Chapter 02. MZ 세대의 부동산 입성을 환영합니다
- MZ 세대는 기존 세대와 어떻게 다른가
MZ 세대 중 M세대는 '밀레니얼 세대' 로 정의된다. 1980년에서 1990년대 초반생으로 구분된다. 연령대가 높지만 대략 이처럼 분류되는 것으로만 이해하자. Z세대는 1990년 초중반부터 20대 중후반 정도가 되겠다. MZ 세대는 그 이전의 베이비부머 및 XY세대보다는 물질적 풍요로움을 배경으로 삼는다. 디지털 기기 문화에 익숙한 편이며, 새로운 여가 생활 및 소비문화를 즐기는 데 거리낌이 없다.
집은 단순한 주거 공간에서 벗어나고 있다. 자기 만족, 편의성 투자성 및 사회적 계층 등을 복합적으로 반영하는 가치 중심의 부동산 시대로 바뀌고 있으며, 이를 MZ 세대가 주도하고 있다. 기존 세대와는 상이한 새로운 면모가 있는데, 그 이면에는 공통적인 상처가 있다. 10년 단위로 찾아온 경제 금융위기 때문이다. 밀레니얼 세대는 10대 전후로 IMF 외환위기를 몸소 체험했다. Z 세대는 학창시절 글로벌 금융위기를 거치면서 그 이전과는 다른 뉴노멀 (New Normal)이 다가오는 것을 목도한 바 있다.
다문화에 개방적이면서 이를 디지털문화로 승화시키는 동시에 안정성과 실용성에 기반한 현재지향적인 성향도 분명 공존한다. 결국 현재 삶의 만족도 제고를 위해서 일상적인 경제 문화적 행위를 뛰어 넘는 변동성을 야기한다. 이른바 과시적 소비 문화 행태가 표출되기 쉽다. 이는 사회적인 현상으로 전이되고 있다.
- 라이징 스타, MZ세대
MZ세대가 바라보는 주거 공간은 단순히 지붕, 기둥, 벽과 바닥으로 구성된 집이 아니다. 주거 공간에 대한 고민이 깊어지게 만드는 대목이다. ... 공간에 대한 니즈는 주거의 관점이 핵심이다. 비싼 주거 공간에 대한 고민은 고심으로 이어지고 해결할 방법을 찾게 된다. 그것이 곧 가치에 대한 가격 평가로 연결된다. 집은 단순한 주거 공간에서 벗어나고 있다. 자기만족, 편의성, 투자성 및 사회적 계층 등을 복합적으로 반영하는 가치 중심의 부동산 시대로 바뀌고 있으며, 이를 MZ 세대가 주도하고 있다.
- 돈에 대한 솔직한 태도
최근 MZ세대는 희소성이 있고 나의 가치를 잘 나타내는 재화 및 서비스에 열광한다. 여기에 가치 저장 및 교환 가치까지 있다면 재테크의 영역에 포함된다. 부동산은 이 모든 것을 만족시킨다. 공간에 대한 니즈는 욕구와 연결되고, 시장경제에 빠르게 최적화되고 있는 세대는 이를 통해 욕망을 충족하는 동시에 타인의 욕망을 자극할 줄 안다.
MZ세대는 그 어느 세대보다 자기 발전에 최선을 다한다. 역량을 갖춘 세대다. 또한 원하는 것에 솔직하다. 스스로 원하고 만족하는 삶을 사는 것을 목표로 한다. 이들이 이제 의복과 음식을 넘어 부동산을 향해 달려가고 있다. MZ세대의 이런 움직임에 부동산 시장은 더 확산될 수밖에 없다.
- 세대 갈등 No, 세대 변화 Yes
영리치 (Young Rich) Vs. 올드리치 (Old Rich)
영리치의 대표적인 특징
1) 부동산 투자를 통한 수익률 향상 경험을 기반으로 한 향후 부동산 투자 의지 지속
2) 외화 자산에 대한 비중은 기존 부자와 유사하나 해외 부동산 보유자 비율 상승
3) 기존 부자 대비 주식 투자를 선호하며, 해외 비중 확대 의향 존재
4) 레버리지를 활용한 투자는 비거주 부동산 및 금융 자산 투자가 목적
5) 가족을 우선하는 경향 확대
- 신뢰할 수 있는 가치 자산에 대한 소유욕
인플레이션 헤지 (hedge) 수단으로 자산을 축적하는 것을 이제는 아무도 이상하게 생각하지 않는다. 저축의 시대에서 투자의 시대로 바귀었다. 주식, 채권, 원자재 및 부동산이 전통 자산이라면, 이제는 디지털 자산인 가상화폐, NFT 등으로 너무나 빠르게 그 범주가 확장되고 있다. 부자들의 전유물이었던 미술품 등 예술품에 대한 투자는 일반인에게도 대중화되었다.
인플레이션 헤지 수단 중 생활 필수재는 무엇이 있을까? 그것은 바로 주거 또는 비주거로 활용 가능한 부동산이다. 거주할 수 있는 공간이 없다면, 인간의 생활은 정상적으로 이루어지기 어렵다. 공간을 통해 생활할 수 있고, 그 생활 속 구성원이 가족 또는 사회 생활의 동료가 된다. ... 돈의 가치에 민감해진 시대다. 그리고 풍부해진 만큼 편중되는 자본은 가치의 양극화를 가져오고 있다. 기회이자 위기가 동시에 도래했다. MZ 세대에게는 더 큰 기회가 아닐 수 없다.
Chpater 03. 팬데믹을 거치면서 더욱 공고해진 부동산의 입지
- 문재인 정부, 부동산 시장의 나비효과
특정 자산 가격의 상승세가 지속될수록 시장 참여자의 참여 의자는 높아진다. 기존 참여자는 그 시장의 길목에서 신규 수요 유입에 의한 가격 상승이라는 달콤한 과실을 누린다. 반면 신규 참여자는 생각과 달리 예상한 수익 확보가 쉽지 않다고 느낀다. 그 가운데 시장의 심판 역할을 하는 정부는 과열을 막고자 신규 참여자의 진입을 막고, 기존 참여자의 퇴로를 봉쇄한다.
시장 참여를 위해서는 자본력이 필요하다. 시장의 손실회피 성향은 안정지향적인 결정을 견인한다. 이는 가격 상승의 여력이 있는 동시에 지불 부담이 크지 않은 지역 선별에 대한 목표로 이어지기 마련이다. 정부의 의도와는 반대로, 선순환의 고리에서 저평가된 지역의 주택 등 부동산 시장으로 자금이 이동해 전국적인 가격 상승세가 나타났다. 과거 5년간 문재인 정부에서 익히 확인한 패턴이다.
- 단기적 정책 효과 vs. 추세적 시장경제 원리
최근 5년간 수많은 부동산 대책에도 불구하고 부동산 가격이 폭등한 이유는 결과적으로 시장경제에서 촘촘하게 연결된 미세한 고리 역할을 경시한 측면이 크다. 대를 위한 소수의 희생이 불가피하다는 인식이 기저에 깔렸을 개연성이 높다. ... 이러한 부동산 정책이 '인간의 근본적 소유욕을 정부가 대체하거나 정부가 간접적으로 지원 가능하다' 는 오만에 사로잡힌 편견의 산물이라는 점이다.
- 팬데믹보다 중요했던 정책 전환과 그 이유
정부의 정책적 노력에도 불구하고 부동산 간격 상승세는 다소 둔화되었을 뿐 추세적 하락은 없었다. 정부의 개입은 분명 필요하다. 다만 지나친 시장 개입과 정책적인 간섭은 추후 심각한 문제를 일으킬 수 있다.
- 서울을 둘러싼 희로애락의 인생
인천과 경기도로 나가는 현상은 자의 반 타의 반이라고 한다면 (주택 가격 상승 및 경기도의 주택 수요 공급) 서울 및 서울 핵심지로 오겠다는 의지는 백 퍼센트 자의의 표출임을 시사한다. 행정구역상의 서울 특별시는 경제적 사회적 계층의 특별시로 진화하고 있다. 앞으로 더욱 가속화될 포스트 팬데믹의 부동산 현상을 목도하게 될 것이다.
Chapter 04. 윤석열 정부의 부동산, 정책 전환과 트렌드 변화의 상존
- 전정권에서 도입된 임대차 3법이 정권 초기의 핵심
임대차 3법 : 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권
2020년 8월 이후 도래하는 전월세 만료 계약 건은 임대차법에 의한 계약갱신청구권을 활용할 수 있었다. 문제는 이를 활용한 전월세 건 계약 만료 시점이 2022년 8월부터 도래한다는 것이다. 계약갱신청구권을 이미 사용했기에 임대인은 임대차에 대해 신규 물건에 적용되는 임대차 보증금 시세를 요구할 것이다. 협상을 통해 결론을 도출하거나, 협상 결렬 시 타지역의 신규 전월세를 물색해 신규 계약이 이루어질 것이다. 이러한 과정은 결과적으로 그동안 신규 시세를 반영하지 못했던 전월세 가격이 급등으로 이어질 가능성이 높다. ... 역사적으로 아이러니한 부분은 현재 다수당인 민주당이 집권 여당일 때 임차인의 거주 안정성을 제고하고자 만든 법률이 한시적 효력 발생 이후 더 큰 혼란을 가져올 가능성이 한층 커졌다는 점이다.
- 인플레이션이 부동산에 미칠 영향력
당분간 기준금리 인상 및 시장금리 상승이 펼쳐질 것이다. 그런데 이것이 주택시장을 비롯한 부동산 시장의 가격 하락 요인으로 작용한다고 예단할 수 있을까? 결론적으로는 그렇지 않다고 판단한다. 과거 데이터뿐만 아니라 현상황에 기반한 장래 부동산 시장의 대내외 환경이 부동산 가격 하락을 견인하기는 어렵기 때문이다.
금리 인상 및 시장금리 상승은 부동산 시장 참가자의 심리 위축과 거래 냉각 현상을 야기할 수는 있으나, 가격 하락으로 이러지는 방향성까지 주도하기는 매우 어렵다. ... 금리 인상 국면에서 서울 및 수도권의 부동산 가격 하락 등 침체 국면이 필쳐진 것은 2010-2013년이 유일하다.
1980년대의 폴 볼커 연준이 도래한다면 역사적인 기준금리 인상을 통한 물가 안정을 추구할 수 있겠지만, 현대 사회의 중앙은행 책무는 단순히 '물가안정' 만을 추구할 수는 없다. 한국은행은 이와 함께 '금융안정'을 추구하며, 연준은 '완전고용'을 목표로 한다. 안정적인 경제 성장은 정책의 주요 목표다. 정책 목표의 다양화는 정책 결정의 일관된 방향성만을 중장기적으로 끌고 갈 수 없음을 직간접적으로 시사한다. 또한 신용 사회에서 신용은 다변화된 경제 주체의 삶의 형태와 욕구에 의해 활용될 수 있다.
- 2022년 5월, 세제, 금융 및 거래 등 부동산 정상화를 주목표로 한 윤석열 정부가 출범했다. 정책의 변화는 필수적으로 수반된다. 그 변화는 부동산 가격 상승이 목표가 아닐 것이다. 안정적이며 예측 가능한 부동산 시장을 조성하기 위함이다. 시장 조정자이며 심판으로서 정부의 역할은 유지하되, 전 정부와는 달리 시장 전면에 나서지 않을 가능성이 커졌다. 결국 수요와 공급에 의한 기본적 시장 원칙에 따라 부동산 시장 흐름이 형성될 것으로 판단한다. 그 외 변수는 포스트 팬데믹에서 맞이한 전례없는 인플레이션, 그에 대응해야만 하는 통화 및 재정정책 그리고 자산 가격의 급등락 환경 등이다.