경매를 이기는 NPL 투자

경매를 이기는 NPL 투자
어영화.어은수 지음 / 봄봄스토리 / 2022년 3월

《경매를 이기는 NPL 투자》는 NPL 투자에 관한 모든 것을 알려주는 책이에요.

저자는 실제로 NPL 경매학원을 운영하는 원장과 부원장이며 교재로 사용하기 위해 이 책을 제작했다고 해요.

일단 NPL 투자가 무엇이길래 경매를 이긴다고 표현했을까요. NPL (Non Performing Loan)은 부실채권, 즉 무수익 미회수 여신채권을 뜻해요. 금융기관에서 대출을 해주고 근저당권을 설정했는데 채무자가 3개월이상 이자를 미납하면 부실채권으로 분류한다고 해요. 우리나라에 부실채권이 도입된 경위를 살펴보면 자산유동화에 관한 법률이 제정되면서 일반 개인이 자유롭게 채권을 매입하여 유통되어 부실채권이 공식적인 투자처로 자리잡게 되었다고 해요. 그러나 무질서한 투자로 대형 금융사고가 빈번하게 발생되면서 대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률이 개정되었고, 부실채권 중 일부는 금융위원회에 등록된 대부법인만 취득이 가능하고 개인은 법인이 취득한 근저당권에 근저당권부질권을 설정함으로써 권리확보를 할 수 있게 되었어요.

그러면 부실채권이 경매와 비교하여 어떤 장점이 있을까요. 부실채권은 금융기관의 근저당권을 원금 내지는 연체이자를 할인하여 매입할 수 있고, 채권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있어서 실제로 투자한 금액에 비하여 대출을 높게 받을 수 있어요. 또한 부실채권을 매입하면 여러 가지 투자 방법으로 진행할 수 있다는 장범이 있어요. 채권을 매입한 후 재매각이나 배당으로 투자하면 경매에 비해 투자금 회수기간이 짧고 회수 시점도 예측이 가능해요. 배당을 받는 방식으로 투자하면 제3자가 낙찰을 받게 되고 투자자는 채권행사권리금액만큼 배당을 받을 수 있고 배당에서 부족한 금액은 해당 경매계에 부기문을 받아서 잔존채권으로 권리행사를 할 수 있어요. 유입의 방식으로 투자를 하면 채권행사권리금액으로 유입(낙찰)을 하여 취득하기 때문에 부동산 매각 시 양도소득세를 절감할 수 있어요. 일반 경매 입찰과는 달리 채권 매입 후 입찰에 참여하기 때문에 최고가매수신고인으로 선정될 가능성이 매우 높아요. 따라서 경매보다 낙찰 가능성(99%)이 높고 투자금회수기간이 짧으며 다양한 매도 방법으로 매출이 용이하고, 양도세까지 절약할 수 있으니 환금성과 수익성 면에서 더욱 유리하다고 볼 수 있어요. 다만 채권에 비하여 담보가 부실할 경우는 손실이 날 수 있고, 근저당권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있지만 종결될 때까지 근저당권부 대출 이자를 납부해야 하며, 유입이 목적이라면 채권매입으로 인해 초기 자금이 많이 들어갈 수도 있고, 채권매입 후 채무자가 회생 신청을 하면 경매가 정지될 수 있다는 단점이 있어요. 그래서 부실채권 매입유형별 장단점을 제대로 알고 투자해야 손실의 위험을 막을 수 있어요.

이 책에는 부실채권 투자를 위한 필수용어부터 부실채권을 찾는 방법, 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서, 관련 법규, 구비서류 양식까지 자세하게 설명되어 있어요. 워낙 용어 자체가 낯설기 때문에 교재만으로 실전 투자는 힘들 것 같아요. 부실채권으로 성공한 사례분석을 살펴보면 저자가 운영하는 학원 수강생이며 전문가의 조언을 참고했다는 공통점이 있어요. NPL 투자 전략은 이론은 기본이고 실전 경험이 매우 중요하다고 볼 수 있어요. 여기서 주목할 내용은 임인년 새해 첫 주에 대박이 터진 사례처럼 전국에 배당 가능한 NPL 물건이 아직도 많다는 사실이에요. 물론 투자는 반드시 안전성을 고려하고 수익성과 환금성을 세밀하게 분석하여 전문가에게 상담을 통하여 검증을 받아야 성공할 수 있어요. 성공적인 NPL 투자 전략은 꾸준한 공부와 실전 경험인 것 같아요. 결국 행운도 준비된 자에게 온다는 것을 성공 사례를 통해 확인했네요.