더 크래시

더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

내가 좋아하는 출판사인 21세기북스에서 부동산 투자 책이 나왔다.

21세기북스가 부동산 투자책을 출간한 것은 다소 이례적인 일인 것 같다.

부동산 투자계에서 유명하신 한무도 교수님의 책을 출간한 것은 21세기북스다운 선택인 것 같다.

제목도 부동산 투자책 답지 않게 '더 크래시'라고 쓴 것도 21세기북스다운 모습인 것 같다.

한문도교수는 부동산 투자에서 대표적인 하락론자이다.

그 동안 내가 읽은 책들은 대부분 상승론자가 저자였다.

부동산 하락론자가 말하는 부동산 시장은 무엇일까가 궁금했다.

하락론자의 시선 속에서 부동산 투자를 배우고 싶고 기회를 찾아보고 싶었다.

합리적 기대 가설 = 사람들이 '이것 너무 비싸다', '내가 사기엔 부담스럽다'라고 생각하면 정책과 상관없이 매수를 줄인다.

2021년 가을 이후 부동산 시장은 합리적 기대 가설 측면에서 거래량 급감이 나타났다고 한다.

한문도 교수는 부동산 가격의 폭락을 바라는 것이 아니라 정상화를 바란다고 말했다.

이 책은 총 3개의 챕터로 구성되어 있다.

1부에서는 집값 하락의 원인과 상황을 분석했고, 2부에서는 앞으로의 부동산 시장을 예측했고, 3부에서는 중산층이 내 자산을 지키는 방법을 다루었다.

은행의 가계 대출 중단으로 시작된 대출 빙하기는 시장의 거래량을 급감시켰다.

그리고, 금리 인상은 부동산 하락을 본격화했다.

그 동안 부동산 가격이 폭등한 것은 저금리발 과도한 대출, 갭투자 광기라고 말한다.

입주 예정 물량이 중요한 변수이다.

한 도시의 적정 입주 물량을 넘어선 입주 물량이 발생하면 가격은 하락했다.

인천시의 적정 입주 물량은 1만3천건 정도인데, 입주물량이 2021년에는 2만이 넘었고, 2022년과 2023년에는 4만이 넘으면서 하락은 불가피했다고 말한다.

주택구입부담지수 = 중위가구가 중위가격의 주택을 구입할 때 매월 부담하는 소득 대비 원리금 상환 비율, 여러 부동산 지표 중 이 지표의 시장 예측 신뢰도가 높다, 120정도가 정상수준이다. 이보다 높으면 주택 가격이 조정될 수 있다는 것을 말한다.

한문도 교수는 지금의 하락은 가격 하락이 아니라 정상화라고 강조했다.

물가상승률이 5.7%이고, 예금 이자가 3%라면 사람들은 어떻게 할까?

이런 상황이면 사람들은 물건에 투자를 하고, 이렇게 되면 물가가 계속 오르기에 물가 안정을 위해서 금리를 올린다는 것이다.

하지만, 우리나라는 금리 인상을 쉽게 많이 하지는 못한다.

대출을 레버리지 삼아서 부동산, 주식, 비트코인에 투자한 사람이 많아서 금리 급등시 부작용이 너무 많다는 것이다.

책에서 한문도 교수는 몇 가지를 단정적으로 지시하듯이 말하고 있다.

인천은 2023년 하반기에 투자 기회가 온다, 대출을 줄이고 현금을 늘여야 한다, 우리나라는 일본형 장기 침체에 빠질 요건이 80% 이상 갖춰져 있으니 대비가 필요하다, 수원/동탄/강남이 2023년에 많이 내려갈 것으로 본다 등 ...

과거에서 미래를 배운다고 한국의 IMF 외환위기, 미국의 서브프라임 사태를 다루었다.

경기침체와 위기가 다시 다가올 것을 예상하면서 이에 대한 대비를 강조했다.

하락론자이기 때문에 부정적인 요소에 대해서 강조하고, 이에 대한 가능성을 높게 점쳤다.

이런 내용을 읽으면 나도 모르게 하락론에 빠져들게 되는 것 같다.

경기 침체와 경제 위기가 오면 당연히 집값은 폭락할 것이고, 다시 경제가 회복되면 또다시 오르기 마련이라고 한다.

집을 사야하는 시기는 경기 침체와 경제 위기가 왔을 때 정부의 규제 완화, 정책 금리 등이 나오는 시점이라고 말한다.

근데 과연 그럴까?

책을 읽으면서 자꾸 머리 속에서 여러 질문과 많은 의심이 생겨난다.

이제 2부에서는 한문도 교수의 미래 예측이 나온다.

역시 하락이었다.

부동산 상승의 조건들을 말했다.

1. 경제성장과 경제산업구조의 발전 = 소득 증가로 주택 구입량 증가

2. 인구 증가

3. 주택 공급의 미스매치 = 주택 공급에는 최소 3년에서 4년이 걸림

3년 후 집값은 어떻게 될까?

한문도 교수의 예상은 이렇다.

"아니라고 본다. 미분양 아파트가 증가하고 있고, 입주물량만 2023년 40여만호다. 여기에 미분양 아파트가 10만에서 15만호다. 2026년부터는 3기 신도시 입주가 가시화된다. 전체적으로 정부가 어떤 정책을 펼쳐도 당분간 쉽게 시장이 재상승하기에는 역부족인 상황이다.(p.155)"

"물론 극적으로 재상승으로 전환할 수도 있다. 세계 경제가 정상적으로 돌아오고 한국의 수출이 살아나면서 정부의 규제 완화 정책이 가세하여 시너지 효과를 낼 수도 있다.(p.156)"

"결론적으로 3년 정도 하락장이 이어질 것이고, 5년 뒤도 하락장일 가능성이 많다고 본다. 10년 뒤는 중간에 반등이 있겠지만 중장기적으로 예전 같은 불장은 없을 것이다. 10년 뒤 집값은 지금처럼 소득 수준 대비 어마어마한 부담을 주는 일은 없을 것으로 보인다. 주택부담지수가 120에서 130 정도로 안정적일 가능성이 크다.(p.169)"

중산층이 자산을 지키는 방법 중 가장 우선시 하는 것은 금리와 미국 물가, 환율을 고찰하라는 것이다.

무주택자, 1주택자, 다주택자를 대상으로 조언을 해주셨다.

무주택자 = 청약 대응, 청약 대상 분양가 적정 여부 판단, 분양에 당첨되면 자금 계획 잘 세우기, 경매 활용하기

1주택자 = 버틸 수 있는지 판단, 갈아타기에 청약을 이용

다주택자 = 역전세 대비, 상생임대인제도 활용, 레버리지가 과다한 경우 하락 대비

한문도 교수는 책 마지막에 정부의 부동산 정책을 설명하면서 법 개정이 필요한 정책은 안 될 가능성이 크다고 단언했다.

법 개정 가능성이 낮은 정책에 대해서는 성급하게 판단하지도 행동에 나서지도 말라고 말했다.

한문도 교수는 1기 신도시를 용적률을 높여 재건축하는 것에 대해서는 부정적인 입장이다.

심지어 1기 신도시 정책을 취소하는 게 맞다는 개인적인 의견을 기술하기도 했다.

벌집순환모형, 달걀 모형, 4사분면 모형으로 부동산 시장의 상승과 하락을 이해하라고 설명해주었다.

책 전체적으로 굉장히 확신에 찬 강한 의견을 내세우는 경향이 강했다.

본인의 생각과 소신에 자신감이 있고 확신이 있었다.

미래는 아무도 알 수가 없다.

하락론자는 하락 포인트만을 볼 것이고, 상승론자는 상승 포인트만을 볼 것이다.

부동산 폭등기에도 하락론자가 있었고, 부동산 하락기에도 폭등론자는 있었다.

어느 때는 어느 사람의 말이 맞고 어느 때에는 어느 사람의 말이 맞았다.

근데 대부분 결과를 보고 과거를 해석하는 경우가 많았다.

최근 몇 년 동안 하락론자의 부동산 투자 책을 읽어본 것은 이번이 거의 처음인 것 같다.

시장을 바라보는 관점을 좀 더 치우치지 않고 볼 수 있는 안목을 얻은 것 같다.

책을 읽으면서 이 책의 내용이 전부 맞다고는 생각이 들지는 않았다.

그래도 나보다 훨씬 더 많은 공부와 경험을 하신 교수님의 말씀이기에 많이 배우려고 노력했다.

이 책에서 중요시한 지표, 포인트, 요소들을 차분히 살펴보면서 나만의 방식으로 해석하는 것이 필요하다는 생각을 했다.

역시 공부가 필요하고 공부가 최선이다.

의미있는 책이다.

이렇게 확신에 찬 의견을 말할 수 있는 저자의 자신감이 부럽다.

※ 책과콩나무카페 그리고 출판사에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.