마법의 소액 부동산 투자, 북웰스, 곽상빈

마법의 소액 부동산 투자 - 가성비 좋고 수익률 높은
북웰스.곽상빈 지음 / 원앤원북스 / 2024년 1월

가성비 좋고 수익률 높은 마법의 소액 부동산 투자,

그래서 지금 사도 되나요? 청약부터 경매, 갭투자까지 

실패하지 않는 부동산 투자의 A to Z.

부동산 투자는 지인이 알려주는 정보로 하는 것이

아닙니다. 직접 주변의 시세 흐름도 보고, 현장에 가서

호재나 악재는 없는지 살펴보고, 인터넷에서 해당

지역의 발전 가능성이나 상권, 유동인구, 각종 이슈를

찾은 다음 투자해야 확실히 수익을 올릴 수 있습니다.

손품, 발품을 파는 만큼 돈을 버는 분야가 부동산인

것입니다.

부동산 투자의 대표적인 리스크로는 대출 이자, 세금,

그리고 목돈이 묶여 다른 투자 기회를 놓치게 되는 

기회 비용이 있습니다. 어떤 투자든 마찬기지겠지만

부동산 투자도 현금 유동성이 중요합니다.

○ 실거래가 확인이 용이한 '호갱노노'

   - 국토교통부 실거래가를 기반으로 운영되기 때문에 

      보다 현실적인 시세 파악 용이

○ 트렌트 파악에 용이한 'KB부동산'

○ 양질의 통계 정보를 제공하는 '한국부동산원'

○ 공매 정보를 제공하는 '온비드'

    - 공매란 금융기관, 기업체가 가진 비업무용 재산 및

      세금 체납으로 인한 압류 재산을 처분하는 것으로,

      약정한 기간에 돈을 회수하지 못해 매각 의뢰한 담보물이

      공매 물건의 상당수를 차지합니다.

매매가는 실수요자와 투자자가 함께 만드는 가격 입니다.

즉 사용 가치와 투자 가치가 결합된 결과죠. 매매가와

전세가의 차이는 투자 가치를 의미한다고 볼 수 있습니다.

좋은 아파트는 그 지역의 대장 아파트이고, 학원가나 학군이

좋으며, 좋은 브랜드의 큰 세대를 자랑하는 역세권 아파트를

말합니다.

정부에서는 국토를 토지의 이용 실태 및 특성, 장래의 토지

이용 방향 등 다방면으로 검토해 도시지역, 관리지역,

농림지역, 지역환경보전지역 4가지로 구분하고 있습니다.

용적률이란 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 말합니다.

건폐율이란 대지면적에 대한 바닥 면적의 비율을 뜻합니다.

다세대주택은 독립된 공간에 호수별로 소유권이 다른 주택을

의미합니다. 4층 이하의 구분등기가 가능한 주택이란 부분은

연립주택과 같지만, 연면적 660㎡ 이하일 경우 다세대 주택이고

660㎡  초과일 경우 연립주택으로 구분합니다.

집을 매수하고 싶다면 바닥을 치다가 올라가는 경향이 나타날

때 매수하는 것이 좋습니다. 반대로 집값이 고점인지 확인하고

싶다면 관련 심리지수가 최고치에 가까운지 확인해보길 바랍니다.

□ 매수 타이밍의 5가지 기준

1. 공급 2. 가격 3. 미분양 4. 전세가율 5. 거래량

매매가 대비 전세가격의 비율을 '전세가율'이라고 합니다.

□ 지표를 확인하는 간단한 방법

- 공급, 미분양, 전세가율, 거래량: 부동산지인(지인빅테이터)

- 가격: KB부동산 데이터허브

인구 자체보다 인구 구성이 더 중요합니다. 부동산을 매수할

여력이 있고 필요도가 높은 것은 역시 30~40대입니다.

단순히 인구수만 보는 것이 아니라 소득지표를 함께 확인할

필요가 있습니다.

강남3구를 보면 종사자 수가 다른 지역에 비해 월등히 많음을

알 수 있습니다. 거의 150만명에 육박합니다. 이처럼 직장이

얼마나 분포하고 있느냐는 집값을 결정하는 요소로 작용합니다.

교통, 특히 역세권 여부는 부동산의 가치에 지대한 영향을

미칩니다. 정시성이 보장되는 지하철을 비롯한 KTX, GTX는

큰 호재로 작용합니다.

학군이 탄탄한 곳은 상승기 때 더 크게 오르는 경향이 있습니다.

근데 상승기뿐 아니라 하락기에도 학군을 찾는 수요는 

취학시기가 정해져 있다보니 존재합니다.

부동산은 결국 땅을 사는 것입니다. 단순히 재개발이나

재건축이 되어서 가격이 높아지는 게 아니라, 땅이 아주

좋은데 그 땅위에 새 아파트가 들어온다는 하니 돈이 몰리는

것입니다.

매수 결정을 위해 적정한 타이밍, 입지, 가격만 알면

충분하지만 최종결정을 내리기에 앞서 확인해야 하는 것들이

있습니다.

1. 투자금 적정성 2. 전세가율 3. 잔금준비 4. 전세물량

5. 적정 세대수, 4층이상의 매물

한국은행 조사에 따르면 기준금리가 1%p 오르면 2년 뒤

집값이 최대 2.8% 하락할 수 있다고 합니다.

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