부동산 투자, 흐름이 정답이다

부동산 투자, 흐름이 정답이다 - 막막했던 투자가 순식간에 쉬워지는 최고의 지침서
김수현 지음 / 한국경제신문i / 2018년 4월

<부동산 투자, 흐름이 정답이다>는 부동산 투자를 위해 알아야 할 것 중 '시장 흐름'이라는 키워드로 풀어나가는 책. 

전체적인 내용을 표현하자면 기름기를 쪽 뺀 간고등어와 같은 책이다. 부동산 공부를 하면 상당히 방대한 분량을 다뤄야 하는데, 그중에서도 공급과 시장 변화에 집중하여 투자법을 설명하였다. 

부룡님 책(부동산 투자 이렇게 쉬웠어?)처럼 좀 더 빨리 나왔으면 얼마나 좋았을까라는 생각이 들게 만든다. 제일 기본적이며 꼭 알아야 할 것들로 구성되었고, 과거의 정보들을 가지고 현재와 미래에도 통용될 방법을 알려준다. 

이제까지 내가 주거용 부동산을 공부하기 위해 필요한 이론과 지식, 정보원들은 거의 다 파악하게 되었음을 깨달았다. (파악이지, 지식을 통달한 것은 아니다.)
다만, 실행력, 끈기, 자본을 가진 투자자는 지금 성과를 보이고 있다는 것이 나와 큰 차이점이겠다.

저자는 부동산 투자를 시작하면서 알아야 할 것들이 너무나 많다는 것을 지적한다. 공급과 수요, 유동성, 심리, 입지 등등, 그러나 우리는 일부를 제외하고 이 모든 것을 다 잡기 어렵기 때문에, 그중에 제일 굵은 줄기인  공급량(수급)과 가격 변화에 포인트를 맞출 것을 주문한다.

일찍이 블로그 이웃으로 글을 구독해서 본 독자로써 그는 데이터를 잘 다룬다. 특히 시장을 보기 위한 여러 지표를 결정하여 차트로 나타낸다. 물론 부동산 고수 중에 데이터와 차트 분석을 기가 막히게 하는 사람들이 많지만, 저자는 처음부터 끝까지 데이터-차트-해석으로 채운다. 

전세수요, 가격 수급지수, 거래 지수, 전세가율 등등이 이 등장하며 시장의 흐름을 읽는 지표로 거래량을 사용하며 이는 가격에 선행하기에 중요하다고 꼽는다.
매도 매수세는 앞으로의 시장 방향성을 보여주며 흐름을 타면 추세가 쉽사리 변하기 어렵다는 시장의 소비 심리를 잘 나타내는 지표로 본다.

특히 이미 이에 관련된 거의 모든 데이터들이 가공되어 있지만, 저자는 이러한 정보, 특히 공급 물량에 대해서 직접 정리해보기를 추천한다. 왜냐하면 비록 많은 수고로움이 들긴 하지만 얻는 게 많기 때문이라고 한다. 

가령 신축 물량에 대해서 알고자 한다면, 이미 나와있는 데이터가 아니라 직접 분양되는 아파트의 위치와 정보, 평형별 분양 세대수 확인, 분양 시점과 분양가, 지역 내 기타 주택 : 주복, 임대, 오피의 공급까지 확인하는 것이다. 이렇게 정리하면 해당 지역에 빠삭해진다. 조사하는데 사용되는 데이터도 출처가 본인이기에 더욱 신빙성이 가는 장점도 있다. 

이 밖에 조사해야 할 지표로 중기적인 예상을 위해 인허가, 착공 물량, 재개발 재건축 현황, 택지지구까지 정리하는 법을 알려준다.

물론 다른 요소들도 중요하다. 입지가 중요하는 것은 잘 안다. 하지만 A급 입지는 누가 봐도 특급 상품이기에 경쟁도 치열하고 가격도 높다. 

따라서 우리는 투자금이 충분하지 않기에 A급보다는 B급 중에서 우수한 가격 대비 효과가 좋은 투자처를 찾아내는 것을 목표로 삼아야 한다.

책의 전반부에서 지금까지 배운 데이터를 분석하고 시장의 흐름을 익혔으며, 직접 조사를 통해 얻은 데이터로 미래를 어느 정도 그릴 수 있는 법을 다룬다면 후반부에서는 이를 통해 직접 투자처를 찾는 과정을 그려준다. 

이미 온라인에 나와있는 빅데이터를 통해 투자에 필요한 많은 정보가 나와 있지만 어찌 보면 이는 앞으로의 것이 아닌 과거의 것이기에, 아무리 빠르게 조사된 다고 하더라도 직접 시장을 둘러보며 얻는 정보에 비해 작은 시간차가 있기 때문에 우리에게 기회가 있지 않을까. 따라서 90%는 손품으로 정리하더라도 10%의 현장에서 목적을 달성하는 것이 투자처 확보의 핵심이라고 볼 수 있다. 

부분 비슷한 내용은 과거의 책과 강의를 통해 이미 알고 있는 것들일지 모르겠다. 하지만 그것을 책 하나로 정리하는 것도 쉽지 않은 과정이었을 것이다. 

투자를 위해 많은 것을 준비하고 시행착오를 겪었을 저자의 노고가 느껴진다. 그만큼 많은 고수들이 그를 인정하는 것이고. 그렇기 때문에 시장에서 살아남을 수 있는 자신만의 투자 기준이 만들 수 있지 않았을까? 우리는 이 투자 기준을 만들기 위해, 고군분투를 하는 중이다. 한 수 배운다는 마음가짐으로 읽으면 좋은 책일 것이다.