(서평) 1기 신도시 재건축 미래 지도 -정은숙 作-

1기 신도시 재건축 미래 지도 ㅣ 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 1
메디테라(정은숙) 지음 / 다온북스 / 2023년 4월

몇 년 전만 하더라도 부동산에 대한 국민들의 투자 심리가 이제는 사그러들어 버렸다. 부동산 투자도 이제 조정기를 거쳐 이제는 대세 하락기로 접어들었다고 판단하는 사람들도 있다. 더군다나 부동산에 대한 공포는 커뮤니케이션 (유튜브, 공영 방송, SNS 등) 을 통해 날로 확산되어 시장을 다 같이 얼어붙게 만들고 있다. 다같이 끓어 올랐을 때와 마찬가지로 이제는 다같이 싸늘하게 식어버렸다. 하지만 모든 사이클에는 상승이 있으면 하락이 있고, 그 반대도 늘 존재하는 법. 올해들어서 주목받기 시작한 1기 신도시에 대한 관심은 식어버린 부동산 시장에서 다시 불을 붙이기 위한 반등 준비를 하고 있는 것처럼 보인다. 이들 도시들은 어떻게 개발될 것이며, 앞으로 어떠한 청사진을 그리고 있을까? 다 같이 들여다보자.

Prologue

부동산은 살아 있는 생물과 같다. 언뜻 보면 비슷해 보이지만 매일 매일 변화하고 있다. 그래서 부동산을 통한 자산 상승을 원한다면 변화하는 부동산 시장의 흐름과 트렌드를 파악해야 한다. 지역마다 편차가 있지만 2012-2013년 사이 부동산 시장은 바닥을 찍고 회복기와 상승이 이어졌다. 지금은 하락기 이후 조정을 받는 중이지만, 모든 일에 끝이 있듯 부동산 역시 영원한 상승도 영원한 하락도 없다.

부동산 투자의 장점은 시기에 따라 수익을 내는 투자법이 따로 있어 상승장이든 하락장이든 반드시 수익을 낼 방법이 있다. 그렇기에 우리는 시장 분위기를 파악하여 그에 맞게 움직이는 것이 필요하다. 무턱대고 부동산을 통한 자산 축적을 비난하거나, 편승하지 못한 박탈감으로 멀게만 느낄 것이 아니라 시장 분위기를 파악하고 경제적 위기를 기회로 바꿀 수 있는 현명함이 필요하다.

Chapter 01. 안전하고 가성비 좋은 아파트를 가질 기회, 바로 재건축에 있다

- 현재 부동산 시장 상황은

2022년 하반기부터 규제 정책을 적극적으로 풀고 있다. 2023년 1월 3일에는 강남 3구와 용산을 제외한 전 지역을 조정 지역에서 해제하고, 분양 시장의 규제를 대거 해제하며, 다주택자들에 대한 일부 규제와 대출 및 금융 규제도 완화했다. 고금리로 부동산 매수 심리를 강하게 눌러왔던 금융 규제도 풀었다. 지금 우리는 스스로에게 물어봐야 한다.

여유 자금이 있고 실거주 목적이어서 절대적인 가격이 싼 것이 중요하다면 지금 움직이는 것도 나쁘지 않다. 그러나 여유 자금이 없고 당장 실거주할 상황이 아니라면 주변의 공급 물량을 확인하고, 금리가 확실하게 동결 또는 인하되는 시점까지 기다렸다가 위험성이 낮아진 후에 움직이는 것이 낫다. 개인의 상황에 따라 선택이 다를 수 있다. 그러니 무엇보다 자신의 상황을 면밀히 따져보고 마음 편하게 자산을 키울 수 있는 선택을 해야 한다.

- 재건축, 재개발 트렌드를 타고 급부상하는 1기 신도시

1기 신도시의 재건축, 재개발을 염두하고 접근하는 사람들은 이 점을 알아야 한다. 1기 신 도시에 내 집 마련을 하든, 자산 증식을 위해 투자를 하든 장기전이라는 것을. 당장 1기 신도시 내의 구축 아파트가 신축 아파트로 변하는 것을 보겠다며 달려들어서는 안 된다. 법을 바꾸고 계획을 세워 기존 아파트를 부수고, 새 아파트가 들어서기까지는 15년에서 20년 이상의 오랜 시간이 필요하다.

그렇다면 실거주용이 아닌 투자용으로는 매력이 없는 걸까? 그렇지 않다. 1기 신도시는 일반적인 저층 재건축 아파트 투자에 비해 전세가가 높게 형성되어 있어 소액 투자가 가능하다. 요즘 수도권에서 조합 설립 인가가 난 재건축 투자를 하려면 보통 5억 이상의 투자금이 필요하다. 그러나 1기 신도시는 상대적으로 투자금이 적게 든다.

- 재건축 투자시 알아야 할 진행절차

재건축의 단계

1) 정비 계획 수립 및 정비 구역 지정 단계 : 안전진단 시행

2) 추진위원회의 설립 : 동의서를 모은 뒤 조합 설립 인가 신청 / 시공사 선정/ 감정평가

3) 관리 처분 계획 단계

4) 사업 완료 단계 : 철거 및 시공

- 리모델링 투자시 알아야 할 진행절차

리모델링의 단계

1) 사업 준비 단계 : 기본 계획 수립

2) 사업 시행 단계 : 조합 설립 인가 / 시공사 선정 / 안전진단 / 건축심의 / 사업 시행 인가

3) 이주 철거 및 착공 준공

리모델링은 재건축에 비해 절차가 간단하다. 그래서 재건축과 비교했을 때 사업 진행 기간이 5년 정도 짧아질 수 있다. 그리고 재건축과 리모델링의 가장 큰 차이는 철거한 후에 새로 짓느냐, 골조를 남기고 새 아파트를 짓느냐이다. 결과물의 차이가 크게 나뉘는데 완전히 다 철거한 후 새 아파트를 짓는 재건축의 경우는 현시대의 기술과 모델을 최대한 살려 가장 구조와 골조를 바탕으로 짓는다.

그에 비해 리모델링은 골조를 남겨야 하므로 구조를 변경하는 데 제한이 있다. 기존의 작은 평형대에서 5-10평 전후로 면적을 늘리는 경우 네모 반듯한 구조가 아닌 직사각형 모양의 집이 나올 수 있다. 그렇게 되면 흔히 3베이 (bay), 4베이 (bay) 라 불리는 채광 면적이 넓은 구조로 만들기가 어렵다.

하지만 리모델링만의 장점도 있다. 우선 사업을 진행할 수 있는 연한이 1/2 이상 짧아진다. 재건축은 최초 건설 이후 30년 이상 지나야 사업이 가능한데 리모델링은 15년만 지나도 사업을 시작할 수 있다. 또한 재건축의 규제사항을 피할 수 있다. 리모델링은 그런 부분에서 비교적 자유롭다.

Chapter 02. 1기 신도시 대장주, 분당

- 분당의 알짜 구역은?

분당 신도시는 9만 7,600 세대가 거주하고 있으며 신분당선 2개역 (정자역, 미금역), 수인분당선 6개역 (미금역, 정자역, 수내역, 서현역, 이매역, 야탑역)이 지나갈 정도로 규모가 큰 지역들이다. 이번에는 1기 신도시 특별법이 아니라 노후계획도시 특별법으로 발표되었기에 부동산의 옥석을 가리는 것이 중요해졌다.

- 선도지구

분당 신도시의 시범 단지는 서현동에 있는 삼성 한신 (시범 1단지), 우성 (시범 2단지), 한양 (시범 3단지), 현대 (시범 4단지)의 4개의 아파트를 말한다. 분당 신도시 조성 후 최초로 입주한 단지들로 재건축 측면에서 연식을 가장 먼저 채운 단지이기도 하다 (1991년 입주). 평형 또한 12평 부터 79평까지 다양하게 구성되어 있고, 다른 1기 신도시에 없는 30층 아파트들이 있다.

입지를 살펴보면 시범단지는 서현역을 도보로 이용할 수 있는 위치이며, 서현역세권은 분당에서도 손꼽히는 상권 지역이다. 성남대료를 건너 시작되는 시범 단지는 진입과 동시에 조용하고 아늑한 거주 공간으로 탈바꿈한다. 더불어 분당 최고의 녹지인 분당 중앙공원을 끼고 있다.

Chapter 03. 아직 기회의 땅, 일산

- 현재 1기 신도시 중 저평가 /받고 있는 지역이나 발전의 가능성이 큰 도시, 일산

2000년대 초반까지만 하더라도 강남에 사는 사람들이 이사를 고려할 때 분당, 평촌과 함께 고려하던 지역 중하나였지만 강남은 테헤란로, 분당은 판교의 발전으로 상대적으로 뒤쳐진 상태다. 이전과 어깨를 나란히 하던 지역들과는 다르게 애매한 포지션으로 전보다 못한 평가를 받게 되었다.

- 일산의 변신은 무죄, 수익으로 보답할 뿐

일산의 도약을 생각할 수 있는 요소

1) 교통 호재

GTX-A 는 물론, 대곡소사선, 고양선, 인천 검단과의 연결을 위한 인천 2호선 뿐만 아니라 서울-문산 고속도로까지 그동안의 불편사항을 대거 해소해 줄 교통 라인이 대거 계획 및 진행되고 있다. 지금까지 계획된 교통 호재들이 실현되면 서울 중심업무는 물론 인천, 김포, 강서구, 경기도까지의 교통이 원활해질 예정이다.

2) 일자리

일산 테크노밸리와 CJ 라이브시티, 고양 방송영상밸리에서 창출될 일자리들. 일산은 GTX 킨텍스역 주변에서 조성되는 일자리로 추후 교통 호재의 시너지까지 누릴 수 있는 입지를 가지고 있다. 지금 윌나라에서는 세계적인 규모의 무대를 열만큼의 큰 공연장이 없어서 다른 나라에서 큰 공연을 하고 있따. 그러나 새로이 조성되는 CJ 라이브 시티에서는 대규모 공연이 가능해진다.

우리에게 있어서 살 터전이자 가장 큰 자산으로 손꼽히는 부동산. 너무 투자 위주로만 몰려도 안되지만, 살 집이라 생각하고 관심을 가지지 않는 것도 문제이다. 나와 가족들의 소중한 터전이자 앞으로 내 자산의 증식에도 도움이 되도록 꾸려가야하는데 사실 이러한 중도적 자세를 취하기가 쉽지는 않은다. 그럼에도 불구하고 이 책에서 소개하는 1기 신도시들은 부동산 시장의 열기를 다시 끓어오르게 할 정도로 매력적임은 분명하다.

서울의 강남과 비교를 해도 손색이 없을 정도의 학군지와 신기술을 겸비하고 들어서는 다양한 기업들을 통한 젊은 층의 일자리, 계획적으로 조성된 안정된 구조의 입지와 쾌적한 주거지. 모두가 한번 쯤 꿈꿔보는 도시의 모습을 목표로 발전해온 우리나라의 1기 신도시 들이다. 무모하고 막연한 부동산 투자는 독과 같지만, 모두들 외면하는 부동산에 대한 접근은 어쩌면 우리가 앞으로 '그때가 기회였었어!' 라고 먼 훗날 후회 혹은 만족의 탄성을 내지를지 모르는 시간적 타이밍을 우리는 지금 지나고 있는지도 모른다.

[100자평] 1기 신도시 재건축 미래 지도

1기 신도시 재건축 미래 지도 ㅣ 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 1
메디테라(정은숙) 지음 / 다온북스 / 2023년 4월

재건축으로 탈바꿈할 1기 신도시들의 현재와 미래

[100자평] 팔로우 다낭ㆍ호이안ㆍ후에

팔로우 다낭ㆍ호이안ㆍ후에 - 2023~2024년 최신판, 완벽 분권 ㅣ follow 팔로우 여행 가이드북 시리즈
박진주 지음 / 트래블라이크 / 2023년 5월

베트남의 아름다운 관광지, 다낭을 소개하는 알찬 투어 가이드

(서평) 팔로우 다낭 호이안 후에 -박진주 作-

팔로우 다낭ㆍ호이안ㆍ후에 - 2023~2024년 최신판, 완벽 분권 ㅣ follow 팔로우 여행 가이드북 시리즈
박진주 지음 / 트래블라이크 / 2023년 5월

인​생은 짧고, 세상은 넓다 라고 했다. 누군가에게는 한낱 가벼운 일상으로부터의 떠남일 수 있지만 다른 이에게는 그것이 인생의 새로운 경험이자 또 다른 기회가 될 수 있는 것이 여행이다. 방역 조치가 해제된 이후 많은 사람들이 여행에 대해 다시 관심을 갖기 시작했고, 항공업과 호텔 숙박업들은 다시 바빠지기 시작했다. 이러한 시점에 어디로 여행을 한 번 떠나볼까? 국외에 많은 여행지들 중에서 어디가 좋을까? 고민하는 사람들도 늘고있다.

유럽, 미주도 좋지만 가까운 동남아도 시간적 제약이 적고, 화창한 기후에 이질적이지만 공유할 수 있는 아시아 문화권의 나라들도 인기를 끌고 있다. 그 중에서도 손꼽히게 우리에게 친숙한 '베트남' 이 있다. 베트남에서도 휴양지로 유명한 다낭을 중심으로 호이안과 후에까지 관광지로서의 매력을 찾아보도록 하자.

Prologue

베트남 중부를 대표하는 도시 다낭의 매력을 비롯해 과거로 시간 여행을 떠날 수 있는 이국적인 호이안, 전통과 역사가 흐르는 베트남의 옛 수도 후에까지, 여행을 즐길 수 있길 바라는 마음으로 열심히 책을 만들었다. 이 책과 함께 두발로 구석구석 여행하며 진자 다낭의 매력을 발견할 수 있는 여행이 되기를, 그래서 내가 느낀 사랑스러운 다낭을 다른 여행사들도 경험하기를 바란다.

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베트남으로 떠나기 전 알아두면 좋을 정보들

• 다낭 호이안 후에 여행 단번에 감 잡기

1. 다낭 Da Nang

다낭은 베트남의 주요 관광 도 시 중 하나이자 중부를 대표하는 상업 도시다. 1,285.4 km의 면적을 차지하며 북쪽의 후에와 남쪽의 호이안 사이에 위치한다. 북에서 남으로 이어지는 긴 해안선을 따라 아름다운 바다 풍경이 펼쳐진다. 특히 10km 가 넘는 미케 비치는 다낭의 대표 해변으로 바다를 따라 고급 리조트와 호텔이 밀집되어 있다. 워낙 인기 있는 관광 도시라서 한국에서 다낭 국제공항으로의 직항 노선이 수시로 운행한다.

- 다낭 추천 코스

1) 다낭 시내 중심의 명소 산책 : 소요 시간 9-10시간

더운 날씨에는 10분 이상 걷는 것도 힘들다. 요금이 저렴한 그랩을 적극 이용하자.

코스 : 한 시장 -> 꽁 카페 -> 다낭 대성당 -> 점심식사 -> 참 조각 박물관 -> 용교 -> 사랑의 부두 -> 선짜 야시장 -> 한강 크루즈 -> 저녁식사

2) 바나 힐을 중심으로 활동적인 시간 보내기 : 소요 시간 8시간

바나 힐은 규모가 크고 방문객도 많아 예상보다 시간이 더 소요될 수 있다. 특히 케이블카 줄이 길다.

코스 : 숙소 출발 -> 바나 힐 -> 알파인 코스터 & 판타지 파크 -> 점심 식사 (바나 힐 내 레스토랑) -> 프랑스 마을 -> 골든 브리지 -> 숙소 유식 -> 저녁 식사 -> 헬리오 야시장 -> 롯데마트

3) 멋진 풍경이 있으면 멀어도 좋다! : 소요 시간 9-10시간

미케 비치를 따라 내려가며 전망을 실컷 즐겨보자. 오행산은 가벼운 등산을 하는 정도의 체력 소모가 따른다는 점을 알아 두자.

코스 : 린응사 -> 점심 식사 -> 미케비치 -> 카페 -> 오행산 -> 저녁 식사 -> 루프톱 바 -> 스파 & 마사지

2. 호이안 Hoi An

호이안은 16세기 베트남의 중요한 항구 중 하나로 번성했으며 다낭에서 남쪽으로 30km 거리에 위치한다. 과거의 건축 양식과 문화가 잘 보존되어 1999년 호이안 구시가지 전체가 유네스코 세계문화유산으로 지정되었다. 당시 중국인, 일본인 외에도 서구 상인들이 드나들었고 그로 인해 동양적인 풍경에 서구적인 정취가 섞여 호이안만의 독특한 색깔을 갖게 되었다. 투본강을 따라 이국적인 건물들이 이어지고 아름다운 건물들이 이어지고 아름다운 등불이 형형색색으로 빛난다.

- 호이안 추천 코스

1) 호이안 구시가지 구석구석 탐방 : 소요 시간 8-10시간

호이안 구시가지의 명소는 대부분 가깝게 모여 있어 도보로 여행하기 충분하다. 여행 중에 더위에 지칠 때는 시원한 코코넛 커피를 마시며 한숨 쉬어 가자.

코스 : 내원교 -> 풍흥 고가 -> 떤끼 고가 -> 점심 식사 -> 루프톱 카페 -> 꽌꽁 사원 -> 호이안 시장 -> 투본강 나룻배 -> 호이안 야시장 -> 저녁 식사

2) 근교 투어로 떠나는 알찬 체험 코스 : 소요 시간 10-12시간

에코 투어와 쿠킹 클래스를 묶어서 한 번에 즐기면 가격도 저렴하고 일정도 알차니 이왕이면 같이 즐기자.

코스 : 에코투어 -> 쿠킹 클래스 -> 점심 식사 -> 안방 비치 -> 숙소에서 휴식 -> 저녁 식사 -> 카페 -> 스파 & 마사지

3) 주변 명소까지 도는 한 바퀴 코스 : 소요 시간 10-12시간

호이안 임프레션 테마파크는 공연 시작 1-2시간 전에 미리 가야 테마파크도 둘러보고 곳곳에서 열리는 미니 공연도 감상할 수 있다.

코스 : 미션 투어 -> 점심 식사 -> 숙소에서 휴식 -> 호이안 구시가지 산책 -> 카페 -> 저녁 식사 -> 호이안 임프레션 테마파크 -> 펍

3. 후에 Hue

후에는 베트남의 옛 수도로 다낭에서 북쪽으로 95km 떨어진 곳에 위치한다. 베트남은 역사적으로 북쪽과 남쪽으로 나뉘어 발전했는데 그 경계점이 되는 곳이 바로 후에다. 후에를 가로지르는 흐엉강을 축으로 황성이 있는 구시가지, 상업과 편의 시설이 발달한 신시가지로 나뉜다. 후에 남쪽 외곽에는 응우옌 왕조의 민망 황제, 카이딘 황제 등의 황릉과 사원이 있어 후에 여행의 필수 코스로 통한다.

- 후에 추천 코스

1) 신구의 조화를 만끽하는 하루 : 소요 시간 10-12시간

후에 시내는 규모가 크지 않아 부지런히 움직이면 하루 동안 충분히 돌아볼 수 있다. 후에 황성은 볼거리가 다양하니 시간 여유를 가지고 관람하자.

코스 : 아침 식사 -> 후에 황성 -> 오문 -> 태화전 -> 묘문, 현임각 -> 세묘 -> 점심 식사 -> 레바당 미술관 -> 흐엉강 변 산책 -> 저녁 식사 -> 펍

2) 후에 근교 황릉 유적 탐방 코스 : 소요 시간 10-12시간

투어로 하루 종일 도는 일정이고 야외에서 보내는 시간이 많으니 모자, 선글라스, 우산이나 외투 등을 챙겨 날시에 대비하자.

코스 : 민망 황릉 -> 카이딘 황릉 -> 뜨득 황릉 -> 점심 식사 -> 티엔무 사원 -> 흐엉강 크루즈 -> 저녁 식사 -> 카페

우리에게 친숙하고 유명 관광지가 되어버린 다낭. 역사적으로도 우리와 관련이 많은 베트남이기에 친숙하게 느껴지는 부분도 있다. 아는 만큼 보인다는 말처럼 친근하게 느껴지는 도시이지만 그 안에 숨은 매력을 발견하기 위해서는 개인적인 노력도 필요하다. 관광지로 유명한 다낭에 머무르며 휴양과 동시에 시티 투어를 하는 것도 좋고, 역사적 흔적이 남은 후에나 세계문화 유산으로 지정된 호이안을 같이 둘러보는 것도 추천할 수 있을 것 같다. 여러 투어 코스와 추천 관광지, 알찬 여행 정보를 남은 팔로우 여행 시리즈를 통해 국외 여행을 가는 분들이 여행 플랜을 짜는 데 도움이 되리라 생각이 든다.

P.S : 개인적으로 팔로우 시리즈는 플랜북과 실전 가이드 북으로 나뉘어 각각 사전 조사, 여행 중 실제 들고 다니는 용도로 각각 활용할 수 있는 것이 큰 장점이라 생각되는 가이드 북이다.

(서평) 아파트 한 채만있어도 고민되는 상속 증여 절세 플랜 -이현진 作-

아파트 한 채만 있어도 고민되는 상속·증여 절세 플랜
이현진 지음, 소재윤.윤상국 감수 / 매일경제신문사 / 2023년 5월

시간이 갈수록 개개인의 금융관련 정보는 투명하게 소명이 되고, 정부는 성실한 납세를 위해 많은 노력을 하고 있다. 때문에 이제는 돈을 버는 것도 중요하지만 어떻게 돈을 아낄 것인가, 특히 세금을 어떻게 아낄 것인가, 하는 문제가 중요하다. 특히 많은 재산을 가진 자산가일수록 절세에 대한 필요성을 체감할 수 있을 것이다. 하지만 복잡한 조세법은 마음을 왠만큼 다잡지 않고는 공부하기 쉽지 않다. 어려운 용어에서부터 법문 특유의 문어법식 화법은 평상시에 법을 접하지 않은 사람들이라면 거부감부터 느껴질 것이다.

때문에 우리는 많은 세법 중 가장 필요한 부분을 선택해서 집중하는 것이 필요하며, 일생 중에서 가장 큰 세금 납부를 할 가능성 높은 '상속, 증여' 를 공부해야만 한다. 집안의 어른들로부터 받을 자산이 많은 축복받은 사람부터, 각고의 노력을 하며 자산을 이룬 사람들까지 개개인들의 재산은 모두 소중할 것이다. 날로 높아지는 납세의 압박으로부터 어떻게 조금이라도 아낄 수 있을까? 그리고 비슷한 재산을 가지고 있는 사람들간에도 어떻게 세금액이 달라질 수 있을까? 지금부터 이 책을 통해 절세의 비결을 살펴보자.

Prologue

사람마다 각자 처한 상황이 다 다르기 때문에 똑같은 세금이 나오지 않는다. 세금을 계산할 때 비과세와 공제, 과세혜택 등이 세금을 줄일 수 있는 대표적인 항목이다. 여기에 해당하는 사람마다 세금이 달라지니 같은 재산에 같은 세금 부과가 달라질 수밖에. ... 이 책은 10년 이상 세무사로 근무하며 다양한 사람들을 상담해주고 상속세 및 증여세 세무조사 대행을 하며 납세자가 알면 절세할 수 있는 핵심만을 모았다. 상속과 증여를 걱정하는 일반인에게 이 책이 큰 도움이 되길 바란다.

Chapter 01. 상속과 증여는 무엇인가?

- 상속과 증여

상속 : 돌아가신 분의 재산이 있을 때 그 재산이 상속인에게 넘어가는 것

'상속은 법률 규정에 따라 자연인의 재산법상의 지위가 사망 후에 특정인에게 포괄 승계함'

상속세는 상속의 원인으로 돌아가신 분의 재산이 무상으로 상속인에게 이전되는 것에 부과하는 세금을 말한다.

증여 : 상속처럼 재산이 무상으로 이전되나 증여는 생존예 계신 분에게서 재산을 이전하는 것

상속은 상속인이 원하지 않은 상태에서 이루어지는 것이라 상속세에 대한 공제 (세금을 깎아주는 것) 가 많다. 반면 증여는 생존에 계신 분의 의사에 따라 이루어지는 행위다 보니 증여세에 대한 공제는 많지 않다. 그런데 상속과 증여는 납세자들이 어떻게 하느냐에 따라 세금이 천차만별이다. 이것은 시점에 따라서도 다르고, 어떤 사유로 했는지에 따라 다르다. 또한 개별적으로 처한 위치와 상황에 따라서도 같은 금액으로 상속 (또는 증여) 이 이루어져도 세금은 전혀 달라지게 된다.

Chapter 02. 상속 용어

- 상속관련 주요 용어

피상속인 : 돌아가신 분

상속인 : 돌아가신 분의 재산을 무상을 이전 받는 자

유증 : 유언으로 재산을 무상증여하는 것

사인증여 : 재산을 무상증여한 사람의 사망에 따라 효력이 발생하는 조건이 있는 증여

수유자 : 유증이나 사인증여에 의해 재산을 취득한 사람

유언 : 유언자가 사망과 동시에 법률 효과를 발생하는 것 (방식 : 자필증서, 공증증서, 녹음 등)

유증의 경우 재산을 받는 사람의 승낙이 필요하지 않지만, 사인증여의 경우 재산을 무산증여받는 사람의 승낙이 필요하다.

Chapter 03. 상속 이후의 절차

- 1단계 : 사망 신고 (상속 개시일로부터 1개월 이내)

사망진단서 수취 및 건강보험, 신용카드 등의 해지 신청

상속개시일로부터 1개월 이내 사망신고

사망신고를 하지 않으면 과태료 부가

인감증명서는 사망 시점부터 발급이 불가

- 2단계 : 상속개시일로부터 3개월 이내

1) 상속포기 / 한정승인 기간

돌아가신 분의 상속재산을 조회하고 채무를 확인해야 함

상속재산을 조회한느 이유는 상속 포기 또는 한정승인 (채무 범위 내 재산 상속) 을 진행

이 기간을 경과하면 상속 포기가 받아들여지지 않음 (관할 가정법원에 청구)

2) 상속재산 조회 방법

정부24 인터넷 홈페이지 '안심 상속 원스톱 서비스' 활용

3) 자동차 소유권 이전 등기

피상속인이 차량을 소유할 경우 소유권 이전 등기도 진행 (기한 초과시 과태료 부과)

- 3단계 : 상속개시일로부터 6개월 이내

6개월은 상속세 신고기한 (기한 내에 상속재산을 평가하고 취득세, 등록면허세등을 신고함)

상속세는 신고 및 납부로 끝나는 것이 아니라 과세관청의 결정과 통지로 종결

상속재산이 30억 이상이 되면 사후 관리 요건이 되고, 상속 개시일로부터 5년 동안 상속인이 보유한 부동산, 주식 등이 많이 증가하면 과세관청은 다시 조사를 진행할 수 있음

사망일시금은 수급권이 발생한 날로부터 5년 이내 신청

사망관련 국민연금 등은 국민연금공단에 청구해야 함

Chapter 04. 상속인 순위

- 상속인 순위

1순위 : 직계비속, 배우자

2순위 : 직계존속, 배우자

3순위 : 형제자매

4순위 : 4촌 이내 방계혈족

(직계 비존속이 없는 경우 배우자 단독 상속)

Chapter 05. 상속포기, 한정승인

Chapter 06. 상속재산 분배비율

- 유류분제도

상속재산 중 최소한의 법정 이율만큼 상속인에게 주는 것. 상속인 중 본인의 몫을 받지 못하거나 최소한 받아야 하는 것을 받지 못할 때는 '유류분 반환청구권' 을 행사해 상속재산을 받을 수도 있다.

- 기여분제도

상속재산을 분배할 때 최소한의 몫을 분배받기 위한 제도 외에 고인의 상속재산 형성에 일정 부분 기여한 상속인에게 상속재산을 가산하여 주는 제도. 기여분제도는 상속인 간의 협의로도 할 수 있지만 서로 간의 협의가 되지 않으면 가정법원에 청구해서 진행할 수도 있다.

Chapter 08. 사전증여와 보험

- 상속세도 줄일 수 있을까?

상속은 생전에 어떻게 했느냐에 따라 세금을 상당히 줄일 수 있다. 그 방법 중 대표적인 것이 사전증여와 보험, 상속 공제 등을 이용하는 방안이다.

1) 사전증여

상속인의 경우 피상속인이 돌아가신 날 (상속개시일) 로부터 10년 이내와 상속인이 아닌 자는 5년 이내 증여한 금액이 있으면 상속세 과세표준에 합산해 신고하는 것. 상속재산이 많은 사람의 경우는 미리 증여한 것 때문에 상속세 세금을 줄일 수 있다.

사전증여하면 좋은 경우

- 상속재산이 최소한 10억원 이상인 경우

- 부동산이 2채 이상으로 부동산의 가치가 계속 상승할 때

- 상속인 간의 분쟁우려로 마음에 드는 자녀에게 꼭 주고 싶을 때

2) 보험 활용 - 상속세 재원 활용 방안

고인의 사망으로 인해 보험금을 수령할 경우 해당 보험금도 상속세 과세대상으로 분류되어 상속세가 부과된다. 그러나 보험금으로 상속세 부담을 줄이는 방안이 있다. 보험을 계약하고 납부하는 주체가 상속인이면 된다. 일반적으로 보험을 계약할 당시 보험계약자와 보험수익자 (보험금 수령자) 를 지정하게 된다. 이때 보험수익자는 상속인으로 하되 보험 지급대상인은 피보험자 (보험 사고의 대상이 되는 객체)를 피상속인으로 하면 된다.

3) 상속재산 차감 항목과 공제를 챙겨야 절세

상속세 과세가액을 줄이는 방법과 상속 공제를 활용하는 방법

Chapter 09. 상속세 신고

- 상속세를 신고해야 하는 이유는 가산세 절세 때문

상속인이 주로 착각하거나 의도치 않게 빠뜨리는 상속재산 (2가지)

1) 사전증여 재산가액 : 상속개시일 기준 10년 이내 증여한 가액을 가산한 것

2) 추정상속재산 금액 : 상속 개시일 전 1년 또는 2년 이내 부동산 등을 처분한 금액의 행방이 명확하지 않을 때 발생하는 것

이 외에도 상속인이 알지 못하는 재산이 발견 되는 때도 있어서 만약을 위해서라도 상속세는 무조건 신고하는 것이 좋다. 신고자체를 하지 않은 때는 '무신고 가산세' 가 부과되는데 이 금액은 세금의 20%, 그러나 신고를 하게 되면 과소신고 가산세가 부과되는데 이 금액은 세금의 10% 로 무신고 가산세보다 훨씬 작다.

Chapter 10. 이민간 사람의 상속세

- 거주자와 비거주자 차이

우리나라는 거주자와 비거주자에 대해 세법에서 많은 차이를 두고 있다. 소득세는 물론 법인세에서도 많은 차이가 있다. 아무래도 거주자인 경우는 우리나라에서 혜택을 받았던 사람이므로 그 사람을 기준으로 세금을 부과하지만, 비거주자는 우리나라에서 상대적으로 혜택을 덜 받았으므로 국내에서 소재한 부분에 대해서만 세금을 세금을 부과하는 것이 합리적이라고 볼 수 있다.

- 거주자와 비거주자의 판단여부

거주자와 비거주자의 구분은 국내 주소 또는 183일 이상 거소 (거주하는 장소) 가 있는지로 판단한다. 1년 중 365일 중 절반에 해당하는 기간이다. 그래서 실제로 외국 시민권을 갖고 있어도 실질적 생활 근거가 우리나라이면 거주자로 보게 된다. 또한 직업, 가족, 자산, 세금 신고 등 전반적으로 판단한다.

책의 구성은 질문 형식으로 상속, 증여에 대한 개념부터 어떻게 해서 세금을 평가하고, 공제받을 수 있는 항목은 무엇인지, 상속세 세무조사의 포인트인 '사전 증여' 에 대해 깊이 있게 다루고 있다. 전반부는 상속세 후반부는 증여세를 말한다. 개개인마다 처한 상황이 다르고 적용할 수 있는 공제항목들이 차이가 있기에 본인에 맞는 절세법을 택하는 것이 필요하겠다.

우리가 살아가면서 가장 많이 접하는 세금들에 비해 (예: 소득세 (종합소득세)) 평생에 몇 번 접할 기회가 없지만 절세의 효과가 가장 큰 것이 상속세, 증여세이다. 그렇게 거리감을 느낄 수 있는 탓에 우리는 사전에 (?) 준비해야 하나 의문이 들고, 또한 우리나라의 국민 정서상 자식들이 먼저 이야기를 꺼내기도 어렵다. 하지만 미리 준비하지 않고, 시간을 보내게 되면 나중에 절세의 기회를 놓치게 된다는 것을 알게 되었다. 자식들을 위한 가족간 재산의 승계라면 미리 터놓고 이야기해서 준비 하는 것이 자산을 지킬 수 있는 방법이지 않을까?