천천히 한 명의 투자가로 성장하는 법

소형 아파트 빌라 투자 앞으로 3년이 기회다 - 1% 금리, 1인 가구 시대의 부동산 투자법
이종길 지음 / 끌리는책 / 2015년 4월

직장인의 굴레를 벗어나 나만의 의지와 목적의식을 가지고 인생을 향유하는 것이 비단 나만의 꿈은 아닐 것이다. 제각각 스타트는 다르지만, 우리 나라에서 밟아 나가는 단계는 거의 대동소이하다. 우스갯 소리로 IT 업계의 끝은 치킨집 사장이라는 얘기가 있는데, 마찬가지로 평범하게 치열한 입시를 통과에 대학을 다니고 군대를 다녀올 때 잠깐 숨고르기 하는 듯하더니, 취직전쟁을 가까스로 통과하면 직장인의 비애를 대부분 겪게 된다. 직장 내에서도 정치가 엄연히 존재하고 실적도 주어지면서 약육강식의 상황에 직면하게 된다. 어쩌다 그래도 사랑하는 사람을 빨리 만나서 애를 갖고 가족을 만드는 것이 우리 인생의 고달픔을 부분적으로나 해소하는 삶일 것이다. 특히 우리나라는 나를 비롯해서 나만의 위한 삶은 어렵다. 남에게 보여주는 삶을 그려야 하고, 끊임 없는 인간관계의 고리사슬을 벗어날 수 없는 지경에 있다. 이는 우리의 가계에 엄청난 영향을 미치게 되고, 삶의 모든 문제가 금전에 연루가 되어 있음을 부인할 수 없다.

 전에도 몇번씩 언급했지만 월급만을 받고 생활하는 삶은 여유를 갖기 힘든 숨도 잠시 고를 수 있는 여유가 없을 것이다. 그래서 우리들은 빠른 시일 내에 월급 외 돈을 벌어다 주는 시스템을 획득하여야만 한다. 일반인들이 접근하기 가장 쉬운 것은 전통적으로 개미투자로써의 주식이다. 그 외에 우리가 접근 할 수 있는 것은 부동산투자이다. 왠지 투기를 떠올리겠지만, 절대 아니다. 오히려 개인적으로 주식 보다 적극적으로 우리 같은 봉급노동자들이 해야하는 투자가 부동산이다. 물론 번듯한 아파트 한 채, 가게 한채 갖기란 상당히 어려운 일이다. 하지만, 부동산투자는 정상적인 방법 외에 진짜 상당히 다양하고 다른 사업과 결합하여 무궁무진한 사업 아이템을 확장할 수 있는 잠재력이 잇고 많은 부자들이 획득에 성공했다. 이 책의 저자는 평범한 일반인이 한 사람의 투자자로 성장할 수 있다는 가능성을 보여주고 어떠한 방법으로 했는지 비교적 자세하게 알려준다. 내가 일찍히 터득한 경매투자외에 다양한 방법으로 부동산의 저평가가치를 파악하고 수익을 창출할 수 있는 노하우들을 말이다.  특히 나는 저자가 투자지역을 찾는 방법에 주목했다.

 저자는 소액투자자가 투자하기 좋은 부동산을  찾는 방법으로는 손품, 머리품, 발품만 있으면 된가소 말한다.  지금은 인터넷으로 왠만한 정보를 검색으로써 파악할 수 있으며, 투자를 위한 통계 자료라던지 뉴스기사, 위성지도 등을 검색할 수 있다.

일단 온라인으로 일자리를 검색함으로써 투자입지를 선정할 수 있다. 

 양질의 일자리는 수요를 창출하기 때문이다. 그리고 인구 유입과 유출을 검색해 위 정보를 보완한다. 단순히 입구 유입유출이 되었다고, 해당 지역이 호경기가 되는 것은 아니라는 것에 유의해야 한다. 그리고 많은 뉴스를 통해 해당 지역의 호재 유무를 확인해야 하는데 이는 부동산 가격에 영향을 준다. 또한 부족하다 싶으면 관계부처에 질의를 하고 정보를 얻는 방법도 적극적으로 이용해야 한다.

 그 다음 단계로는 더 단계를 세분화해서 투자물건을 찾는다.

 수요와 공급의 원리는 부동산시장에도 통용된다. 각종 포털이나 부동산 관련사이트에는 신규분양과 입주시기를 미리 확인함으로써 리스크를 줄일 수 있다. 보통 분양을 준공 전에 실시 하는데, 매수를 공급량이 늘어날 시기를 피하는 것이 당연하다. 또한 통계청의 자료를 통해 수도권물량의 미분양 추세도 확인할 수 있다. 저자는 또한 5분위 지수가 있는 KB부동산알리지 자료를 활용하여 더 자세하게 추이를 분석할 수 있다고 한다. 예를 들어 5분위의 고가아파트가 가격하락폭이 크게 나타났지만, 중저가 평수의 아파트는 상승을 한다면 우리는 여기서 투자해야할 대상을 좁힐 수 있다.

 그리고 우리가 흔히 많이 사용하는 포털사이트를 이용해 전세가율 등과 전세가 상승율도 알아낸다. 또 국교부 실거래가로 해당 물건의 거래가 뿐만이 아닌 지난 분기에 거래가 활발한 정도도 확인할 수 있다.  

  위 자료들을 검토하다보면 여러 호재가 겹치는 곳에 공급량이 늘어나고 가격이 상승하는 지역이 보일 수 있다. 이러한 물건에 집중 투자하는 것을 저자는 교집합 투자라고 부른다. 인구유입과 미분양 감소, 거래량이 증가한다면 최상의 투자처이다.

 잠재 투자 지역&물건 분석 이외에도 소액 부동산 투자의 한 싸이클을 돌리는 방법에 대해 친절하게 해법을 풀어준다. 매수의 기술뿐만 아니라, 매도도 중요한 단계라고 설명하는데, 특히 인상적인 부분은 투자를 하면서 얻게 되는 과실을 이후 투자자와 나누라는 주장이다. 혼자서 10을 먹으려고 욕심을 내다보면, 물건의 처분은 어려워 지고, 시기를 놓칠 수 있다. 하지만,  5:5, 7:3 등 매수자에게도 이익을 계산할 수 있어야 행복한 매도로 이어지게 된다.

 흥정을 통해 마음의 위안과 명분을 찾는 것이다.

서로 밀고 당기는 협상이 있어야 비록 결과는 달라지지 않더라도 양측의 만족도기 높아진다. 그래야 안정적인 거래로 이어진다. 보통 매도자는 어느 정도의 가격 흥정을 예상하고 조금 높은 가격으로 내놓는 경향이 있다. 매수자도 흥정을 염두에 두고 접근한다. 이런 욕구를 표출하지 못하고 마음 속에 담아둔 상태에서 거래를 하면 문제가 생긴다. 충분히 가격 흥정의 과정을 거치고 그 과정을 즐겨야 한다.  P141

진정한 수익형은 인플레이션을 방어할 만큼 현금 흐름의 상승이 수반되어야 한다.

 그저 월세만 나오기만 하면 수익형 상품이 아니라는 것이다. 월세 투자에 치중하는 투자자라면 이 점을 명심해야 한다. 또한 월세 수익률의 함정에 빠지지 말아야 한다.  P159 

  위와 같이 월세와 전세 투자의 균형을 강조했는데, 수익률이 극도로 높더라도 월세가 상향경직성을 가지고 있으면 투자를 재고하라고 한다. 또한 전세 투자를 진행 시 그만의 룰을 지켰는데, 최소 6~24개월 안에 원금 회수가 가능할만 지역에 투자하였고, 전세금이 오를 때 발생한 수익을 다시 재투자에 사용했으며, 공급물량이 많은 신도시는 임대사업자를 등록하여 버틸 수 있을 만한 여력이 될 때 들어갔다고 한다. 유연하게 시장상황에 따라 포트폴리오를 변화시킬 수 있어야 한다.

 월세 투자는 초기 투자금이 많이 들고, 전세 투자는 수입이 없어 낙심하는 투자자들이 많다. 최소 1회전(임대 계약이 한 번 이상 만기) 이상 되어야 투자 물건들이 추가 비용 없이 스스로 돌아가는 시스템이 만들어진다는 것을 알아야 한다. 이 시스템은 프랜차이즈 매장의 오토 시스템보다 관리가 쉽다. 급여를 올려달라는 직원도 없고, 산업재해를 걱정하지 않아도 되고, 직원 관리에 골치를 썩지 않아도 된다.  P163

  그 밖에 저자 본인의 지방&소형 아파트 투자 사례, 부동산 중개인과 좋은 관계맺기, 세금에 관련된 작은 팁을 제공함으로써 전반적으로 투자를 시작하는 사람들에게 도움이 된다.

 특히 투자 지역 검색에 대한 저자의 통찰에 한 수 배우는 기분으로 완독하였다.