대박상가 투자법

내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법 - 상가 부동산 전문가 길목이 알려주는
김세호 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 3월

평소 부동산에 관심이 있어 그 분야 책을 많이 읽어보고 싶은 욕심을 가지고 있다. 지인 중 엇비슷한 투자금으로 엇비슷한 수익률을 얻고 계신 두 분이 있다. 한 분은 서울 구로동에 18가구를 가진 다가구 주택으로, 다른 한 분은 분당에 단 한칸의 상가로 말이다. 처음엔 다가구 주택이 매력있어 보였는데, 시간이 갈 수록 각 가구마다 보수며 임대료며 이것저것 신경써야 할 것이 만만치 않겠다는 생각이 들던 차 다른 지인분은 깔끔하게 한칸 상가로 엇비슷한 임대료 수익을 얻고 계시니 나같아도 상가가 낫겠다는 결론이다. 상가 한칸이 서울 다가구 주택과 맞먹는 금액에 놀랐고, 투자금이 비슷하니 수익률도 수긍이 갔다. 어쨌든 둘 다 비교했을 때, 상가도 잘만 투자하면 효자노릇 톡톡히 한다는것을 다시금 느꼈다.

저자는 부동산학과로 박사과정까지 섭렵하고 교수 및 다수의 부동산 학원의 강사로 자신의 노하우를 아낌없이 퍼주고 있으며,상가입지분석, 전국상권분석, 가치분석의 전문가이자 상담가이다. 조선일보, 한겨레신문, EBS TV, 랜드아카데미 TV, 취업과 창업 등 다수 출연하였고, 네이버카페 길목 부동산연구소로 구독자 및 회원들과 소통하고 있다. 저자가 프롤로그에 강조하는 것이 있다. 기본을 다진 후에 투자해도 늦지 않다. 이 책을 통해 돈이 되는 상가에 투자하는 노하우를 꼭 얻어 부자되길 희망한다는 말을 강조하고 있다.

이 책은 총 7파트로 나뉘어져 있다.

위험천만한 신도시 분양가의 실태, 속지 않고 상가 구입하는 방법, 혼자서도 돈 되는 상가 찾는 방법, 성공한 상가 투자의 특급 전략, 한 번의 투자 실수로 인행이 흔들린 사례, 돈 버는 상권 분석 및 입지 선정, 나만 알고 싶은 상가 투자 비법, 그리고 에필로그로 글을 마무리 하고 있다.

보통 잘 알지 못하는 그러나 마음만 앞서 신도시 상가분양에 솔깃하는 사람들이 아직도 많이 있다. 그리고 멋있는 조감도에 혹해 도면도 제대로 보지 않고 분양사가 제시하는 수익률을 믿고 덜컥 계약을 하는 사람들에게 저자는 조심 또 조심 경계를 늦추지 말라고 당부한다. 그럼 무엇을 조심하고 알아봐야 하는가?

아파트 세대수 대비 상가 비율이 얼마인지, 신도시가 완서오디기까지 얼마나 걸리는지, 추가 공급되는 상업지가 있는지 등 면밀히 살펴보고 도면 검토도 꼭 하라고 한다. 점포 전면부의 길이를 확인해 간판 설치가 용이한지, 상가 전면을 가리는 화단은 없는지, 기둥 존재 여부, 무의식적으로 우회전 하는 사람들을 고려해 에스컬레이터의 오른쪽 반경 상가가 더 인기 높다는 것 등을 예로 제시해 주었다.

일반적으로 상가의 수익률을 어떻게 따질까? 상가를 매수할 때 어느정도면 적절한 가격인지 일반인도 계산 할 수 있을까? 부동산에서 제시하는 금액, 분양사가 제시하는 금액을 그대로 믿을 수 있을까?

                                

 

무엇보다 상가를 매수하는 목적은 안정된 월세를 받으려는 목적인데 여기에 매수가 대비 수익률은 정말 중요하다. 월세 100만원을 예로 수익률에 따라 매매가가 어떻게 달라지는지 계산 방법을 쉽게 설명해 주고 있다.

속지않고 상가를 어떻게 구입할 수 있을까?

세상 물정 정말 모른단 소리 듣지 않으려면 분양상가에서 선 임대를 조심하라고 한다. '이 상가는 이미 보증금 5000에 월세 500만원의 임대가 맞춰져 있으니 분양만 받으면 바로 공실 걱정 없이 임대수익을 올릴수 있다.'는 분양사의 말 그대로 믿어도 좋을까? 임대료가 3개월 제대로 들어오다 그 뒤로 감감무소식, 공실걱정 없다는 말에 높은 분양가를 감수했는데, 분양사는 보증금에 월세3개월치를 제해도 남는 장사를 했기에 거짓 임차인을 내세워 계약을 성사시킨 것이다. 물론 모든 신도시 상가 분양사들이 이렇지는 않겠지만, 이런 사례가 있으니 꼭 선 임대를 조심하라는 것이다. 즉, 선임대 조건이 붙은 상가를 분양받을 때는 임대차계약의 진위를 확인하고, 영업사원이 아닌 상가를 지은 시행사와 한 계약인지, 계약금이 영업사원 통장이 아니라 시행사 통장으로 입금되었는지, 계약금의 액수가 너무 적은 것은 아닌지 등을 반드시 확인하라고 한다. 그리고 임대차계약을 한 임차인을 직접 만나 실제 장사 생각이 있는지 알아보고 자격증 필요로 하는 업종이면 자격증 유무도 꼭 확인하라는 것이다. 얼마나 이런 사례가 비일비재하면 저자도 신신 당부를 하면서 조심하라고 했을까. 안타까운 현실이다.

만일 계약 중간에 임대인이 바뀌면 계약이 승계된다는 사실은 누구나 안다. 하지만 여기서 임차인이 계약을 해지할 수도 있다는 사실을 모르는 사람이 많단다. 만일 월세가 부풀려 있는 상태라면 그리고 중간에 임차인이 나가버린다고 하면 갑자기 공실이 생길 수 있고, 예상했던 금액의 월세보다 더 낮은 임차인을 들여야 하는 경우도 있는 상황이라 '잔금일에 매도인은 매수인에게 <임대인 변경에 대한 임차인의 동의서>를 제출한다'는 특약사항을 챙겨야 할 것이다.

혼자서도 돈 되는 상가 찾는 방법에 무엇이 있을까?

나는 이 책을 읽으면서 담배권이라는 얘기를 처음 들었다. 편의점 입점시 반드시 담배권을 획득해야 한다? 편의점 매출에서 담배가 차지하는 비율이 40%나 된단다. 담배를 사러 오면서 껌이나 커피 등 다른 물건을 사는 경우가 많기 때문이다. 따라서 담배 허가가 나지 않으면 편의점을 개업해서는 안된다고 저자는 얘기한다. 상가를 매수할 때 '매수인에게 담배허가가 나지 않으면 매매계약을 무효로 한다.'는 특약을 꼭 요구하란다. 담배허가권 아무 편의점에나 주는것이 아니란다. 도시의 경우 50m(최근 서울,제주는 100m), 농촌의 경우 100m를 유지해야 하고, 거리재는 방법은 차선이 있으면 횡단보도를 따라서, 차선이 없는 골목길은 최단거리로 잰단다. 해당건물이 6층 이상이면 담배허가를 거리와 상관없이 내준단다. 평소에도 담배를 사기위해 편의점을 들리는 지인이 꼭 커피와 아이들 음료수를 같이 사가지고 나오는걸 볼때 담배권은 매출에 지대한 영향을 끼침에 동감한다.

그 외에도 장사 안되는 C급 상가를 A급으로 가치 상승시키는 방법, 편의점 입점을 목표로 지어 시세를 크게 올린 건물, 누구는 높은 분양가로 1층 상가를 얻는데 평당 1300만원에 입지좋은 1층 상가를 매수한 사례, 돈버는 상권 분석과 입지 선정의 노하우, 방위에 따른 상가 선택, 메인도로와 이면도로 어디가 좋을까? 등등 쉬운 사례로 알짜 노하우들을 퍼주고 있다고 해도 과언이 아니다.

이 책의 또하나 장점은 책 중간중간에 있는 plus tip 이다. 알아두면 좋을 용어, 대법원 판례, 사례를 통한 저자의 당부가 들어간 요점, 임장시 필요한 체크리스트, 상가투자자로서의 마음가짐 등등 이것만 읽어도 재미와 지식이 쏠쏠하다.

 

 

 

 

누군가 얘기 했다. 갭투자이든 어떤 부동산 투자이든 가장 잘 아는 지역부터 공략하라고 말이다. 저자 역시 알짜 부동산은 내가 다니는 길에 있다고 조언한다. 그만큼 많이 다녀보고 눈여겨 봐 지고 그래도 조금 더 잘 아는 지역에서부터 시작하라. 또한 항상 준비된 자가 기회를 잡는다고 한다. 맞는 말이다. 누가 좋다더라의 뜬구름 잡는 얘기 보다는 내가 먼저 공부하고 발로 다녀보고 자금도 준비할 때 좋은 기회를 놓치지 않을 것이다. 저자는 '길목 부동산 연구소' 카페를 오픈하면서 많은 회원들과 소통도 하고 강의도 하는데, 기회가 되면 자신의 강의를 꼭 들어보길 권했다. 책 중간중간 사례에서 회원이든 비회원이든 저자의 의견을 들어보려고 도움을 청하는 모든이들에게 조언도 해주고 나서서 일도 해결해 주는 모습에서 인간미도 느낄 수 있었다. 상가 투자를 고민하거나 공부하고 싶은 또는 관련 지식을 얻고 싶은 사람들에게 꼭 추천해 주고 싶다. 기존에 몰랐던 사실이나 적절한 사례를 통해 적용되는 알짜 정보들을 많이 얻을 수 있을 것이다.

*책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.