부동산 세금 절세의 전략

부동산 세금 절세의 전략 - 절세 고수가 알려주는
택스코디(최용규) 지음, 잡빌더 로울 기획 / 다온북스 / 2025년 2월

※ 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

택스코디 님이 쓰신 부동산 세금 책은 읽기에 편해서 좋고, 이해하기에 쉬워서 좋다.

일반인들이 꼭 알아야 할 내용만을 요약해서 질문과 응답 형식으로 설명해주는 점이 좋다.

이번에 부동산 세금에 대한 책을 또 출간하셨다.

택스코디님은 은근 다작 작가이시다.

매년 부동산과 세금 관련 많은 책을 출간하고 계신다.

책은 두껍지 않고, 설명은 어렵지 않다.

그래서 읽기에 편하다.

프롤로그에는 세금 지식 점수를 평가하는 문제와 정답이 있다.

내가 얼마나 부동산 세금에 대해서 알고 있는지를 셀프평가해 볼 수 있다.

집을 사기 전에는 주거비와 본인 소득을 비교해서 주거 형태를 월세로 할 것인지 전세로 할 것인지 자가로 할 것인지를 선택해야 한다고 한다.

소득 대비 주거비 비중이 높다면 월세 → 전세 → 자가 형태로 가야한다.

집을 취득하게 되면 취득가격의 1∼12%의 취득세가 발생한다.

매매가 아닌 상속의 경우에는 상속취득세 2.8%가 발생한다.

무주택자가 상속을 받게 되면 취득세는 0.8% 적용을 받는다.

기혼인 경우에 자녀 출산으로 취득세를 감면받을 수 있다.

자녀를 출산하면 출산일로부터 5년내(또는 출산 전 1년이내 주택 취득한 경우 포함), 12억원 이하인 주택을 매수하면 취득세를 최대 550만원을 감면받을 수 있다.

주택을 보유하고 있으면 재산세를 부과한다.

주택은 3억원 초과일 경우 '57만원+3억원초과금액의0.4%'의 재산세가 부과된다.

1주택자인 경우에는 공시가격 9억원 이하 1주택에 대한 세율 특례제도에 따라서 3억원 초과인 경우 '42만원+3억원초과금액의0.35%'가 부과된다.

취득세, 재산세에 이어서 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득 등 부동산 세금과 관련된 내용이 차례대로 설명되고 있다.

종합부동산세에서도 일시적 2주택 특례가 있다.

신규주택 취득일로부터 3년이 지나지 않은 일시적 2주택자, 1가구 1주택 상태에서 상속으로 인해 2주택 상태가 된 지 5년 이하인자, 그 밖에 1가구 1주택 상태에서 비수도권 또는 기획재정부령으로 정하는 지역의 공시가격 3억원 이하 주택을 함께 보유하는 자 등은 1주택자로 보아 12억원의 기본공제를 적용받을 수 있다.(p.70)

종합부동산세는 인별로 과세한다.

부부 공동명의는 1세대 2주택자로서 소유자별로 9억원씩 18억원을 공제받는다.

부부 공동명의라면 공시지가 18억원까지는 종합부동산세가 발생하지 않아 공동명의가 유리하다.

부동산 세금은 너무 복잡하고 어려워졌다.

양도소득세 업무를 포기하는 세무사를 양포세라고 할 정도이니 매우 어렵다.

그래도 이 책에서는 그 어려운 부동산 세금을 쉽게 설명해주려고 노력하고 있다.

부부 공동명의로 1주택을 보유하는 경우 세대 기준에서는 1주택이지만, 부부가 각각 1주택을 보유한 것으로 간주해 2주택자와 같은 종합부동산세가 부과되는 특징이 있다.

이 경우에 12억원이 아닌 부부가 각각 기본공제를 9억원씩 18억원을 공제받을 수 있는 장점도 있지만, 1세대 1주택자에게 주어지는 고령자 및 장기보유세액공제를 받지 못하는 불리함이 발생한다.(p.72)

책에서 일시적2주택 비과세 특례에 대해서 좀 더 자세히 설명해주는 챕터가 있다.

Q&A 형식으로 구체적인 사례를 설명해주는 부분은 매우 현실적인 점이 좋다.

상속을 받아 2주택이 된 경우에 기존 주택을 먼저 양도하면 기간에 상관없이 양도소득세가 나오지 않는다고 한다.(p.89)

일시적 2주택 양도세 비과세 특례 조건은 1, 2, 3을 기억하면 된다.

1 : 종전 주택과 새로운 주택의 취득일 사이 보유 기간이 1년 이상이 될 것

2 : 종전 주택의 양도일 현재 비과세 요건(2년 보유 또는 거주요건)을 갖출 것

3 : 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 내 종전 주택을 처분할 것

12억원을 초과하는 고가주택은 양도소득에 대한 양도소득세가 부과된다.

국세청에서 보는 고가주택의 기준은 거래시가 12억원이다.

단기 양도시에는 양도소득세가 중과가 된다.

주택 수와 상관 없이 2년 미만 보유하다 매각하면 60%, 1년 미만 보유하다 양도하면 70%의 세율이 적용된다.

분양권도 마찬가지이다.

택스코디 님이 쉽게 설명해주었지만 부동산 세금이 어려운 것은 사실이다.

어떤 경우에는 어떤 법과 특례가 적용되고, 또 어떤 경우에는 또 어떤 기준이 적용되는지를 잘 살펴보면서 최고의 절세 방법을 찾아야 한다.

투자할 때 부동산 세금에서 잘못하면 세금만 많이 내고 실제로 수익은 얼마 얻지도 못할 수도 있다.

세무사라는 세금 전문가의 자문을 얻고 세금처리를 의뢰하면 간편할 수 있지만, 그래도 모든 것을 맡기기 보다는 본인이 어느 정도의 세금 지식을 확보한 상태에서 세금 사건을 의뢰해야 최고의 세무 서비스를 받을 수 있다는 것이 택스코디님의 의견이다.

내가 어느 정도 알고 의뢰를 해야 한다는 그 의견에 공감한다.

그래서 공부가 필요하다.

그 동안 부동산 세금 책을 몇 권 읽었기에 이미 알고 있던 내용도 있고, 기억에서 가물가물했던 내용을 다시 복습하는 계기가 되었다.

부동산을 잘 알고 투자를 잘 하려면 부동산세금 분야에서 준전문가가 되어야할 것 같다.

그래야 절세를 하고, 수익을 높일 수 있다.

앞으로도 부동산 세금을 계속 공부해야겠다는 생각을 했다.

택스코디님의 책은 부동산 세금 공부의 예습용 또는 요약용으로 좋은 것 같다.

초보자에게 택스코디님이 알려주는 부동산 세금 지식은 좋은 기본 바탕 지식이 되리라 생각한다.