재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기

재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기
김예림.안수남.장보원 지음 / 삼일인포마인 / 2020년 3월

작년 여름 친구로부터 '수원에 재건축 예정으로 피가 어느 정도 붙어 있는 아파트'를 하나 매수할까 생각 중이라고 어떻게 생각하느냐고 전화가 왔었다. 공인중개사 시험을 위해 이론으로만 공부했지 실전은 전무한 내가 딱히 이렇다 얘기해 줄만한 게 없어 난감했었다. 그 뒤로 또 다른 동창이 재건축 아파트 하나를 매수했는데 분담금이 생각 외로 계속 발생한다며 그래도 완공된 후 시세차익을 생각하면 투자는 잘 한 것 같다는 얘기를 했다. 이렇게 재건축 아파트 투자에 관심이 많은 주변인들과 실제 시세차익을 얻고 있는 친구를 볼 때 나 역시 공부가 더 필요하겠다는 생각이 절실하던 차였다.

세 명의 합동 저자는 변호사와 세무사로 이루어졌으며 이 분야에서 내로라하는 전문가 들이다. 재개발, 재건축 부동산 전문 변호사이며 LH 공사 도시재생 협치 포럼 위원회 위원을 맡았고, 의왕시 의회와 서대문구 의회에서 고문 변호사 및 위원으로 있다. 또 다른 세무사는 부동산학과 세법 강사와 kbs 라디오에서 세무 상담으로 16년간 출연해 왔고, 세무회계 대표도 같이 맡고 있으며 중소기업중앙회 본부 세무자문 위원이기도 하다.

이 책은 '재개발 재건축 권리' 파트와 '재개발 재건축 세금'파트로 크게 나누어져 있다. 그리고 재개발, 재건축이란 분야에서 실제 가장 많이 사용되는 주요 내용들을 질문에 답하는 형식으로 사례를 들어 설명하고 있다.

재개발이란? 정비기반 시설이 열악한 곳에서 이루어지는 사업으로 아파트(공동주택)가 아닌 주택이 밀집한 지역을 대상으로 한다.

재건축이란? 정비기반 시설이 양호한 곳에서 이루어지는 사업으로 대부분 아파트(간혹 주택 밀집 지역도 해당)를 대상으로 한다.

우리가 보통 사용하는 입주권과 분양권이 어떻게 다를까? 그게 그거 같아서 헷갈렸었다. 아파트 분양을 한다고 해서 통장을 가지고 청약을 하고 당첨돼서 입주 날짜만을 손꼽아 기다린다면 이게 입주권일까? 분양권일까? 솔직히 얼마 전까지도 아는 분과 얘기를 하면서 용어를 내 마음대로 섞어 썼던 적이 있었다. 책을 읽고 확실히 구분을 하게 되었다. 입주권은 재개발, 재건축 사업에서 조합원이 기존에 가지고 있던 주택을 제공하고, 이후 새롭게 지어진 아파트를 분양받을 권리를 말한다. 반면 분양권은 청약을 신청해서 분양에 당첨되어 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리이다.

작년 12월 즈음 수원 아파트 재개발 지역에 청약으로 부모님께서 아파트를 분양받으셨다. 그리고 한 두 달 후 떠도는 소문에 조합원 물량이 거래가 된다는 얘기였다. 그런데 조합원은 좋은 동에 좋은 호수를 선점했고, 프리미엄도 많이 얹어 부동산에 내놓았다는데, 그럼 애초에 조합원이 돼서 입주권을 획득하는 게 훨씬 이득인가? 여기에 장단점이 있으니 선택은 부동산 시장의 호황과 불황을 감안하여 본인이 잘 선택해야 한다. 분양권은 1-2년 후에 아파트에 입주할 수 있다는 점이 확실한 반면, 입주권은 언제 새 아파트에 입주할 수 있을지 사업 진행 상황에 따라 기간을 가늠하기 어렵다는 단점이 있다. 대신 좋은 동과 층을 먼저 선점할 수 있고, 일반 분양가에 비해 조합원 분양가가 훨씬 낮으므로 많은 시세차익을 누릴 수 있다. 다만, 추가 분담금이 생길 수 있다. 기존에 가지고 있던 주택 가격과 새 아파트 사이의 격차에 대한 금액이다.

물딱지에 대해 들어 보았는가?

재개발 구역에 투자하려 한다면 가장 주의해야 할 것이 바로 '물딱지'이다. '물딱지'란 입주권이 나오지 않는 주택 등을 말한다. 더 쉽게 말하자면 매도인이 같은 재개발 구역 내에 여러 개의 주택을 가지고 있다가 그중 하나를 판 경우, 매도인의 세대원이 같은 재개발 구역 내에 다른 주택을 가지고 있는 경우이다. 즉 매도인이 재개발 구역 내에 세 채의 집을 가지고 있다가 한 채를 팔았는데 입주권은 한채 밖에 인정되지 않기에 이 당시 매수인은 입주권을 얻지 못한다는 것이다. 이때 중요한 시점이 있는데, 조합설립 인가가 있기 전이면 상관없지만 조합설립 인가 후에 이루어진 매매에 대해서라면 입주권이 공유되고, 관리처분계획 인가 후라면 아예 입주권을 받지 못하게 된단다.

이러니 혹여라도 재개발 구역에 있는 조합원에 대한 매수 계획이 있다면 시점도 중요할뿐더러 계약 당시 잘 알아보고 특약에 입주권을 받지 못할 시 모든 계약을 해제한다는 단서를 꼭 적어야 할 것이다.

내가 취득한 물건이 부동산을 취득한 것인가 입주권을 취득한 것인가에 따라 보유기간의 계산이 달라지고 양도하는 물건이 부동산인지 입주권인지에 따라 비과세와 중과세, 양도소득세 계산방식이 달라진단다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세에 대해 이번에 확실히 알게 되었다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세는 1세대 요건, 2년 보유요건, 조정 대상 지역의 경우 2년 거주 요건, 양도 당시 1주택(양도가액 9억 원 초과하는 고가주택은 9억 원까지만 혜택) 요건이 모두 충족되면 적용된다.

1세대 요건 판단 시 유의사항으로 부모가 성인 자녀와 생계를 같이하면서 부모 명의로 주택 1채, 자녀 명의로 주택 1채가 있으면 1세대 2주택이다. 세대분리는 형식적인 주소 이전으로 되는 것이 아니고, 부모와 자녀가 실제로 생계를 같이 하는지의 유무를 따져 세대분리를 판가름한다. 과세관청이 이때 생활관계를 파악하기 위해 가족의 신용카드 사용지와 교통카드 사용지, 공과금 청구까지 확인한다고 하니 유의해야 할 것이다.

2년 보유요건 판단 시 다주택을 보유하다 1채만 남겼을 때 그 1채에 대한 양도세 비과세 적용을 위한 보유기간 산정은 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한단다. 마지막 1채가 남았더라도 오래 보유했던 집이라면 바로 비과세 적용이 되지 않을까 했던 생각이 나만의 생각이었음이 드러나는 순간이었다.

조정 대상 지역에서 2년 거주 요건이 충족되어야 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 이는 취득 시 조정 대상 지역이 아니고 양도할 때 조정 대상 지역으로 지정되었다면 2년 이상 거주 요건은 갖추지 않아도 된다. 간혹 지금 집이 조정 대상 지역인데 비과세 적용 위해 무조건 2년 거주해야 되지 않냐? 묻는 사람들이 있는데, 이것도 시점을 잘 따져봐야 할 것이다. 

또 헷갈렸던 부분이 일시적 2주택 비과세 요건이다. 종전 주택을 구입하고 1년이 경과하지 않은 상태에서 새 주택을 구입하게 되면 일시적 2주택 비과세 요건에 해당되지 않는다.

 

즉, 종전 주택 구입 1년 경과 후 신규주택 취득일로부터 3년(조정 대상 지역은 1년) 이내에 양도하는 종전 주택만 비과세가 된다.

그 밖에 청산금을 지급받은 경우의 양도소득세, 1세대 1주택자가 관리처분 후 1입주권을 양도할 때 비과세 특례, 온 조합원이 입주권 양도 시 양도소득세 계산 방법, 승계조합원이 입주권 또는 신축주택 양도 시 양도소득세 계산 방법, 재개발, 재건축 조합원으로 참여하지 않아 현금 청산 대상일 경우 등등 재건축과 재개발 관련 사례별 세금 계산법이 소개돼 있다.

꼭 재건축, 재개발을 준비하는 사람이 아니더라도 알고 있으면 좋을 세금 계산 방법이나 팁들이 소개돼 있다. 특히나 등기부등본을 뗐을 때 눈여겨보지 않으면 스쳐 넘어갈 부분도 '그림으로 보는'에서 사례로 소개돼 있어 설명과 함께 이해를 돕고 있다.

 

 

평소 주변에서 주워들은 내용이 확실하게 무엇을 말하는지 정리된 느낌이었다. 왜 분양가상한제로 말미암아 기존 조합원들의 추가 분담금이 높아지는지, 물딱지가 왜 생기는지, 시점이 왜 중요한지, 계약서에 특약이 왜 중요한지, 또 일시적 2주택에서 무엇을 유의해야 하는지, 재개발과 재건축에서 입주권과 관련된 양도소득세의 계산 등등 목차를 보고 내게 필요한 부분을 콕 짚어 찾아 읽어 볼 수 있도록 배려한 문답 형식의 구성이나 중요 부분을 파란색 글씨로 차별을 둬서 독자를 배려한 부분 등 부동산에 관심이 있는 사람들이라면 꼭 한번 읽어보길 추천한다.

*책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.

하루 24시간 어떻게 살 것인가

초판본 하루 24시간 어떻게 살 것인가 - 1910년 오리지널 초판본 표지디자인 ㅣ 더스토리 초판본 시리즈
아널드 베넷 지음, 이미숙 옮김 / 더스토리 / 2020년 3월

누구에게는 참 길고 또 누구에게는 너무 짧은 하루 24시간, 그러나 누구에게나 똑같이 주어지는 시간이다. 바쁘게 살다가도 힘들어 늘어지기 마련이다. 일을 하는 사람들이나 학생들에게는 규칙적인 생활 패턴이 있어 그날이 그날 같기도 하지만 여기서 조금 더 쥐어짜서 오롯이 피곤하지 않은 내 시간을 갖고 싶은 것도 사실이다. 하루 24시간 남들은 어떻게 사는가 궁금하기도 하고, 책까지 내 가며 24시간을 이렇게 살라고 조언해 주는 방법은 무엇일까 기대가 됐다.

저자는 1800년대 사람이다. 잉글랜드에서 가난한 시골집 장남으로 태어나 1차 세계대전도 겪으면서 유럽 최고 문호의 자리까지 오른 인물이다. 10년간 꾸준히 독서하고 글을 쓰며 투고해서 작가가 되었는데 그 이면에는 장남으로서의 책임감과 성실함이 뒷받침되었을 것 같다. 《노처 이야기 The Old Wives' Tale》(1908)로 유명해졌고 이어 《클레이행거 Clayhanger》(1910) 《힐다 레스웨이스 Hilda Lessways》(1911) 《이 두 사람 These Twain》(1916)의 3부작이 대표작이다.

책은 총 12장으로 구성되어져 있다. '매일 새로 24시간씩 주어지는 기적', '업무적 성취 이상을 해내고픈 열망', '시작은 도저히 실패할 수 없는 작은 계획부터', '문제는 24시간 중에서 8시간만 바라보는 것', '주 3회 90분 확보가 시작이다', '작게 시작해야 크게 성공한다.', ' 출근길에 집중력 훈련', ' 퇴근길에는 내면을 성찰', '예술적 안목을 키워라.', '인과 관계를 읽는 안목을 키워라', '책, 특히 시를 읽어라', '4가지 함정을 피하라'로 구성되어져 있다.

누구에게나 24시간이 주어진다. 그것도 '아침마다 당신의 지갑에 꽂히는 24시간, 아무에게도 뺏기지 않는 연금보다도 더 확실하고 휴일 수당처럼 빼지도 않는 가불도 안되고 대출도 불가능한 24시간'이라고 표현하니 느낌이 참 새로웠고, 그동안 24시간을 너무 허무하게 써버린 건 아닌가 다시금 생각해 보게 되었다.

출근 시간 이후가 일과인가 퇴근 후의 시간이 일과인가?

보통 직장인의 근무 시간이 오전 9시부터 오후 6시까지라고 할 때, 점심시간 뺀 8시간이 하루의 전부인 양 모든 에너지를 쏟고 나머지 시간을 흐지 부지 보내게 되면 이 사람은 24시간에서 8시간만 바라보며 사는 셈이라고 저자는 얘기한다. 물론 요즘 사람들 중에는 출근 전 시간과 퇴근 후 시간을 정말 알차게 의미 있게 보내는 경우가 많다. 그렇지만 삶의 중심이 일에 맞춰져 있다면 그 이후의 시간이 그냥 흘러갈 수 있음을 우려하는 것이다. 16시간짜리 '작은 하루'를 되찾으란다. 하루라는 틀 안에 또 다른 하루를 계획해 보자. '작은 하루'는 오후 6시에 시작해서 오전 9시에 끝난다.' 예전에 일하면서 직장 동료들과 있는 시간이 많았을 때, 퇴근하면서 하던 얘기가 떠오른다. '나 잠깐 집에 갔다 올게, 내일 아침에 봐' 내게 주어진 하루의 무게가 집에 있는 시간과 가족보다도 직장에 더 쏠렸을 때 했던 말이다. 어쨌든 둘 다 중요하다는 의미일 것이다. 그 어느 것 하나도 놓치지 말고 소중하게 의미 있게 보내라는 의미 말이다.

주 3회 90분 확보가 시작이다. 저자는 작지만 그 작은 시간부터 확보해서 평소 해보고 싶었던 것을 시작하라고 조언한다. 우리가 충분히 낼 수 있는 시간이고 작정하고 그 시간을 마련한다면 자기계발이 되었든 취미생활이 되었든 의미 있게 시간을 쓸 수 있게 될 것이다. 내게 만일 주 3회 90분의 시간이 주어진다면, 악기를 배우고 싶다. 예전에 배우다 만 드럼을 칠 것이다. 앎은 곧 실천이다. 내가 제일 즐겨 하는 말인데, 주 3회 90분 확보, 그리고 그 시간을 어떻게 쓸지부터 고민해 보고 정해지면 바로 실천하자.

마지막 장에 4가지 함정을 피하라고 하는데 오만한 사람이 되지 마라. 일정의 노예가 되지 마라. 조급함을 버려라. 첫 시도는 한심해 보일 만큼 사소하고 느리게 하란다. 가장 불쾌하고 비협조적인 사람, 즉 깐깐한 사람으로 변할 수 있는 끔찍한 위험을 가진 자, 누구보다도 지혜롭다는 태도를 풍기는 오만한 인간은 되지 말아야 한다. 내 주변에 딱 그런 사람이 있다. 깐깐하다고 느꼈는데 글을 읽어보니 그 사람은 매사에 비협조적이다. 그리고 상대방에게 그것도 모르냐는 식의 언사를 행사한다. 결국 오만의 극치인 셈이었다. 그래서 나는 그 사람을 보면서 나만큼은 절대 오만하면 안 되겠구나 싶었다.

첫 시도는 한심해 보일 만큼 사소하고 느리게 하라. 내게 위안이 되는 말이다. 항상 큰맘 먹고 시도했는데 실패하면 어쩌나 하는 걱정에 시도조차 못하고 포기하는 경우가 있었는데, '한심해 보여도 좋으니 사소해도 좋으니 느리게 해도 된다.'라는 말이 '그럼 조금만 시도해 볼까? 한 번 해 볼까?'의 격려와 응원의 메시지처럼 다가왔다. 

그 밖에 출근길에 신문을 읽지 말라고 하는 얘기, 조금만 방심하면 삶은 본능에 휩쓸린다는 얘기, 책 중에 왜 특히 시를 읽으라고 했는지 등의 얘기가 담겨 있다.

이 책은 누구에게나 주어지는 하루 24시간을 어느 하나 헛되이 보내지 말고 각자의 위치에서 의미 있게 보내는데 조언을 해주는 책이다. 우리가 가계부로 돈의 흐름이나 지출 내역을 적어가며 돈을 관리하듯 삶에 1초도 더 생기지 않는 24시간 매일의 시간 지출 내역을 실질적으로 따져보고 검토해서 '하루 24시간'이라는 수입을 잘 소비해 보는 시간이 되기를 저자가 당부하고 있다. 마지막으로 시간관리를 하면서 자칫 시간에 쫓겨 오만하거나 조급하거나 그렇다고 일정에 매여 그 노예가 되지 말라는 조언이 인상적이었다. 책을 읽으면서 자투리 시간의 활용이나 그 시간 활용을 위한 부담감에서 벗어나 그냥 시작하면 된다는 얘기까지 왜 데일 카네기가 '시간 관리의 기본을 알고 싶다면 아놀드 베넷의 하루 24시간 어떻게 살 것인가를 읽어라'라고 조언했는지 조금 알 것 같기도 하다.

 

 

*책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.

남편보다 쪼끔 더 법니다.

남편보다 쪼끔 더 법니다 - 돈이 붙는 여자의 돈 센스
시부이 마호 지음, 동소현 옮김 / 넥스트북스 / 2020년 4월

제목이 참 재미있다. 내가 알고 있는 초등 동창은 대놓고 나에게 얘기한다. '나 우리 와이프 삼성에서 만났잖아. 내 상사였거든. 그래서 지금도 우리 와이프가 나보다 더 많이 벌어.' 물론 제목도 재미있으나 그 전제가 더 끌렸다. '돈이 붙는 여자의 돈 센스'라니 어떻게 하면 돈이 붙을까? 그리고 이 기적 같은 변화가 66일간의 인생 수업에서 이루어졌다니 도대체 뭘 어떻게 했길래 두 달 남짓에 인생 역전을 했을까? 궁금했다. 그래서 첫 장을 넘겼다.

저자는 94년도에 대학을 졸업함과 동시에 대기업 은행과 기타 다양한 직업을 거친 후 독립했다고 한다. 현재 (주)엠에스 연수기획 대표로 기업의 인재교육과 다양한 컨설팅 안건을 맡아 진행하고 있다. 이 책은 '4가지 돈 버는 센스'를 통해 돈이 붙는 사람, 일을 성취해내는 사람으로 살아가는 방법을 제시해 줄 거라고 얘기하고 있다. 저자는 현재도 다양한 기업과 은행, 증권 수많은 제조업과 서비스업에서 강연을 하고 있고, 저서로는 <더 로스 차일드>, <비즈니스 사고력 입문 강좌>, <일 마음의 육아법>, <무엇을 해도 안 되었던 내가 배운 것, 깨달은 것, 실행한 것>, <기회가 오는 15가지 습관> 등 다수를 가지고 있다.

평범했던 저자가 정말 괜찮은 남편을 스승으로 두었고, '이대로 살 수는 없다. 뭔가 변화를 시도해보자'라는 실천력이 뒷받침되어 엄청난 일을 해 냈다는 스토리이다. 그리고 이것을 자신만의 경험으로 남겨두지 않고 주변에 선한 영향력을 끼치며 돈도 벌고 자아실현도 하고 있는 이야기다. 책을 읽으면서 정말 많은 곳에 줄을 치고 책 귀퉁이를 접었다. 그만큼 다시 읽어보고 싶게 만드는 중요한 글귀가 여기저기 넘쳐났다.

총 7파트로 나누어져 있는 이 책은 첫 장에 '왜 내 인생은 이렇게 안 풀리는 걸까?'로 시작한다. 평범한 직장인이었다가 결혼과 동시에 일을 그만두고, 쉬었다 일을 시작한 곳이 동네 빵집 아르바이트였다고 한다. 각설하고 남편의 조언으로부터 시작하자.

내가 정말 하고 싶은 일을 찾아라. 즉, 목표를 확고하게 정하라.

인간은 누구나 그래. 먼저 목표를 확고하게 정하지 않으면 추진력이 나오지 않는 법이야. 확고한 목표만 정해진다면 간혹 우왕좌왕하긴 해도 원래 가던 길에서 크게 벗어나지 않아. - p25

나를 두고 하는 말인 것 같았다. 목표를 확고하게 정했는가? 그럼 다음으로 무엇을 해야 하는가? 다음 얘기가 궁금했다.

누구에게나 '돈 버는 센스'의 씨앗은 다 있다.

돈 버는 원천이 되는 씨앗이 자기 안에 있다는 것을 깨닫고 그걸 싹 틔울 수 있는 힘을 길러주자.

돈 버는 원천이 되는 씨앗이 무엇일까? 저자는 그 씨앗이 지금까지 우리가 살아오면서 키워온 재능이나 스킬, 사람들, 모아놓은 돈, 아이디어나 노하우, 참신한 발상 등등이라고 한다. 또 어떤 부분을 채우고 발전시켜야 할까, 고민에 고민을 거듭하면서 방황하는 과정이 그 씨앗을 키워나가는 밑거름이라 할 수 있겠다.

자, 이제 어떻게 생각하고 어떻게 행동하느냐가 남았다.

경영자형 인재가 되는 법을 말하는데 '경영자형 인재'가 무엇인가? '어디에 가더라도 CEO가 될만한 사람'이라는 뜻이다. 즉, 어디에 데려다 놓더라도 바로 경영자의 역할을 할 수 있는 CEO로서 갖춰야 할 지식이나 기술, 시각, 식견 등을 이미 갖추고 있는 사람이 되겠다. 나는 모든 내게 맡겨진 일을 주인의식을 갖고 하고 있나 되돌아봤다. 그간 하던 모든 일을 '내가 주인이 아니니까 나는 여기까지만' 하면서 일하지는 않았나 말이다. 내가 더 성장하고 더 앞으로 나아갈 수 있는 기회를 내 스스로 차단하면서 살지는 않았나 생각하게 되었다.

돈은 부가가치가 있는 곳에 따라온다. 무슨 말일까? 소비자가 기꺼이 추가로 돈을 지불하더라도 소비하게 되는 금액을 부가가치라고 한다. 이 부가가치는 돈을 부른다. 경영자적 마인드로 어디에 부가가치를 둬서 돈이 따라오게 만들 것인지 이런 시스템을 구축하도록 고민해 보자. 내가 알고 있는 공인 중개사무소가 있다. 같은 중개업을 하는데 그 중개업 사장님은 아파트 분양에 대한 해박한 지식을 가지고 있어 사람들이 시간당 5만 원씩을 줘 가면서 상담을 한다. 그리고 분양받은 아파트를 이 공인 중개사무소에 팔아달라고, 또는 그런 물건을 구하러 찾는다. 다른 곳도 많은데 이곳은 이렇게 부가가치를 높이고 있다. 저자가 말하는 돈을 더 지불하고서라도 얻고 싶어 하는 서비스가 이런 것 아닐까 생각해 본다.

경력을 쌓고 테크닉을 연마한다고 인생이 바뀌지는 않는다. 우리의 가치관, 성격, 행동, 습관이 바뀌어야 하는데 그 첫 단추가 시각이란다. 상황을 제대로 판단하고 본질을 꿰뚫어 볼 수 있는 시각, 역지사지로 상대방 입장이 되어 보는 것, 그리고 경영자의 입장에서 위에서 바라보는 시각을 갖춰야 한다. 여기서 그 시각을 4가지로 구분하는데 '장기적인 미래를 내다보는 시각', '전체적으로 보라보는 거시적 시각', 본질적이고 근본적인 시각', '다각적이고 다면적인 시각'을 테마로 설명을 이어간다.

여기서 특히 나는 본질적이고 근본적인 시각에 대해 다시금 생각해 보게 되었다. 상대방이 무엇을 원하는지에 대해서는 관심이 없고 상대방의 희망을 들어주기는커녕 자기가 할 수 있는 것만을 해주면서 상대방에게 인정받으려는 사람은 아니었나 말이다. 오늘 일을 하면서 상사가 원하는 것, 회사가 원하는 것과 내가 할 수 있는 것 사이의 괴리감이 없었나 다시금 곰곰이 되돌아보았다.

책의 중 후반부는 66일 동안 남편으로부터 트레이닝을 받고 바뀐 저자의 삶이 주를 이룬다. 그러면서 저자에게 바람 불듯 불어온 기회를 어떻게 잡아서 지금의 회사 대표를 맡게 되었는지의 내용이 재미있게 전개된다. 준비된 자이기에 잡을 수 있었던 기회는 이럴 때를 두고 하는 말이었구나 싶다. 나 역시 현 상황의 안되는 면만을 볼 것이 아니고 '우선은 내가 할 수 있는 범위 내에서 준비하고 있다가 저자와 같은 기회가 올 때 반드시 잡으리라'라는 각오를 하게 되었다.

지금껏 나의 행동들이 주인의식을 가진 이왕이면 남들이 보기에도 부가가치를 더해 나를 선택하게끔 일을 해 왔었나 돌아보게 되었다. 이왕 하는 일이라면 남에게 인정받고, 그 결과도 훌륭하길 바란다. 그래서 책을 두 번 읽었다. 읽고 덮는 책이 아닌 읽고 줄치고 메모하고 실천해서 저자처럼 삶이 조금 바뀌길 바라는 마음에서 말이다. 이 책은 그냥 훑고 넘어가면 남 얘기이다. 그러나 초점을 나의 생활에 맞춰가며 저자의 생각과 나의 상황을 비교하며 적용시켜 읽으면 정말 얻을 것이 많다. 생각하는 방향이나 일하는 데 있어 각오, 결과, 그로 인한 나 자신의 더 나은 안목과 자신감 등말이다. 경력이 단절된 주부라던가, 무엇인가 시작은 하고 싶으나 또는 다른 잠재된 나의 능력을 발견하고 싶은 그러나 방향이 모호한 사람들에게 추천해 주고 싶다. 생각의 변화가 어떻게 사람을 변화시키는지 말이다.

                                     

                                

*책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 주관적으로 작성하였습니다.

우리말 수수께끼 동시

우리말 수수께끼 동시 - 모든 이야기는 수수께끼
최종규 지음, 사름벼리 그림, 숲노래 기획 / 스토리닷 / 2020년 3월

동시인데 수수께끼를 품었다고 해서 궁금했다. 수수께끼 하면 우리 아이들이 종종 '엄마 엄마..' 하며 달려와서 마치 뭐라도 발견한듯 내가 못맞출 것을 기대하고 내는 퀴즈 정도가 떠오른다. 동시는 음율도 있고, 어린이들이 이해할 수 있는 언어와 감정들이 표현된 글이므로 수수께끼와 동시의 만남은 어린이들을 위한 작가의 말놀이, 생각놀이 선물세트 같았다.

저자는 '한국말사전'을 쓰는 작가이다. 우리 글을 사랑하고 어려운 한자어를 쉬운 우리말로 고치는 일을 하고 있다. 국립국어원 한글문화학교 강사를 했었고, '보리 국어사전' 편집장을 맡았으며 '사전 짓는 책숲'이라는 까페와 블로그를 운영중이다. 저서로는 <우리말 글쓰기 사전>, <우리말 동시 사전>, <이오덕 마음 읽기>, <새로 쓰는 우리말 꾸러미 사전>, <새로 쓰는 비슷한말 꾸러미 사전>, <시골에서 살림 짓는 즐거움>, <헌책방에서 보낸 1년> 등 다수가 있다.

책은 총 9가지의 주제로 나뉘어져 있다. 각 주제와 함께 마지막에 수수께끼의 풀이와 함께 설명이 뒤를 잇는다.

첫장을 펼치고 읽어내려간다. 그런데 점점 수수께끼를 품었기에 뭘까? 뭐지? 다 읽었는데 답을 모르겠네?

우리가 보통 '말은 말인데 신을 수 있는 말은?' 과 같이 단순한 수수께끼가 아니다. 읽어보고 또 읽어보고 곱씹어 봐야 상상의 나래를 이리도 저리도 펼쳐 보아야 답에 가까이 갈 수 있다. 아~ 어렵다.

우리 몸에서 아픈 데를 쳐

세게 들이치기도 하고

부드러이 적시기도 하고

확 퍼붓기도 하지

(중략)

모두 다르지만 모두 나야

모두 나를 마시지만

마음에 품은 씨앗에 따라서

다들 다른 네가 되더라

답이 궁금해서 얼른 답을 맞춰 보고 다시 읽어보면 '아~ 정말 그렇네... ' 를 연발하게 되더라.

이 책의 장점은 우리말을 참 이쁘게 다양하게 표현한다는 것이다. 같은 사물을 표현하더라도 생각지 못한 시각에서 바라보기도 하고 잠들었던 두뇌를 팝콘 튀기듯 펑펑 튀겨놓는다.

 

 

답이 정말 궁금했다. 4~5번을 곱씹어 읽어봐도 도통 생각이 나지 않았다. 답을 쥐어짜고 쥐어짜서 생각해 낸 답과 정답은 유사하지도 않다. 답이 무엇일까? 답은 똥이다.

 

                               

 

그동안 한번 읽고 휙 지나가거나 마음에 닿는 글귀는 줄치며 읽는게 다였는데 한 페이지 한 페이지를 여러번 읽게 만들었고, 궁금하게 만들었으며, 동시라 그런가 쉬운 우리말로 쉽게 읽혔다.

작가는 우리가 살아가는 모든 이야기가 다 수수께끼란다. 똑같은 노래가 어느때는 아름답게 들리지만 어느때는 지겹거나 따분하게 들리는 까닭도 수수께끼요. 신나게 놀면 배고픈 줄을 잊고 하루가 저무는 줄마저 잊는 까닭도 수수께끼라고 한다. 삶의 무게가 무거울때 슬픈일이 있을때 수수께끼 짓기를 해보란다. 싫거나 슬픈 까닭을 낱낱이 적으면서, 마지막에는 싫음, 슬픔을 털어내고픈 꿈을 한 줄, 두 줄 적어보면서 말이다. 그리고 그 이야기들을 친구나 나누고픈 사람과 나누다 보면 서로 마음도 이어지고 우리의 마음도 한결 여유로와 진단다.

책을 읽으면서 동심에 빠져있기도 했고, 두 번 세 번 그리고 여러번 읽다가 아~ 동시와 수수께끼라고 해서 어린이를 위한 책만은 아니었구나, 바쁜 일상에서 생각하게 하고 여유를 갖게 하는 수수께끼 책이기도 하구나. 내 주변에 소중하고 아름다운 것들을 다시 들여다 보는 계기가 되어 참 기분좋은 느낌으로 마지막 장을 덮게 했다.

아이와 함께 읽어도 좋고, 커피 한잔의 여유를 가지고 따사로운 햇살 아래 읽어도 정말 좋은 책이다.

* 책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.

대박상가 투자법

내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법 - 상가 부동산 전문가 길목이 알려주는
김세호 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 3월

평소 부동산에 관심이 있어 그 분야 책을 많이 읽어보고 싶은 욕심을 가지고 있다. 지인 중 엇비슷한 투자금으로 엇비슷한 수익률을 얻고 계신 두 분이 있다. 한 분은 서울 구로동에 18가구를 가진 다가구 주택으로, 다른 한 분은 분당에 단 한칸의 상가로 말이다. 처음엔 다가구 주택이 매력있어 보였는데, 시간이 갈 수록 각 가구마다 보수며 임대료며 이것저것 신경써야 할 것이 만만치 않겠다는 생각이 들던 차 다른 지인분은 깔끔하게 한칸 상가로 엇비슷한 임대료 수익을 얻고 계시니 나같아도 상가가 낫겠다는 결론이다. 상가 한칸이 서울 다가구 주택과 맞먹는 금액에 놀랐고, 투자금이 비슷하니 수익률도 수긍이 갔다. 어쨌든 둘 다 비교했을 때, 상가도 잘만 투자하면 효자노릇 톡톡히 한다는것을 다시금 느꼈다.

저자는 부동산학과로 박사과정까지 섭렵하고 교수 및 다수의 부동산 학원의 강사로 자신의 노하우를 아낌없이 퍼주고 있으며,상가입지분석, 전국상권분석, 가치분석의 전문가이자 상담가이다. 조선일보, 한겨레신문, EBS TV, 랜드아카데미 TV, 취업과 창업 등 다수 출연하였고, 네이버카페 길목 부동산연구소로 구독자 및 회원들과 소통하고 있다. 저자가 프롤로그에 강조하는 것이 있다. 기본을 다진 후에 투자해도 늦지 않다. 이 책을 통해 돈이 되는 상가에 투자하는 노하우를 꼭 얻어 부자되길 희망한다는 말을 강조하고 있다.

이 책은 총 7파트로 나뉘어져 있다.

위험천만한 신도시 분양가의 실태, 속지 않고 상가 구입하는 방법, 혼자서도 돈 되는 상가 찾는 방법, 성공한 상가 투자의 특급 전략, 한 번의 투자 실수로 인행이 흔들린 사례, 돈 버는 상권 분석 및 입지 선정, 나만 알고 싶은 상가 투자 비법, 그리고 에필로그로 글을 마무리 하고 있다.

보통 잘 알지 못하는 그러나 마음만 앞서 신도시 상가분양에 솔깃하는 사람들이 아직도 많이 있다. 그리고 멋있는 조감도에 혹해 도면도 제대로 보지 않고 분양사가 제시하는 수익률을 믿고 덜컥 계약을 하는 사람들에게 저자는 조심 또 조심 경계를 늦추지 말라고 당부한다. 그럼 무엇을 조심하고 알아봐야 하는가?

아파트 세대수 대비 상가 비율이 얼마인지, 신도시가 완서오디기까지 얼마나 걸리는지, 추가 공급되는 상업지가 있는지 등 면밀히 살펴보고 도면 검토도 꼭 하라고 한다. 점포 전면부의 길이를 확인해 간판 설치가 용이한지, 상가 전면을 가리는 화단은 없는지, 기둥 존재 여부, 무의식적으로 우회전 하는 사람들을 고려해 에스컬레이터의 오른쪽 반경 상가가 더 인기 높다는 것 등을 예로 제시해 주었다.

일반적으로 상가의 수익률을 어떻게 따질까? 상가를 매수할 때 어느정도면 적절한 가격인지 일반인도 계산 할 수 있을까? 부동산에서 제시하는 금액, 분양사가 제시하는 금액을 그대로 믿을 수 있을까?

                                

 

무엇보다 상가를 매수하는 목적은 안정된 월세를 받으려는 목적인데 여기에 매수가 대비 수익률은 정말 중요하다. 월세 100만원을 예로 수익률에 따라 매매가가 어떻게 달라지는지 계산 방법을 쉽게 설명해 주고 있다.

속지않고 상가를 어떻게 구입할 수 있을까?

세상 물정 정말 모른단 소리 듣지 않으려면 분양상가에서 선 임대를 조심하라고 한다. '이 상가는 이미 보증금 5000에 월세 500만원의 임대가 맞춰져 있으니 분양만 받으면 바로 공실 걱정 없이 임대수익을 올릴수 있다.'는 분양사의 말 그대로 믿어도 좋을까? 임대료가 3개월 제대로 들어오다 그 뒤로 감감무소식, 공실걱정 없다는 말에 높은 분양가를 감수했는데, 분양사는 보증금에 월세3개월치를 제해도 남는 장사를 했기에 거짓 임차인을 내세워 계약을 성사시킨 것이다. 물론 모든 신도시 상가 분양사들이 이렇지는 않겠지만, 이런 사례가 있으니 꼭 선 임대를 조심하라는 것이다. 즉, 선임대 조건이 붙은 상가를 분양받을 때는 임대차계약의 진위를 확인하고, 영업사원이 아닌 상가를 지은 시행사와 한 계약인지, 계약금이 영업사원 통장이 아니라 시행사 통장으로 입금되었는지, 계약금의 액수가 너무 적은 것은 아닌지 등을 반드시 확인하라고 한다. 그리고 임대차계약을 한 임차인을 직접 만나 실제 장사 생각이 있는지 알아보고 자격증 필요로 하는 업종이면 자격증 유무도 꼭 확인하라는 것이다. 얼마나 이런 사례가 비일비재하면 저자도 신신 당부를 하면서 조심하라고 했을까. 안타까운 현실이다.

만일 계약 중간에 임대인이 바뀌면 계약이 승계된다는 사실은 누구나 안다. 하지만 여기서 임차인이 계약을 해지할 수도 있다는 사실을 모르는 사람이 많단다. 만일 월세가 부풀려 있는 상태라면 그리고 중간에 임차인이 나가버린다고 하면 갑자기 공실이 생길 수 있고, 예상했던 금액의 월세보다 더 낮은 임차인을 들여야 하는 경우도 있는 상황이라 '잔금일에 매도인은 매수인에게 <임대인 변경에 대한 임차인의 동의서>를 제출한다'는 특약사항을 챙겨야 할 것이다.

혼자서도 돈 되는 상가 찾는 방법에 무엇이 있을까?

나는 이 책을 읽으면서 담배권이라는 얘기를 처음 들었다. 편의점 입점시 반드시 담배권을 획득해야 한다? 편의점 매출에서 담배가 차지하는 비율이 40%나 된단다. 담배를 사러 오면서 껌이나 커피 등 다른 물건을 사는 경우가 많기 때문이다. 따라서 담배 허가가 나지 않으면 편의점을 개업해서는 안된다고 저자는 얘기한다. 상가를 매수할 때 '매수인에게 담배허가가 나지 않으면 매매계약을 무효로 한다.'는 특약을 꼭 요구하란다. 담배허가권 아무 편의점에나 주는것이 아니란다. 도시의 경우 50m(최근 서울,제주는 100m), 농촌의 경우 100m를 유지해야 하고, 거리재는 방법은 차선이 있으면 횡단보도를 따라서, 차선이 없는 골목길은 최단거리로 잰단다. 해당건물이 6층 이상이면 담배허가를 거리와 상관없이 내준단다. 평소에도 담배를 사기위해 편의점을 들리는 지인이 꼭 커피와 아이들 음료수를 같이 사가지고 나오는걸 볼때 담배권은 매출에 지대한 영향을 끼침에 동감한다.

그 외에도 장사 안되는 C급 상가를 A급으로 가치 상승시키는 방법, 편의점 입점을 목표로 지어 시세를 크게 올린 건물, 누구는 높은 분양가로 1층 상가를 얻는데 평당 1300만원에 입지좋은 1층 상가를 매수한 사례, 돈버는 상권 분석과 입지 선정의 노하우, 방위에 따른 상가 선택, 메인도로와 이면도로 어디가 좋을까? 등등 쉬운 사례로 알짜 노하우들을 퍼주고 있다고 해도 과언이 아니다.

이 책의 또하나 장점은 책 중간중간에 있는 plus tip 이다. 알아두면 좋을 용어, 대법원 판례, 사례를 통한 저자의 당부가 들어간 요점, 임장시 필요한 체크리스트, 상가투자자로서의 마음가짐 등등 이것만 읽어도 재미와 지식이 쏠쏠하다.

 

 

 

 

누군가 얘기 했다. 갭투자이든 어떤 부동산 투자이든 가장 잘 아는 지역부터 공략하라고 말이다. 저자 역시 알짜 부동산은 내가 다니는 길에 있다고 조언한다. 그만큼 많이 다녀보고 눈여겨 봐 지고 그래도 조금 더 잘 아는 지역에서부터 시작하라. 또한 항상 준비된 자가 기회를 잡는다고 한다. 맞는 말이다. 누가 좋다더라의 뜬구름 잡는 얘기 보다는 내가 먼저 공부하고 발로 다녀보고 자금도 준비할 때 좋은 기회를 놓치지 않을 것이다. 저자는 '길목 부동산 연구소' 카페를 오픈하면서 많은 회원들과 소통도 하고 강의도 하는데, 기회가 되면 자신의 강의를 꼭 들어보길 권했다. 책 중간중간 사례에서 회원이든 비회원이든 저자의 의견을 들어보려고 도움을 청하는 모든이들에게 조언도 해주고 나서서 일도 해결해 주는 모습에서 인간미도 느낄 수 있었다. 상가 투자를 고민하거나 공부하고 싶은 또는 관련 지식을 얻고 싶은 사람들에게 꼭 추천해 주고 싶다. 기존에 몰랐던 사실이나 적절한 사례를 통해 적용되는 알짜 정보들을 많이 얻을 수 있을 것이다.

*책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.