서울 경기 입지 분석 TOP 12

서울·경기 입지 분석 TOP 12 - 부동산 투자의 고수가 주목하는 유망 지역
미래지향아빠 지음 / 빈티지하우스 / 2024년 7월

최근 몇 년간 짧게 냉냉했던 부동산 시장이 다시 뜨거워지고 있다.

전고점을 회복했다는 기사가 나오고, 패닉바이라는 단어가 다시 등장했다.

누구에게나 어차피 실거주를 위한 집은 필요한데, 과연 부동산이 언제까지 우상향할지 또는 계속 우상향하는 것인지 궁금하다.

많은 사람들이 관심을 갖고 있는 서울과 경기도 부동산 유망지역을 추천해주는 책을 읽었다.

클래스101과 월급쟁이부자들에서 강의를 하고 있는 미래지향아빠님이 쓴 책이다.

저자는 직장생활을 병행하면서 모든 자투리 시간을 부동산 투자 공부와 임장에 쏟아부었고, 모든 부동산 어플리케이션을 활용해서 투자 성과를 극대화하려고 노력했다고 한다.

지금은 부동산 자산가이며, 사업가이며, 실전투자자라고 한다.

이 책은 서울과 경기도 즉 수도권에 집중한 책이다.

수도권에 집중한 이유는 서울과 경기가 최근 12년간 아파트 가격 상승폭이 컸기 때문이다.

12년간 가격 상승률은 서울이 94%이고, 경기는 83%이다.

이 책은 데이터 분석을 통해서 저자의 투자 관점을 자세히 설명해주고 있다.

지역별 평균 상승률, 입주물량, 인구 수, 일자리 수를 분석하고 해석하면서 수도권이 부동산 투자 대상으로 가장 적합한 지역이라고 설명했다.

책 맨 앞에서는 부동산의 수요와 공급 메커니즘을 설명해주었다.

부동산에 있어서 아파트의 수요와 공급은 정해진 사이클을 순환한다고 한다.

아파트 연식 노후 → 신축 아파트 수요 증가 → 신축 아파트 가격 상승 → 기존 아파트 갭 메우기 가격 상승 → 건설사가 신축 아파트 공급 → 공급 과다 → 미분양 증가 → 신축 아파트 수요 증가 → 공급 중단 → 다시, 아파트 연식 노후...

저자는 아파트의 연간 적정 수요를 해당 지역 전체 인구 수의 0.5%라고 말했다.

연간 적정 수요 = 해당 지역 전체 인구 × 0.5%

서울 인구를 940만명으로 보았을 때 매년 공급해야 할 적정 아파트 수는 47,000 세대로 보았다.

매수와 매도도 메커니즘이 있다고 설명하고 정해진 사이클이 있다고 설명했다.

시장 분위기, 금리 변동, 대외 변수로 인해 매매가격 하락 → 매수 수요 떨어지니 전세 수요 증가 → 전세 수요 증가하여 인기 지역 전세 경쟁 치열 → 전세가가 올라가니 매매가 60∼70% 이상까지 상승 → 전세 살 바에 돈 보태서 내집 사자는 생각으로 바뀜 → 매수 분위기로 전환되니 경쟁이 붙어서 매매 가격 상승 → 다시, 시장 분위기, 금리 변동, 대외 변수로 인해 매매가격 하락...

2024년 7월 지금은 '매수 분위기로 전환되니 경쟁이 붙어서 매매 가격 상승' 단계로 생각된다.

위 사이클대로라면 다시 매매가 하락이 있을 것 같다.

저자는 매매가와 전세가가 동시에 하락하거나 정체된 상태에서 전세가가 막 상승하려는 시점이 부동산 투자를 하기에 가장 좋은 타이밍이라고 말했다.(p.23)

부동산 투자 마인드 형성을 위한 투자 개론 설명을 마친 후 책 제목에 말한 바와 같이 유망 지역에 대해서 설명을 시작했다.

교통망 분석, 일자리 분석, 인구증감률 분석, 학군 분석, 상업 및 인프라 분석, 자연환경 프리미엄 분석, 재개발 및 재건축 정비사업 분석을 통해서 유망 지역을 찾아야 한다고 설명했다.

이 책에서 저자는 자신의 생각을 구체적으로 표시했다.

지하철에도 서열이 있다고 말하면서 2호선, 9호선, 3호선, 7호선, 신분당선, 수인분당선 순으로 중요하다고 말했다.

모든 포인트를 메커니즘을 이용해서 설명했다.

교통 호재 상승을 메커니즘으로 설명하면서 상승 분위기가 나타나는 타이밍은 사업 발표, 착공 시점, 준공 후 입소문 시점이라고 말했다.

일자리가 늘어나는 지역으로 서울은 용산/삼성/창동/마곡을 꼽았고, 경기도는 평택/화성/용인, 인천은 송도/청라, 지방은 아산/천안/당진/청주/세종이라고 설명했다.

서울 지역 황금 입지 TOP 6은 강동구/금천구/도봉구/동대문구/영등포구/은평구를 꼽았다.

TOP 6로 선정한 지역에 대해서 기본정보, 지하철교통망, 주요 아파트 시세, 호재 분석, 투자포인트를 설명했다.

지역별 주요 아파트 시세는 마치 부동산 어플리케이션을 보는 것처럼 준공년도, 세대수, 신고가, 6개월내 신고가, 가격변동폭, 변동률을 표로 정리해 보여주었다.

투자포인트에서는 신고가 대비 가격 조정이 많이 된 아파트를 콕 짚어서 제시해주었다.

강동구에서는 고덕롯데캐슬베네루체를 추천했고, 금천구에서는 e편한세상독산더타워주상복합을 추천했고, 도봉구에서는 창동동아아파트를 추천했고, 동대문구에서는 휘경SK뷰를 추천했고, 영등포구는 래미안에스티움을 추천했고, 은평구는 은평스카이뷰자이를 추천했다.

강동구는 9호선 연장과 8호선 연장, 고덕비즈밸리 개발을 호재로 설명했다.

올림픽파크포레온이 입주를 시작하면 강동구 대장 아파트가 될 것인데 분양권 가격이 22억9천만원을 기록했다고 한다.

동대문구는 청량리뉴타운, 이문휘경뉴타운으로 대규모 재개발 정비사업이 진행되면서 서울에서 가장 빠르게 변화하는 지역이라고 설명했다.

동북선은 2026년 개통 예정이라고 한다.

왕십리역에서 출발하여 제기동, 고려대, 월계, 하계, 은행사거리를 거쳐 상계역까지 간다.

경기 지역 황금 입지 TOP 6는 성남시/고양시/용인시/수원시/화성시/평택시이다.

서울 추천 지역을 설명할 때와 같은 방식으로 경기 추천지역에 대해서 설명을 해주었다.

최근 아내와 함께 서울 지역 몇 곳에 임장을 다녀왔는데, 내가 다녀온 임장 지역이 추천지로 소개되어 설명될 때 그때 보았던 아파트와 지역이 눈 앞에 떠오르면서 책 내용이 더 생생하게 다가왔다.

임장은 역시 부동산 투자에 있어서 매우 가치 있고 중요한 활동이라는 것을 생각했다.

부동산 투자 공부를 하다보면 투자 유망지역을 콕 짚어 주면 좋겠다는 생각을 한다.

이 책이 바로 그런 책이다.

저자는 자신의 분석 내용을 바탕으로 투자 유망지역을 콕 짚어주었다.

그곳이 왜 유망한지를 구체적으로 설명해주니 자연스럽게 학습이 되고 부동산 투자에 대한 감각이 상승된다.

저자의 부동산 투자에 대한 의견을 구체적인 내용으로 자신있게 설명한 점이 이 책의 특징이라고 할 수 있다.

책을 저술할 시점의 주요 아파트 가격이 책에 표시되어 있다.

어떤 곳에 투자 목적과 실거주 목적을 겸해서 아파트를 구입할 것인가 또는 어떤 곳에 투자 목적으로 아파트를 추가로 구입할 것인가에 대해서 고민하는 사람들에게 유용한 책이라 생각한다.

저자가 추천한 지역에 대해서 저자의 설명 내용을 공부하고, 추가적으로 스스로 손품과 발품으로 공부와 경험을 한다면 어떤 지역의 아파트를 매수할 것인지 결정에 다다를 것 같다.

나도 이 책에서 추천해 준 지역들을 더 관심있게 보면서 매수할 아파트를 알아봐야겠다.

※ 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.