[서평/부동산뎐]

부동산뎐 不動産傳 - 역대 대통령의 부동산 정책을 재판하는 법정소설
김용민 지음 / 조선뉴스프레스 / 2021년 8월

우리나라는 자본주의 체제 이자 법치 국가이다 또한 , 헌법이 명시 하는 바에 의하면  누구라도 자유로운 의사 표시와 토론 논쟁 집회 및 결사 , 또한 반대의 의견을 낼 수도 있다.. 하지만 유독 최근 수년간의 부동산 흐름을 보자면  시장 경제와 역행 하고 있다는 생각이 드는 것은 필자만의 느낌은 아닐것이며, 또한 원천적인 뜻 조차도 어디서 차용 되고 인용 되었는지를 모를 절반정도는 사회주의 공공정책성 경향이 짙은 토지 공개념 그리고 나아가 주택 공개념이란 개념 조차 일반인들은 생소한 용어의 잣대로 , 규제와 자본 주의 방식 제한으로 개개인 사유화에 잠금 장치를 하고 부익부 빈익빈을 더욱 극대화 하는 초유의 결과를 초래한 지금의 부동산 정첵 및 시장 규제는 과연 누구에게 있는 것일까로  , -책의 리뷰 서두를 시작 하고자 한다. 

소설 형식을 띤 책자 이지만 그리고 역대 대통령들의 부동산 성공 / 실패 정책들을 나열 하며 하늘 재판 형식을 빌은 내용이지만 , 주요 본질은 부동산에 접근 하는 정부의 자세와 정책 그리고 그로인한 결과물의 현실이다. 

많은 대다수의 일바 소시민들이 느끼는 주택에 대한 소유 채감성은 너무나도 커서 이제는 영끌을 모아서도 내집 하나 장만 하기 어렵다는 애기가 들려오고 이런 소리에 발맞춰 , 어느 정치가는  1세대당 1채의 주택만을 허용 하는 ?   공산화한 법제화도 시도 한다고 하니 , 어떤 영문인지는 파악해 보아야 할 듯 하다. 

또한 , 주택 공급 보급률이 거의 90% 이상을 육박 하고 지역에 따라 100% 초과 한 지역도 있는 마당이나 현실 시장 경제 입장에서 보자면 주택을 소유 할 수도 있고 , 투자의 목적으로 볼 수도 있으며,  본인이 자본이 있더라도 다른 투자를 하기 위하여 주택을 임시 거주나 , 임대의 사용목적물로 보기도 한다. 하여 세계 어느나라의 빅데이터 통계를 보더라도 주택 보급율이 거의 95- 100% 되더라도 자가 소유율은 거의 50-60% 에 머물 드며 우리나라 또한 예외가 아니다 , 이런 시장 현상을 정부와 언론이 나서서 소유룰이 90% 가 안되기 때문에 집을 많이 가진 사함들이 팔아야 하고 , 없은 사람른 쉽게 구매 할 수 있게 해주는 정책? 이 과연 합당 한 일인가를 떠나서 , 공공이 주도 하는 규제와 공급 정책 또한 너무나도 관제화 되어 있다라는 것에 근본적인  문제가 있다. 거꾸로 애기하면 실상은 집을 소유의 대상을 보는 사람들도 있지만 그렇지 않은 사람들도 다수를 차지 한다라는 것이 현실 경제이다.  그와중에 투자와 투기도 일어나고 , 본인이 투기의 꼭지라고 판단 되면 손해를 보면서도 팔려고 하면 , 자연스럽게 균형점이 생기고 , 안정화도 생기는 법이다. 

이제까지의 규제 카드는 어쩌면 공영 개발이 앞장서서 , LH 나 기타 개발 건설사들의 수익률을 극대화 하는데 방점이 있지 않을까 하는 판단 마저도 하게되며, 최근의  성남시 대장지구의  화천 대유 사건등과 같은 초 법적인 사태도 발생의 빌미를 이미 제공 하였다라고 하면 과언이 아니다. 

공공정책은  일관성이 있어와야 하고 , 형평성과 효율성이 강조 되어야 함에도 불구하고 , 한국 감정원이나 국토부 소속의 감정 평가들의 잣대는 정부나 LH 시행 예정상의 토지 수용 보상과 맞물려 있어 적정 보상가라는 명목 하에  보다 공사 쪽에 유리한 시세 감정을 하고 이를 근거로 토지 수용 보상법을 적용 하면 일반 토지주들은 손실이나 인센티브를 보상 받을 방법이 없다. 

대한민국 1948년 정부수립후 약 10 수년 이상은 경자유전의  원칙에 따라 쌀농사를 지을 수 있는 농지가 당시 집을 지을 수 있는 집 터 보다 가격이 비쌌다고 한다. 이후로 60년대 - 70년대 공공 개발과 새마을 운동을 시작 하면서 도시 라는 것이 좀더 편리성과 도로와의 관계가 좋아지면서 수도권과 서울로 개발 압력을 받게 된다. 이후는 우리가 알다시피 70년대 후반 80년대 강남 개발 축과 맞물리면서 다수의 기업들과 투자자들이 서울과 강남으로 몰리게 된다.  노태우 정권에서의 200만호 건설이 1기 신도시 건설에 불일 지폈고 이고 수많은 행정 도시 건립과  미니 신도시들이 건설되기에 이른다.. 밀레이얼 시대인 2000년대를 넘어서 2008년 리먼 사테에 이르기 까지 , 수도권의 집중화 현상은 더욱 가속화 되기에 이르렀고 , 중심지 이론에 따른 원뿔 중심가격 상승세는 강남을 위시하서 더욱 가파르게 오른다. 

토지는 사유제인가 공공제인가 에 따른 논쟁을 가속화 한 것이 그 즈음이기도 하고 기록원의 기록에 의한 토지 공개념 도입 탄생 배경을 보기로 하다. 

https://www.archives.go.kr/next/search/listSubjectDescription.do?id=006153&pageFlag=&sitePage=1-2-1

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근거    

「부동산종합대책」(1988년 8월 10일)

「택지소유상한에 관한 법률」(1989년 12월 18일)

「개발이익환수에 관한 법률」

「토지초과이득세법」

「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」

배경  

1986년까지 안정세를 보이던 토지가격은 1987년 이후 다시 상승하였고, 우리나라가 처음으로 경상수지 흑자로 돌아서고 경제가 호황에 접어들고 올림픽 개최 주택 2백만 호 건설 공약 등으로 부동산가격이 급등하는 양상이 나타났다. 정부는 1988년 8월 10일 부동산가격상승 심리를 냉각시키기 위해 부동산종합대책을 발표하였다.

이 조치의 주요내용을 보면, 특정지역을 확대 고시하고, 양도소득세를 강화하고, 공공주택을 개발하고 임대주택의 공급을 확대하고, 부동산 투기 근절을 위해 토지거래허가제의 확대 실시하고 관인계약서 추진하고 등기의무화를 추진하고, 과표현실화를 통해 부동산보유세를 강화하고 양도소득세를 누진 과세하고, 토지보유과다보유세를 개선하여 1990년부터 종합토지를 실시할 수 있도록 토지전산화작업을 완결하도록 하였다.

정부가 이 조치를 발표하면서 토지의 공개념을 바탕으로 하여 토지제도를 근본적으로 개혁하기로 하고 토지공개념연구위원회를 구성하여 토지공개념의 도입방안을 검토하도록 하였다. 

정부가 당시에토지공개념 도입이 불가피하다고 판단한 근거는 다음과 같다. 

첫째, 도시화, 산업화로 토지수요가 급증하는 것에 비해 토지공급이 제한되어 주택 등 건축가능한 1인당 평균대지가 점차 줄어들고 있다. 둘째, 지가가 지나치게 상승하여 이로 인한 소득불균형이 심화되고, 공공사업비가 증가하고 물가불안도 커진다. 셋째, 토지개발에 따른 지각의 급격한 상승으로 개발이익이 발생하는데, 이것이 토지소유주 개인의 사익으로 변질되고 있다. 넷째, 법인이 과도하게 토지를 소유하여 개인의 토지가 적고, 그것도 소수에 집중되어 있다.

토지가 사유재인 동시에 공공적인 특성을 가지므로 공익을 우선으로 하여 토지소유를 제한하여 토지소유를 적정화하고, 토지거래를 규제하여 실수요자의 토지소유를 지원하고, 개발이익을 불로소득으로 환수하고, 기업의 과다토지 보유를 억제하여 토지이용의 효율성을 높이고자 하는 것이 토지공개념 도입의 취지이었다. 정부가 이러한 취지에 따라「택지소유상한에 관한 법률」,「개발이익환수에 관한 법률」,「토지초과이득세」라는 토지공개법 3법을 제정하였고, 이 법들은 국회를 통과하여 1989년 12월 18일에 공포되었다. 이 법의 기초가 되는「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」도 제정․공포되었다.

내용    

토지공개념 3법이라는「지소유상한에 관한 법률」 ,「개발이익환수에 관한 법률」,「토지초과이득세법」을 말하는데 각 법의 주요내용을 다음과 같다.

「택지소유상한제」는 저소득층의 주거안정을 도모하기 위해 서울 등 6대 도시는 200평, 시급도시는 300평, 읍면지역은 400평을 지역별 한 가구당 택지소유 상한을 설정하였고, 법인에 대해서는 택지사용계획은 허가로 받도록 하였다. 법 시행 2년 후부터는 나대지는 연 6%(두 번째 부과시부터 연 11%), 주택부속토지는 연 4%의 초과소유 부담금을 부과하도록 하였다. 다만 새로 주택을 구입해 이사가는 사람이 일시적으로 1가구 2주택을 소유하는 경우에 대해서는 6개월의 적용유예기간을 설정하였으며, 기업이 종업원용 주택을 건설하기 위해 취득하는 택지에 대해서는 동 법을 적용하지 않기로 하였다.

「개발이익환수법」에 의하면, 도시계획사업 등 개발사업, 토지의 형질변경사업 및 이와 유사한 사업을 대상으로 하고, 개발이익은 개발완료시기의 지가- [개발사업 착수시의 지가 + 개발기간중 정상지가 상승분 + 개발비용 + 적정이윤]에 의거 환산하고, 공익사업을 제외한 1천평 이상의 각종 개발사업으로부터 얻는 개발이익의 50%를 개발부담금으로 환수하도록 하였다. 이 징수금은 중앙정부와 지방자치단체가 반반으로 나누기로 하였다. 이 법은 1990년 3월부터 시행되었다.

「토지초과이득세제」는 법인소유 토지 중에서 정당한 사유없이 고유업무에 사용하지 않은 토지와 각종 유휴토지에 대해 매 3년마다 가격을 조사하여 정상 지가상승분을 초과하는 금액, 즉 개발이익에 대해서는 50%의 토지초과이득세를 부과하도록 하였다. 그러나 중앙정부나 지방자치단체가 소요하는 토지, 도로, 하천 등 공공용지, 개발부담금 부과대상 토지는 이로부터 제외하기로 하였다. 이 징수금도 중앙정부와 지방자치단체가 반반으로 나누기로 하였다. 이 법의 최초 과세기간은 1990년 초부터 1992년 말까지 3년간으로 하고 납세시기는 과세기간 종료일 다음 해 9월 중으로 하였다.

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위의 내용으로만 보자면 합리적인 골자인듯 하지만 토지 초과 이득이라는 기준과  개발이익에 대한 기준에 대한 불명확함, 그리고 그러한 공시지가를 공공의 권력이 가지고 있는 기관에서 책정 , 공시 한다라는 점에서 일반 국민들의 시야를 흐리게 하고 있다. 또한 ,  택지 소유 상한제등은 지구상에 유일하게 대한민국만이 발의 가능한 초유의 개인 재산 침해 사항이기도 하다.  위내용중  이후로 시간이 지남에 따라 유예 되기도 하고 개정 되기도 했지만 최근 다시 대선론이 나오면서 대두되는 것이 이러한 공공정책 사항 들인 것이다. 

기준 잣대를 흔들어 버리거나 , 기울어진 운동장에서 열심히 시합을 하는 선수들의 입장에서 보자면 공은 기울어진 운동장을 따라 흘러가 버리는 일이 벌어지는 현상이 오늘의 규제 공화국의 현주소이고 , 이로 인해 벌어진 변동성은 또다른 투기의 장으로 변질 되었으며 이또한 서민들은 자금력이 없거나 , 은행 대출 규제로 막아 놓아 ,  부동산 게임에 시작 참여 조차 할수 없게 만들어 버렸고 ,  반대로  부를 가진 혹은 현금화가 준비된 기업이나 개인들만의 잔치가 되어 버린 것이 현실 이다.  

아래는 국토 종합개발 계획의 변천과 개요 이다. 

국토종합개발계획(國土綜合開發計劃)은 한 나라의 국토를 종합적·유기적·합리적으로 개발·이용·보전함으로써 국민경제의 발전을 촉진시키고 국민의 복지와 생활 수준을 향상시키고자 하는 국가 계획을 말한다.

과밀이나 과소의 폐해를 제거하고, 지역의 차를 시정하기 위하여 신 산업도시나 공업정비 특별지역의 산업진흥정책을 중심으로 거점개발방식에 의한 장기적·종합적인 국토개발을 행하는 것으로서, 이러한 국토종합개발계획이 작성·실시된 것은 제2차 세계대전 이후의 일이다.

그 실례로 1910년부터 일본제국의 식민정치 하에서 파행적으로 발전해온 한국경제는 6·25전쟁으로 더욱 침체되어 강력한 경제개발계획과 함께 국토종합개발이 시급히 요청되던 바로, 1961년 민주당 정부는 국토종합개발계획을 발표하고 국토건설단장에 처음에는 장면이었다가 후임으로는 장준하가 맡았다.

1963년 국토건설종합계획법이 제정된 이후 국토건설종합계획(전국계획), 특정지역건설종합계획(특정지역계획), 도건설종합계획(도계획), 군건설종합계획(군계획)으로 체계화되었다. 국토건설종합계획은 매 10년 단위로 계획이 수립되었으며, 국토의 체계적 개발에 큰 역할을 하였다. 반면에 환경 훼손, 거점개발 전략에 따른 지역간 격차 발생, 중앙집권식 하향개발이란 문제점이 부각되고, 국토의 지속가능한 관리가 강조되면서 계획의 성격이 변화되었다. 2003년 국토건설종합계획법이 국토기본법으로 개편되었으며, 국토건설종합계획의 명칭도 국토종합계획으로 변경되었다. 명칭의 변경에서 보듯이 기존 사업적 성격이 약화되고 전략적 개발방향 제시가 강조되었고, 국토의 개발 뿐만 아니라 친환경적 국토관리 내용이 강화되었다. 계획 수립기간도 기존 10년에서 20년으로 변경되었으며 매 5년마다 여건을 고려해 수정하고 있다.

2012년, 제4차 국토종합계획 수정계획(2011-2020)이 수립되어 운영되고 있다.

그리고 2020년에는 제5차 국토종합계획을 수립해 2021년부터 2040년까지 운영할 예정이다.

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세계사를 통털어서 공공정책의 규제만으로 이러한 사회 정의가 실현된 나라는 아직 까지 없다. 단지 도시 국가인 싱가폴 정도 만 사회 자본 주의 정책으로 공공의 규제와 발전 정도에 따라 국가가 어느 정도 개입할 따름이다. 시장 경제의 선순환 혹은 자연스런 균형점을 찾기 전까지 과도한 정부의 규제나 간섭이 오히려 역효과를 발휘 하는 것이 오늘날 부동산의 현주소 이다. 

2008년 세계적  금융위기가 왓을 때에도 혹은  1920년대 말 대공황 시기에 도래 해서도 나라간 혹은 지역 경제는 그 상황에 맞춰서 어느정도의 선에서만 정부의 개입이 있거나 ㅡ 규제가 있어 왓다..  [ 토지 공개념] 이라는 새로운 학설을 만들어낸 대한민국 공공정책은 앞으로 어떤 길을 가게 될지 변동성이 가속화되는 최근의 부동산 시장이 염려 스럽다.  허나 이또한 다른 시각으로 본다면 투자의 틈새라고 보아도 무방 할 수 있겠다. 누군가의 지론에 의하면 말이다.     Written by E HAN