아파트는 살고 땅은 사라

아파트는 살고 땅은 사라 - GTX 시대, 부동산 투자 비법은 따로 있다!
이도선 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 12월

요즘 2019.12.16 부동산 대책이 나오고 내가 살고 있는 지역도 아파트 청약이 최고치의 경쟁률을 자랑하며 분양시장이 들썩이고 있다. 사람들 말로는 바로 투기지역으로 지정되지 않을까 싶다는 얘기들도 오고 간다. 이렇듯 새 아파트로 실거주 내 집 하나 마련해 보겠다는 사람들과 아파트 청약으로 부를 늘려 보려는 사람들이 많아졌다. 그리고 그 나이대도 점점 낮아지고 있다. 그만큼 젊은 세대들도 부동산에 관심이 많을 뿐더러 실제 자산을 늘려가는 사람들이 많아져 감도 짐작할 수 있다. 그 와중에 '아파트는 살고 땅은 사라'라는 내용은 땅에 관심이 많은 내게 여러모로 궁금한 내용들이었다.

저자는 자신만의 차별화된 토지 노하우를 가지고 여러 사람들에게 꾸준한 투자 성공사례를 만들어 주고 있다. 수년간의 실무 경험을 바탕으로 부동산 컨설팅 교육기관을 설립, 운영하고 있으며 소액 토지 투자부터 경매, 부동산 개발 및 분양, 토지 보상 등 토지에 관한 전반적인 분야에서 교육 및 상담을 하고 있다. 카페와 유투브를 통해 투자의 방법을 몰라 고민하는 사람, 마땅한 투자처를 찾지 못하는 사람, 재테크에 실패해 돈을 잃은 사람 등 부동산을 통해 목표를 이루고자 하는 많은 이들에게 진정한 멘토의 역할을 하고 있다.

이 책은 총 6 파트로 나뉘어져 있다. GTX 역세권을 따라 입지해 있는 아파트와 토지, 국민의 1%만 아는 부동산 투자 비법, 시행사도 알려주지 않는 5천만원 토지 투자로 내집 마련하기, 토지수용, 농지연금 활용하기, 마지막으로 어디를 주목해야 하는지에 대해 자세히 설명하고 있다.

GTX 역세권은 오르고 또 오른다. GTX 노선 역세권 아파트들은 발표 당시부터 착공 단계에 이르기까지 높은 상승률을 기록하고 있으며 역세권 주변 호재와 맞물려 향후 개통까지 상승할 가능성이 높다. 따라서 GTX 역세권 주변에 각종 개발사업과 맞물린 지역이 미래가치가 높은 만큼, 그 지역을 선점한다면 투자수익의 확률을 더 높일 수 있다고 얘기한다. 하지만 아파트와 같은 주거용 상품은 부동산 규제와 맞서야 하고, 시장 상황과 입지 및 수요층 분석을 해야 하는 부담이 있다. 그래서 저자는 토지투자를 얘기한다. 대다수 많은 사람들이 아파트 분양시장을 기웃거리는 동안 부유층은 아파트를 지을 땅을 찾는다.

지목과 형질을 변경시켜 땅의 가치를 올릴 수 있는 방법이 있다. 계획관리로 지정된 전이나 답, 또는 임야를 매수하여 건물을 지을 수 있는 대지로 지목을 바꾸는 것이다. 즉 땅을 개발해서 지자체에 인허가를 받아 지목을 변경시키면 땅값은 자연히 상승하게 된다. 실례로 주변 시세 60%에 낙찰받은 전(田)을 인허가 절차를 통해 지목과 형질 변경 후 토지의 이용가치를 높여 최소 3~5배의 수익을 얻은 경우가 있다. 이 경우 밭이었던 곳은 주변보다 땅의 높이가 낮으므로 흙을 덮고 평평하게 건물을 지을 수 있도록 지반을 튼튼하게 해야 하며 물을 사용하기 위한 하수도 위치나 전기배선 등 고려되어져야 하므로 충분한 공부와 노하우가 뒷받침 되어져야 할 것이다.

새 땅으로 돌려받는 2개의 개발사업 즉, 환지방식과 수용방식이 있다. 토지 투자의 꽃은 개발이다. 그 중에서도 환지방식에 대해 설명해 본다. 환지방식은 도시개발사업을 시행하고자 계획이 있는 지역의 지주들로부터 토지를 받아 기반시설(하수도, 전기, 도시가스 등)을 시행해 주고 대신 지주들은 적당한 감보율을 적용받아 자기 토지를 되돌려 받는 방식이다. 즉, 논,밭,임야였던 토지를 건물을 지을 수 있는 도시로 시행사가 만들어 주는 대신 자신의 토지가 처음 100평이었다면 돌려받을때는 지자체마다 다르지만 대략 50% 감보율이라 했을때 50평으로 되돌려 받는 것이다. 그래도 땅의 가치가 그만큼 올라갔기에 지주입장에서는 이득인 셈이다. 시행사 입장에서는 사업이 끝난 후 남은 땅을 분양할 수 있는데 이때 분양가는 시행 전과 비교해 그 차이가 크다. 그래서 환지방식이 예정되어 있는 곳을 미리 사 두면 투자수익을 크게 올릴 수 있다. 나 역시 지금은 전이지만 지자체에서 용도를 상업지로 찍어 놓은 환지방식으로 개발 예정인 곳의 토지를 조금 가지고 있다. 책을 읽으면서 역시 잘 사두었다는 생각이 들었다.

나머지 하나는 수용방식이다. 이는 수용권을 가진 기관이 시행하는 공영 개발 방식으로 집단적으로 조성해 공급할 필요가 있는 경우 시행한다. 토지 수용이 되면 토지 보상금을 받긴 하지만 강제성이 있어 주민 반발로 민원이 유발되곤 한다. 그래도 본인이 처음 구매했던 가격보다는 오른 금액으로 보상이 되어지기에 수익을 얻을 수 있다.

예전에 제주도 제2 신공항 부지가 수용방식으로 지어질 계획이라는 기사를 읽었는데 공항부지에 포함된 주민들은 '울고' 포함되지 않은 주민은 '웃는' 이상한 상황이 벌어졌다는 것이다. 즉, 수용방식으로 보상을 받는 것 보다 그 주변땅의 가치 상승이 더 커서 벌어지는 현상인데, 저자는 이렇게 수용되는 주변 지역 땅을 잘 고르면 투자수익을 크게 올릴 수 있다고 한다. 또한 토지를 수용당한 토지 소유자가 반경 30km 이내 동일한 용도의 토지를 매입하면 취등록세가 면제되는 혜택을 누릴 수 있다. 이때 토지 보상금을 받은 토지 소유자는 다시 인근 지역에 재투자하기 때문에 땅값이 오르고 우리는 그런 주변땅을 잘 고르라는 얘기이다. 

그 밖에 농지연금 100% 활용하기가 있다. 농지연금은 농지를 담보로 제공하고 일정 기간 연금을 수령하는 '농촌형 역모기지 제도'이다. 매월 300만원 부부가 함께 준비하면 월 600만원 평생 받는 농지연금이다. 단, 신청자격이 농지 소유자 본인이 만 65세 이상이어야 한다. 또한 신청인의 영농 경력이 5년 이상이어야 하며 실제 전, 답, 과수원으로 실제 영농에 이용 중인 농지여야 한다. 농지연금의 가입 조건과 기준, 지급 방법, 예상 지급 금액 등의 상세 내용은 '농지은행통합포털' 사이트에서 확인 가능하다.

 

토지투자에 있어 고려해야 할 사항은 교통, 인구, 일자리, 그 밖에 주변 호재 등을 꼽을 수 있는데 국토종합개발계획은 항상 20년치를 미리 예상하여 발표한다. 이러한 국가의 계획을 관심을 가지고 들여다 본다면 토지투자를 어디에 해야 할지가 보인다고 한다. 그동안 토지 개발에도 관심이 많아 공부를 했었고, 환지방식으로 개발 될 땅도 조금 사 두었기에 이 책을 읽으면서 공감가는 부분이 많았다. 또한 농지연금도 관심은 갔으나 영농에 5년이상 뛰어 들어야 한다는 조건이 발목을 잡았다. 토지투자는 잘 만하면 '강남 아파트 10년동안 2배 오를때, 토지는 5배 거뜬히 오른다'고 저자도 밝혔듯이 매력이 있다. 책을 통해 토지투자에 대한 안목이 조금 넓어졌다. 또한 환지, 수용에 대해서도 더 자세히 알게되는 계기가 되었다.

*책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.