경매 공매 최고의 수업

경매 공매 최고의 수업 - 부동산으로 돈 버는 질문 100가지
현문길 외 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 7월

30년 이상 경매 공매 분야에서 활동한 전문가 3명이 함께 쓴 책이다.

경매와 공매에서 알아야 할 내용 전체를 100문 100답 형식으로 정리한 책이다.

100문 100답 형식을 취하고는 있지만 경매와 공매에서 알아야 할 내용들을 체계적으로 잘 정리한 책이다.

이 책은 초보자, 중급자, 고급자 모두를 위한 책이라고 한다.

책을 읽고 궁금한 점이 있으면 저자들에게 질문을 해달라고 저자들의 이메일이 공개되어 있다.

저자들은 부동산 경매와 공매는 투기가 아니고 평생 써먹을 수 잇는 안정적인 재테크 수단이라고 말하며, 경매와 공매를 하면 소액 투자로 내 집 마련부터 임대 수익까지 얻을 수 있다고 한다.

한 해 나오는 경매 물건은 10만여 건이고, 공매는 3만여 건이라고 한다.

경매와 공매는 돈이 들어가는 게임이기에 많은 공부와 학습이 필요하다.

저자들은 경매 공매 이론 학습에 충실할 것을 주문하면서 실패 사례에서 많은 것을 배울 수 있다고 말한다.

이 책에 경매 공매 이론과 사례들이 잘 나와 있다.

알아야 할 내용과 주의할 내용들이 잘 정리되어 있어서 책 내용이 좋았다.

저자들은 이 책을 두 번 정도 정독할 것을 요청했다.

용어와 절차 → 매각 서류 → 등기사항전부증명서상 권리분석 → 임차인 권리분석 → 배당 → 낙찰 후 명도 순서로 공부를 하라고 했다.

경매와 공매는 10% 게임이라고 한다.

주택은 시세보다 최소 10% 이상 싸게 낙찰받아야 수익을 창출할 수 있다고 한다.

경매와 공매는 일반 매매보다 등기 비용이 1.5% 정도 더 들어가고, 입주 지연으로 인한 손해와 세금을 감안하면 낙찰 가격의 9∼13% 정도가 추가로 들어간다.

즉, 경매와 공매 부동산 투자에서는 매각 대금 외에 추가로 들어가는 숨은 비용이 있다.

체납 관리비, 공과금, 세금, 개보수 비용 등 별도로 투입해야 할 금액을 입찰 전 체크리스트로 정리해두면 좋다고 조언햇다.

낙찰 받는데 목적을 두기보다 수익을 낼 수 있는 낙찰 가격의 범위를 정해 그 한도 내에서 낙찰을 받아야 한다.

1000∼5000만원 이하의 재개발 및 모아타운 지역 내 소형 다세대 주택을 공략하라고 했다.

소액 투자가 가능한 종목은 공매에 많다고 한다.

11월부터 1월은 전통적으로 경매와 공매 비수기라고 한다.

봄과 가을은 경매와 공매 수요가 몰려 낙찰가율이 높다고 한다.

경매 법정의 모습을 글로 보여주는 내용이 있었는데 경매법정에 한 번 가봐서 실제 경매 현장의 모습을 체험해보는 것도 필요하다는 생각이 들었다.

조만간 아내와 함께 경매 법정에 임장 삼아 가봐야겠다.

서울지역 경매법원은 중앙지방법원, 동부지방법원, 서부지방법원, 남부지방법원, 북부지방법원이 있고 법원별로 관할구역이 있다.

경매법원에서 진행되는 경매보다는 온라인에서 이루어지는 공매가 나에게는 더 현실적이다.

그래서 공매에 더 관심이 갔다.

아파트는 경매가 유리하지만 토지는 공매가 더 유리하다고 한다.

경매와 공매 투자 포인트를 표로 정리해 준 내용이 있어서 비교하며 이해할 수있다.

경매 공매 투자에서 실수가 없어야 투자에 성공한다.

실수를 줄이기 위해서는 체크리스트를 작성해서 하나하나 확인하고 결정할 것을 주문했다.

책 166페이지에 권리분석 시 점검해야 할 핵심사항 10가지가 정리되어 있다.

경매와 공매를 생각하면 해당 물건에 대해서 약간 부정적인 선입견이 있을 수 있는데 그에 대해서 이 책에서 그렇지 않다고 설명해주었다.

다년간 경매와 공매로 큰 수익을 거두는 고수들은 오히려 겉모습이 반듯한 부동산은 돈이 되지 않는다고 생각하고 외관상 하자가 있거나 허름한 부동산을 돈 되는 부동산으로 만든다고 한다.

겉은 초라하더라도 알짜 부동산을 찾아 개조해서 돈이 되게 만드는 것이다.

1∼2회 유찰된 부동산은 대부분 낙찰 후 안전하게 소유권을 넘겨받을 수 있는데, 3­～4회 이상 유찰돼 반값까지 떨어진 부동산은 하자가 있을 것이라는 의심을 하라고 했다.

유찰이 잦은 부동산은 가격은 싸 보이지만 수익성과는 거리가 멀 수 있다고 한다.

경매는 인도명령이 있어서 복잡한 소송 없이 점유자를 내보낼 수 있다.

공매에는 인도명령이 없기에 명도소송을 해야 한다.

이 책을 읽으면서 경매와 공매의 차이점과 장단점을 확인할 수 있었다.

책 내용이 자세하게 잘 설명하고 있어서 경매와 공매 전반을 학습하기에 좋았다.

보통 100문 100답과 같은 형식의 책을 보면 기본 이론과 사례보다는 사람들이 궁금해하는 질문에 대한 답변을 주로 구성하는데 비해서 이 책은 100문 100답 형식을 취하되 기본서처럼 자세하고 체계적으로 설명하고 있는 점이 좋았다.

책 후반부에서는 수익형 부동산에 대한 경매와 공매 내용이 나온다.

고수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산 투자의 핵심은 대기업과 청년이라고 한다.

대기업 직주근접의 부동산에 관심을 가져야 한다.

재개발 부동산을 경매와 공매로 구입하는 것은 어떨까?

96번째 질문과 답변에 재개발 부동산에 대한 이야기가 나왔다.

경매 공매 관점에서 재개발 투자에 대한 핵심 내용이 설명되어 있었다.

조합원이 소유한 부동산의 권리 가액은 토지 면적이 넓을수록, 신축 건물일수록 높은 감정평가액을 받는다.

재개발 지역의 소형 주택을 싸게 낙찰받아 임대하면 임대 수익형 부동산이 되고, 만약 재개발 추진이 되면 아파트를 받을 수 있고 큰 시세 차익을 기대할 수도 있다.

그러나, 재개발 부동산은 건물 자체에 하자가 많고 위반 건축물도 많은 점을 주의해야 한다.

투자하기 좋은 재개발 부동산의 요소는 역세권 → 단지규모 → 재개발 추진 속도이다.

책 마지막에 부록으로 필수 경매용어 해설이 있다.

이 책을 읽어보니 경매와 공매 전체적인 내용을 학습하기에 좋은 책이었다.

차근차근 친절하게 그리고 독자들이 편하게 읽으먼서 경매와 공매를 공부할 수 있도록 잘 구성된 책이다.

경매와 공매를 공부하려는 사람들이 읽으면 많은 지식을 얻을 수 있는 책이다.

※ 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.