부동산 어떻게 할것인가

강남리포트 부동산 어떻게 할 것인가
CNP 경제팀 지음 / 엘비에이네트웍스 / 2013년 3월

A4 사이즈의 책자를 받아 보고서 조금 당황 하였다... 글씨체도 폰트 16 정도의 사이즈여서 노안도 문제없이 읽힐 수 있는 사이즈다

우선 먼저 눈에 띄는 책 표지의 소 주제들이다.. 아래와 같다..

1. 한국 부동산 일본식 버블 붕괴 가능성이 잇을까 ?

2. 해리 덴트 인구 경제론이 한국에도 영향 잇을까 ?

3. 2013 ~ 2050 년 한국과 강남 부동산 시장은 어떻게 전개 될 것인가 ?

4. 박근혜 정부 5년도안 부동산 시장의 향방은 ?

5. 강남 부동산 적정 가격은 얼마인가 ?

등이다... 일단 한국에 살고 잇는 대다수의 서민을 포함한 중산층 및 부자들은 부동산에 관심이 있거나 최소한 경향성이라도 알고 싶어한다.. 그러나 우리는 약 15 년사에에 2 번 정도의 대 난 ? 을 겪었다.. 하나가 IMF 이고 나머지가 2008년 전세계적 금융 위기 이다..

이후 디플레이션 , 스테그 플레이션 위기 까지도 점처 지는 상황에서 2013 년 이후 부동산의 향방을 논한 다는 것이 무척 조심 스러울 수도 있겠다... 이책은 그런 점에서 매우 ? 용감 하게 한국의 앞날과 경제 거시 지표을 앞세운 분석과 마이크로 분석으로 왜, 어떤 연유에서 한국이 최악의 경우에도 일본 처럼 망가 지지는 않는 지에 대한 해답을 제시해 준다..

물론 사람과 기계의 경제 예측 능력한 항상 상수와 변수가 존재 하는 것이 므로 그러한 중대한 변수에는 미국와 중국 그리고 환률 ,

나머지는 정치적인 지각 변동 ( 동북아의 갑작스런 변란 등 ) 을 변수로 꼽았다..

이책은 2013 년을 기점으로 한국 부동산의 시장 변곡점이 발생 하는 해라고 보았다 이렇게 보는 이유중의 중대한 변수는 2012년도 9월 을 기점으로 유럽 중앙 은행( ECB) 에서 무제한 국채 매입 프로그램 발표로 유럽 위기가 급속도로 진정 되고 있고, 미국과 중국 즉 G2 경제도 회복세를 보이고 있다.. 이런 변화는 장기적인 추세적 원화 강세를 수반 한다고 한다.. 또한 원/ 달러 환률이 위기 환률 ( 1100원대 이상) 에서 벗어나 1000원대 이하로 떨어 지면 내수시장과 부동산 시장이 활성화 된다고 예측 되었다..

( 부동산 시장의 활성화는 기축 통화로 환산한 한국의 총통화량 ( M2) 가 증가 한다고 보기 때문 이다..

최저치 환률 전망으로 보더라도 2013년 2월 기점 달러 6.63% , 엔화 23.26 % 더 추락 하더라도 한국 경제에 큰 문제가 발생 하지 않는 다고 보았다. ( 수출 기업 채산성은 악화 되지만 반대로 수입기업 ( 약 48.57% ) 및 원자재 수입 측면으로 보면 환률 헤지도 가능 하리라는 분석 이다..

이러한 배경에는 전세계적인 유동성이 화두로 떠 오르는데 과연 2008년 이후로 풀린 돈의 규모는 얼마나 될까 . 2008 년부터 ~ 2011 년까지 미국 연방 준비 제도 ( Fed) , 유럽 중앙 은행 ( ECB ) , 일본 은행 ( BOJ) ,및 영한 은행 ( BOE , 영국 중앙은행 ) 등 세게 4대 중앙 은행 에서 금융 위기후 자산 직매입이나 대출을 통한 유동성 공급 규모는 약 6.05 조 달러에 달한다.. 이는 중국 2008년 GDP 4조 5천억 달러의 1.5 배 규모, 한국의 GDP 9309억 달러 ( 2012 년 - 1,16 조 달러 ) 의 7.26 배에 달하는 천문학적 돋이다...

이러한 돈은 통화 승수 효과 ( 신용화폐 ) 등에 의해 향후 20배~ 26 배까지 등가 한다.. 2012년 한국의 통화 승수는 21.4 배 이다..

이러한 지표로 글로벌 경기 선행 지수도 점차 상승 추세 라고 할 수 있고 향후 전 세계 자산 시장 ( 부동산 , 주식 , 원자재 ) 등은 또한 번 크게 요동 치는 사이클이 올 수 있다는 것이다..

다시 #1 번항목 , 한국은 일본식 버블이 올 수 있느냐라는 질문에 --> 결과는 No 이다 , 이유는 아래와 같은 부분이데 압축 요약 하자면 다음 과 같다..

1. 1949년 ~ 1989 년 사이 버블 붕괴 이전 까지의 일본 경제의 성공이유는 1945 년 2차 세계 대전 이후 미국의 일본 말상 정책의 군정이 이어지다가 1949년도 이후 소련과의 태평양 방어선마련을 위한 전초 기지로 일본은 내세울 수 밖에 없었고 ,이를 군수 기지화 선언한 라인이 " 도지 라인 " 이라고 불리운다.. 이후 22년간 고정 환률로 엔저 특수를 누리게 되었고 80 년대 들어서 이러한 일본의 성장세에 위협을 느낀 서방 4 개국 연합전선 (미국 ,독일 ,프랑수, 영국 ) 에서 1985 년 플라자 합의를 통환 변동 환률 개편( 엔화 평가 절상 ) 을 단행 하게 된다.. 이후 1985~ 1989 년의 엔화 초강세로 의 단기 환차익을 노린 외국 헤지 펀드 자금이 유입 되어 , 단 2년사이 모든 물가와 주식 , 부동산이 2 배이상의 버블이 형성 되게 된다.. 1990 년 1월 부터 초 엔고의 영향으로 수출 경쟁력이 약화를 유려한 자본이 빠져나가면서 이후 23 년에 걸친 복합 불황과 버블 붕괴를 맞이 하게 된다.. 2012년 도 기점으로 보면 1989 년 버불 고점 대비 주택은 전국 평균 1/2 , 상업지는 1/3 이상 수준으로 폭락이다..

결론적으로 어쩌면 일본 버블을 형성하고 또한 무너 뜨린 것이 환률 이기도 한것이다..

그러나 한국은 이와 달리 이본보다 환율 영향이 더 크다고 할수 있고 GDP 대비 외수시장 비률이 96.7% 에 달한다( 2011 년 기준 , GDP ; 1조 1,164 억달러 , 수출 5552억 달러 , 수입 , 5244억 달러 ) 일본은 GDP 대비 외수 시장이 약 30.7% 에 불과 하다..

한국은 전세계에서 환률 의존도가 가장 높은 절대적 환율 경제 하고 할 수 있다... 그러므로 경제 분석에 있어서 주변수를 환율로 놓고 이에 영향을 받는 종속 변수를 1) 경제 성장률 ( GDP) 2) 총통화량 ( M2) 3) 금리 4 )종합 주가 지수 등의 4대 지표를 분석 하여 거시 경제와 미시경제를 같이 예측 하거나 분석이 가능 한 것이다..

또한 부동산 시장은 경제 성장률 , 달러표시 총통화량 , 금리 , 종합 주가 지수와 비례로 연동 하여 움직 인다.. 이를 이해 하기 위한 지표는 총통화량 ( m2 ) 가 아니라 세계 기축 통화인 미국 달러 환율로 환산 하여 판단 하여야 한다..

이책의 자료에 나와 있는 것을 잠시 인용하면 1990년 이후 21년간 한국 /일본간의 실질 경제 성장률을 분석 한 스프레드가 있다..

1990 - 2011년까지 한국 경제 실질 ( PPP) 경제 성장률은 21년동안 약 330.96 % 이고 2011 년 한해 명목 GDP 로만 약 3.5 % 정도이고 일본은 -0.6% 이다.. 환률 효과를 감안 하면 일본은 21 년간 약 40.67 % 성장 하였고 , 한국은 410 .97% 성장 해서 양국간 실질 성장률 차이는 10배가 넘는다 ..

다시 말하자면 일본과 우리는 체질 자체가 다르다는 것이다.. OECD 장기 전망 보고서에 의한 2012 ~ 2025 년 한국의 평균 잠재 성장률은 2.4% 로 예측 하고 잇고,,, 성장률이 1% 로 진행 하는 시기를 2031 ~ 2060 으로 예측 한다.. 이후 제로 성장에 진힙 하더라도 그 시점에 과도한 버블이 없으면 최악의 경우에도 일본 처럼 폭락 하지는 않는다는 것이다..

2 번째 해리 뎉트 식의 인구 경제론에대해서도 여러가지 반박을 하였는데 압축 소개 하자면 이렇다 ..( 논점의 차이 9가지 )

1) 경제 전성기를 넘긴 노화된 미국을 경제 모델로 제시한 이론

2) 수명 연장으로 은퇴시기가 서서히 75세 이상으로 연장 되어 감

3) 1-2 인 가국 증가로 주택 시장의 새로운 수요가 발생

4) 통화및 금융 정책이 소비와 투자에 더 직접적으로 영향을 미침

5) FTA로 인한 국가 간 시장 통합이 전 세계 소비 시장 규모를 더 확대 함

6) 세계 및 아시아 인구는 2050 년 까지 20억명이 추가 증가

7) 신흥국 중산층의 증가

8) 향후 40 년동안 지구촌에는 30억명의 새로운 중산층이 등장 한다..

9) 아시아 , 남미 , 아프리카 경제는 2050 년 이후에도 계속 성장 할 수 이다.. 등이다...

다시 한국 상황으로 돌아와 본다면 2013년 현재 4.1 부동산 대책 발표이후 아직까지는 특별한 움직임은 없으나 강남이나 수도권을 중심으로한 급매물등이나 저가 경매 물건등은 낙찰가가 상향 조정 된다고 한다............

어떤 사람은 현제의 부동산 가격이 높으니 언젠가는 반토막 날 때까지 기다리겠다는 사람도 있도 , 이참에 사고의 전환을 해서 작은 규모의 집으로 옮기고 나머지는 주식이나 금융에 투자 하거나 혹은 소형 임대 주택에 투자 하여 수익률을 유지 하는 방법론도 있을 수 있겠다...

누구는 강남 부동산의 불패 신화를 이야기 하지만 여기 CNP 분석팀에 따르면 강남도 동. 서 남 , 북 의 사용 가치와 향후 시장 까지에 따라서 몇 배의 차이가 날것으로 본다고 한다 특히 일본의 긴자 거리나 미국 맨하탄 중심가의 지대와 비교해보면

아직 까지도 저 평가된 곳이 있다는 것에 주안점을 두었다..

그러나 부동산이라는 것이 꼭 주택 만을 의미 하는 것은 아니기에 , 좀 더 관심을 가진 다면 토지나 도시 주변의 개발 용지인 관리 지역 ( 과거 준농림 지역 ) 의 지가에도 찾아 볼 일이다.. 아직은 국민 소득 2만 불 초입 시대 이지만 향우 4만 불대로 진입 한다면 전용 주거 지역 ( 용적률과 층고 때문에 아파트를 건축 할 수 없는 지역 ) , 자연 녹지 (층고 4층 이하 제한 ) , 대도시의 핵심 상권 지역의 지가 상승률이 더욱 높을 것으로 전망 하는 데 그 것은 현재 그런한 위치에 있는 세계 적인 도시들의 트랜드가 일치 하기 때문 이다..

특히 도심속 자연 녹지 ( 아파트을 제외한 단독 , 연립 , 다세대 , 다가구 건축이 모두 허용 되는 지역 ) 는 거의 찾아 보기 힘들며 앞으로도 희소성이 있다면 하나의 희망 일까 - GNP4만불 시대에는 도심 속의 쾌적한 전원 주택지가 각광을 받을 날이 머지 않을 지도 모른다... 또한 핵심 상권에는 상위 5% 의 슈퍼 리치들이 부동산시장을 선도 할 수 있다고 한다..

그러면 여기에서 의문이 하나 생긴다 ,, 주식 시장에서도 간신히 버티는 개미군단 들 - 서민들의 보금 자리는 과련 어디에서 부터 마련 되어 질까 ....

마지막으로 하나 느끼는 것은 경기란 시이클을 돈다는 것이고 부동산 또한 예외는 아닐 것이라는 생각을 해보며 지금 이사이클이 어느 축의 방향으로 넘어 가고 있는 지가 저마다의 잣대의 다름에 개개인들 스스로의 부동산 지수는 혹은 자산은 달라 지리라는 것은 쉽게 예측이 가능 할 듯 하다..

2013 . 5 월 부동산은 부동산으로 ,,,,,또다른 기회는 오는 것일까라는 생각을 잠시 해보며...