강남에 집사고 싶어요

강남에 집 사고 싶어요 - 10억으로 강남 아파트 사는 법! 자식을 100억 자산가로 키우는 법!
오스틀로이드 지음 / 진서원 / 2019년 12월

강남 진입이 어렵다고 알고 있다. 그러나 알고 있는것과 조금이라도 시도해 보려고 노력하고 행동으로 옮기는 사람과의 차이는 말 하나 마나이다. 나는 아마도 전자이다. 현재 강남에 진입 할 수 있을까? 물어본다면 글쎄... 내가 가진 돈부터 헤아려 볼것이 뻔하기 때문이다. 경기권에 살고있는데, 작년에 한창 입주시작한 아파트 30평대가 17억원을 호가한다. 남편이 한 10년 전 아파트 갭투자에 눈을 떴더라면 3000만원으로 분당에 투자했을텐데 라는 말을 하곤 한다. 10년 전이기에 할 수 있는 얘기일까? 아니면 지금이라도 마음만 먹으면 할 수 있는 것일까? 하다못해 분당이 아니더라도.... 요즘은 청약부터 시작해서 주변 아파트 시세가 너무 오르고 있다. 10억으로 강남 아파트 사는 법! 자식을 100억 자산가로 키우는 법! 궁금하기도 하고 강남~,강남~ 하는데 저자의 노하우가 궁금하였다. 

저자는 강남에서 월세로 신혼을 시작했고, 10년 만에 시가 40억 이상의 대치동 아파트를 소유하게 되었다. 물론 직장도 강남이고, 교사이기에 더욱 교육은 강남에서 시키고 싶은 마음이 컸으리라. 처음 집 장만을 위해 여기저기 알아도 보고 부동산 잡지도 꾸준히 보면서 부동산의 흐름도 공부했다고 한다. 관심이 있었고, 목표가 있었으며 소신이 뒷받침 되어 주었기에 이루어진 결실이리라 생각된다. 저자는 이책 서두에 그래프 하나 없이도 부동산이 술술 이해되고, 사회생활을 시작하는 자식에게 해 주고 싶은 부동산 이야기라고 밝히고 있다.

이 책은 총 네 파트로 왜 부동산 공부를 시작했고, 왜 부동산 투자를 하는지, 강남에 집을 사고 싶은지, 마지막으로 부동산 투자에 있어 사람들의 심리에 대해 다루고 있다.

저자는 처음부터 집을 살만큼의 자본이 있지 않았다. 충동적으로 인덕원 빌라에 처음 실거주를 목적으로 계약한 후 운도 좋았고, 적절한 타이밍에 갈아타기도 잘 한듯 싶다. 물론 과정 과정이 쉽지만은 않았으나 결국 강남으로 돌아가야 겠다는 목표만큼은 변함이 없었다. 전세는 시간이 지나도 그 금액이지만 매수한 내 집은 시간이 지나면 반드시 시간에 따른 돈의 가치가 그만큼 상승한다. 그래서 레버리지 효과를 충분히 살렸고, 은행 융자때문에 이자의 부담은 있었으나 집값이 올라주니 그 이자가 전혀 아깝지 않았단다.

책을 읽다보면 젊은 일꾼을 두라는 내용이 나온다. 처음엔 나 대신 일할 누군가를 두라는 얘긴가 싶었다. 내용을 보니 아파트 갭투자를 할 대 집값만 오르는 것이 아니라, 전세금도 함께 오르는 아파트를 두는 얘기이다. 오른 전세금이 집값을 계속 받쳐주면서 오르게 만들 뿐 아니라 오른 전세금으로 재투자해서 또 다른 수익을 얻거나, 새로운 '일꾼'을 불러올 수 있기에 갭투자에서 흔히들 쓰는 용어 임을 알게 되었다.

강남의 핵심 15년 내외의 30평대 구축 아파트의 3년간 상승률을 보면 차익만 8-9억이 되니 강남~강남~ 하는 이유를 알겠다. 만일 16년,17년에 갭2-3억을 투자 했더라면 3년이 지난 지금 3-4배의 수익을 가져다 주는 셈이다. 또한 신축과 10년 내외의 준신축의 경의 3년간 상승률은 9-13억이다. 물론 2-3억 투자해서 얻을 수 있는 수익률이다. 뚜렷한 데이터를 보니 더 실감이 갔다. 

투자는 타이밍이라고 한다. 아무리 넘쳐나는 유튜브 영상, 블로그, 카페, 단체 톡방 등 다방면에 관심을 가지고 공부하고 거시경제를 이야기 한다지만, 정작 투자로 이어지지는 않는다. 눈앞을 흐리는 작은 티끌들 때문에 큰 그림을 보지 못하고, '아는게 병'이되서 자꾸 '실행'을 멈추기 때문이다. 정보가 너무 많아서도 문제이고 그 가운데 취사선택하는데 어려움을 주기도 하기 때문이다. 그래서 저자는 '완벽한 지식' 보다는 '타이밍'을 카운트 하는 자세가 부동산 투자에 있어 중요하다고 얘기 한다. 책을 읽고 느낀것이 다방면에 지식을 모으려 하기 보다는 관심분야에 집중해서 지역 부동산과 긴밀하게 소통하다보면 그 속에서 시세 흐름과 전망이 보이고, 사야 할 때와 팔아야 할 때를 감각적으로 알 수 있다고 한다. 내가 지금까지 놓쳤던 부분이기도 하다.

자식에게 증여를 통해 부모가 살아 있을때 경제관념도 같이 키워준다는 저자의 말이 공감이 갔다. 성인에게 5000만원까지의 증여는 비과세이다. 저자는 2년전 7000만원 정도였던 초기 재개발 지역의 아파트를 20대 아들몫으로 하나씩 구입해 줬단다. 1년 후 시세가 3억이 되었단다. 차도 자기 이름으로 가지고 있을때 애정을 쏟듯이 아들 이름으로 집 한채씩 갖게 되니 경제관념 뿐 아니라 부동산 재테크에도 더 빠르게 눈을 뜰 수 밖에 없을듯 싶다.

이렇듯 살아오면서 실행에 옮기면서 알게된 내용들과 부수적 재테크에 관련된 정말 자식에게 알려주고 싶은 내용들을 술술 풀어 내었기에 친근했고 쉽게 읽혔으며, 전문가들의 어려운 얘기들 보다도 더 마음깊이 와 닿았다.

'부동산 투자는 계획을 세워놓고 기다리는 것이 아니라 주어진 조건 중에 선택하는 것이다. 각본대로 흘러가지 않는 것이 인생이듯, 부동산 투자도 마찬가지이다. 그래서 모든 투자는 최악의 상황에 대비해야 문제가 생기지 않는다.' '항상 최선의 플랜을 실행할 수는 없다. 상황이 여의치 않으면 플랜A를 접고 플랜B를 선택해야 한다. 플랜B를 선택할 수 있는 것도 용기이다.' -p.385

 

 

* 책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.

아파트는 살고 땅은 사라

아파트는 살고 땅은 사라 - GTX 시대, 부동산 투자 비법은 따로 있다!
이도선 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 12월

요즘 2019.12.16 부동산 대책이 나오고 내가 살고 있는 지역도 아파트 청약이 최고치의 경쟁률을 자랑하며 분양시장이 들썩이고 있다. 사람들 말로는 바로 투기지역으로 지정되지 않을까 싶다는 얘기들도 오고 간다. 이렇듯 새 아파트로 실거주 내 집 하나 마련해 보겠다는 사람들과 아파트 청약으로 부를 늘려 보려는 사람들이 많아졌다. 그리고 그 나이대도 점점 낮아지고 있다. 그만큼 젊은 세대들도 부동산에 관심이 많을 뿐더러 실제 자산을 늘려가는 사람들이 많아져 감도 짐작할 수 있다. 그 와중에 '아파트는 살고 땅은 사라'라는 내용은 땅에 관심이 많은 내게 여러모로 궁금한 내용들이었다.

저자는 자신만의 차별화된 토지 노하우를 가지고 여러 사람들에게 꾸준한 투자 성공사례를 만들어 주고 있다. 수년간의 실무 경험을 바탕으로 부동산 컨설팅 교육기관을 설립, 운영하고 있으며 소액 토지 투자부터 경매, 부동산 개발 및 분양, 토지 보상 등 토지에 관한 전반적인 분야에서 교육 및 상담을 하고 있다. 카페와 유투브를 통해 투자의 방법을 몰라 고민하는 사람, 마땅한 투자처를 찾지 못하는 사람, 재테크에 실패해 돈을 잃은 사람 등 부동산을 통해 목표를 이루고자 하는 많은 이들에게 진정한 멘토의 역할을 하고 있다.

이 책은 총 6 파트로 나뉘어져 있다. GTX 역세권을 따라 입지해 있는 아파트와 토지, 국민의 1%만 아는 부동산 투자 비법, 시행사도 알려주지 않는 5천만원 토지 투자로 내집 마련하기, 토지수용, 농지연금 활용하기, 마지막으로 어디를 주목해야 하는지에 대해 자세히 설명하고 있다.

GTX 역세권은 오르고 또 오른다. GTX 노선 역세권 아파트들은 발표 당시부터 착공 단계에 이르기까지 높은 상승률을 기록하고 있으며 역세권 주변 호재와 맞물려 향후 개통까지 상승할 가능성이 높다. 따라서 GTX 역세권 주변에 각종 개발사업과 맞물린 지역이 미래가치가 높은 만큼, 그 지역을 선점한다면 투자수익의 확률을 더 높일 수 있다고 얘기한다. 하지만 아파트와 같은 주거용 상품은 부동산 규제와 맞서야 하고, 시장 상황과 입지 및 수요층 분석을 해야 하는 부담이 있다. 그래서 저자는 토지투자를 얘기한다. 대다수 많은 사람들이 아파트 분양시장을 기웃거리는 동안 부유층은 아파트를 지을 땅을 찾는다.

지목과 형질을 변경시켜 땅의 가치를 올릴 수 있는 방법이 있다. 계획관리로 지정된 전이나 답, 또는 임야를 매수하여 건물을 지을 수 있는 대지로 지목을 바꾸는 것이다. 즉 땅을 개발해서 지자체에 인허가를 받아 지목을 변경시키면 땅값은 자연히 상승하게 된다. 실례로 주변 시세 60%에 낙찰받은 전(田)을 인허가 절차를 통해 지목과 형질 변경 후 토지의 이용가치를 높여 최소 3~5배의 수익을 얻은 경우가 있다. 이 경우 밭이었던 곳은 주변보다 땅의 높이가 낮으므로 흙을 덮고 평평하게 건물을 지을 수 있도록 지반을 튼튼하게 해야 하며 물을 사용하기 위한 하수도 위치나 전기배선 등 고려되어져야 하므로 충분한 공부와 노하우가 뒷받침 되어져야 할 것이다.

새 땅으로 돌려받는 2개의 개발사업 즉, 환지방식과 수용방식이 있다. 토지 투자의 꽃은 개발이다. 그 중에서도 환지방식에 대해 설명해 본다. 환지방식은 도시개발사업을 시행하고자 계획이 있는 지역의 지주들로부터 토지를 받아 기반시설(하수도, 전기, 도시가스 등)을 시행해 주고 대신 지주들은 적당한 감보율을 적용받아 자기 토지를 되돌려 받는 방식이다. 즉, 논,밭,임야였던 토지를 건물을 지을 수 있는 도시로 시행사가 만들어 주는 대신 자신의 토지가 처음 100평이었다면 돌려받을때는 지자체마다 다르지만 대략 50% 감보율이라 했을때 50평으로 되돌려 받는 것이다. 그래도 땅의 가치가 그만큼 올라갔기에 지주입장에서는 이득인 셈이다. 시행사 입장에서는 사업이 끝난 후 남은 땅을 분양할 수 있는데 이때 분양가는 시행 전과 비교해 그 차이가 크다. 그래서 환지방식이 예정되어 있는 곳을 미리 사 두면 투자수익을 크게 올릴 수 있다. 나 역시 지금은 전이지만 지자체에서 용도를 상업지로 찍어 놓은 환지방식으로 개발 예정인 곳의 토지를 조금 가지고 있다. 책을 읽으면서 역시 잘 사두었다는 생각이 들었다.

나머지 하나는 수용방식이다. 이는 수용권을 가진 기관이 시행하는 공영 개발 방식으로 집단적으로 조성해 공급할 필요가 있는 경우 시행한다. 토지 수용이 되면 토지 보상금을 받긴 하지만 강제성이 있어 주민 반발로 민원이 유발되곤 한다. 그래도 본인이 처음 구매했던 가격보다는 오른 금액으로 보상이 되어지기에 수익을 얻을 수 있다.

예전에 제주도 제2 신공항 부지가 수용방식으로 지어질 계획이라는 기사를 읽었는데 공항부지에 포함된 주민들은 '울고' 포함되지 않은 주민은 '웃는' 이상한 상황이 벌어졌다는 것이다. 즉, 수용방식으로 보상을 받는 것 보다 그 주변땅의 가치 상승이 더 커서 벌어지는 현상인데, 저자는 이렇게 수용되는 주변 지역 땅을 잘 고르면 투자수익을 크게 올릴 수 있다고 한다. 또한 토지를 수용당한 토지 소유자가 반경 30km 이내 동일한 용도의 토지를 매입하면 취등록세가 면제되는 혜택을 누릴 수 있다. 이때 토지 보상금을 받은 토지 소유자는 다시 인근 지역에 재투자하기 때문에 땅값이 오르고 우리는 그런 주변땅을 잘 고르라는 얘기이다. 

그 밖에 농지연금 100% 활용하기가 있다. 농지연금은 농지를 담보로 제공하고 일정 기간 연금을 수령하는 '농촌형 역모기지 제도'이다. 매월 300만원 부부가 함께 준비하면 월 600만원 평생 받는 농지연금이다. 단, 신청자격이 농지 소유자 본인이 만 65세 이상이어야 한다. 또한 신청인의 영농 경력이 5년 이상이어야 하며 실제 전, 답, 과수원으로 실제 영농에 이용 중인 농지여야 한다. 농지연금의 가입 조건과 기준, 지급 방법, 예상 지급 금액 등의 상세 내용은 '농지은행통합포털' 사이트에서 확인 가능하다.

 

토지투자에 있어 고려해야 할 사항은 교통, 인구, 일자리, 그 밖에 주변 호재 등을 꼽을 수 있는데 국토종합개발계획은 항상 20년치를 미리 예상하여 발표한다. 이러한 국가의 계획을 관심을 가지고 들여다 본다면 토지투자를 어디에 해야 할지가 보인다고 한다. 그동안 토지 개발에도 관심이 많아 공부를 했었고, 환지방식으로 개발 될 땅도 조금 사 두었기에 이 책을 읽으면서 공감가는 부분이 많았다. 또한 농지연금도 관심은 갔으나 영농에 5년이상 뛰어 들어야 한다는 조건이 발목을 잡았다. 토지투자는 잘 만하면 '강남 아파트 10년동안 2배 오를때, 토지는 5배 거뜬히 오른다'고 저자도 밝혔듯이 매력이 있다. 책을 통해 토지투자에 대한 안목이 조금 넓어졌다. 또한 환지, 수용에 대해서도 더 자세히 알게되는 계기가 되었다.

*책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.

 

나는 무조건 합격하는 공부만 한다.

나는 무조건 합격하는 공부만 한다 - 26살, 9개월 만에 사법시험을 패스한 이윤규 변호사의 패턴 공부법
이윤규 지음 / 비즈니스북스 / 2019년 12월

학교를 졸업함과 동시에 공부는 끝이라고 생각할 수도 있겠다. 그러나 각종 자격증 및 고시, 하다못해 영어 인증 및 한국사 등등 너무나도 많은 시험들이 필요에 의해 존재한다. 나는 작년까지도 시험을 봤다. 그리고 현재 1년에 4번 어김없이 찾아오는 학교 지필고사를 준비시키는 강사의 입장에 있다보니 점수를 잘 내는 방법, 공부를 하더라도 효율적으로 하는 방법이라면 항상 궁금하다. 그래서 '나는 무조건 합격하는 공부만 한다'라는 책 제목은 이런 현재 내게 흥미있는 책이 아닐 수 없었다.

저자는 원래 머리가 좋았을까? 아니면 노력이었을까? 전자 같다. 그러니 이런 원리도 터득하지 않았을까? 고등학교 때부터 게임을 끊지 못해 4학년 제적을 당할만큼 위태로운 대학생활을 했단다. 쥐가 궁지에 몰리면 고양이를 문다고 했다. 제적을 당할위기, 사법시험 폐지, 입영통지서 등의 조건들이 한꺼번에 닥치면서 정신을 차리고 시험에 매달려 결국은 원하는 사법고시를 통과하였다. 저자가 강조한다. 시험공부는 그냥 공부와 다르며 '열심히'가 아니라 '전략적'으로 합격에 맞는 상태가 되어야 한다고 말이다. 이 책은 그 전략적이기 위한 과정을 서술한 책이다.

총 5부로 구성되어 있는 공부법의 전반적 스토리는 '동기부여, 교재 선정및 계획, 이해와 암기, 문제풀이, 시험 전략'으로 글을 전개해 나가고 있다.

'행복'을 위해 '나'는 '공부'를 '선택'했고, 그 선택에 내가 '책임'을 다하겠다는 태도가 공부에 있어 우선시 되어야 할 마음가짐이라고 얘기 한다. 누가 시켜서도 아니고 나의 인생을 위해 선택했다면 옆과 뒤를 돌아보지 말고 앞만 보고 매진해야 함을 얘기한다. 또한 손에 잡히도록 꿈을 쪼개고 구체화 하라고 한다. 누구나 계획을 짜고 원하는 것을 얻고자 목표를 정한다. 그런데 그 목표가 구체적이지 못하다면 그 목표를 향해 가는 과정 역시 갈 길을 명확히 잡지 못할것이다. 따라서 꿈을 쪼개고 손에 잡힐 수 있게 구체화 하여 목표를 잡자.

합격수기와 기출문제를 확실히 분석해야 한다. 합격한 사람들이 말하는 방법이야 말로 통계적으로나 경험적으로 성공이 검증된 방법이 된다. 또한 그렇게 모아 본 수기들 속에서 합격자들이 말하는 공부법과 습관에는 비슷한 공통점과 일정한 패턴이 나타나는데 그것을 발견 하면 최대한 이용해야 할 것이다. 또한 과락이 있는 시험의 경우 점수 전략을 잘 짜야 한다. 100점 맞기 위한 공부가 아닌 합격에 필요한 점수를 계산해야 한다. 작년에 자격증 시험을 치룰때 1차 두 과목 중 잘하는 과목에서 상대적으로 과락만 넘기면 되는 과목에 점수를 보태 평균 합격점을 넘겼는데, 저자가 얘기 하는 방법도 그런 맥락인 것이다. 목표치의 필요점수가 있으면 기출문제를 이용해서 공부량과 범위를 조절하는 것이다. 너무 광범위하지만 공부량에 비해 점수가 잘 안나온다면 그리고 다른 부분에서 충분히 점수 커버가 된다면 과감히 패스하는 전략도 좋다. 또한 시험이 얼마 남지 않았을 때, 공부가 어느정도 되었지만 불안한 과목과 어렵다거나 이러 저러한 이유로 공부가 안된 과목 중 하나를 골라 열심을 내야 한다면 공부가 안된 과목을 선택해야 한다. 불안하다고 공부해서 올리는 점수보다는 아예 공부가 안된 과목에서 올릴 수 있는 점수 폭이 훨씬 더 크기 때문이다. 어느 과목이든 기본만 하면 가져갈 수 있는 깔아놓는 점수들을 챙겨야 하기 때문이다. 이렇듯 무조건 열심히가 아닌 전략적으로 시험 공부에 임해야 한다.

공부에는 3단계가 있다. '계획- 실행 - 점검' 이다. 보통 점검을 잘 안한다. 계획하고 실행하면 그것으로 만족한다. 그러나 실행이 계획에 얼마나 맞아 떨어졌는지, 실행의 결과도 분석하면서 점검까지 마쳐야 1set 가 끝난것이다. 그리고 그 점검은 목표분량에 대한 공부를 마쳤을때 10~15분 정도씩 짧게 잡는것이 좋다.

10분~15분 동안 쟁점 노트를 활용하여 복습을 실행하자. 쟁점노트란 공부를 하면서 키포인트가 될 수 있는 내용들을 짧게 메모한다. 그리고 점검에 들어가면서 내용을 상기시킨다. 이때 내용이 잘 떠오르면 하나씩 지워가면서 다음 공부로 넘어간다. 쟁점노트를 쓰게 되면 내가 공부하면서 더 집중하고, 나중에 점검할때 어떻게 내용을 떠올려야 할지도 생각하게 되어 효율적으로 외워가면서 공부하게 된다.

공부를 하다 보면 늘어지기 쉽다. 이때 멘탈관리하는 방법으로 다음과 같은 것들이 있다.

내가 가진 불안이나 힘든 점, 이것저것 다른곳으로 탓을 돌리는점 등이 쏟아질 때가 있다. 그럴때는 종이에 구체적으로 적어보자. 그리고 하나씩 따져보는 것이다. 이것이 실제 내가 진짜 두려워 해야 할 상황인지 피할 수 없는 것인지, 해결이 안되는 것인지 말이다. 머릿속으로 맴돌기만 했던 걱정들이 하나씩 해결의 실마리를 찾아갈 것이다. 그리고 지나간 일을 걱정하지 말고 지금 내가 할 수 있는 일을 하자. 지나간 일은 바꿀 수 없지만 지금 실천으로 내 미래는 바꿀 수 있기 때문이다. 도서관에서 나의 선의의 경쟁자를 만들어 나의 한계를 조금씩 늘려가 보자. 예를 들어 열심히 공부하는 사람 한명을 지정해 '저 사람이 일어나기 전까지는 나도 일어나지 말고 꾸준히 공부해 보자' 나중에는 그 사람 보다 더 많은 시간을 집중해서 앉아 공부하는 자신을 발견하게 될 것이다.

그 밖에도 멘탈을 유지하는 방법과 장수생이 되는 지름길의 경고, 시험 한달 전에 해야 할 것들, 단기간에 시험 준비 요령, 같은 시간을 두 배로 쓰는 시간 관리법 등 다양한 팁들을 소개하고 있다. 그동안 나름 공부는 자신있다고 생각했던 나도 시험을 준비하는 입장에서 이 글을 읽으니 좀 더 전략적으로 준비했었더라면 하는 아쉬움이 남았다. 그만큼 알고 준비하는 것이 많은 시간과 노력을 줄여줄 수 있다는 것을 책을 보면서 깨달았다. 시험을 준비하는 사람들이라면 학생이 되었든 직장인이든 일반 성인이든 이 책을 읽고 시험 공부에 임했으면 좋겠다. 분명 시간과 노력을 어디에 집중해야 할지 가장 확실히 알려주는 공부하는 전략 책으로 추천하고 싶다.

*책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 주관적으로 작성하였습니다.

[서평] 엄마라서 잘 할 수 있는 부동산 실거주 투자

엄마라서 잘 할 수 있는 부동산 실거주 투자 - 내 집 마련도 공부가 필요하다
꿈랄라(조은하) 지음 / 한국경제신문i / 2019년 11월

경매에도 실거주를 목표로 할 것인지 투자를 목표로 할 것인지 정해놓고 시작해야 한다고들 조언한다. 엄마이기에 자녀를 생각하고 집안 경제를 책임감있게 이끌어 가야 되는 의무가 있다. 요즘 그 책임감을 더 무겁게 느끼며 살고 있다. 이 상황에서 벗어나고푼 마음과 아직 내집이 없는 현 시점에서 부동산 실거주 투자의 필요성이 결합되어 제목이 내게 너무나 간절하게 다가왔다. 그리고 어떻게 실행해 가는지도 무척이나 궁금했다.

저자는 음악을 전공하고 클래식 공연장에서 근무하는 그리고 딩크족의 삶에 만족하며 살아가는 평범한 사람이었다. 아이가 생기면서 돈 문제를 실감했고, 선택한 것이 부동산 실거주 투자였다. 저자는 수차례 이사를 반복하면서 실거주 투자도 거듭되었는데 점점 그 자산이 늘어나게 되었고, 이러한 작은 성공 이야기를 집걱정으로 불안한 대한민국 엄마들과 나누고 응원의 메세지가 되길 바라는 마음에서 집필하게 되었단다.

이 책은 5개의 장으로 구성되어져 있다. 커리어우먼에서 육아맘으로 전업하면서 엄마로서 부동산 투자에 관심을 갖게된 이야기, 돈의 관점에서 실거주 투자의 워밍업 단계, 본격적인 실거주 투자 이야기, 그리고 실거주 투자에서 얻은 생각들의 정리, 마지막으로 아이와 함께 한 5개의 집 마다의 인테리어 팁으로 전개되어 진다.

전세가 답일까?

처음 결혼해서 부모님과 2년을 함께 살다 분가를 해 나오면서 '전세가 답이네. 뭐하러 집을 사~ 이렇게 좋은 집으로 이사다니면서 살면 되지. 전세자금 대출도 이용할 수 있고..' 했던 때가 있었다. 아주 아무것도 모를때의 얘기다.

저자는 전세는 답이 아니라고 한다. 그리고 나도 그 말에 공감한다.

보통 요즘은 전세자금 대출이 잘 된다. 그렇기에 자신이 가지고 있는 자금의 수준이 아닌 그보다 더 높은 수준의 전셋집을 구하게 된다. 그런데 부채를 통해 자신의 수준보다 거품이 낀 집에 살면 그 수준에 맞는 소비를 한다는 것이 문제이다. 또한 전세 1억원의 원룸과 3억원짜리 집안에 채워넣는 물건들의 숫자와 수준도 달라진다. 혹시 전세 만기되어 이사할 때 이미 늘어난 짐들로 더 작은 평수로의 이사는 힘들어 진다. 저자는 자연스럽게 생활수준이 부풀려 지는 것을 경계해야 한다고 조언한다. 두번째로 전세가 답이 아닌 이유는 집주인은 세입자가 맡긴 전세금을 그냥 은행에 모셔놓지는 않는다는 것이다. 투자를 하든 또 다른 계획에 의한 레버리지를 만든다. 그러면 세입자는 그 다음 순서의 세입자가 들어와야 빠져나올 수 있는 상황에 놓이게 될 수 있다. 세번째로는 매매가는 미래가치를 반영한 금액이고 전세가는 현재가치를 반영한 금액이다. 집값이 오르면 그만큼의 시세차익도 볼 수 있는데, 전세금은 2년 뒤에도 그 금액이다.

어쨌든 나 역시 전세대출을 받아 큰 집에 살면서 쓸데없이 큰 집에 넣을 가구와 가전들을 사들이느라 꼭 쓰지 않아도 되는 돈을 지출하게 되었고, 나중에 좀 더 작은 집으로 이사할 때 헐값으로 넘기거나 버리는 짐이 많아 많은 후회를 하였다. 그리고 매수 타이밍을 놓치면서 그대로 전세를 살고 있지만 매매가는 계속 오르는데 전세가는 처음과 나중이 동일하여 전세는 답이 아님을 크게 느꼈다.

'투자와 실거주를 분리하자. 나는 살고 싶은 집에 살면서 오를 수 있는 집을 사두라' 즉, 수도권에 오를것 같은 집은 대출을 이용해서 매수하여 전세든 월세를 놓고, 나는 좀 변두리라도 넓은 살고 싶은 집에 전세 또는 반전세로 이자가 감당되는 범위에서 산다는 것이다. 아 왜 나는 이 생각을 못했을까? 그리고 1년이든 2년 뒤 시세차익을 보고 또 갈아타는 것이다. 이렇게 점점 자산을 불려나가는 방법이 저자가 실거주 투자라고 말하는 것이다.

저자가 본인 집은 월세주고 자신 또한 월세를 살면서 느낀것이 있단다. 미래를 위해 현재의 삶을 무조건 희생하지 말라는 것이다. 자녀가 있는 경우 그 시점도 매우 중요하기에 행복하기 위한 부동산 투자에서 현재의 행복을 무조건 포기하면 안된다는 것이다. 입가에 미소가 절로 지어지는 말이다. 그리고 부동산 투자는 생활이다. 늘 관심을 가지고 공부해야 함을 얘기 한다. 보통 실거주 투자라 하면 그 집에 실제 거주하면서 시세차익이 날때 매도하는 것을 생각하는데 또 한편으로는 실거주 비용은 최소로 줄이면서 나중에 살고 싶은 오를 수 있는 집을 미리 사놓는 방법도 실거주 투자라고 한다.

공간에 선행해서 투자하자. 이게 무슨 말일까?

열심히 살다가도 나를 위해 한번쯤은 과소비도 해 보고 한번쯤은 명품백도 들어보고 즉, 내가 앞으로 그렇게 여유롭게 살 것에 대한 경험을 미리 한번 해보는 것도 투자이다. 내가 속하게 될 부자의 공간에 선행해서 포함시키는 개념이니 투자라는 것이다. 아직은 자금이 없지만 부자 동네 커피숍에 가서 여유롭게 그들이 즐기는 공간에서 나도 한번 느껴보라는 것이다. 그곳에 익숙해지면 어느새 그 주변의 등기권리증이 손에 들려 있을지도 모를 일이다.

이제 마음먹고 행동에 옮기자. 지금 아니면 언제 할 것인가? 부동산 투자를 향한 열정과 결합된 끈기를 가지고 행동으로 옮길 때 그때가 바로 지금이다. 시간이 나를 기다려 주지 않듯이 정말 부동산 투자로 시간과 돈의 여유를 챙기고 싶다면 행동할 때이다. 열정과 끈기를 가지고 말이다. 실거주 투자라는 방법에 대해 다시 한번 생각해 보는 계기가 되었다. 그리고 끊임없이 계속 관심을 가지고 생각을 할때 길도 보인다는 것을 재인식 하면서 재미있게 읽었다.

* 문화충전 서평단으로 출판사로 부터 책을 제공받아 작성하였습니다.

부동산 생존 투자 전략

부동산 생존 투자 전략 - 투자의 집중도를 높이기 위한
부몽(유재창) 지음 / 한국경제신문i / 2019년 11월

부동산 생존 투자 전략이란 책 제목을 봤을때 뭔가 간절함이 묻어나 보였다. 나역시 부동산으로 성공하고 싶은데 아직 정신을 못차렸나 간절함이 부족하다. 많은 지식을 섭렵하고 싶으나 그만큼의 열심도 부족한듯 싶고 해서 이 책으로 인해 저자가 위기를 어떻게 극복해 나가는지 문제 해결 과정에서 내면 심리가 어떻게 변해가는지 손실을 어떻게 기회삼아 극복했는지 느끼고 싶었다. 그리고 내게도 적용해 보고 싶었다.

저자는 평범하게 공부하고 적당한 대학에 입학, 졸업 후 취직해서 정말 무난한 삶을 살아왔다. 그러다 30대 초반 우연한 계기로 부동산 투자에 입문하게 되었다. 현재 숨어 있던 투자자와 사업가의 본능이 드러나면서 인생 2막을 경험하고 있다고 한다. 늘 누구나 얘기하지만 소액으로 투자가 가능하다면 일단은 시작하고 보완하는 행동형이 성공에 더 빠르게 다가간다. 부동산 경매, 공매, 분양권, 일반매매, 자동차경매 등 다양한 방법으로 투자하고 있으며 지식 나눔의 일환으로 초보 투자자, 경매에 넘어간 임차인들에게 조언자 및 멘토, 부동산 강사로도 활동하고 있다.

총 5파트로 구성되어져 있는 이 책은 처음 부동산에 입문하게 된 계기부터 부동산 투자, 실거주, 하우스푸어, 셀프인테리어, 처가의 내집마련, 그밖의 새로운 수익 창출, 유체동산의 경매 낙찰, 경매당한 임차인 돕기 등등 저자가 그간 부동산에서 산전수전 겪은 이야기를 중심으로 재미있게 전개해 나가고 있다.

부동산 투자에 있어 주택을 4등급으로 분류를 하였는데, 1등급은 일반인들이 쉽게 매수할 수 없는 주택이다. 서울에서도 입지가 좋은 곳에 위치한 고가주택이다. 2등급은 일반인들도 실거주가 어느정도 가능한 신축 아파트인데 가격대가 높기 때문에 소액 투자자의 투자 월세 아파트로는 적합하지 않다. 3등급은 어느 정도 살만한 인테리어가 되어있는 집이다. 이정도 주택이면 임차인들도 월세를 지불하면서 임차할 가능성이 있다. 마지막 4등급은 입지가 나쁘지는 않지만, 월세를 지불하면서 거주하고 싶지는 않은 주택이다. 집 상태와 기반 시설 자체가 좋지 않아 인테리어가 꼭 필요한 집이다. 저자는 이 중에서 4등급을 경매로 낙찰받고 셀프 인테리어를 통해 3등급으로 만들어 수익을 극대화 하였다고 한다.

보통 '내가 얼마정도 투자하면 이것저것 다 제하고 내 수중에 얼마의 이익이 나올까' 가 제일 궁금한데 소액 투자자들에게 가장 적합한 아파트의 조건을 계산해 놓은 표가 있어 소개한다.

5000만원대의 빌라를 경매로 낙찰받는다면 10%의 입찰 보증금과 다 제하고 내 수중에 들어오는 돈이 매달 13만원 정도 생각할 수 있다는 계산이다. 2018년 9.13 대책 후 대출이 쉽지 않다는 것은 누구나 다 알고 있다. 그럼에도 지방의 경우는 아직 대출이 잘 나오는 편이고 주택 임대사업자 대출과같은 특별한 상품을 이용한다면 소액투자가 결코 먼 얘기만은 아닌것 같았다.

부동산 경매의 경우 부동산 취득시 꼭 알아야 할 세가지가 있다.

지역분석 - 교통, 마트, 생활 편의 시설 등

사건(권리)분석 - 말소기준으로 권리가 소멸 되는지, 세입자 보증금에 관한 사항 등

물건 문석 - 4등급 주택으로 셀프 인테리어가 가능한 주택 등

모두가 다 중요하지만 권리분석만큼 신중을 기해야 할것은 없는듯 싶다. 애써 낙찰 받은 물건이 세입자 보증금까지 떠안게 된다면 시세보다도 훨씬 비싸게 구입한 꼴이 되버리기 때문이다.

부동산 경매의 장점이 시세보다 싸게 매입할 수 있다는 것인데 말이다. 그 외 경매의 장점은 각종 규제가 일반 매매보다 좀 더 자유롭다. 또 법원에서 진행하는 경매는 공정하고 부동산 사기를 당하지 않는다. 하지만 단점도 있다. 명도가 어려울 수 있고, 권리분석을 잘 해야 한다. 부동산 내부를 보지 않고 낙찰을 받기도 한다.

그 밖에 내가 낙찰 받기를 희망하는 물건에 대한 주변 임장도 빼놓을 수 없다. 부동산에 들려 매도자 또는 매수자라고 얘기하면서 그 지역 매매 가격과 거래량도 체크를 해 보자. 소유자가 부재중으로 확인이 어려울 때는 윗집이나 앞집을 이용해서 구조만 볼 수 있는 경우도 있다.

이번에 책을 읽으면서 신용 점수에 영향을 미치는 요소에 대해 자세히 공부했다.

나는 대출 금액이 신용에 영향을 미칠것으로 생각했는데 금액보다도 여러 가지의 대출이 문어발 식으로 있을 경우 신용이 더 안좋다는 것을 알게 되었다. 즉, 1억짜리 10회 대출건수와 10억짜리 대출 1건 중 신용은 횟수가 많은 전자가 더 안좋다는 것이다. 또한 신용 카드, 공과금 연체(핸드폰 요금, 관리비, 전기세, 수도세 등)도 신용에 큰 영향을 미친다. 떨어진 신용은 회복하는 시간이 오래 걸린다는것을 유념하면서 자신의 신용을 잘 관리해야 한다.

또한 신용카드의 한도가 400만원이면 200만원 이하로 사용하는데 신용에 유리하게 작용한단다.

셀프 인테리어는 비용을 많이 절감하기에 내가 조금 더 발품을 팔면서 고생하면 그 차익이 고스란히 내 몫이 된다. 중간 마진을 생략할 수 있고, 대신 몸이 좀 고되고 다치는 경우도 간간히 있다. 나 역시 집을 낙찰 받고 세를 줘야 하는 입장에서 깨끗한 3등급을 만들어 세 놓고 싶기에 셀프인테리어를 꼭 진행할 것이다.

그 밖에 보통 투자자인데 투자금이 소진되면 자기의 일상으로 돌아가 하던 일을 하게 된다. 저자도 약간의 슬럼프 기간이 있다가도 특강을 쫓아다니며 수강하면서 그 감을 잃지 않으려고 부단히 노력했다. 또한 소매를 위한 유체동산 경매 낙찰 물건도 매수해 보았다. 우리가 가장 잘 아는 500~1000원 하는 잡동사니 물건들을 경매로 낙찰받아 좌판을 깔고 파는 것이다. 이것도 경매로 넘기고 낙찰받고 하는지 처음 알았다.

노후에 생활비로 쓰기위해 주택연금을 드는 경우를 종종 봤는데 농지 연금이란 것이 있다.

주택 연금과 같이 보유한 농지(논,밭,과수원)을 가지고 매 월 고정적으로 연금 수령이 가능한 것이다. 특히, 경매를 통해 농지를 저렴하게 낙찰 받을 경우 농지 연금의 효과는 배가 된단다. 낙찰가로 연금을 수령받는게 아닌 감정된 금액으로 연금을 수령받기 때문이다.

그 뒤로 글을 마치면서 돈 냄새를 찾아가는 사람과 함께 하라는 조언을 한다. 부자의 습관, 부자들과 어율리고 그들의 행동과 습관을 배우라는 것이 핵심이다. 저지는 부동산 투자 만 4년만에 지금의 위치에 섰다. 물론 고난의 일상을 겪었을 수도 있고 힘든 시기도 있었겠지만 그래서 처절하게 생존 투자를 했지만 어쨌든 지금은 시간과 돈에 있어 여유있는 삶을 살고 있지 않은가? 나 역시도 다시금 마음을 추스려 본다. 4년 열심히 생각에서만 맴돌지 않고 행동으로 옮기면서 한발씩 부의 열에 서고 싶다.

*문화충전 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.