상급지 입성 마지막 기회가 온다

상급지 입성 마지막 기회가 온다 - 빅데이터로 짚어낸 다시 오지 않을 부의 타이밍
삼토시(강승우) 지음 / 위즈덤하우스 / 2024년 11월

※ 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.

삼토시 님은 부동산 데이터 분야에서 유명하신 분이다.

닉네임을 많이 들어보았다.

고려대 경제학과를 졸업한 삼토시 님은 2019년 조정장을 예측했고, 2021년 급등을 예측했고, 2023년 조정을 전망했다고 한다.

부동산 투자는 타이밍이 중요하다고 하는데, 이 책은 삼토시 님이 빅데이터 분석을 통해서 최적의 진입 타이밍과 부동산 투자 최적지를 제시하려는 책이다.

책 내용의 시작은 프롤로그에서 인구감소 이슈로 시작한다.

인구는 감소하지만 통화량은 계속 증가할 것이라고 한다.

결국 1인당 통화량은 인구 감소와 관계없이 늘어난다는 것이다.

인구 감소로 부동산 투자 성공의 기회가 줄어들 것이라고 한다.

2026년 이후부터는 공급 절벽이라는 미래가 올 것이고, 이제는 놓친 기회를 만회할 기회가 줄어들기 때문에 최선이면서 최고인 선택을 해야한다고 말한다.

책 1부에서는 빅데이터로 짚어보는 부동산 투자 타이밍을 설명해주고 있다.

재화의 가치는 수급에 귀결된다면서 2022년 전세가 급등의 원인을 임대차3법으로 설명했다.

2023년에는 부양책으로 인해서 반등을 이끌었다.

서울 25개구를 2022년 12월 평당 가격으로 1군부터 5군으로 분류했다.

1군 : 서초구, 강남구, 송파구, 용산구, 성동구

2군 : 양천구, 마포구, 광진구, 영등포구, 강동구

3군 : 중구, 동작구, 강서구, 서대문구, 동대문구

4군 : 은평구, 성북구, 관악구, 종로구, 노원구

5군 : 구로구, 중랑구, 강북구, 금천구, 도봉구

과거부터 최근에 이르기까지의 상황, 전세가율, 공급량 등을 비교 분석하여 설명해준다.

내용이 매우 체계적이면서 학술적이라는 생각이 든다.

내가 알고자 하는 것은 2024년 이후의 상황이니 이 책에서 말하는 2024년 이후의 전망에 대해서 좀 더 집중해서 읽었다.

헬리오시티 입주 때보다 더 낮은 전세가율 속에서 맞이하는 둔촌 올림픽파크포레온의 입주, 헬리오시티 이후 입주 물량보다 더 많은 둔촌 올림픽파크포레온 입주 이후 물량, 이렇게 이어지는 대단지의 입주는 시장에 하방 압력을 제공할 것이고, 이때가 서울 아파트 매수의 기회라고 말하고 있다.(p.41)

대한민국 부동산의 정해진 미래를 다섯 가지로 보았다.

1. 공급부족 → 집값이 일정 수준 올라야 공급이 감소를 멈추고 재개될 수 있기에 집값 상승은 필연

2. 오버슈팅 : 고평가 상황이 지속되거나 고평가를 넘어서는 오버슈팅이 올 가능성이 큼

3. 공급부족과 금리인하가 만날 때 : 금리인하는 수요증가, 공급감소와 수요증가가 만난다면 재화의 가치는?

4. 3기 신도시 입주 : 3기 신도시가 입주하기 전에 3기 신도시 주변 주택 소유자는 상급지로 이동해야 함

5. 초양극화 시대 : 1가구 1주택만 규제 완화하여 똘똘한 한채로 집중이 계속된다면 결국 초양극화 도래

서울에만 집착하지 말라고 한다.

서울 인구가 계속 줄고 있다.

서울은 이제 1000만 도시가 아니고, 2023년 서울 인구는 930만명이 안된다고 한다.

경기도와 인천에서 서울로 통근, 통학하는 인구는 140여만명이라고 한다.

서울 비핵심지보다는 경기도 핵심지가 투자 가치가 더 높다고 말한다.

이를 고소득자수, 아파트 매매가 등의 데이터를 이용해서 설명해주고 있다.

2022년말 이후 차상위 고소득자는 서울 중위 아파트보다 경기도 최상위 아파를 선택했다고 한다.

부산, 대구, 인천, 대전, 광주, 울산 지역 부동산을 바라보는 관점에 대해서 설명을 이어가면서 지방 핵심지에도 투자 기회가 있음을 설명했다.

삼토시 님이 그래서 사야할 지방으로 꼽은 곳은 첫번째는 대구이고, 두번째는 인천이다.

대구는 가격이 가장 많이 떨어졌으면서 2023년부터 착공 물량이 급감했다고 한다.

삼토시 님이 아파트 매수시 추천하는 기준은 네 가지이다.

1. 직주근접

2. 학군

3. 주변 인프라 (대형 백화점, 대형 병원)

4. 신축 대단지

책 2부에서는 그렇다면 어디를 매수해야 하는 지를 콕 짚어준다.

이렇게 콕 짚어주는 책은 현실감과 실용성이 있어서 좋다.

삼토시 님이 콕 짚어주는 지역과 아파트를 보면서 삼토시 님의 인사이트와 전망을 배웠다.

추천하는 지역과 아파트는 지도, 세대수, 입주연월, 매매시세, 전세시세, 용적률을 이미지와 표로 보여준다.

그리고, 왜 추천하는지를 설명해준다.

추천하는 아파트에는 내가 이미 아는 아파트들도 있었고, 이 책을 읽으면서 처음 접하는 아파트도 있었다.

서울과 함께 대구, 인천, 부산, 광주, 대전, 울산 추천 아파트가 소개되어 있다.

이 책은 세밀하면서 자세하게 분석하고 내용과 자료가 잘 정리된 부동산 투자 책이다.

책 에필로그에서 출산율 급감 문제를 가장 중요한 포인트로 지적했다.

인구가 줄면서 비핵심지는 공동화가 생기기 시작하고, 핵심지로 쏠림 현상이 더 가속화되면서 양극화는 더 심해질 것으로 예상했다.

미국 트럼프 정부의 출범은 불확실한 변수라고 말했다.

이 책은 부동산 투자 책으로서는 깊이와 실용성을 잘 갖춘 책이라는 생각이 든다.

삼토시 님이 왜 유명한 분인지를 책을 읽으면서 확인하게 되었다.

부동산 투자에 관심있고 공부하려는 사람들이 읽으면 좋은 책이다.

추천하고 싶은 책이다.