https://www.arcadegod.co.kr/direct/list.do?mode=DT
저자는 "상가의 신"이라는 애플리케이션을 개발한 부동산 전문가이자 투자컨설턴트이다. 흔히들 저금리의 시대 약 1000조 원이 넘어가는 유동자금은 현제 갈 곳을 몰라하고 있거나 새로운 투자처를 찾기 대기 중이다.
개인이던 기업이던 부동산과는 떼려야 뗄 수 없는 관계에 있다 , 공장이 있고 사옥이 있고 창고 토지 등이 있다.
이글 주제에서는 개인 투자에 국한하여 그중에서도 수익형 상가에 집중하였다.
예전에도 그렇지만 , 묻지 마 투자는 상가 부동산 아니더라도 항상 리스크는 존재한다. 자신의 자산과 재산을 투자해서 보는 상가 등이나 부동산이라면 꼭 알아두어야 할 사항과 면밀히 검토하여야 할 것들이 있다.
이제 시작이고 당신은 소액 혹은 집을 매각한 자금으로 저금리 시대 은행 이자율 2% 도 안 되는 예금금리에 물가 상승률이 년간 약 3% 라면 화폐가치의 절하와 아울러서 약 1% 의 손실을 계속 보게 될 것이다.
투자라는 것은 미래에 대한 자산 형성이 목적이기도 하고 현제 월세 수익률을 발생시켜 현실 수익을 올리고자 함이 그 목적이다.
크게 , 서울특별시와 수도권으로 나누어진다면 , 그중에서 어느 쪽을 투자하는 것이 좋을까 저자의 생각도 그러하지만 필자의 생각 또한 다르지 않은 것이 지역마다 특색이 있고 장단점이 있다. 예를 들어 , 지방이라서 다 안 졸은 매물만 있는 것도 아니라 수도권이나 서울시라고 하여도 항상 A급 매물만 있지는 않다.
혹자는 또한 상가는 1층 이 안전하고 공실률이 적으니 무조건 1층으로 대로변 혹은 코너 자리를 지칭하는 사람들이 있지만 정답은 아니다. 왜냐면 그런 이유라면 지상층의 상가는 죄다 파산하거나 수익이 나지 않아서 골치를 않고 있어야 하지만 현실적으로 그런 부분은 호불호가 갈릴뿐이다.
오히려 1층 대로변은 분양가나 매가가 놓아서 제대로 된 수익률 실현이 어려울 수도 있고 높은 매가로 인해 거래가 잘 안되기도 하다.
병원이나 학원 , 시설이 잘된 헬스 장만을 찾는 사람들도 있다. 일리는 있는 일이다. 오래도록 우량 임차인을 맞추고 싶어 하는 것은 임대주들의 희망 사항 이기도 하고 여러 개의 상가를 소유하다가 좋은 가격들에 매각하면서 돈을 한 곳에 모으면 작은 건물의 빌딩 주도 꿈꿔 볼 수도 있다.
하지만 , 하나하나 자신의 것으로 익히고 , 투자 수익률, 자기 자본율, 부채 비율, 상가 의 전용률과 공급면적 등 세부적인 내일을 공인 중개사 못지않게 지식적으로 가지고 가지 않은 이상 , 떠밀려서 좋다고 하는 분양 상가 초기 매입자가 되기 십상이다.
분양 상가란 어떤가, 배후 단지 소비여력이 없이는 단시간에 안정화된 상권을 형성하기 얼려서 초기 임차인들은 고생을 한다. 하지만 권리금은 약하거나 없는 경우가 많아서 자신의 실력과 방향을 잘 골라서 임차자로 혹은 임대인으로 투자하여 성공하는 케이스도 꽤 있다.
당연히 3-4년 혹은 7-8년 지나서 상권 성숙기에 도래하게 되면 , 당초 받았던 월세의 2-3배를 상승한다면 당연히 매매가의 몸값은 오르는 것이다.
반면, 역세권이라 하며 맘 놓고 상가 매매하였지만 유동성이 너무 적어서 오히려 근린상가나 단지 주변 항아리 상권보다 못한 경우도 있다고 한니 투자 시 유의할 일이다.
요즈음에는 부동산 관련 앱도 잘 개발되어있고 연관 사이트들도 정보 이용하기에 좋게 꾸며져 있다. 단순히 네이버나 다음 부동산만을 참조하지 많고 손품과 발품을 팔 수 있다면 좀 더 전문화된 사이트를 찾아 나름대로 분석하고 실거래 가나 , 지역별 유동 인구수 , 역세권별로 하루 이동 동선 등을 파악한다면 웬만큼 업종 선택이다 투자에 앞서 , 유효한 수익률 산정에 도움이 되지 않을까 싶다. 주제는 상가 및 상권 분석이지만 좀 더 전문화된 프로그램을 찾는 다면 아래 Site 등도 같이 살펴보면 좋을 일이다.. Written by E HAN
1. 스마트 국도 정보
https://m.nsdis.go.kr/
2. 소상공인 상권 정보 시스템
http://sg.sbiz.or.kr/index.sg?supDev=1#/analy/mainD/
3. 국토부 실거래가 조회
https://seereal.lh.or.kr/main.do
4. 지역 분석 - 지인
https://aptgin.com/home/sub01/Sub0101.do
5. 부동산 양도세 계산
https://www.sellymon.com/