(서평) 1기 신도시 재건축 미래 지도 -정은숙 作-

1기 신도시 재건축 미래 지도 ㅣ 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 1
메디테라(정은숙) 지음 / 다온북스 / 2023년 4월

몇 년 전만 하더라도 부동산에 대한 국민들의 투자 심리가 이제는 사그러들어 버렸다. 부동산 투자도 이제 조정기를 거쳐 이제는 대세 하락기로 접어들었다고 판단하는 사람들도 있다. 더군다나 부동산에 대한 공포는 커뮤니케이션 (유튜브, 공영 방송, SNS 등) 을 통해 날로 확산되어 시장을 다 같이 얼어붙게 만들고 있다. 다같이 끓어 올랐을 때와 마찬가지로 이제는 다같이 싸늘하게 식어버렸다. 하지만 모든 사이클에는 상승이 있으면 하락이 있고, 그 반대도 늘 존재하는 법. 올해들어서 주목받기 시작한 1기 신도시에 대한 관심은 식어버린 부동산 시장에서 다시 불을 붙이기 위한 반등 준비를 하고 있는 것처럼 보인다. 이들 도시들은 어떻게 개발될 것이며, 앞으로 어떠한 청사진을 그리고 있을까? 다 같이 들여다보자.

Prologue

부동산은 살아 있는 생물과 같다. 언뜻 보면 비슷해 보이지만 매일 매일 변화하고 있다. 그래서 부동산을 통한 자산 상승을 원한다면 변화하는 부동산 시장의 흐름과 트렌드를 파악해야 한다. 지역마다 편차가 있지만 2012-2013년 사이 부동산 시장은 바닥을 찍고 회복기와 상승이 이어졌다. 지금은 하락기 이후 조정을 받는 중이지만, 모든 일에 끝이 있듯 부동산 역시 영원한 상승도 영원한 하락도 없다.

부동산 투자의 장점은 시기에 따라 수익을 내는 투자법이 따로 있어 상승장이든 하락장이든 반드시 수익을 낼 방법이 있다. 그렇기에 우리는 시장 분위기를 파악하여 그에 맞게 움직이는 것이 필요하다. 무턱대고 부동산을 통한 자산 축적을 비난하거나, 편승하지 못한 박탈감으로 멀게만 느낄 것이 아니라 시장 분위기를 파악하고 경제적 위기를 기회로 바꿀 수 있는 현명함이 필요하다.

Chapter 01. 안전하고 가성비 좋은 아파트를 가질 기회, 바로 재건축에 있다

- 현재 부동산 시장 상황은

2022년 하반기부터 규제 정책을 적극적으로 풀고 있다. 2023년 1월 3일에는 강남 3구와 용산을 제외한 전 지역을 조정 지역에서 해제하고, 분양 시장의 규제를 대거 해제하며, 다주택자들에 대한 일부 규제와 대출 및 금융 규제도 완화했다. 고금리로 부동산 매수 심리를 강하게 눌러왔던 금융 규제도 풀었다. 지금 우리는 스스로에게 물어봐야 한다.

여유 자금이 있고 실거주 목적이어서 절대적인 가격이 싼 것이 중요하다면 지금 움직이는 것도 나쁘지 않다. 그러나 여유 자금이 없고 당장 실거주할 상황이 아니라면 주변의 공급 물량을 확인하고, 금리가 확실하게 동결 또는 인하되는 시점까지 기다렸다가 위험성이 낮아진 후에 움직이는 것이 낫다. 개인의 상황에 따라 선택이 다를 수 있다. 그러니 무엇보다 자신의 상황을 면밀히 따져보고 마음 편하게 자산을 키울 수 있는 선택을 해야 한다.

- 재건축, 재개발 트렌드를 타고 급부상하는 1기 신도시

1기 신도시의 재건축, 재개발을 염두하고 접근하는 사람들은 이 점을 알아야 한다. 1기 신 도시에 내 집 마련을 하든, 자산 증식을 위해 투자를 하든 장기전이라는 것을. 당장 1기 신도시 내의 구축 아파트가 신축 아파트로 변하는 것을 보겠다며 달려들어서는 안 된다. 법을 바꾸고 계획을 세워 기존 아파트를 부수고, 새 아파트가 들어서기까지는 15년에서 20년 이상의 오랜 시간이 필요하다.

그렇다면 실거주용이 아닌 투자용으로는 매력이 없는 걸까? 그렇지 않다. 1기 신도시는 일반적인 저층 재건축 아파트 투자에 비해 전세가가 높게 형성되어 있어 소액 투자가 가능하다. 요즘 수도권에서 조합 설립 인가가 난 재건축 투자를 하려면 보통 5억 이상의 투자금이 필요하다. 그러나 1기 신도시는 상대적으로 투자금이 적게 든다.

- 재건축 투자시 알아야 할 진행절차

재건축의 단계

1) 정비 계획 수립 및 정비 구역 지정 단계 : 안전진단 시행

2) 추진위원회의 설립 : 동의서를 모은 뒤 조합 설립 인가 신청 / 시공사 선정/ 감정평가

3) 관리 처분 계획 단계

4) 사업 완료 단계 : 철거 및 시공

- 리모델링 투자시 알아야 할 진행절차

리모델링의 단계

1) 사업 준비 단계 : 기본 계획 수립

2) 사업 시행 단계 : 조합 설립 인가 / 시공사 선정 / 안전진단 / 건축심의 / 사업 시행 인가

3) 이주 철거 및 착공 준공

리모델링은 재건축에 비해 절차가 간단하다. 그래서 재건축과 비교했을 때 사업 진행 기간이 5년 정도 짧아질 수 있다. 그리고 재건축과 리모델링의 가장 큰 차이는 철거한 후에 새로 짓느냐, 골조를 남기고 새 아파트를 짓느냐이다. 결과물의 차이가 크게 나뉘는데 완전히 다 철거한 후 새 아파트를 짓는 재건축의 경우는 현시대의 기술과 모델을 최대한 살려 가장 구조와 골조를 바탕으로 짓는다.

그에 비해 리모델링은 골조를 남겨야 하므로 구조를 변경하는 데 제한이 있다. 기존의 작은 평형대에서 5-10평 전후로 면적을 늘리는 경우 네모 반듯한 구조가 아닌 직사각형 모양의 집이 나올 수 있다. 그렇게 되면 흔히 3베이 (bay), 4베이 (bay) 라 불리는 채광 면적이 넓은 구조로 만들기가 어렵다.

하지만 리모델링만의 장점도 있다. 우선 사업을 진행할 수 있는 연한이 1/2 이상 짧아진다. 재건축은 최초 건설 이후 30년 이상 지나야 사업이 가능한데 리모델링은 15년만 지나도 사업을 시작할 수 있다. 또한 재건축의 규제사항을 피할 수 있다. 리모델링은 그런 부분에서 비교적 자유롭다.

Chapter 02. 1기 신도시 대장주, 분당

- 분당의 알짜 구역은?

분당 신도시는 9만 7,600 세대가 거주하고 있으며 신분당선 2개역 (정자역, 미금역), 수인분당선 6개역 (미금역, 정자역, 수내역, 서현역, 이매역, 야탑역)이 지나갈 정도로 규모가 큰 지역들이다. 이번에는 1기 신도시 특별법이 아니라 노후계획도시 특별법으로 발표되었기에 부동산의 옥석을 가리는 것이 중요해졌다.

- 선도지구

분당 신도시의 시범 단지는 서현동에 있는 삼성 한신 (시범 1단지), 우성 (시범 2단지), 한양 (시범 3단지), 현대 (시범 4단지)의 4개의 아파트를 말한다. 분당 신도시 조성 후 최초로 입주한 단지들로 재건축 측면에서 연식을 가장 먼저 채운 단지이기도 하다 (1991년 입주). 평형 또한 12평 부터 79평까지 다양하게 구성되어 있고, 다른 1기 신도시에 없는 30층 아파트들이 있다.

입지를 살펴보면 시범단지는 서현역을 도보로 이용할 수 있는 위치이며, 서현역세권은 분당에서도 손꼽히는 상권 지역이다. 성남대료를 건너 시작되는 시범 단지는 진입과 동시에 조용하고 아늑한 거주 공간으로 탈바꿈한다. 더불어 분당 최고의 녹지인 분당 중앙공원을 끼고 있다.

Chapter 03. 아직 기회의 땅, 일산

- 현재 1기 신도시 중 저평가 /받고 있는 지역이나 발전의 가능성이 큰 도시, 일산

2000년대 초반까지만 하더라도 강남에 사는 사람들이 이사를 고려할 때 분당, 평촌과 함께 고려하던 지역 중하나였지만 강남은 테헤란로, 분당은 판교의 발전으로 상대적으로 뒤쳐진 상태다. 이전과 어깨를 나란히 하던 지역들과는 다르게 애매한 포지션으로 전보다 못한 평가를 받게 되었다.

- 일산의 변신은 무죄, 수익으로 보답할 뿐

일산의 도약을 생각할 수 있는 요소

1) 교통 호재

GTX-A 는 물론, 대곡소사선, 고양선, 인천 검단과의 연결을 위한 인천 2호선 뿐만 아니라 서울-문산 고속도로까지 그동안의 불편사항을 대거 해소해 줄 교통 라인이 대거 계획 및 진행되고 있다. 지금까지 계획된 교통 호재들이 실현되면 서울 중심업무는 물론 인천, 김포, 강서구, 경기도까지의 교통이 원활해질 예정이다.

2) 일자리

일산 테크노밸리와 CJ 라이브시티, 고양 방송영상밸리에서 창출될 일자리들. 일산은 GTX 킨텍스역 주변에서 조성되는 일자리로 추후 교통 호재의 시너지까지 누릴 수 있는 입지를 가지고 있다. 지금 윌나라에서는 세계적인 규모의 무대를 열만큼의 큰 공연장이 없어서 다른 나라에서 큰 공연을 하고 있따. 그러나 새로이 조성되는 CJ 라이브 시티에서는 대규모 공연이 가능해진다.

우리에게 있어서 살 터전이자 가장 큰 자산으로 손꼽히는 부동산. 너무 투자 위주로만 몰려도 안되지만, 살 집이라 생각하고 관심을 가지지 않는 것도 문제이다. 나와 가족들의 소중한 터전이자 앞으로 내 자산의 증식에도 도움이 되도록 꾸려가야하는데 사실 이러한 중도적 자세를 취하기가 쉽지는 않은다. 그럼에도 불구하고 이 책에서 소개하는 1기 신도시들은 부동산 시장의 열기를 다시 끓어오르게 할 정도로 매력적임은 분명하다.

서울의 강남과 비교를 해도 손색이 없을 정도의 학군지와 신기술을 겸비하고 들어서는 다양한 기업들을 통한 젊은 층의 일자리, 계획적으로 조성된 안정된 구조의 입지와 쾌적한 주거지. 모두가 한번 쯤 꿈꿔보는 도시의 모습을 목표로 발전해온 우리나라의 1기 신도시 들이다. 무모하고 막연한 부동산 투자는 독과 같지만, 모두들 외면하는 부동산에 대한 접근은 어쩌면 우리가 앞으로 '그때가 기회였었어!' 라고 먼 훗날 후회 혹은 만족의 탄성을 내지를지 모르는 시간적 타이밍을 우리는 지금 지나고 있는지도 모른다.