대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가

대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가
최진곤 지음 / 원앤원북스 / 2019년 12월

2019년을 마무리하며 내년 부동산 투자 계획을 세우는데 가장 도움되고 적합한 책이다. 거창한 대박이나 솔깃한 투자정보나 가소로운 투기조장 부동산 재테크 책이 아닌 냉정한 이성으로 과학적이고 논리적인 부동산 투자 조언을 들을 수 있는 책이었다. 

저자는 일단 대한민국 부동산 시장은 생각보다 강하다고 주장하며 대한민국 부동산 시장의 청사진을 그려준다. 15년 넘게 부동산 업계에 몸담은 저자는 미래를 예측하고 대응하기 위해서는 부동산 시장의 현주소를 정확히 알아야 한다고 이야기한다. 그래서 이 책은 과거의 부동산 정책과 시황을 분석해 현주소를 진단하고, 대한민국 부동산이 어떻게 흘러갈 것인지 전망한다. 

특히 인상적이었던 대목은 부동산 시장을 부정적으로 보는 사람들에게 부동산 하락을 반증하는 체계적인 지표를 제시한 내용드링었다. 누군가 부동산에 투자했다는 이야기만 들으면 핏대를 세우며 ‘투기꾼’이라고 몰아세우는 무주택자, 공급 과잉과 인구절벽으로 부동산 시장이 금방 무너질 것이라 철석같이 믿는 폭락론자, 리스크가 두려워 전월세만 전전하는 세입자 등 그들이 왜 합리적이지 못한지 설명하며, 부동산 시장의 미래를 읽고 투자 트렌드를 예측하는 방법에 대해 이야기한다.

저자는 부동산 시장에 중요한 변수 4가지를 안내한다. 현 정부의 부동산 정책, 무역전쟁 등 국가 간 분쟁, 선거 결과의 여파, 규모가 큰 부동산 개발계획이다. 이들 변수를 잘 체크하며 부동산에 대한 자신만의 시각과 투자관을 기른다면 다가올 미래에 어떤 위기가 찾아와도 흔들림 없이 성공적인 투자를 할 수 있다고 한다.

책의 구성은 총 6장으로 첫장에서는 IMF 외환위기와 글로벌 금융위기 당시의 부동산 시황을 이야기하며, 위기를 기회로 삼는 방법과 향후 비슷한 경제 위기가 닥쳐온다면 어떤 식으로 대응하면 좋을지 설명한다. 

2장에서는  ‘부동산 시장을 둘러싼 7가지 논제, 3장에서는 대한민국 부동산의 현주소를 담았고  4장에서는 본격적으로 소형과 대형, 신축과 구축, 지식산업센터, 오피스텔 등 다양한 부동산 물건을 분석하며 향후 투자 트렌드를 예측한다.

5장에서는 실전 부동산 투자에 대해 설명하는데 가점 높은 무주택자, 가점 낮은 무주택자, 1주택의 유주택자, 2주택 이상 다주택자 시나리오별로 해답을 제시한다. 

나이가 어릴수록 아파트를 선호하는 비중이 급격히 증가한다. 19세 미만은 무려 71.8%가 아파트를 원하고 있다. 이들이 헌 아파트를 바랄 리는 없다. 새 아파트의 잠재수요가 그만큼 굉장히 높다는 뜻이다. 젊을수록 성능과 환경에 민감하다. 기성세대라면 조금 낡은 아파트도 감내할 수 있을지 모르나 요즘 세대는 그렇지 않다. 19세 미만이 구매력을 갖게 되는 나이에 접어들면 새 아파트에 대한 수요는 더 커질 것이다. 통계청 발표에 따르면 2018년 기준 전국에서 30년 이상 된 노후주택은 308만 호에 달한다고 한다. 이 중 아파트는 약 78만 호다. 지어진 지 30년 이상 된 주택은 당연히 세입자가 선호하지 않는다.

집이 부자라면 당연히 서울 아파트를 사는 게 맞지만 그렇지 않다면 방송과 유튜브에서 서울 아파트만을 사야 한다고 주장하는 전문가들의 말은 가려듣는 게 좋다. 우선 본인이 가지고 있는 자금으로 할 수 있는 투자를 하고, 서울로 입성하는 전략을 짜야 한다. 서울에 아파트만을 사야 한다고 주장하는 전문가들은 현실을 잘 모르거나, 장기적으로 틀릴 일이 없는 원론적인 이야기만 하는 것이다. 개인의 상황을 고려하지 않은 조언에 휘둘릴 필요 없다.

외부 변수가 커지지 않는다면 우리나라, 특히 서울 핵심 지역 부동산은 계속 오를 것이다. 다만 미국과 중국의 무역전쟁, 한국과 일본의 경제전쟁으로 인해 상황은 달라질 수 있다. 외부 변수에 의해 경기 침체가 심화되면 주식과 마찬가지로 부동산 가격도 떨어질 것이다. 최근 일본의 수출 규제와 그에 따른 한국의 대응, 미국과 중국의 무역 협상 진척 정도에 따라 거품이 많은 부동산 가격도 요동칠 수 있다. 외부 변수에 의해 환율이 오르고 주가가 떨어지면 부동산 시장도 얼어붙게 된다. 따라서 이러한 변수들은 수시로 체크해야 할 사항이다.

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