(서평) 인피니트 게임 -사이먼 세닉 作-

인피니트 게임 - 세상에 없던 판도를 만든 사람들의 5가지 무한 원칙
사이먼 시넥 지음, 윤혜리 옮김 / 세계사 / 2022년 7월

무한 게임. 책의 저자인 사이먼 시넥은 동시대적으로 많은 선한 영향력을 끼친 리더들을 조사한 결과 그들의 사고방식과 행동양식에 특이하게 다른 부분이 있음을 발견했다. 우리가 사는 삶이 유한하고 끝이 있다는 방식이 아닌 끝나지 않는 무한한 도전임을 자각할 때, 타인과의 경쟁에서의 승리가 아닌 게임의 지속이 중요하다는 것을 깨달을 때 남들과는 대체 불가능한 경쟁력을 가질 수 있음을 강조한다. 결국 이기고 지는 승부가 중요한 것이 아닌 남들과의 협력을 통한 공생을 통하여 끝없는 도전을 계속해 나갈때 변해가고 달라져가는 과정 속에서 우리는 상상할 수 없을 정도로 성장할 수 있다는 그의 이야기를 들어보자.

Prologue

인간의 끊임없는 도전은 자기 자신보다 큰 그 무언가, 자기의 인생이 끝나더라도 지속될 그 어떤 가치를 위해서 있어왔다. 무한하고 장기적인 이러한 관점은 수많은 이점을 가지고 있지만, 이 관점을 유지하기는 쉽지 않다. 진심으로 힘을 쏟아야 한다. 인간은 어려운 문제가 발생하면 본능적으로 즉각적인 해결책을 찾고 당장 눈앞의 경쟁에서 신속히 이겨서 야망을 이루려고 한다. 이런 승패 사고방식은 단기적으로는 효과를 나타내기도 한다. 하지만 기업과 조직이 승리에 집착하면 장기적으로 심각한 문제가 발생할 수 있다.

우리에게는 세상을 바꿀 힘이 충분히 있다. 매일 아침 충만한 의욕을 느끼고, 직장에서 일할 때는 안정감을 느끼며, 퇴근하고 집에 돌아올 때는 성취감을 느끼는 세상을 만들 수 있다. 물론 이런 변화가 쉽지는 않다. 하지만 불가능하지도 않다 훌륭한 리더가 있으면 이런 비전이 실현될 수 있다. 훌륭한 리더는 흔히 말하는 '단기' 또는 '장기' 의 선택지를 뛰어넘어 그 너머를 보는 이들이다.

Chapter 01. 유한게임과 무한게임, 지금 어떤 게임을 하고 있는가

제임스 P. 카스 James P. Carse 교수가 1986년에 쓴 책 '유한게임과 무한게임 : 인생은 하나의 게임이자 가능성이다 Finite and Infinite Games : A Vision of Life as Play and Possibiligy 이었다. 이 책 덕분에 승리와 패배 그리고 비기는 것만 따지던 사고방식에서 벗어나 더 확장해서 생각하게 됐다. 유한게임과 무한게임의 시각으로 세상을 바라볼수록 결승선도 없고 승자도 없는 무한 게임을 일상 속에서 더 많이 발견했다.

그런데 오늘날 수많은 리더가 하는 발언들을 들여다보면 자신들이 어떤 게임을 하고 있는지 모르는 듯하다. 리더들은 끊임없이 '승리' 해야 한다고 이야기한다. 경쟁에서 이기는 것에 집착한다. 세상을 향해 당당하게 자신들이 '최고' 라고 주장한다. 그들의 목표는 '1등' 이라고 말한다. 하지만 결승선이 없는 무한게임에서는 이 모든게 불가능하다.

비즈니스라는 무한게임

비즈니스는 무한게임의 정의에 정확히 들어맞는다. 게임에 참여하면서도 참여자 전원을 알기 어렵고 언제든 새로운 참가자가 등장할 수 있다. 각 참여자들은 어떤 전략과 전술을 쓸지 스스로 결정한다. 함께 의논해서 정한 규칙도 없다. 관련 법이 있긴 하지만 그마저도 나라마다 다르다. 비즈니스는 유한게임과 달리 시작, 중간, 끝이 정해져 있지 않다.

유한게임은 주어진 시간이 지나면 종료된다. 무한게임은 정반대다. 게임이 살아 지속되고 참여자의 시간이 다한다. 무한게임에는 이기고 지는 결말이 없으므로 게임을 지속할 의지력을 잃거나 자원을 다 쓴 참여자가 게임에서 물러날 뿐이다. 비즈니스에서는 이를 파산 혹은 인수합병이라고 부른다. 비즈니스라는 무한게임에서 성공하기 위해서는 누가 승자이고 누가 최고인지에 집중하던 습관을 버리고 앞으로 영속적으로 게임에서 살아남을 수 있는 강한 기업을 어떻게 만들지 고민해야 한다. 역설적이게도 이렇게 하면 단기적으로도 더 강성한 기업을 만들 수 있다.

무한게임 사고방식의 장점

유한게임사고방식을 지닌 리더는 직원, 고객, 주주로부터 뭔가를 얻어내어 임의로 정한 기준을 충족하려고 애쓴다. 반면 무한게임 사고방식을 지닌 리더는 직원이 열심히 일하고, 고객이 지갑을 열고 주주가 더 많이 투자할 마음이 자연스럽게 드는 기업을 만들기 위해서 노력한다. 그렇게 사람들이 계속해서 자발적으로 기업에 기여하도록 독려한다. 무한게임 사고방식을 지닌 참여자들은 자신이 입사할 때보다 퇴사할 때 기업이 더 발전되어 있길 바란다.

유한게임과 무한게임 사고방식의 또 다른 차이점은 변화를 맞이하는 태도다. 유한게임식 참여자는 예상치 못한 변수를 싫어하며 혼란을 두려워한다. 예측하지 못한 일이나 통제 불가능한 일이 벌어지면 그들이 세운 계획에 차질이 생겨 게임에서 질 확률이 커지기 때문이다. 반면 무한게임 사고방식의 참여자는 돌발 상황이 일어날 수 있다는 사실을 충분히 이해하고 있으며, 심지어 즐기기까지 한다.

유한게임 방식으로 운영되는 기업도 수익을 극대화하기 위해 '혁신적인' 전략을 도입한다. 하지만 보통 그런 전략은 조직, 직원, 고객, 사회 전체에게 도움을 주지는 않는다. 즉 최종 결산 외에 그 어떤 곳에도 이득이 되지 않는다. 장기적으로 기업에 더 나은 미래를 가져다주지도 않는다. 이유는 간단하다. 보통 먼 미래까지 내다보지 않고 눈앞의 상황만 고려하며 전략 결정자가 대부분의 이익을 취하도록 설계하기 때문이다. 반면 무한게임식 리더는 정형화된 목표, 즉 유한게임식 목표를 달성해야 한다고 직원들을 닥달하지 않는다. 직원들에게 더 넓은 시각으로 미래를 바라볼 것을 요청하고 모두에게 이로운 길을 찾도록 독려한다.

무한게임식 리더는 단순히 외부의 변화를 감수할 수 있는 정도의 기업을 세우지 않는다. 변화가 왔을 때 스스로 탈바꿈할 수 있는 기업이 그들이 만들고자 하는 기업이다. 뜻밖의 일들을 넉넉히 받아들이고 새로운 환경에 적응하는 것이다. 회복 탄력성이 높은 회사들은 풍파를 겪은 뒤 종종 이전과 완전히 다른 모습으로 재등장한다.

마이크로스프트의 실패 사례에서 알 수 있듯 문제의 핵심은 디자인이나 마케팅, 출시 시기가 아니다. 비즈니스라는 무한게임에서 생존하고 번영하기 위해서는 그 모든 요소들보다 큰 것을 봐야 한다. 뛰어난 제품이 실패하는 일은 빈번하게 발생한다. 상품 외적인 요소처럼 보이겠지만 경영 방식도 성공에 있어서 필수 고려 사항이다. 유한게임 사고방식을 지닌 리더는 다른 기업과 경쟁하고 이기는 것을 최우선 과제로 삼는다. 그렇기에 모든 경영 및 생산 전략, 직원 채용과 성과 체계를 유한게임식 목표에 최적화하여 설계한다. 이렇게 기업의 근간에 유한게임 사고방식이 자리 잡으면 시야가 아주 좁아지는 결과를 낳는다. 그러면 중대한 일 대신 급한 일에 과도하게 집중하는 분위기가 형성된다. 경영진은 새로운 가능성을 탐구하거나 개발하기보다는 기존의 요인에만 신경쓰게 된다. 경쟁 상대가 하는 일에 지나치게 집착해서 그들의 행동 하나하나에 반응하다가 정작 자사를 발전시킬 좋은 기회들을 놓치기도 한다.

유한게임식 리더는 단기 결과에 과하게 몰두하므로 실적을 내는 데 유리한 전략이라면 무엇이든 한다. 보통 연구 개발에 투자를 줄이거나, 무리하게 비용을 절감하거나, 인수합병을 통해 외형 성장을 꾀하거나, 자사주를 매입한다. 무턱대고 이런 전략을 시행하면 기업 문화가 뒤흔들릴 수도 있다. 직원들은 그 무엇도, 그 누구도 실적 앞에서 안전하지 않다는 사실을 깨닫는다. 사람들은 이에 대응하여 본능적으로 자기방어 태세에 돌입한다. 다른 직원들과 정보를 공유하지 않고, 실수를 숨기고, 더 조심스럽게 행동하고, 위험을 회피한다. 자기 자신을 지키기 위해 아무도 신뢰하지 않는다. 다른 한편에서는 적자 생존의 정신으로 밀어붙이는 사람들도 있다. 그들은 공격적인 전략을 펼친다. 그들의 자의식은 점점 커진다. 상사들에게 호의를 얻고자 노력하고 동시에 동료의 성공을 방해하기도 한다. 이들 역시 스스로를 보호하기 위해 다른 사람을 믿지 않는다. 이런 행동은 결국 서로 협력하기 어려운 분위기를 조성한다.

무한게임 방식으로 리드하라

리더는 세 가지 항목을 항상 고려해야 한다.

1) 특정 게임이 유한게임인지 무한게임인지는 정해져 있으므로 선택할 수 없다

2) 게임에 참가할지 말지 정할 수 있다

3) 게임에 참가하기로 했다면 유한게임 방식으로 플레이할지, 무한게임 방식으로 플레이할지 정할 수 있다

무한게임 사고방식을 지니고자 하는 리더라면 다음 기본 원칙 다섯 가지를 따라야 한다.

1) 모두의 가슴을 뛰게 할 '대의명분 Just Cause' 을 추구하라

2) 서로 믿고 의지할 수 있는 '신뢰하는 팀 Trusting Team' 을 만들어라

3) 나를 발전시킬 '선의의 라이벌 Worthy Rival' 을 항상 곁에 둬라

4) 본질 외엔 모든 것을 바꿀 수 있는 '근본적 유연성 Existential Flex' 을 가져라

5) 옳다고 생각하는 것을 밀고 나갈 '선구자적 용기 Courage to Lead' 를 보여줘라

무한게임 사고방식을 유지하기는 어렵다. 무척 어렵다. 다른 길로 새는 경우들이 분명히 발생할 것이다. 사람은 누구나 실수한다. ... 게다가 유한게임이 매력적이라서 더 큰 문제다. 유한게임은 즐거운데다 중독성도 있다. 마치 도박에서 판돈을 딸 때와 같이, 목표를 달성하고 이길 때마다 도파민 분비가 촉진되어 또다시 같은 방법으로 플레이 하고 싶어진다. 그렇기 때문에 이 욕구를 절제할 수 있을 만큼 강해져야 한다.

Chapter 02. 모든 플레이의 시작점

대의명분에서 시작하라

유한게임에서는 이기기 위해 플레이한다. 친선 경기에서조차 지는 것을 목표하진 않는다. 무한게임의 목적은 완전히 다르다. 승리가 아니라 플레이의 지속이 목표다. 자기 자신 혹은 자신이 속한 단체만 바라보지 않고 더 큰 무언가를 추구한다. 무한게임에서 리더가 되고자 하는 사람이라면 명확한 '대의명분'을 마음속에 품고 있어야 한다. 대의명분이란 아직 존재하지 않는 특정 미래 모습에 대한 비전이다.

사람은 게임에서 '이기면' 일시적으로 짜릿함을 느낀다. 짧은 순간이지만 강한 자신감도 생긴다. 하지만 목표를 달성하거나, 승진하거나, 토너먼트 경기에서 이긴 지 1년이 지났는데도 여전히 그 정도로 성취감을 느끼는 사람은 아무도 없다. 이미 감정은 지나간지 오래다. 다시 그 기분을 맛보려면 또다시 승리해야 한다. 하지만 단순히 경쟁에서 이기는 것보다 더 가치 있는 대의명분을 마음에 품고 일한다면 인생의 의미가 더욱 깊어지며 더 큰 성취감을 경험한다. 이러한 감정은 몇 주고, 몇 달이고, 몇 년이고 이어진다.

대의명분을 추구하면 일과 삶에서 의미를 찾을 수 있다. 마음속에 대의명분을 품고 있으면 유한게임식 보상과 개별적 승리를 뛰어넘어 더 큰 것에 집중할 수 있게 된다. 원대한 목표를 향해 가는 도중에 만나는 유한게임은 대의명분의 맥락 속에서 의미가 부여 된다. 대의명분은 플레이를 계속해나갈 이유가 되어준다. 무한게임식 목표를 세운 리더가 뜻을 같이할 사람들을 모으고자 한다면, 자신이 꿈꾸는 긍정적이고 구체적인 미래의 모습을 명료한 언어로 표현할 수 있어야만 한다.

올바른 대의명분은 다음 다섯 가지 조건을 충족한다. 사명이나 미션, 비전을 담은 문장이 대의명분으로서 적합한지 아닌지 판단하고 싶을 때 혹은 리더로서 제대로 된 대의 명분을 세우고자 할 때 다음 다섯 가지 조건에 부합하는지 확인해 보면 된다. 올바른 대의명분은 반드시 다음과 같아야 한다.

1) 무언가를 지향해야 한다 : 긍정적이고 낙관적이어야 한다

2) 포용적이어야 한다 : 뜻을 함께하고 싶은 사람은 누구나 참여할 수 있어야 한다

3) 봉사 정신이 있어야 한다 : 다른 사람의 이익을 추구해야 한다

4) 회복 탄력적이어야 한다 : 정치적, 기술적, 문화적 변화에 적응할 수 있어야 한다

5) 이상적이어야 한다 : 크고 대담하며 궁극적으로 달성할 수 없는 목표여야 한다

대의명분이 있다면 종이에 적어라

대의명분을 정확하게 글로 명시하지 않으면 결국 의미가 퇴색되거나 대의명분 자체가 통째로 사라질 위험이 매우 커진다. 대의 명분이 사라지면 회사는 나침반 없이 항해하는 배처럼 된다. 그러면 항로를 이탈할 수밖에 없다. 대의명분이 없으면 유한게임 사고 방식이 등장한다. 유한게임식 리더는 그들이 얼마나 빨리, 얼마나 멀리 항해해왔는지만 생각하고 자랑스러워할 뿐 그들의 여정이 목적이나 방향성을 잃었다는 사실은 인식하지 못한다.

Chapter 03. 진짜 이유 VS 가짜 이유

올바른 대의명분을 세우지 못하는 데는 몇 가지 이유가 있다. 무한게임식 리더가 자신의 이상향을 정확하게 표현하지 못해 실수로 잘못된 대의명분을 쓰는 경우가 있다. 또는 리더가 비전이 전혀 없으면서 마치 대의명분이 있는 척 연기하기도 한다. 이들은 흔히 문샷 moon shot 형 프로젝트 (달 착륙만큼 달성하기 어려운 프로젝트를 뜻한다) 를 성공시키겠다거나 '최고가 되겠다' 거나 '성장하겠다' 라는 '가짜 대의명분'을 내세운다. 또한 기업의 사회적 책임, 즉 CSR (Corporate Social Responsibility)을 대의명분으로 착각하는 기업도 많다. 유한게임에서라면 이런 사칭 대의가 통할 수 도, 통하지 않을 수도 있지만 그것들은 절대로 진정한 대의명분이 될 수 없다.

참된 대의명분이라면 사람들의 사적인 영역을 깊게 건드리고, 특히 그 대의명분을 지지하는 사람들에겐 더욱 개인전으로 다가간다. 개인에게 밀접하게 느껴질수록 그 대의명분을 진전시키고자 하는 열정도 더 활활 불타오른다. 대의명분이라고는 하지만 그 목적이 단순히 판매, 득표 등의 단기 목표 달성이거나 브랜드 이미지 격상, 또는 열정적인 직원 채용이라면 영향력이 오래가지 않는다.

연이어 목표를 달성해나가는 과정은 처음에는 흥미진진하지만, 그보다 큰 목적이 없다면 시간이 흐르며 설렘이 점차 약해진다. 일종의 '유한게임 탈진 증후군' 에 시달리는 고위직 임원들을 자주 본다. 그들은 그동안 업무적으로 뛰어났고 매번 주어진 목표를 성취할 때마다 돈도 많이 벌었으므로 계속 같은 형태로 일해왔다. 그러다 어느 순간, 자신을 압도하는 가치에 헌신하고 싶다는 꿈은 전부 잊어버리고 다람쥐나 햄스터나 어느 설취류가 쳇바퀴 돌듯 아무 생각없이 주어진 일만 반복하게 된다. 유한게임식 목표를 많이 이뤘다고 무한게임식 결과가 나오지는 않는다.

최고가 되는 것은 대의명분이 아니다

'최고가 되겠다' 라는 비전 선언문은 이해관계자 중에서 자신에게 초점을 맞추고 이익도 자기가 가져가겠다는 자기 중심적인 태도를 보여준다. 회사가 소비자에게 유의미해지는 데에는 별 도움이 되지 않는다. 자기중심적인 내용을 먼저 언급하는 건 잠재 소비자보다 회사 내부에 에너지와 관심을 집중하겠다는 뜻이다. 또한 소비자가 회사의 제품을 즐겨 소비한다고 해도 꼭 그들이 회사의 대의명분에 동의하는 건 아니다.

최고가 된다는 목표는 절대 대의명분이 될 수 없다. 임의의 시점에 특정 실적을 기준으로 최고가 되었다고 하더라도 그 자리는 일시적일 뿐이다. 한 번 1등을 기록했다고 게임은 끝나지 않는다. 그래서 그 자리를 지키기 위해 방어적으로 플레이하게 된다. '우리는 최고다' 라는 말은 직원들의 사기를 북돋는 데에는 효과가 있겠지만 회사의 기반을 견고하게 하는 데에는 아무런 효과가 없다. 무한게임식 리더는 '최고' 라는 자리가 영원하지 않다는 사실을 잘 안다. 그들은 '최고' 대신 '더 나아감' 을 추구한다. '더 나아감' 을 좇는 것은 끝없이 개선해나가는 여정이며 사람들은 그 진전을 위해 재능과 에너지를 쏟도록 초청받았다고 느낀다. 무한게임에서는 '더 나아감' 이 '최고' 보다 더 좋다.

성장은 대의명분이 아니다

돈은 대의명분에 힘을 싣는 수단이지 대의명분 그 자체는 아니다. 성장해야 하는 이유는 대의명분을 진척시킬 자원을 더 많이 얻기 위해서다. ... 성장 자체를 대의명분으로 삼는 것은 체중 증량만을 위해 먹는 것과 같다. 오로시 살찌우려고 먹는다면 인체에 해롭듯, 기업이 외형 성장만을 목표하면 각종 문제에 시달릴 수밖에 없다. 성장을 대의명분으로 설정하면 대다수의 경우 기업에 근시안적인 사고와 이기주의가 팽배해지고 신뢰와 협력이 사라져서 결과적으로 불건전한 기업 문화가 형성된다. 성장은 산출된 결과일 뿐 존재의 의미나 대의명분이 아니다. 올바른 대의명분이 있으면 사람들은 그것을 위해 개인적인 이익을 기꺼이 포기한다.

이 책을 읽으며 느낀 것은 우리가 인생을 유한게임식으로 살기로 했다면 인생의 주요 목표는 눈에 보이는 것이라든지 (부자) 혹은 남들보다 빠르게 높은곳으로 올라가는 성취가 될 것이다. 하지만 무한게임식으로 살기로 했다면, 우리의 목표는 자기 자신을 넘어선 더 위대한 대의명분을 실현하는 것이 된다. 우리의 삶의 목표와 방향이 어떠한가에 따라 우리가 살아가는 태도가 달라질 것이라는 이야기다.

저자인 사이먼 시넥은 우리가 인생에서 다수의 무한게임에 참여하는 플레이어임을 강조한다. 자녀를 키우거나, 공부를 하거나 혹은 평생 직장에서 일을 하는 게임에서 영원한 승자가 될 수 없다. 다만 이런 게임에 어떠한 사고 방식으로 접근할지는 우리가 정할 수 있다고 본다. 또한 무한게임과 같이 살아가는 것은 미래에 미칠 영향에 책임감을 가진다는 이야기며 어떻게 인생을 살아가야 하는가에 대한 궁극적인 질문을 하는 것이라 말한다. 인생을 어떻게 살아야 할 것인가에 대해 답을 찾고자 하는 분들에게 이 책을 추천한다.

(서평) 솔직히 회계 1도 모르겠습니다 -고야마 아키히로 作-

솔직히 회계 1도 모르겠습니다 - 0부터 시작하는 나의 첫 회계 공부
고야마 아키히로 지음, 김지낭 옮김 / 포레스트북스 / 2022년 7월

회계라고 하면 무엇이 떠오르는가? 회사의 입출금을 관리하는 경리부? 집안에서 쓰여지는 가계부? 모두다 어떻게 돈이 들어오고 나가는지를 나태내는 한마디로 돈의 흐름을 관리하는 업무라고 할 수 있겠다. 하지만 그런 회계는 독자적인 용어와 계산법을 사용하게 되면 서로간에 이해도가 떨어지고 재무상태 또는 기업 투자에 대한 투명도 또한 보장할 수 없게 된다. 그래서 사람들이 마련하고 공통화시켜 발전시킨 것이 회계학이고 작성하는 것이 재무표이다. 어려운 회계에 대한 기본을 쉽게 알려주는 책 '솔직히 회계 1도 모르겠습니다' 에 대해 이제부터 알아보자.

Chapter 01. 회계가 뭐지? 회계의 큰 틀을 한 눈에 파악하자!

- 회계 (會計) = 모으기 + 셈하기 = 돈의 흐름을 가시화하는 작업

회계에는 기업회계, 정부회계, 가정 회계 등 여러 종류가 있으나 일반적으로 '기업회계' 를 이야기한다.

- 회계의 역할

1) 기업 외부용 : 경영실적의 보고 (투자자, 주주, 은행, 세무서, 거래처, 직원 등)

기업 외부용 회계는 재무회계로 결산보고서로 정리하여 회계 정보를 제공한다.

재무회계에는 일정한 규칙이 있다.

2) 기업 내부용 : 효율적인 경영을 위한 분석 및 연구 (경영진, 경영기획실, 재무부, 경리부 등)

기업 내부용 회계는 관리회계로 관리회계 : 경영 개선에 필요한 회계 정보를 분석한다.

관리회계에는 일정한 규칙이 없다.

- 재무 3표

1) P/L 손익계산서 (Profit and Loss Statement) : 기업의 경영 성적 (이익)을 나타낸다

2) B/S 재무상태표 (Balance Sheet) : 기업의 재정 상태 (재산)을 나타낸다

3) C/F 현금흐름표 (Statement of Cash Flows) : 기업의 현금 유입과 유출 상황을 나타낸다

회계는 경영 활동을 기업 외부에 보고하는 수단으로 기업 외부용 회계와, 내부용 회계는 따로 있다.

- 단식부기 VS 복식부기

돈의 증감만을 기록하는 방식이 단식부기

경제 거래의 원인과 결과를 동시에 기록하는 방식이 복식부기

- 현금주의 VS 발생주의

실제로 돈이 움직이는 날에 기록하는 방식이 현금주의

실제 돈의 움직임과는 상과없이 경제 거래가 발생했을 때 기록하는 방식이 발생주의

복식부기, 발생주의 모두 기업의 실적을 더 정확히 기록하기 위한 방식이다.

- 회계에서 말하는 '재무' 의 의미

1) 재무 회계 : 결산 보고서 작성 (기업의 경리) - 과거 정보를 다룸

2) 재무부 : 돈을 조달하여 운용 (기업의 재무 담당) - 미래와 관련된 일

- 회계기준

재무제표를 만드는 규칙을 회계 기준이라고 하며 이는 나라마다 차이가 있다.

일본의 회계 기준 : J-GAAP / 미국의 회계 기준 : US-GAAP

EU에서 시작된 IFRS로 통일하자는 움직임이 세계적으로 퍼지고 있다.

GAAP : Generally Accepted Accounting Principles, 일반적으로 인정된 회계원칙

IFRS : International Financial Reporting Standards, 국제 회계기준

Chapter 02. 결산보고서를 술술 읽어보자

- P/L과 B/S는 플로와 스톡의 관계

재무회계 = 1년 동안 들어오고 나간 돈을 집계하는 것

P/L 과 B/S 는 플로와 스톡의 관계로 함께 볼 때 가치가 있다. 플로 (P/L)는 1년 동안 수도 꼭지에서 흘러나온 물(수익)과 배수구로 흘러간 물(비용)의 양을 계측한것이다. 개인의 경우는 '1년간의 통장 입출금 명세'에 해당한다. 반면, 스톡 (B/S)은 '특정한 시점에 욕조에 쌓인 물의 양' 을 계측한 것이라고 이해할 수 있다.

- 기록의 흐름

회계장부 : 재무제표 작성의 근거가 되는 기록으로 주요장부와 보조장부가 있다. 보조장부는 주요장부에 기록한 거래 내용을 상세히 파악하는 것이 목적이다. 거래처마다 돈이 얼마나 들어오고 나갔는지, 현재 현금이 얼마나 남아 있는지 등을 기록한다. 주요장부의 분개장과 총계정원장이 가장 중요하다. 발생한 거래는 분개장에 기록한 다음 총계정원장에 옮겨 정리한다.

- 결산보고서를 만드는 과정

1) 분개장에 기록

2) 총계정원장에 옮겨 정리

3) 시산표 작성

4) 재무제표 (결산보고서) 작성 : P/L, B/S

- 회계 성립의 대전제, 회계공준

1) 기업 실체의 공준 : 기업은 소유자로부터 독립한 별개의 존재이므로 회삿돈을 사업 이외의 목적으로 사용할 수 없다

2) 계속 기업의 공준 : 기업의 경영 활동은 영원히 계속되므로 일정한 기간별로 회계기간을 구분하여 결산 보고서를 만든다

3) 화폐가치안정의 공준 : 화폐가치로 환산할 수 없는 정보는 재무제표에 넣을 수 없다

- P/L 손익계산서 : 기업의 1년 성적표

(1) 다섯가지 이익

1) 매출총이익 (마진) : 매출액 - 매출원가

2) 영업이익 : 매출총이익 - 판매비와 일반관리비 (판관비)

3) 경상이익 : 영업이익 ± 영업외수익, 비용

4) 법인세비용차감전순이익 : 경상이익 ± 특별이익, 손실

5) 당기순이익 : 법인세비용차감전순이익 - 법인세

(2) P/L의 순서

1) 고객 (매출액)

2) 매입처 자사의 경비

3) 본업 이외의 수지

4) 임시로 발생한 이익, 손실

5) 나라 (세금)

- B/S 제무상태표 : 기업의 체질이 보이는 밸런스 시트

B/S 는 기업의 활동을 일시 정지한 시점에서 재정 상태를 한눈에 파악할 수 있도록 정리한 서류이다.

B/S 에서는 좌우가 균형을 이루어야 한다 (자산 = 부채 + 자본). 이익잉여금은 P/L의 최종이익인 당기순이익 (적자라면 순손실)을 B/S로 가져와 전년도까지 쌓인 이익잉영금에 합산한 숫자를 자본의 이익잉여금이라 하며 이것으로 조정 역할을 한다.

Chapter 03. 부기의 기초 지식

- 부기 (장부기입) : 특정한 규칙에 따라 경제 거래를 기록하는 방법

- 차변과 대변

복식부기의 발상지는 이탈리아. 당시 은행에서는 '은행에서 돈을 빌려 간 사람과 빌린 금액' 을 장부의 오니쪽에 쓰고 '은행에 돈을 빌려준 사람, 즉 계좌를 만든 사람과 맡긴 금액'은 오른쪽에 기록했다. 그 영향으로 왼쪽을 Debit (인출, 차변), 오른쪽을 Credit (입금, 대변) 이라고 부르게 되었다.

- 부기의 기본

분개할 때 차변과 대변은 항상 함께 기록한다. 분개할 때는 '거래에서 무엇이 움직이고 무엇이 바뀌었는가' 를 정확히 나타내는 것이 중요하다. 거래의 '원인과 결과' 라는 두 가지 측면을 동시에 기록한다는 점이 '복식' 이라는 이름이 붙은 이유이다. 차변과 대변의 합계는 반드시 일치한다. 돈을 구분하는 명칭을 계정과목이라고 한다.

- 회계의 5요소 : 자산 / 부채 / 자본 / 수익 / 비용

- 자주 쓰는 분개의 열 가지 패턴 (차변 / 대변 : 예)

1) 자산 + 현금과 예금 / 부채 + 차입금 : 은행에서 차입

2) 자산 + 현금과 예금 / 자본 + 자본금 : 법인 설립 후 자본금 납입

3) 자산 + 비유동자산 / 자산 - 현금과 예금 : 비유동자산 취득

4) 자산 + 현금과 예금 / 수익 + 매출 : 상품 판매

5) 비용 + 급여 / 자산 - 현금과 예금 : 급여 지급, 경비 지급

6) 부채 - 차입금 / 자산 - 현금과 예금 : 차입금 상환

7) 비용 + 매입 / 부채 + 외상매입금 : 외상으로 상품 매입

8) 부채 - 외상매입금 / 부채 + 지급어음 : 어음을 발행하여 외상매입금 지급

9) 부채 - 선수금 / 수익 + 매출 : 선수금 상쇄

10) 자본 - 자기주식 / 자산 - 현금과 예금 : 자기주식 취득

Chapter 04. 관리회계의 분석기법을 쓱 훑어보자

- 관리회계의 용도 : 재무분석 (가장 중요), 원가계산, 예산관리, 원가관리

재무분석을 이용하면 수익성, 안정성, 성장성, 생산성, 효율성이라는 다섯 가지 관점에서 기업을 알아 볼 수 있다.

- 수익성을 분석하는 다양한 방법

매출액이익률 : 수익성 지수의 총칭으로 P/L의 주요한 이익을 매출액으로 나눈 비율

매출액이익률은 크게 네 가지로 구분하는데 분모는 모두 '매출액' 분자에는 각각 '매출총이익, 영업이익, 경상익, 당기순이익' 을 대입한다.

- 매출액이익률의 종류

1) 매출총이익률 (마진율) = 매출총이익 / 매출액

2) 매출액영업이익률 = 영업이익 / 매출액

3) 매출액경상이익률 = 경상이익 / 매출액

4) 매출액순이익률 = 당기순이익 / 매출액

- 자기자본비율

자기자본비율을 통하여 기업의 안정성을 알아 볼 수 있다. 자기자본비율은 '총자본 중에 자기 자본이 몇 퍼센트를 차지하는가' 를 알아보는 지표로 자기자본 / 총자본 으로 구할 수 있다. 일반적으로 자기자본비율은 40-50%가 적당하다고 본다.

- 유동비율

유동비율은 기업의 단기 재무 안정성을 판단할 수 있는 지표다. 유동자산 / 유동부채 = 200% 를 안정성의 기준으로 보는데, 여유 자산을 부채의 2배 이상 보유하고 있다면 차입금을 갚을 능력이 있다라고 판단되기 때문이다. ... 하지만 안정성만 따져서 거액의 현금을 잠재워두는 기업은 투자처로서의 매력이 떨어진다. 사업을 확장하고자 하는 의욕이 있어야 배당도 기대할 수 있기 때문이다.

- 잉여현금흐름 (FCF : Free Cash Flow)

영업활동 현금흐름과 투자활동 현금흐름을 합한 것을 잉여현금흐름이라고 한다. FCF가 플러스냐 아니냐는 아주 중요한 지표이다. FCF가 플러스라는 건 본업에서 벌어들인 돈을 투자에 돌리고도 자유럽게 쓸 수 있는 현금이 수중에 남아 있다는 뜻이다. 재무제표에서 가장 중요한 숫자라고 해도 과언이 아니다. 가장 이상적인 유형은 영업활동 현금흐름 +, 투자활동 현금흐름 -, 재무활동 현금흐름 - 의 형태이다. 본업에서 수익이 발생하고 적극적으로 투자하고 있으며 차입금도 상환하고 있는 상태이기 때문이다.

- 기업의 종합적 수익성을 나타내는 지표 : ROE, ROA

ROE = 당기순이익 ÷ 자기자본 × 100

ROA = 당기순이익 ÷ 총자산 × 100

- 손익분기점

손익분기점 분석은 매출액이 총비용과 일치하게 되는 판매량을 계산하는 방법으로 CVP 분석 (CVP, Cost Volume Profit) 원가-조업도 이익 분석이라고도 한다. 손익분기점은 사업의 흑자와 적자가 결정되는 갈림길이고 손익분기점의 단위는 매출액이다. 매출액은 판매가 × 판매량으로 계산할 수 있다.

손익분기점을 파악하려면 먼저 전체 비용을 배출에 비례하는 '변동비' 와 비례하지 않는 '고정비' 로 나누는 작업이 필요하다. 일단 고정비와 변동비를 분류한 다음 매출액에서 변동비를 뺀 금액을 '한계이익' 이라고 한다. 변동비와 한계이익을 더한 것이 매출액이라고 생각해도 된다. 이 한계이익에서 고정비를 빼고 남은 것이 순이익이다.

우리가 사는 사회는 자본주의가 기반이 되고 있으며, 여기에는 돈이 흘러가는 흐름을 파악하고 이익을 최대화 하는 기술이 중요하다. 애초에 주식회사의 탄생과 함께 경영상태를 파악하는데에 사용하는 비즈니스 세계에서 발전한 회계이지만 앞으로는 금융에 대한 기본적인 지식으로 세계 어느 곳에 가더라도 필요한 지식 중 하나가 회계에 대한 이해도이다. 천만인이 넘는다는 주식투자의 가치투자를 위해서도 재무제표를 파악하여 기업의 재무건정성과 성장성을 파악하는 것이 필수적이다.

하지만 회계에 사용되는 관리회계, 파이낸스 지식은 전문분야이기에 어려운 용어부터 나오게 되면 거부감부터 느끼게 된다. 이 책은 어려운 회계에 관한 기초 지식을 가능한 넓고 쉽게 전달하기 위해 쓰여졌다. 기업의 이익 창출 구조, 결산보고서, 돈과 관련된 자격증 취득이 목표인 사람들에게 추천하고 싶다.

[100자평] 솔직히 회계 1도 모르겠습니다

솔직히 회계 1도 모르겠습니다 - 0부터 시작하는 나의 첫 회계 공부
고야마 아키히로 지음, 김지낭 옮김 / 포레스트북스 / 2022년 7월

어려운 돈의 흐름을 알기 쉽게 풀어주는 회계 입문서

[100자평] 부동산의 속성

부동산의 속성
신얼 지음 / 메이트북스 / 2022년 7월

포스트 팬데믹 이후 주택과 부동산을 대하는 우리의 자세와 투자전략

(서평) 부동산의 속성 -신얼 作-

부동산의 속성
신얼 지음 / 메이트북스 / 2022년 7월

부동산 분석 및 채권 분석 업무를 하는 신얼 애널리스트가 쓴 부동산에 대한 책이다. 주택에 대해서는 우리 모두는 공급자이면서 동시에 수요자가 되고 또한 땅위의 집이라는 건물 안에서 매일을 보내고 살아가고 있기에 부동산은 생활이고 우리의 자산이며 또한 소중한 보금자리가 되는 곳이다. 앞으로 펼쳐진 포스트 팬데믹 그리고 2022년 새로운 정권을 맞이하며 투자와 주거라는 주택이 가지는 모습을 돌아보고 동시에 변해가는 부동산 정책 시장을 생각하며 이 책을 소개하고자 한다.

Chapter 01. 부동산이야말로 가화만사성의 핵심이다

- 집이 때로는 삶의 질을 결정한다

과거 대비 일상의 생활 수준은 분명 향상되었지만 자본주의에서는 상대적 부의 척도도 중요함을 고려해야 한다.

- 거부할 수 없는 주거 문화의 질적 변화

과거 단칸방으로 온 가족이 옹기종기 모여서 살던 시절을 추억할 수는 있을지언정, 그때로 돌아가서 살겠다고 생각하는 사람은 거의 없다고 봐도 무방하다. 현시점의 거주 만족도와 즐거움은 내구재로서

주거 공간의 성격을 잘 반영한다.

단순한 서비스가 아닌 서비스의 품질 그 자체를 중시하는 시대를 살고 있다. 이제 주거 공간은 미래의 나와 우리 가족이 일상생활을 영위할 수 있게 해주는 가치 저장 수단으로서 자산의 성격도 중요해졌다. 현시대에 사는 우리는 주거 서비스와 자산의 두 가지 성격을 모두 충족시키고 싶어 한다.

- 부동산을 바라보는 시선은 왜 다를까?

국민소득 증가 및 국민 생활 수준의향상이 고가의 경제적 행위에만 반영될 것이라는 해석은 단편적이다. 단순한 가격보다는 본인의 가치관과 취향을 기반으로 소비활동이 이루어진다. 이는 다변화된 재화 및 서비스를 능히 생산하고 유통할 수 있는 경제적 문화적 인프라 구축을 가속화한다.

가속화된 일상의 질적 변화는 여러 분야에서 발현되는데, 유독 집이라는 주거 공간에 대해서는 여전히 경직된 사고가 존재한다. 토지의 유한함, 부동성 등을 십분 고려한다 하더라도 여전히 사회적으로 '1가구 1주택' 은 지켜야 할 룰로 여겨진다. 정부는 도시 집중화보다는 탈집중화와 지역 균형 발전을 추구하지만, 교외나 시골에 주말용 주택을 소유할 경우 2주택에 대한 징벌적 과세를 함으로써 빠르게 변화하는 주거 문화 현실을 외면하고 있다.

모빌리티의 시대가 도래하고 있다. 이동 현상만 중요한 것이 아니라 이동 이후 정주할 공간도 중요하다. 왜 의식주 중 '주'에 해당하는 주택 공간에 대해서만 경직적으로 보는지 진지하게 고민해야 할 때다. 단순히 지금껏 그래왔기 때문에 향후에도 그렇다는 당위성을 고집한다면, 4차 산업혁명 시대와 포스트 팬데믹의 변화하는 트렌드에 역행할 것이다. 집이라는 특수성 때문에 의복 및 음식과는 다른 특별한 대상으로 취급해야 한다는 관념은 일종의 편견일 수도 있다. ... 의식주 중에서 집만 특별한 것은 결코 아니다. 가격 단위가 다르다고 다른 잣대를 적용하거나 옳고 그름의 도덕적 기준을 적용하는 순간 그 자체가 편견일 수 있다.

- 포스트 팬데믹, 안식처로서의 집

급속히 다양화되는 집의 기능 : 전대미문의 감염병 때문에 가족과 함께하는 시간이 길어질수록 공간에 대한 현실적 욕구는 증대했다. ... 사회적 거리두기와 재택근무의 활성화로 집에 머무는 시간이 길어졌다. 우리 가족만이 아니라 이웃집도 마찬가지였다. 분리된 한 공간에 동시에 있는 것이다. 이동의 자유가 제약되는 상황과 보건 위생적 안전의 위협이 높아졌기에 일상적인 민감도는 높아지기 마련이었다.

- 우리만의 공간에 대한 니즈

가족 구성원 간이나 이웃 간에 예민함이 폭발할 가능성이 높아졌기에 나와 우리 가족만의 공간이 더욱 필요했다. 특히 실내가 아닌 자연과 접한 공간에 대한 니즈다. 마당이나 테라스, 발코니에 대한 수요는 가히 폭발적이었다. ... 팬데믹이 엔데믹으로 변화하더라도 보건 위생적 안전에 대한 트라우마는 쉽게 사라지지 않을 것이다. 따라서 '우리만의 집' 이라는 공간의 가치는 더 뚜렷하게 증대할 것이다.

- 저성장과 함께 성장한 MZ세대

MZ 세대의 인식과 경험에는 치명적 제약 요인이 존재한다. 이들은 성장 시기 동안 호황기를 제대로 누려보지 못했다. 장기화된 경제 불황이 익숙해진 세대여서 낙관적 전망과는 거리가 멀다. MZ 세대의 경우 장래에 대한 낙관적 태도가 결핍되니 현실 만족도는 영속되기 어려웠다. 언제 어떻게 될지 모르는 불안감이 내재하기 때문이다. 이 불안 심리를 외부적으로 표출하고 해소하고자 최근의 '플렉스 (Flex) 문화' 가 대중화될 수 있었다. 부모님과 선배 세대들의 인식으로는 이해하기 어려운 현상이 마치 물과 기름처럼 하나의 문화로 자리잡았다.

- 결국 남는 건 공간이다

공간도 이제 다다익선 : 코로나 팬데믹 이후 나만의, 우리 가족 만의 공간이 중요해졌다. 공적인 영역과 공공장소에서 여가 활동을 하는 것은 과거보다 리스크가 커졌음을 체득했다. 사적인 공간에서 나와 우리 가족이 신뢰할 수 있는 사람들과의 일상 공유, 소수의 지인들과의 깊은 네트워크가 중요해지고 있다. 그러다보니 안락하고 여유를 느낄 수 있는 공간이 중요해졌다.

팬데믹으로 인해 사람들은 안전하고 폐쇄적이며 한정적인 장소를 희망하게 되었다. 북적북적하기보다는 조용하고 한가로운 공간을 찾는 이가 많아졌다. 소수의 가족 및 지인이 모일 수 있는 공간, 획일화된 공간이 아닌 나와 우리만의 독특한 공간에 대한 희망은 발전하고 변화했다. 결국 남는 건 공간이다. 그 공간에서 우리의 삶이 더 안락해지길 바라는 시대다.

Chapter 02. MZ 세대의 부동산 입성을 환영합니다

- MZ 세대는 기존 세대와 어떻게 다른가

MZ 세대 중 M세대는 '밀레니얼 세대' 로 정의된다. 1980년에서 1990년대 초반생으로 구분된다. 연령대가 높지만 대략 이처럼 분류되는 것으로만 이해하자. Z세대는 1990년 초중반부터 20대 중후반 정도가 되겠다. MZ 세대는 그 이전의 베이비부머 및 XY세대보다는 물질적 풍요로움을 배경으로 삼는다. 디지털 기기 문화에 익숙한 편이며, 새로운 여가 생활 및 소비문화를 즐기는 데 거리낌이 없다.

집은 단순한 주거 공간에서 벗어나고 있다. 자기 만족, 편의성 투자성 및 사회적 계층 등을 복합적으로 반영하는 가치 중심의 부동산 시대로 바뀌고 있으며, 이를 MZ 세대가 주도하고 있다. 기존 세대와는 상이한 새로운 면모가 있는데, 그 이면에는 공통적인 상처가 있다. 10년 단위로 찾아온 경제 금융위기 때문이다. 밀레니얼 세대는 10대 전후로 IMF 외환위기를 몸소 체험했다. Z 세대는 학창시절 글로벌 금융위기를 거치면서 그 이전과는 다른 뉴노멀 (New Normal)이 다가오는 것을 목도한 바 있다.

다문화에 개방적이면서 이를 디지털문화로 승화시키는 동시에 안정성과 실용성에 기반한 현재지향적인 성향도 분명 공존한다. 결국 현재 삶의 만족도 제고를 위해서 일상적인 경제 문화적 행위를 뛰어 넘는 변동성을 야기한다. 이른바 과시적 소비 문화 행태가 표출되기 쉽다. 이는 사회적인 현상으로 전이되고 있다.

- 라이징 스타, MZ세대

MZ세대가 바라보는 주거 공간은 단순히 지붕, 기둥, 벽과 바닥으로 구성된 집이 아니다. 주거 공간에 대한 고민이 깊어지게 만드는 대목이다. ... 공간에 대한 니즈는 주거의 관점이 핵심이다. 비싼 주거 공간에 대한 고민은 고심으로 이어지고 해결할 방법을 찾게 된다. 그것이 곧 가치에 대한 가격 평가로 연결된다. 집은 단순한 주거 공간에서 벗어나고 있다. 자기만족, 편의성, 투자성 및 사회적 계층 등을 복합적으로 반영하는 가치 중심의 부동산 시대로 바뀌고 있으며, 이를 MZ 세대가 주도하고 있다.

- 돈에 대한 솔직한 태도

최근 MZ세대는 희소성이 있고 나의 가치를 잘 나타내는 재화 및 서비스에 열광한다. 여기에 가치 저장 및 교환 가치까지 있다면 재테크의 영역에 포함된다. 부동산은 이 모든 것을 만족시킨다. 공간에 대한 니즈는 욕구와 연결되고, 시장경제에 빠르게 최적화되고 있는 세대는 이를 통해 욕망을 충족하는 동시에 타인의 욕망을 자극할 줄 안다.

MZ세대는 그 어느 세대보다 자기 발전에 최선을 다한다. 역량을 갖춘 세대다. 또한 원하는 것에 솔직하다. 스스로 원하고 만족하는 삶을 사는 것을 목표로 한다. 이들이 이제 의복과 음식을 넘어 부동산을 향해 달려가고 있다. MZ세대의 이런 움직임에 부동산 시장은 더 확산될 수밖에 없다.

- 세대 갈등 No, 세대 변화 Yes

영리치 (Young Rich) Vs. 올드리치 (Old Rich)

영리치의 대표적인 특징

1) 부동산 투자를 통한 수익률 향상 경험을 기반으로 한 향후 부동산 투자 의지 지속

2) 외화 자산에 대한 비중은 기존 부자와 유사하나 해외 부동산 보유자 비율 상승

3) 기존 부자 대비 주식 투자를 선호하며, 해외 비중 확대 의향 존재

4) 레버리지를 활용한 투자는 비거주 부동산 및 금융 자산 투자가 목적

5) 가족을 우선하는 경향 확대

- 신뢰할 수 있는 가치 자산에 대한 소유욕

인플레이션 헤지 (hedge) 수단으로 자산을 축적하는 것을 이제는 아무도 이상하게 생각하지 않는다. 저축의 시대에서 투자의 시대로 바귀었다. 주식, 채권, 원자재 및 부동산이 전통 자산이라면, 이제는 디지털 자산인 가상화폐, NFT 등으로 너무나 빠르게 그 범주가 확장되고 있다. 부자들의 전유물이었던 미술품 등 예술품에 대한 투자는 일반인에게도 대중화되었다.

인플레이션 헤지 수단 중 생활 필수재는 무엇이 있을까? 그것은 바로 주거 또는 비주거로 활용 가능한 부동산이다. 거주할 수 있는 공간이 없다면, 인간의 생활은 정상적으로 이루어지기 어렵다. 공간을 통해 생활할 수 있고, 그 생활 속 구성원이 가족 또는 사회 생활의 동료가 된다. ... 돈의 가치에 민감해진 시대다. 그리고 풍부해진 만큼 편중되는 자본은 가치의 양극화를 가져오고 있다. 기회이자 위기가 동시에 도래했다. MZ 세대에게는 더 큰 기회가 아닐 수 없다.

Chpater 03. 팬데믹을 거치면서 더욱 공고해진 부동산의 입지

- 문재인 정부, 부동산 시장의 나비효과

특정 자산 가격의 상승세가 지속될수록 시장 참여자의 참여 의자는 높아진다. 기존 참여자는 그 시장의 길목에서 신규 수요 유입에 의한 가격 상승이라는 달콤한 과실을 누린다. 반면 신규 참여자는 생각과 달리 예상한 수익 확보가 쉽지 않다고 느낀다. 그 가운데 시장의 심판 역할을 하는 정부는 과열을 막고자 신규 참여자의 진입을 막고, 기존 참여자의 퇴로를 봉쇄한다.

시장 참여를 위해서는 자본력이 필요하다. 시장의 손실회피 성향은 안정지향적인 결정을 견인한다. 이는 가격 상승의 여력이 있는 동시에 지불 부담이 크지 않은 지역 선별에 대한 목표로 이어지기 마련이다. 정부의 의도와는 반대로, 선순환의 고리에서 저평가된 지역의 주택 등 부동산 시장으로 자금이 이동해 전국적인 가격 상승세가 나타났다. 과거 5년간 문재인 정부에서 익히 확인한 패턴이다.

- 단기적 정책 효과 vs. 추세적 시장경제 원리

최근 5년간 수많은 부동산 대책에도 불구하고 부동산 가격이 폭등한 이유는 결과적으로 시장경제에서 촘촘하게 연결된 미세한 고리 역할을 경시한 측면이 크다. 대를 위한 소수의 희생이 불가피하다는 인식이 기저에 깔렸을 개연성이 높다. ... 이러한 부동산 정책이 '인간의 근본적 소유욕을 정부가 대체하거나 정부가 간접적으로 지원 가능하다' 는 오만에 사로잡힌 편견의 산물이라는 점이다.

- 팬데믹보다 중요했던 정책 전환과 그 이유

정부의 정책적 노력에도 불구하고 부동산 간격 상승세는 다소 둔화되었을 뿐 추세적 하락은 없었다. 정부의 개입은 분명 필요하다. 다만 지나친 시장 개입과 정책적인 간섭은 추후 심각한 문제를 일으킬 수 있다.

- 서울을 둘러싼 희로애락의 인생

인천과 경기도로 나가는 현상은 자의 반 타의 반이라고 한다면 (주택 가격 상승 및 경기도의 주택 수요 공급) 서울 및 서울 핵심지로 오겠다는 의지는 백 퍼센트 자의의 표출임을 시사한다. 행정구역상의 서울 특별시는 경제적 사회적 계층의 특별시로 진화하고 있다. 앞으로 더욱 가속화될 포스트 팬데믹의 부동산 현상을 목도하게 될 것이다.

Chapter 04. 윤석열 정부의 부동산, 정책 전환과 트렌드 변화의 상존

- 전정권에서 도입된 임대차 3법이 정권 초기의 핵심

임대차 3법 : 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권

2020년 8월 이후 도래하는 전월세 만료 계약 건은 임대차법에 의한 계약갱신청구권을 활용할 수 있었다. 문제는 이를 활용한 전월세 건 계약 만료 시점이 2022년 8월부터 도래한다는 것이다. 계약갱신청구권을 이미 사용했기에 임대인은 임대차에 대해 신규 물건에 적용되는 임대차 보증금 시세를 요구할 것이다. 협상을 통해 결론을 도출하거나, 협상 결렬 시 타지역의 신규 전월세를 물색해 신규 계약이 이루어질 것이다. 이러한 과정은 결과적으로 그동안 신규 시세를 반영하지 못했던 전월세 가격이 급등으로 이어질 가능성이 높다. ... 역사적으로 아이러니한 부분은 현재 다수당인 민주당이 집권 여당일 때 임차인의 거주 안정성을 제고하고자 만든 법률이 한시적 효력 발생 이후 더 큰 혼란을 가져올 가능성이 한층 커졌다는 점이다.

- 인플레이션이 부동산에 미칠 영향력

당분간 기준금리 인상 및 시장금리 상승이 펼쳐질 것이다. 그런데 이것이 주택시장을 비롯한 부동산 시장의 가격 하락 요인으로 작용한다고 예단할 수 있을까? 결론적으로는 그렇지 않다고 판단한다. 과거 데이터뿐만 아니라 현상황에 기반한 장래 부동산 시장의 대내외 환경이 부동산 가격 하락을 견인하기는 어렵기 때문이다.

금리 인상 및 시장금리 상승은 부동산 시장 참가자의 심리 위축과 거래 냉각 현상을 야기할 수는 있으나, 가격 하락으로 이러지는 방향성까지 주도하기는 매우 어렵다. ... 금리 인상 국면에서 서울 및 수도권의 부동산 가격 하락 등 침체 국면이 필쳐진 것은 2010-2013년이 유일하다.

1980년대의 폴 볼커 연준이 도래한다면 역사적인 기준금리 인상을 통한 물가 안정을 추구할 수 있겠지만, 현대 사회의 중앙은행 책무는 단순히 '물가안정' 만을 추구할 수는 없다. 한국은행은 이와 함께 '금융안정'을 추구하며, 연준은 '완전고용'을 목표로 한다. 안정적인 경제 성장은 정책의 주요 목표다. 정책 목표의 다양화는 정책 결정의 일관된 방향성만을 중장기적으로 끌고 갈 수 없음을 직간접적으로 시사한다. 또한 신용 사회에서 신용은 다변화된 경제 주체의 삶의 형태와 욕구에 의해 활용될 수 있다.

- 2022년 5월, 세제, 금융 및 거래 등 부동산 정상화를 주목표로 한 윤석열 정부가 출범했다. 정책의 변화는 필수적으로 수반된다. 그 변화는 부동산 가격 상승이 목표가 아닐 것이다. 안정적이며 예측 가능한 부동산 시장을 조성하기 위함이다. 시장 조정자이며 심판으로서 정부의 역할은 유지하되, 전 정부와는 달리 시장 전면에 나서지 않을 가능성이 커졌다. 결국 수요와 공급에 의한 기본적 시장 원칙에 따라 부동산 시장 흐름이 형성될 것으로 판단한다. 그 외 변수는 포스트 팬데믹에서 맞이한 전례없는 인플레이션, 그에 대응해야만 하는 통화 및 재정정책 그리고 자산 가격의 급등락 환경 등이다.​​

Chapter 05. 반드시 기억해야 할 JENTI 부동산 투자전략

J : Job-Housing Proximity (직주근접)

E : Education / School District (교육 / 학군)

N : Nature (자연환경)

T : Transportation (교통 편의성)

I : Investment Value (투자 가치)

이 책은 기존의 부동산 투자서와 다르다. 근본적으로 부동산의 변화 요인에 대한 트렌드와 과거의 주택 가격을 짚어 내려가며 앞으로 맞이할 포스트 팬데믹 시대에 부동산을 대하는 우리의 자세를 근본적으로 이야기해주고자 한다. 가장 흥미롭게 읽었던 것은 앞 장에서 풀어내려간 미래의 잠재적 수요층이 될 MZ 세대의 부동산을 대하는 모습과 트렌드를 읽고자 했던 것이다. 가치재이면서 플렉스를 하고자 하는 그들의 욕망에 맞는 생활 필수재 또한 다양화, 고급화 되어가는데 앞으로 그자리에는 부동산(주택) 이 올것이라고 하는 것이 저자가 강조한 대목이다.

어느 도시의 어떤 아파트를 사는 것이 좋다고 설명하는 기존의 부동산 주택에 대한 투자서가 아니다. 시대적으로 변화해가는 수요자층의 주택에 대한 니즈를 읽음과 동시에 기본적인 주택이란 무엇인가에 대해 고찰을 하고자 한다. 동시에 현실적인 측면에서 부동산 투자에 대한 기본적인 요소와 필요성, 핵심적인 투자 전략을 제시한다. 부동산에 관심있는 우리 모두가 한번쯤 읽어 볼 만할 책이 아닐까 생각한다.