2021 에듀윌 공인중개사 민개공 30일 끝장

2021 에듀윌 공인중개사 민개공 30일끝장 - 민법 및 민사특별법, 부동산학개론, 부동산공법 / 과목별 맞춤부록 제공
심정욱.이영방.김희상 지음 / 에듀윌 / 2021년 5월

"민개공"이라 함은, 민법(및 민사특별법), 부동산학개론, 부동산공법 등 3개 과목을 가리킵니다. 이 책 p6에도 나오지만, 민개공 중 부동산공법은 원래 2차 과목 중 하나이며, 민법(및 민사특별법), 부동산학개론 등이 1차 과목입니다. 그런데도 저 세 과목을 한 책에 묶은 이유는, 이 세 과목을 함께 공부해야 같은 연도에 시행하는 1차, 2차에 동시 합격하는 게 대체로 가능하기 때문입니다.

p9에는 에듀윌에서 추천하는, 30일 동안에 어떻게 민개공 3과목을 마스터할지에 대해 표준적인 계획안이 제시됩니다. p8에는 "과연 30일 안에 민개공 마스터가 가능한지?" 같은, 누구나 품음직한 질문에 대해 명쾌한 답이 나와 있습니다.

책은 민법(및 민사특별법), 부동산학개론, 부동산공법 등 세 파트로 딱딱 분책이 가능한 체제입니다. 위에서 수직 방향으로 내려다 봐도 세 파트가 거의 비슷비슷한 분량으로 나뉩니다. 본문은 올컬러이며 편집이 예쁘게 되어 있어 공부하는 데 질리지 않고 가독성을 최대한으로 뽑았다는 느낌입니다. 원래 에듀윌 교재들이, 내용은 둘째치고라도 편집이 이처럼 깔끔합니다. 안 그래도 공부하는 게 피곤한데, 편집이 어지럽거나 반대로 단조로우면 어디 공부할 맛이 나겠습니까? 일단 에듀윌 교재들은 책상 앞에 앉아 공부하는 구미를 당기게 만들더라는 게 제 개인적인 느낌입니다.

체제는 일단 내용 설명, 개념 요약이 나옵니다. 내용도 이 정도면 제법 자세한 편입니다. 요약집은 이 책보다 훨씬 내용이 축약되어 있습니다. 개념+기출 해설+예제 등으로 코스를 밟아 나가다 보면 어느새 내용이 다 이해가 되는 식입니다. 물론 책만 보고 내용 이해가 힘든 분들은 따로 인강을 구해서 들어야 합니다. 개념 설명은 핵심 구절에 황색으로 하이라이팅이 되어 있어서 눈이 덜 피곤합니다. 필요한 곳에 법조문도 제시되어서 따로 법전을 찾아볼 필요가 없습니다.

1권 민법 및 민사특별법

p57을 보면 난이도 ★★★의 예상 문제가 나옵니다. 대리권에 관한 사례 문제입니다. 선지 ②에서 표현대리(表見代理)는 과연 유권대리이냐, 아니면 무권대리이냐를 놓고 학자들 사이에서도 의견이 첨예하게 대립하는 이슈입니다. 다수설은 무권대리라는 건데, 학자 중에 이영준 박사님(전직 판사로서 김증한 교수님의 제자) 등은 조심스럽게 다른 학설을 펴시죠.

p57 하단 해설을 보면 "표현대리가 성립하지 않는 경우, 상대방은 (대리인이 아닌) 본인에게 책임을 물을 수 없으므로... 청구할 수 없다"고 나옵니다. 이는, 일단 본인에게 책임을 물으려면 1) 아무런 하자가 없는 유권대리이든가 2) 그게 아니라면 보충적으로 표현대리라도 성립을 해야 하는데, 이도 저도 아니면 청구가 불가능하게 된다는 뜻이겠습니다.

답은 ③이겠습니다. 강행법규 위반일 경우에는 법률행위 전체가 무효이므로 유권대리건 표현대리건, 혹은 대리를 떠나 당사자 간 책임이건 아무것도 청구할 수 없기 때문입니다.

⑤는 아주 유명한 판례인데, 만약 매수인 丙이 乙을 상대로 본인(계약 당사자)로서의 책임을 물을 수 없다면(왜냐면 甲에서 乙로의 소유권 이전 등기가 배임이라서 원인무효이므로 이렇게 되겠죠), 보충적으로 丙이 乙을 상대로 표현대리 책임은 물을 수 있겠느냐는 건데... 만약 이걸 허용하면 사기꾼이 일단 자기 이름으로 등기를 하고 나중에 다른 사람한테 팔아먹을 때 매수하는 사람이 다 표현대리라고 우겨서 자기 땅으로 만들지 않겠습니까? 이걸 인정하면 법이 사기 수법을 공인하는 셈이 되어서 대 혼란이 빚어지겠지요.

④가 맞는 이유는 매매계약 성립 후에 악의(惡意)가 되었기 때문입니다. 만약 계약 전부터 악의였다면 애초에 "정당한 이유" 자체가 성립이 되지 않을 것입니다.

p85 기출문제 풀이에는 등기를 해야 물권 변동이 일어나는 경우를 묻고 있습니다. 모두 다섯 가지 경우 중 ㈁㈃을 정답으로 제시합니다. 이 문제 풀이를 봐도 알 수 있지만, 그냥 답과 해설만 나오는 게 아니라, 다섯 가지 선지 옆에 해당 법조문을 다른 색깔(황색)으로 제시하여, 왜 이건 답이 되고 이건 안 되는지를 명확히 이해시킵니다. 이런 깔끔하고 입체적인 편집이 에듀윌 교재만의 강점이라고 할 수 있겠습니다.

㈄에 대해서 해설에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 13조라고 근거를 명시합니다. 이 역시 "법률 규정에 의한 변동"이므로 등기가 필요 없는 거죠. 즉, ㈀,㈂과 이유가 같은 것입니다. 그러니 개인 간의 법률 행위에 의한 건 등기가 반드시 필요하고(등기를 안 하면, 뭐가 누구 것인지 어떻게 알겠습니까), 그저 법규정에 의한 것은 따로 등기가 필요 없다, 수험생 입장에서 이렇게 이해하면 되겠습니다. 이는 사실, 꼭 법을 공부해서가 아니라 그저 사회인의 상식에 의해서도 당연한 것입니다.

소유는 소유라고 쳐도 (소유와 별개인) 점유는 그럼 뭐냐, 이 부분이 참 어렵습니다. 법은 소유뿐 아니라 점유에 대해서도 일단 보호를 해 주는데, 만약 사실 상태인 점유를 그것 자체로 보호하지 않으면 무법천지가 될 수 있기 때문입니다. 누가 정당한 소유권자(혹은 전세권자, 임차인)인지는 재판에서 나중에 따져 보고, 일단 누가 어떤 부동산을 점유하고 있다면 (이유가 있겠거니 생각하고) 일단은 보호하겠다는 겁니다. 나중에 따져 보고 권원이 없는 게 밝혀지면 그때 가서 축출하고 추가로 손해배상을 물리면 되니 말입니다.

제 경험상 p103 예상문제에서 ③을 보면 같이 공부하는 많은 이들이 왜 이게 올바르냐고 의문을 가지더라구요. 이거 틀린 거 아니냐는 거죠. 아니 甲은 소유권자이긴 하지만 점유는 乙이 하고 있지 않냐, 그럼 소유권에 의한 반환청구권을 행사해야지 왜 점유권을 근거로 삼느냐는 겁니다. 여기에 대해 책에서는 "간접점유, 혹은 타인을 매개로 삼는 점유"라면서 그 근거를 밝혀 줍니다. 사실 이 부분 이해가 꽤 어려운데 책에서 간결하게 핵심만 정리해서 독자를 납득시킵니다. 공부하면서 이 부분이 특히 좋았습니다.

p215를 보면 역시 난이도 ★★★(上)의 예상문제가 있습니다. 이렇게 잘 짜여진 예상 문제만 꼼꼼히 풀어 봐도 실력이 엄청 늘고, 정말 문제가 거의 그대로 나올 듯한 안도감도 듭니다. ③에서 대항요건 상실은 점유(의 상실)를 가리키는 거죠. 즉 임차주택에서 퇴거하면 대항 요건 중 점유가 덜컥 상실되는 건데, 이러면 모순이죠. 그래서 대항력을 일단 취득하면 소송 내내 그 효력은 지속되는 것입니다. ⑤가 답인데 자칫 잘못하면 틀릴 수 있습니다. "최(最)"우선변제권이 인정 안 되는 것이지, 일반적인 우선변제권은 인정이 당연히 되겠죠. 안 그러면 (비록 나중에 들어왔을망정) 임차인을 두루 보호한다는 법의 취지가 무색해지지 않겠습니까.

2권 부동산학 개론

p16을 보면 부동산학에 대해 김영진, 조주현, 안정근 세 분 교수님의 각각 다른 정의가 모두 소개됩니다. 이처럼 국내 유력 학설 등을 한눈에 알아볼 수 있게, 멋진 편집으로 독자, 수험생에게 정리해 주기 때문에 이해가 쉽습니다.

p19에 보면 부증성이란 말이 나옵니다. 한자로 쓰면 不增性인데, 증가하지 않는다, 늘어나지 않는다는 뜻입니다. 경제학의 대전제가 "재화의 유한성"인데, 그 중에서도 토지는 극단적인 경우죠. 간척 사업 등 특별한 경우가 아니라면 늘어날 수가 없습니다. 부증성은 저 앞 민법 물권 파트에서 부종성(附從性)하고 발음, 한글 표기가 비슷하기 때문에 특히 학습자는 조심할 필요가 있습니다. 물론 두 용어는 서로 전혀 관계가 없습니다.

학부 때 경제학을 전공한 분이라면 부동산학에 나오는 개념 중 상당수는 눈에 익을 것입니다. p31에는 난이도 ★★의 기출문제 해설이 나오는데, 여섯 개의 선지 중 유량 변수가 뭔지를(=몇 개인지를) 묻고 있습니다. 유량(流量. flow)와 저량(貯量. stock)의 구분은 경제학에서 아주 기초적인 것입니다. 자산은 저량이고, 소득은 유량입니다. 통화량 같은 것은 자칫 착각하기 쉽지만 저량(스톡)입니다. 통화량 같은 것을 일정 기간에 걸쳐 측정하면 무한대 값이 나오겠죠. 그래서, 기간이 아니라, 어떤 특정 시점을 딱 찍어 놓고 값을 내야 합니다.

p89에는 도시공간구조이론이 나오는데 이걸 경제지리학에서 다룯기도 하지만 원래 버제스, 해리스 등은 지리학이나 도시공학에서 활약하던 거장들입니다. 난이도는 대개 중(中. ★★) 정도이며 공부할 때 이해를 하면 물론 더 좋지만 암기로 해결 가능한 항목들입니다.

p121에는 정부가 임대용 부동산의 임대인에게 재산세를 부과할 경우 조세 귀착에 대해 옳은 걸 고르게 합니다. 수요 탄력성 같은 것도 원래는 경제학에서 다루는 토픽들이죠. 확실히 이런 파트는 경제학 전공자가 압도적으로 유리하긴 합니다. 아니면, 상경계가 꼭 아니라고 해도 대학생들 중 취업 스펙 쌓기 위해 매경테스트(매테), 한경테샛 같은 자격증 따는 분들도 많을 텐데, 그런 분들에게는 이게 비교적 쉽게 이해가 되는 부분입니다. 사실 이쪽을 본격적으로 공부하는 분들은 감정평가사 수험생들이죠.

p231에서 현재원가법에 의한 적산가액을 구하는 문제가 나옵니다. 해설을 보면 분모에 2년+48년이라고 하는데, 48년은 잔존내용연수가 48년이라고 문제에서 그냥 주어집니다만 앞의 2년은 뭐냐고 묻는 사람이 있더군요. 준공일이 2019. 4. 15이며 기준일이 2021. 4. 15이므로 여기서 2년이 추가되는 겁니다. 그리고 건축비 상승 10%는 복리로 계산하여 (1+0.1)*2로 재조달원가를 계산합니다. 감가누계액은 문제 조건에 정액법으로 한다고 했으므로 그냥 곱하기 2만 하면 되겠네요.

2권 말미에는 "학개론 필수 암기 공식집"이 역시 별권으로 분책 가능하게 나옵니다. 휴대하면서 수시로 참고하기 좋게 되어 있습니다.

3권 부동산공법

부동산공법에는 국토의이용및개발에관한법률, 도시개발법, 건축법, 농지법 등등 해서 총 여섯 개의 법률이 출제 범위입니다. 아마 건축기사라든가 건축산업기사 등 다른 자격증 과목에서도 대략 이 정도를 출제범위로 삼을 것입니다. 대개는 암기 과목이므로 기출 문제 중심으로 철저한 암기를 바탕으로 하여 학습에 임해야 할 듯합니다.

p27에 보면 난이도 ★★★(上)의 예상문제가 있습니다. ③이 옳은 선지인데 주민이 제안할 수 없는 건 사실 상식으로도 당연합니다. ④에서 도시-군기본계획에서 공청회가 필수라는 건 시험에 자주 출제되므로 반드시 알아둬야 하겠습니다. ⑤에서 시장 군수 등이 타당성을 전반적으로 재검토, 정비하는 기간이 10년이 아니라 5년이 맞다고 나오는데, 이 5년 부분은 해당 법이 제정된지 20년도 넘었지만 한 번도 바뀌지 않았습니다. 참고로 책에는 없는데 이 규정은 해당 법률의 23조 1항입니다. 물론 번호까지 알 필요는 없고 그 내용만 알면 충분합니다.

p60에 보면 기출문제(2016년에 출제되었던)가 나오는데 당시에 오답률이 꽤 높았다고 들었습니다. ①에서 토지 매수 의무자는 구청장이 아니라, 한국토지주택공사가 맞다는 거고요. 이 경우 한국토지주택공사는 공"기업"이지 지방자치단체가 아니므로 (현금 대신으로) 채권 발행을 통해 대금을 지급할 수는 없다는 게 포인트였습니다. 역시 헷갈리기 쉬우므로 반드시 숙지해 둬야 하겠습니다.

p92에도 참 틀리기 쉬운 사항을 다룬 기출문제(이 문제는 2019년 출제였습니다)가 나오는데, ④를 보면 총면적이 1만㎡ 미만이 아니라, 분할 후에, 그 각각의 지구 면적이 하나하나가 1만㎡ 미만이 되어야 한다는 겁니다. 도시개발에서 총면적이 1만㎡이면 대략 3천여평인데 이러면 개발 대상에 해당될 건이 별로 없겠죠?

p156에서 건축물 용도변경시 상위군 변경은 허가를 득해야 하며, 하위군 변경시에는 신고만으로 충분하다고 나옵니다. 상식적으로 당연한데도 막상 공부할 때는 꼭 반대로 외우는 분이 주위에 있습니다. 여튼 이런 게 헷갈리기가 쉬운데 교재는 베테랑 강사분들이 이미 다 그런 수험생들을 많이 겪어 보고 노하우를 반영해서인지 적절하게도 콕콕 집어 강조하고 있네요.

시험은 오랜 기간 동안 자신과의 싸움을 벌여야 하므로 교재는 최대한 수험생의 편의에 맞춘 편집이 필수입니다. 에듀윌 책은 탁월한 내용도 내용이지만 편집이 깔끔하다는 게 너무 좋습니다. 올해(2021)는 8월 9일에 접수 시작이고 10월 30일에 1차, 2차 시험이 있습니다. 이 교재만으로도 열심히만 하면 합격이 가능하다는 게 제 생각이며, 혹시 잘 이해가 안 되는 분들은 이 책과 tie-in된 인강도 같이 찾아 보시고 도움을 받아야 되겠지요. 여튼 저는 개인적으로 이 책으로 열공해서 접수시까지 1개월하고 2주 정도 남은 동안 민개공을 다 마스터할 계획입니다. 이렇게 잘 만들어진 교재 덕분에 공부할 힘이 절로 납니다.

*출판사에서 제공된 도서를 받고 주관적으로 작성된 서평입니다.