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저는 부동산경매가 처음인데요! - 레알 생초보의 부동산경매 입문기 ㅣ 처음인데요 시리즈 (경제)
신정헌 지음 / 한빛비즈 / 2012년 5월
평점 :
구판절판
*성공한 부동산 투자자가 되기 위한 요령
1. 경기 흐름과 동향을 살펴보는 통찰력과 감각을 키워야한다.
2. 부동산 시장의 흐름을 파악하는 안목
3. 개발호재지역에 대한 큰 그림을 그려볼 줄 앎
그러나 위와 같은 얘기는 너무 막연하다. 결론은 차근차근히 공부해야한다는 말이다. 정도는 있어도 왕도는 없다. 그러기 위해서는 기초 체력을 키워야 하는데 경제신문 통독을 물론이고 다양한 분야의 경제 서적을 월 2권을은 독파를 해야한다고 주장한다. 법 공부는 투자를 하면서 배운다.
투자자로서의 시간은 두 가지 성질을 지니고 있다. 쫒기는 시간에서의 관점이 첫 번째인데 예를 들면 우리는 직장인이므로, 투자활동을 할 여유가 많지 않다. 뭐든 단계를 거쳐가던지 내 개인적인 시간을 소비해야한다는 말이다. 그러면서두번째로는 기다림이 필요한 시간을 말한다. 투자한 물건이 성숙해 나가는 시간, 낙찰 받은 물건이 단계를 거쳐나가고 명도를 진행하는 시간, 점유자를 기다릴 줄 아는 여유로움이다. 어차피 시간은 우리 편이기 때문이다.
일단 투자는 미래가치보다는 현재가치를 주목해야한다. 호재와 같은 요인은 후순위이며 모험투자가 될 확률이 높다. 이는 리스크가 상당히 높다는 말이다.
부동산 정보를 얻는 방법은 여러가지가 있다.
1. 부동산 관련기사에서 얻을 수 있으며 매일마다 통독하고자 노력해야한다.
2. 국토해양부 사이트에서 큰 그림을 미리 그려본다.
3. 부동산 실거래가 사잍크와 직거래 사이트에서 물건의 예상가를 짐작한다.
4. 사이트에서 찾을 수 없는 지방 물건은 경매정보지를 이용한다.
5. 경매 시장의 과거 낙찰가를 찾아본다.
6. 건축물 대장과 등기부 등본을 분석해야한다.
7. 서울부동산 정보광장 같은 사이트와 친해져야 한다.
현장갑사는 사전조사를 충분히 한 후 1~2회에 끝내야 한다. 잘 아는 지역인 경우는 1회 추가 조사가 필요한 경우는 2회 실시한다. 본인이 실거주 하려고 계획한 물건은 여러번 할 수 있다. 그리고 되도록 여러건을 묶어서 하는 것이 좋다. 중요한 것은 현장답사 후 필수적으로 현장 보고서를 작성해야한다. 나의 뇌를 전적으로 의존할 수는 없다. 기록의 생활화가 필요하다.
명도는 '여유'와 '원칙'을 가지고 임한다. 이사날짜는 배당기일 이전으로 정하고 이사비용은 강제집행 비용선을 넘지 않는다. 예상배당금액을 설명해주는 것과 아닌 것에 차이는 엄청나다 공신력이 차이이다.
묵묵무답형의 점유자를 명도할 때는 1차로 내용증명을 발송하고 2차로 부동산 점유이전금지 가처분을 한다. 마지막으로는 인도명령에 따른 강제집행(계고)를 실시한다. 소송까지 가지않도록 최선을 다해 적극적으로 임한다. 이게 바로 인간과 인간의 도리라고 생각된다.