부동산 트렌드 2024

부동산 트렌드 2024 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 지음 / 와이즈맵 / 2023년 10월

몇 달 전에 유튜브에서 서울대 김경민 교수가 출연하여 부동산 가격 사이클에 대해서 설명하는 동영상을 보았다.

김경민 교수의 특별하면서 독보적인 인사이트를 느낄 수 있었다.

사실 나는 김경민 교수를 그때 영상을 보면서 처음 알았다.

김경민 교수께서 신간을 출간하셨길래 당연히 손에 그 책으로 향했다.

김경민 교수의 부동산 투자 인사이트를 배우고 싶었다.

이 책은 시리즈로 매년 출간되는 책이다.

2021년부터 출간을 시작해서 부동산 트렌드를 매년 분석하고 예측하고 있는 책이다.

불확실성의 위기 속에 기회가 온다는 말로 시작을 한다.

"아직 끝난 게 아니다. 부동산 시장은 사이클이 있고, 시장은 지금 이 순간도 변화무쌍하게 움직이고 있다. 기회의 창은 반드시 다시 열린다.(P.4)"

트렌드를 예측하는 책이라고 하니 김난도 교수의 트렌드코리아가 연상이 되고, 이 책의 구성과 분위기가 트렌드 코리아와 살짝 비슷해 보이기도 했다.

책에서 2023년 부동산 시장을 다시 돌아보았다.

'부동산 트렌드 2023' 책에서 예측했던 내용들이 실제로 얼마나 맞았는지를 보여준다.

몇 개의 사례를 보여주면서 많이 적중했음을 보여준다.

2021년 4분기를 정점으로 찍고 폭락하기 시작한 부동산 가격은 2023년 1분기에 모든 광역시에서는 하락세를 멈추었다.

부동산 시장에서 주의 깊에 봐야할 것은 '기준금리'가 아니라 '주택담보대출 금리'라고 강조했다.

주택담보대출금리는 '대한민국 국고채 10년물 금리'와 연관되기에 이것도 지켜봐야 한다.

2024년 부동산 시장을 전망해볼 때 위기와 기회가 함께 있다고 말한다.

1. 빌라포비아의 여파 : 전세 사기에 대한 우려로 아파트 전세 수요가 상승할 가능성 있다

2. PF대출 연장의 여파 : PF사태가 터지면 토지 가격이 급락 가능성 있다

3. 2025∼2026년 이후 서울시 아파트 입주 물량 : 주택 인허가 물량이 역대 최저 수준이며, 입주물량이 줄어든다

빅데이터 분석을 통해서 전국 아파트 매매시장 동향을 분석해서 보여주었다.

대학 교수답게 구성과 설명이 매우 체계적으로 보이고, 페이지마다 배우고 학습할 점들이 눈에 들어온다.

2022년 이후부터 전국의 부동산은 모두 같은 방향으로 움직이고 있다고 한다.

이것은 유동성이 큰 영향을 끼쳤기 때문이다.

앞으로도 그럴 것인가에 대해서는 입주물량에 따라 방향이 달라질 수 있다고 한다.

서울은 2026년 이후 입주 물량이 큰 폭으로 떨어지기에 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있고, 이는 매매가격으로 전가되어서 대폭락이 있었던 2022년과는 정반대가 될 가능성을 예측했다.

그런데, 경기도와 인천의 입주물량은 상당량이 나올 것으로 예상되어 서울과는 다른 방향으로 갈 수 있다고 한다.

부산, 울산, 세종 등 지방에 대해서도 분석과 예측을 해주고 있다.

나는 우선은 수도권 중심으로만 읽었다.

이 책을 읽어보니 그냥 읽는 것이 아니라 공부하는 마음으로 읽어야 하는 책이라는 생각이 든다.

데이터 분석을 통해서 시장 흐름을 학습하도록 이끌어주고 있다.

각 지역별로 폭등과 폭락에 시차가 있음을 설명해준다.

이 시차의 발생은 시간 시차와 공간 시차로 인한 것이다.

서울을 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 고가 아파트 시장과 노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 중저가 아파트 시장으로 나누어서 설명해준다.

2023년 들어서 강남4구와 노도성 둘 다 하락은 멈추었는데, 강남4구는 상승을 보여주고 있고, 노도성은 정체를 보여주고 있다.

강남4구는 갈아타기 수요가 있었기 때문으로 해석했다.

2024년 부동산 트렌드 빅 이슈를 여섯 가지로 정리했다.

1. 거래량 : 최소한 바닥은 벗어났다. 2023년 상반기 거래량은 2019년 1분기 수준이 되었다.

2. 국고채 10년물 금리 : 시장의 향방을 알려주는 황금 지표. 국고채 10년물 금리가 상승하면 부동산 수익률도 상승하는데, 임대료가 상승하거나 가격이 하락한다. 국고채 10년물 금리가 상승하면 서울 부동산은 조정받을 수 있다. 현재 수준에서 횡보한다면 부동산 가격은 정체가 나타날 수 있다.

3. PF대출 연장 : 부동산 시장과 금융 시장에 충격으로 돌아올 수 있다.

4. 빌라 절멸의 시대 - 빌라포비아의 나비 효과 : 빌라 수요층이 아파트 수요층으로 이동하고 있다. 전세 사기 우려가 해소되어야 빌라 물량이 공급될 수 있다. 빌라 건설 물량 감소는 아파트 전세가격 상승으로 연결될 수 있다.

5. 불확실성 : 상승과 하락 압력이 공존한다.

6. 초품아 : 실거주도 투자도 스쿨존이다. 초등학교에서 100m 멀어질 때마다 집값 1,200만원 낮아진다.

책을 읽다보니 이런 내용들이 기억에 남기 시작한다.

입주물량이 중요하다.

부동산 하락 사이클이 짧아졌고, 정체기도 짧아졌다.

갈아타기 수요가 많아졌다.

빌라포비아가 등장했다.

초품아 단지가 가치가 높다.

책 중간부터는 서울 대장 단지 8개를 분석했다.

이 책에서 선정한 대장 단지는 서초구 반포자이, 강남구 도곡렉슬, 송파구 엘리트(엘스, 리센츠, 트레지움), 송파구 왕십리 뉴타운, 마포구 마포래미안푸르지오, 서대문구 DMC파크뷰자이, 관악구 관악드림타운이다.

위 8개이 아파트를 각 지역 대장이라고 하니 대장 단지 아파트를 보유한 사람들이 부럽게 느껴진다.

각 대장 단지의 부동산 사이클을 해석해준다.

데이터를 기반으로 한 부동산 사이클을 해석해주니 뭔가 흐름이 보이는 것 같다.

그 흐름에서 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잡아야 한다.

책을 읽으면 읽을수록 내용이 참 많고 깊다는 생각이 든다.

독자에게 많은 내용을 전달하고 알려주려는 수고와 노력이 느껴진다.

이 책에서 분석하고 해석하는 방법을 따라하다보면 고수가 되는 길이 가까워질 것 같다.

책 하반부에서는 이제 2024년 부동산을 예측한다.

어디까지나 예측이기 때문에 맞을 수도 있고, 틀릴 수도 있다.

과연 이 예측이 맞을지 틀릴지는 2025년에 평가해봐야 한다.

저자의 인사이트를 기반으로 한 2024년 부동산 시장 대예측 설명부분에서 핵심에는 노랑색으로 음영표시를 해서 강조해주었다.

예상되는 이슈에 따라서 어떤 영향과 효과가 있을 지 설명해주었다.

오를 것이다 또는 내릴 것이다 식의 단도직입적인 결론을 말해주는 것은 아니고, 이슈에 따라 객관적인 해석을 보여주려고 하고 있다.

이 책을 읽었다고 해서 2024년 부동산 시장에 대한 확실한 전망을 알 수 있는 것은 아니다.

상황은 어떻게 변할지 모르고, 또 어떤 돌발 이슈가 등장할 지 모른다.

저자가 강조하는 것은 입주물량과 주택담보대출금리로 보인다.

책 곳곳에서 곧 입주물량 부족이 올 것이라고 반복해서 말했다.

책 마지막에는 상권에 대한 내용이 나온다.

2022년으로 예측한 핫플레이스는 성수동, 을지로, 용산, 영등포, 양재천 카페거리였고, 2023년으로 예측한 핫플레이스는 신당동, 도산공원, 북촌, 명동, 한남도, 이태원이었다.

아파트에만 치우치지 않고 상권에 대한 부동산 해석을 보여주는 점도 좋았다.

2024년으로 예측한 핫플레이스는 성수동과 송정동, 약수동과 금호동, 신촌이다.

위 상권에 대한 자세한 설명이 있고, 사진과 지도를 곁들여서 설명을 해주고 있다.

그 지역에 임장을 가서 직접 분위기를 확인해보고 싶다.

저자는 서울대 지리학 학사, 하버드대 부동산학 박사이다.

저자의 학력이 이 책의 구성과 내용을 잘 말해주는 것 같다.

그냥 전문가가 아니라 확실한 전문가라는 생각이 책을 읽는 동안 내내 들었다.

그냥 쓱 읽고 이해할 수 있는 책은 아니고, 한 줄 한

줄 집중해서 읽으면서 이해하고 학습하려고 노력해가면서 읽어야 할 책이다.

부동산 투자에 대해서 상당한 깊이가 있는 책으로 느껴진다.

김경민 교수의 부동산 인사이트를 배우고 싶은 사람들에게 추천한다.

※ 책과콩나무카페 그리고 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.