현장만이 정답이다!!

나는 매일 부동산으로 출근한다 - 1억이 보이는 현장답사의 기술
김순길.정의창 지음 / 가디언 / 2015년 10월

내가 부동산 투자책을 고르는 기준은

무조건 투자로 돈을 벌어본 사람의 것이어야 한다는 거다.

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스스로 본인이부자가 아니라고 하는 저자도 있었지만,  

가는 길이거나, 현재도 꾸준히 투자를 업으로 하는 사람이다.

처음 볼 때는 그냥 대강 넘어가고

눈에 띄는 글귀만 긁어모았지만

재독할 때는 메세지 하나하나 파악하려고 노력했다.

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​이 책의 저자들은 부동산의 현재 가치에

미래 가치 볼 수 있는 시각을 키우라고 주문한다.

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저자의 한 줄 메세지  

 매일 부동산으로 출근하세요.

 고수들의 투자원칙

1. 망해도 땅은 남는다. 주식과 같이 공중분해 될일은 없다.

2. 수익성보다 안정성

3. 남이 보더라도 예쁜놈. 블루칩은 제가 몸값을 찾아가게 되어 있다.

4. 기회를 절대 놓치지 않는다.

  ex) 지하철 노선이 발표되면 부동산은 세 번 오른다. 발표시점, 착공시점,  개통시점, 한번 놓쳤으면 다음 번에는 들어가야함. 그러나 우리는 그렇지 못함

5. 서울은 절대 추락하지 않는다. 

 ex) 한 떄 조용한 서민지역이었던 마포구, 그러나 변한다. 연남동을 봐라.

6. 통계를 맹신하지 않는다.

 실패하지 않는 방법

1. 투자목적을 분명하게.

2. 남의 말에 현혹되지 않을 것

3. 현장답사는 무조건

4. 정부 정책을 관심있게

왜 현장이 중요한가?

입지가 제일 중요학 때문, 방문하지 않으면 입지분석이 불가

진정한 역세권에 투자하라 : 행복의 질 좌우 , 9호선, 경전철 등등 강남과 직간접적 연결

※그러나 다 동일한 역세권 아니다

ex)신도림역세권 디큐브 망함. 환승역으로서의 목적만 가지고 있기떄문 

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1.소형아파트 : 역세권 10분거리가 좋음

   구로등 서남권 역세권 주목( 가산구로디지털단지 출퇴근 수요)

2.서울에서는 환경의 질보다 교통과 입지

학군이 중요

1. 사람들이 강남으로 몰리는데는 다 이유가 있다. 

2. 초등학교는 신설될 곳 주변이 가치가 높다. 중고등학교는 기존의 명문고 주변으로 해야한다. 

:아파트 뿐만이 아니라 투룸 다세대 주택도 마찬가지다 

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병원이 들어설 곳을 주목하라.

1. 오피스텔 과잉공급 속에서도 대형병원옆의 오피스텔은 분양가가 높다. -> 병원 내외적 수요 상승

2. 지역 상권도 덩달아 좋아진다. 

가격보다 상권, 수요특성을 보라. 직접 투자로 수익률을 높인다.

1. 사거리 대로변(주간)과 상가가 밀집된 이면도로 주변(야간) : 경사없어야함

2. 근린상가 : 유명 프랜차이즈 옆으로 (6~9%)

3. 단지내상가는 주변에 대형마트가 있다면  중복되는 업종은 피할것

4. 권리금이 있는 상가

-> 무엇보다도 현장답사가 제일 중요 80%만 마음에 들면 된다.

 -> 미래의 모습까지 볼 수 있으면 더더욱 고수

한강 르네상스를 주목하라.

: 서울은 수변도시의 혜택을 받은 곳 : 합정 마포 등등, 연남동 경의선 복선지하화,  지상 공원화, 주변 시세상승 -> 연트럴 파크 -> 관광객 급증

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투자란 미래가치를 보고 시간을 사는 것이다. 현재는 역세권이 아니지만 역세권이 될 지역, 학교나 병원, 상가, 공원이 들어설 지역 등 사회적 인프라가

구축되면서 반사이익을 얻을 곳을 찾아내 남들보다 먼저 투자해야 한다. 공공의 자산이라 할 수 있는 사회적 인프라가 내 자산을 늘려준다.  p69

​재개발에 투자하라

1.가능한한 사업초기에 투자하는 것이 좋다. 소액투자가 가능하며, 청약통장이 없이도 가능하다. 

일반분양보다 저렴하며, 층호수 배정에 유리하다. 

2. 토지이용계획확인서를 확인하라. 주민들이 동의하는 분위기인지 확인할것, 추가 부담금은 관리처분계획이 나오기전에는 확인불가 

시공비와 이주비 확인,  조합원 비율이 적은 곳일수록 유리하다, 권리분석은 확실하게 해야한다. 

투자의 타이밍 

1. 경제신문에 힌트가 있다 . 2013년 경의선 복선지하화 

2. 경기가 불황일때.

3. 정부의 규제가 완화될때

4. 금리 고정또는 인화

5. 시중에 유동자금이 풍부해질떄

6. 개발 호재가 발표될 떄. 

7. 새로운 도시 형성

8. 장기간 가격이 묶여있을 때 . 보합기간이 길면 오를 때도 크게 오른다.

9. 경쟁자가 적을 때

 매도의 타이밍

1.경제순환주기 ??

2. 한번 더 기다려라. 3년만?

3. 개발 호재가 있으면 언젠간 오른다. 

좋은 정보 수집창구

통계청 www.kostat.go.kr

대한건설협회 www. cak. or. kr

금융결제원 주택청약 서비스 www.apt2you.com

국민은행 부동산 사이트 nland.kbstar.com

국토교통 통계누리 stat.mltm.go.kr

국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr

온나라 부동산정보 www.onnara.go.kr

한국은행 경제통계시스템 ecos.bok.or.kr

투자 시 확실하게 확인해라

1. 재원이 준비된 사업인가.

2. 주관하는 곳은 어딘가?

3. 사업의 실효성은 있는가?

각,도시군 홈폐이지, 관공서 문의 신문기사및 상기 관련 사이트에서 확인필수

집값은 다 올랐으며, 앞으로 인구 감소한다는 주장에 대한 반박

1. 베이비붐 세대가 아직도 활발하게 활동중이며 이들은 수명연장의 혜택을 받는다.

2. 자녀들도 따라서 집을 구매해야한다. 

오피스텔보다 아파트가 먼저다

1. 아파트는 오피스텔보다 공급이 제한적

2. 주거지역 오피스텔은 가치가 높지 않음

3. 도심, 역세권, 소형아파트는 불패

4. 미분양에서는 진주찾기 가능

오피스텔을 고를때는?

1. 닥치고 역세권, 업무지구과 연결되는 상업지역

2. 세대수가 많아야 하고 주차장이 확보되여야함

도시형생활주택

: 젊은 사람에게는 환경보다 교통과 입지다.

차라리 외곽 아파트보다 도심 도시형생활주택이 낳음

부동산 계약 유의사항

1. 계약서내용 확인 : 부동산의 주소, 명의인 인적사항, 등기권리즘, 등기부등본, 토지대장든본, 건축물 대장 등본, 저당권, 가등시, 유친권, 압류, 가압류, 가처분, 처분금지 가처분, 전세권, 임차권

, 대리인일 경우 위임장, 위임인의 인감증명, 특약사항

2. 중도금 지급시 등기부등본 확인

3. 잔금지급전 등기부 등본 재확인, 중개대상물 확인서.

4. 말소등기 체크

저자가 밝히는 성공투자법칙

1. 부동산 중개소 사장님과 친해져라. 현장답사는 혼자가 좋다. : 접근성,  대중교통, 상권흐름과 배후지 확인, 생활편의 시설, 유해시설

2. 미래가치를 파악한다.  : 반지하빌라를 화장하여 매매, 입지와 교통이 좋아 매매 성공

3. 부가가치를 만들어라. : 오래된 지분이 큰 연립주택이지만 연남동이라는 지역적 메리트로 재건축조합 구성하여 신축빌라 분양 받고 남은 집은 비용으로 사용 

4. 공짜 점심은 없다. : 욕심부리지 말고 목적에 따라 투자를 해야한다. 

5. 비싸게 산다고 비싼게 아니다. 가치를 판단해서 비싸더라도 저평가되었으면 미래를 보고 시간에 투자한다. 

6. 소액투자로 시작하라. : 소액으로 투자하려면 빌라라고 불리는 다세대 주택이 유리하다. 작은 부지에 지어서 지하철역 가까운곳에 지을 수 있다. 

 

 

소액으로 투자를 하려면 물론 소형주택이 좋고, 1~2인 가구를 염두에 두고 지어진 방2개짜리 집이 좋다. 앞으로 1~2인 가구는 더욱 늘어날 것이고 소형 주택에 대한 수요도 꾸준히 늘어날 것이다.

통계를 살펴보면 현재 한국에는 약 1,500만 가구가 살고 있고 이가운데 1인 가구 비율이 27%, 2인 가구는 25% 이다. 즉 절반 이상이 1~2인 가구인 것이다. ​ p211