주택매매연출은 필수전략이다.

팔리는 집은 따로 있다 - 경매수익률보다 높은 매매주택연출의 비밀
이종민.이창배.천은정.전정미 지음 / 라의눈 / 2015년 2월

부동산 투자활동을 시작하고 나서, 지금까지 직장생활을 하면서 겪지 못했던 다양하고 조금은 까다로운(?) 경험을 겪기 시작했다. 경매물건이든 일반물건이든 간에 최종적으로 수익을 창출하기 위해서는 결국 어떻게 상품으로 만들어서 소비자에게 판매할 것인가라는 문제에 종착한다. 그 과정에서 명도단계까지는 사람과 사람간의 노력여하에 따라 문제를 해결하는 것이고 이후는 화장하는 단계이다. 과연 이 물건에 사람이 기꺼이 자신의 재화를 투자하여 살 것인지 또는 구매를 할 것인지 소비자의 입장에서 우리는 판단해야 한다. 

 그러기 위해서는 여러 전략이 있을 수 있다. 최소한의 비용을 들여 최소한의 수리를 마치고 합리적인 가격으로 내놓을 것인지 아니면 초기 투자비용은 들어가더래도 소비자의 입맛에 맞는 근사한 작품(?)으로 만들어서 가격을 높여 수익을 만들 것이냐에 대한 문제는 투자자 앞에 놓여진 끝없는 선택지이니까.

 몇 건 해보지는 않았지만 수리에 대한 무지 때문에 비용을 예상보다 많이 들여서 수익율 저하를 직접 경험해야 했던 것이 사실이었다. 투자를 하면서 건축과 실내외 인테리어에 대한 관심을 가져야 할 수 밖에 없는 상황이었고, 손에 물도 안묻히고 드라이버로 조이는 것 하나 마저 귀찮아 하는 내 자신의 성향 탓에 남들은 별 것 아닌 것 때문에 고생했다. 타일 사이에 줄눈을 넣을 수 있다는 것도, 휴대용 실리콘으로 설비를 고정시키는 것도 전문가가 아닌 일반인도 쉽게 할 수 있다는 것에 창피하기도, 놀라기도 했고, 싱크대 상판이 인조대리석이냐, 하이그로서냐, 아니면 스테인레스냐에 따라 가격대가 천차만별인 것을 이제서야 알 정도 였으니, 단 시간 내에 어느 정도 곁들여 늘린 지식에 나 스스로도 놀랐다.

 어쨌든 물건을 화장하는 과정에서 최초는 전문가의 힘을 빌려서 해결하는 수밖에 없었다. 그래도 이래저래 인터넷의 발달로 인해 수리 가격과 비용이 그럭저럭 투명하게 확인할 수 있었고, 검색해서 습득하는 정보를 이용하여 합리적은 아니지만 덤탱이를 쓰지 않는다는 표현에 가까운 비용을 들여 수리를 했다. 이렇게 수리를 해서 내놓으니 임대도 훨씬 쉽게 나가는 것을 알 수 있었다. 그렇게 되면서 어떻게 하면 비용을 적게 들여서 수익율을 높일 수 있을까 궁금해지기 시작했다.

 문제는 간단하다. 수리를 최대한 잘 해놓으면 금방 팔리거나 임대가 나간다. 그런데, 우리에게는 자금의 한계가 있다. 이 자금을 절약해서 다른 투자를 할 수 있는데 그렇다고 수리를 안하고 내놓을 수는 없지 않는가? (물론 내놓을 순 있지만 오래 걸리거나 영영 구매자가 없을지 모른다.) 

 그래서 요새는 문외한인 분야에도 조금씩 내 입맛에 맞는 책들을 찾아보려고 한다. 주택 자체에 대한 지식을 쌓기 위해 이것저것 보고는 있는데 쉽지가 않은 와중에 발견한 책이다. 이 책은 '매매주택연출'이라는 기술에 대해서 소개한다. 저자는 이미 미국에서 보편화가 된 '홈스테이징'이라는 기법을 국내로 들여와 실정에 맞게 해석한 매매주택연출 전문가이다. 어떻게 하면 제한된 자원으로 팔리는 집을 만들 수 있을까 연구한 그 결과물이라고 할 수 있다. 주거형태의 대다수가 아파트인 우리나라에는 맞지 않는가라고 질문할 수도 있지만, 아파트든 빌라 또한 노후화가 되면 반드시 매매주택연출이 필요하다고 보고 많은 선배투자가들이 노하우를 공개하고 있다. 그리고 이 기법이 제일 필요한 주거형태는 선진국의 중산층이상의 주거 형태인 단독주택이다. 단독주택은 과거에는 노후화된 주택이라는 인식이 강했지만 지금은 대부분의 단독주택이 공동주택으로 변화 하면서 그 희소성이 강해지고 독립적인 주거형태라는 매력이 높아지면서 부유층이 선호하는 주택으로 각광 받고 있다. 따라서 구매욕을 자극하는 주거상품으로써 팔리기 위한 연출이 필수불가결하다고 주장하고 있다.

 그러나 어디까지나 ​작업을 해야할지 비용을 얼만큼 들여서 할지는 결정하기 어려운 요소가 많다. 일단 비용을 무한대로 투입한다면 고객의 입맛에 맞는 상품으로써의 탄생이 가능하다. 그러나 상식적인 수익율를 위해서는 한정된 재화만을 가지고 계획을 짜야 한다. 주택매매연출의 대전제는 '비용을 적게 들이고 집을 화장하기 위한 방법'이라는 것에 두고 있다.

 사실상 우리가 표면적으로 알고 있는 이상으로 비용을 들이지 않고 연출을 하는 사례들을 책 속에 실어놓았다. 가장 기본적인 요소인 청소를 통한 방법에서 부터 실내의 짐을 줄이기, 채광조절하기, 커튼과 유리 연출, 음악 연출, 식물과 꽃연출, 집 안의 컬러를 교체하기 등의 적은 비용을 투입하여 크게 효과를 볼 수 있는 연출은 물론, 정원, 조경, 덧문, 페인트칠을 통한 외부 연출의 성공사례를 실었다. 특히 페인트칠을 통한 연출은 적은 비용으로 집의 분위기를 바꾸는데 지대한 비중을 차지한다고 한다. 거기에서​ 나아가 방부목을 이용한 사례는 최근 많은 사람들이 집을 구매하는 데 선호하는 요소로써 하나의 매력을 더해주기도 한다. 외부에 목재 데크를 하나 설치하는데 생각보다 많은 비용이 들지 않지만 효과는 배가 된다는 말이다. 그리고 잘정돈된 정원은 관리가 안된 단독보다 구매욕을 훨씬 많이 자극할 수 있다.

 그리고 내부를 보면 많은 여성 구매자들이 집중적으로 보는 곳이 바로 주방과 화장실이다. 이 두곳을 올수리한다면 비용이 상당히 많이 나오겠지만 부분 수리를 하거나 아니면 색상과 포장만 잘해서 마치 거의 새 것인양 연출하는 방법도 소개해 놓았다. 생각보다 전문가가 아니더래도 충분이 우리가 직접 작업해서 개선할 수 있는 방법이 상당히 많았다. 예를 들어 조명기구를 바꾼 다던지, 누렇게 변색된 콘센트나 스위치 등은 전기설비를 건드리지 않는 선에서는 직접 작업이 가능하다. 주방의 싱크대 또한 손잡이 부분을 교체하는 것은 약간의 수고를 한다면 깨끗한 것으로 교체할 수 있다. 페인트 작업또한 처음에는 어렵지만, 노하우가 쌓인다면, 재료비만 들여서 집안의 분위기를 바꿀 수 있다. 그러나 연출을 넘어 미적 인테리어로 넘어가면 전문가의 도움이 필요한 경우가 있다. 하지만, 재료비보다는 인건비가 들어가는 비중이 높기 때문에 계획에 따라서 내부 수리를 진행해야한다.

 저자가 우리에게 기대한 것은 적은 돈으로 하는 주택매매연출은 창의성만 조금씩 가지고 있다면 누구나 쉽게 가능하라는 메세지를 전달해주고 싶었다고 한다. 물론 집 상태가 노후화 되거나 총체적인 변화가 필요한 대수선작업이나 리모델링으로 넘어간다면 그 만큼의 효과를 얻기위해 물건의 가치를 높여야 하지만, 이 매매연출은 우리의 노력이 조금 주어진다면 쉽게 구매자나 임차인의 시선을 가져가는 물건을 만들 수 있다.

 책에는 또한 인테리어와 리모델링의 차이와 발생되는 비용의 당위성에 대해서도 설명해준다. 구조 변경이 발생되는 유무에 따라 리모델링과 인테리어 작업으로 갈리며, 때로는 리모델링 비용이 철거 후 신축비용에 달하는 이유에 대해서도 궁금증을 해소해준다. 물론 깊게 들어가는 수준은 아니지만, 우리처럼 부동산투자를 하는 사람이라면 이정도는 알아야 하지 않나 생각되는 지식들을 풀어놓는다. 우리는 비용과의 전쟁을 치루고 있다. 비용을 어떻게 하면 효율적으로 아끼면서 수익을 창출할지를 연구해야하고 대비해야 한다는 점에 이 책을 한 번 읽어 보는 것이 도움이 되리라 생각한다.