1기 신도시 아파트는 어느새 준공한지 30년이 넘어가고 있다.
그동안 1기 신도시에 대해서 재건축을 한다 안한다, 차라리 리모델링이 낫다 아니다 재건축이 낫다 등등 여러 의견들이 오가고 있었다.
지난 대선 전에는 1기 신도시 재건축을 활성화할 것 같더니 선거가 끝나니 그 이야기는 잠잠해졌다.
1기 신도시는 재건축을 한다는 것일까 아니면 아직도 멀었다는 것일까?
궁금해하던 중에 1기 신도시 재건축을 다룬 부동산 투자책을 보았다.
내 관심사에 정확히 정조준한 책이어서 반가운 마음으로 읽었다.
저자는 교사로 일하면서 부동산 투자를 시작해서 하루에 3시간을 자는 강행군을 3년간 하면서 빌라, 오피스텔, 아파트에 투자하였다고 한다.
부동산 투자를 하면서 부동산에서 희망을 보고 교사직을 그만두고 2년간 매일 15시간씩 부동산 공부를 하면서 순자산을 4배 이상으로 끌어올렸다고 한다.
이력만을 보아도 대단한 분이었다.
평생 안정적인 근무가 보장되는 교사직을 그만둔 것도 대단하고, 하루에 3시간씩만을 자면서 일, 육아, 투자를 병행했다는 것도 대단하고, 하루 15시간씩 2년간 공부를 했다는 것도 대단했다.
책은 6개의 챕터로 구성되어 있는데 1장에서는 1기 신도시 재건축의 개론을 다루고 있고 2장부터 6장까지는 분당, 일산, 평촌, 중돈, 산본 순으로 1기 신도시를 설명하고 있다.
최근 부동산 시장은 급락기를 맞이했지만 각종 부동산 규제가 풀리기 시작하면서 얼어있던 분위기가 서서히 풀리고 있다고 한다.
어느 지역에서는 부동산 중개인들이 2022년 12월이 저점이었고, 2023년 1월에 급매물이 소진되었다는 말을 한다고 한다.
2022년 대선에서는 1기 신도시 특별법을 만들어 역세권은 용적률을 500%까지 높여준다는 공약이 나왔었다.
하지만 대선 이후 특별한 움직임이 없자 1기 신도시 부동산 시장에서는 실망 매물이라는 이름으로 매물이 증가했다.
책에서는 1기 신도시 아파트는 실거주와 향후 재건축 투자 입장에서 충분히 매력이 있다고 말한다.
하지만 재건축에는 오랜 시간이 걸리기에 장기전으로 생각해야 한다고 말한다.
재건축 사업의 지식을 높여주고자 재건축 사업의 단계에 대해서 자세히 설명해주고 있다.
재건축과 함께 자주 거론되는 리모델링 사업에 대해서도 단계별 진행 절차를 설명해주고 있어서 재건축과 리모델링을 이해하는데 도움이 되었다.
공부를 많이 하신 저자분답게 재건축 투자를 이해하는데 필요한 대지지분, 감정평가액, 비례율, 권리가액, 무상지분율, 추가 분담금, 이주비 등을 알기 쉽게 설명해주셨다.
1기 신도시 재건축에 투자하려는 입장에서는 언제 진입을 해야할까에 대해서 설명을 해주는데 부동산 10년 주기설 그래프를 이용해서 설명을 해주지만 신이 아닌 이상 최저점을 알 수 없기에 결국 선택은 투자자의 몫이라는 결론에 다다르는 것 같다.
그런데 과연 1기 신도시는 언제 재건축 또는 리모델링 사업을 하는 것일까?
사실 그것이 가장 궁금한데 이것도 아직은 확정적이지 않기에 명확하게 말할 수는 없는 것 같다.
하늘아래 분당이라는 분당 신도시부터 장점과 가격 흐름, 세금, 알짜입지를 설명해주었다.
마치 분당을 간접 임장하는 것처럼 분당신도시에 대해서 자세히 섦여해주는 점이 좋았고, 재건축 투자 유망단지를 살짝 알려주기도 하였다.
재건축 관점에서 분당을 알아가고 이해하는데 필요한 정보들이 이 책에 많이 담겨져 있었다.
자세하면서도 친절하게 알려주는 점이 좋았다.
내가 잘 알고 있는 평촌과 산본 지역의 내용을 살펴보았다.
평촌은 최근 큰 가격 조정이 있었기에 매우 매력적인 투자처라고 말했다.
2021년 9월과 2023년 2월 가격을 비교했을 때 평촌이 하락폭이 가장 컸고, 그다음은 부천, 분당, 산본, 일산 순이었다고 한다.
평촌이 가장 큰 하락을 겪은 이유는 공급물량이 많기 때문이다.
2022년에 입주물량이 많았고, 2024년에도 입주물량을 많을 것이기에 입주물량의 여파로 가격의 변동이 있을 것으로 예상을 했고, 이것이 투자 시점과 방법을 결정할 때 꼭 고려해야 할 요소라고 말했다.
책을 읽어보니 평촌을 잘 알려주고 있다.
평촌이 가진 교통, 학군, 주거의 장점을 잘 알려주고 있고, 장점이 많기 때문에 몸테크를 하기에도 괜찮은 지역이라는 것도 강조했다.
평촌 목련2단지는 평촌 리모델링의 선봉자이면서 가장 잘 진행되고 있는 단지라고 하는데 리모델링 사업을 무려 15년이나 지속하고 있다고 하니 리모델링과 재건축 사업이 얼마나 오래 걸리는지를 보여주는 것 같다.
평촌 목련2단지는 아직도 이주나 철거는 진행되지 않고 있다.
평촌의 주요 단지를 설명해주는 내용을 보니 많은 조사를 한 후 압축적으로 보여주는 글로 보였다.
아무래도 내가 평촌을 잘 알기에 그 내용의 질을 개인적으로 평가해볼 수 있었다.
산본은 평촌의 동생 같은 도시라고 한다.
산본은 평촌보다는 학군은 약하지만 교통 편의성은 산본이 더 좋다고 한다.
래미안하이어스와 이편한세상센트럴파크를 비교해서 설명해주는데 내가 아는 지역이니 현실감이 확실히 강하게 느껴졌다.
둘 다 재건축 연한이 된 곳은 아니기에 재건축과는 관련성이 멀지만 산본 구축의 재건축 방향과 투자 방향을 예측하는데는 래미안하이어스와 이편한세상센트럴파크를 비교 설명하는 부분이 의미가 있었다.
어느 아파트는 큰 폭으로 급등락을 하고 어느 단지는 상승과 하락의 폭이 작았는데 어느 것을 선택하는지는 투자자의 성향에 달려있다고 말한다.
현재 산본에는 리모델링 조합 설립을 완료한 단지가 6개이고, 이 중에서 안전진단을 통과한 단지는 개나리주공13단지와 무궁화주공1단지라고 한다.
산본에서 재건축을 추진하고 있는 단지는 한라주공4단지(예비안전진단통과), 가야주공5단지(예비안전진단신청예정), 매화주공14단지(예비안전진단준비중), 산본주공11단지(예비안전진단탈락)이다.
산본은 리모델링과 재건축이 함께 활발히 진행되는 점이 1기 신도시 중에서 가장 특별한 점이라고 말했다.
내가 아는 지역의 정보, 임장 내용을 읽어보니 흥미로웠다.
이 책이 좋은 점은 1기 신도시에 집중했다는 점이다.
경기도 내 5개의 도시만을 다루고 있어서 내용이 압축되어 있다는 점이 좋았다.
책을 읽은 후에 1기 신도시 재건축의 미래를 여전히 확실히 알 수는 없었다.
지금 현재의 상황과 미래 가능성을 파악하는 안목과 감을 배운 정도라고 해야할 것 같다.
그 동안 여러 부동산 투자 책을 읽었지만 이렇게 1기 신도시에 집중한 책을 읽어본 것은 이번이 처음인데, 매우 의미있는 내용들이었다.
지역에 대한 상세한 내용과 분석을 보면서 어떻게 임장을 하고 어떻게 분석을 해야하는지를 배울 수 있는 점도 좋았다.
미래는 역시 신만이 알 수 있는 것 같다.
그것에 근접하는 방법은 역시 발품과 손품인 것 같다.
지은지 30년이 넘은 아파트에서 산다는 것은 생각보다 불편함이 매우 많다.
준공한지 30년이 넘어서 주거에 많은 불편이 있는 1기 신도시들이 근사한 새 아파트로 재탄생했으면 좋겠다.
꼭 투자를 위해서가 아니라 주민들의 삶의 질을 위해서 재건축이 서둘러 진행되었으면 좋겠다.
※ 책과콩나무카페 그리고 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.