나는 불황에도 부동산 투자를 한다

나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다
정규범(경장인) 지음 / 마인드셋 / 2022년 11월

2022년 부동산 시장은 예상치 못한 하락이 지배한 시기였다.

뉴스에서는 여기저기서 하락과 폭락을 했다는 소식을 전하고 있고, 유튜브에서도 이제 폭락론자들의 콘텐츠가 판을 치고 있다.

실제는 뉴스나 폭락론자들의 말과 달라서 폭락은 아니다라는 반대 의견도 있고, 진짜 하락이고 이제 하락의 본격적인 시작이라는 말도 있고 의견은 서로 대립한다.

어차피 집은 필수재이다.

한 채가 있는 사람이 오른다고 바로 팔 수도 없고, 내린다고 바로 살 수도 없다.

매물로 내 놓아도 바로바로 거래되는 것도 아니다.

아무튼 참 어려운 대상이 부동산이다.

2022년 12월에 출간된 부동산 투자 책을 읽었다.

책 속 내용에는 2022년의 부동산 하락 분위기를 담고 있다.

책 제목에서 밝혔듯이 저자는 부동산 투자에 대해서 매우 긍정적이다.

650만원의 투자금으로 시작해서 3년만에 자산 50억원을 만들었다고 한다.

부동산 활황기에 재미를 확실힌 본 것 같다.

중산층 집안에서 태어나 인서울 하위권 대학, 중견기업 재직, 2018년 월급을 모아서 부동산 투자 시작, 2020년 12월 퇴사 후 전업투자자를 시작한 것이 저자의 이력이다.

책의 시작부터 저자는 하락장에서도 부동산 투자는 계속해야 한다고 주장한다.

부동산의 역사를 보면 상승과 하락을 반복하면서도 결국 우상향을 해왔다는 것을 그 근거로 말한다.

저자는 남들이 주식과 코인, 소비재를 살 때 필수재인 부동산 투자에만 집중했다.

잘 아는 것에 투자를 해야 한다는 소신이 있었고, 그래서 자신이 잘 아는 투자처인 부동산 투자에 집중했다.

공부의 필요성을 이 책도 강조했다.

장시간 무주택자이어야 혜택이 있는 청약을 추천하지 않았고 청약 대신에 유주택자로 투자의 길을 추천했다.

책 내용은 소주제를 제목으로 달아서 2∼3페이지에 걸쳐서 저자의 경험과 생각을 전달하는 구성이다.

제목에 맞는 내용이 술술 익히고 저자의 메세지가 잘 전달되는 구성이다.

"투자금 1억원 이하로는 월세흐름을 쳐다보지도 마라. 투자금이 부족할 때에는 월세가 아닌 자산 규모를 늘리는 방향으로 전략을 세워야 한다. 대출이 나오지 않는다면 전세를 끼고 매입하거나 경매를 통해 전세가보다 저렴하게 낙찰받은 뒤 전세를 다시 놓는 방식으로 투자금을 불려야 한다.(p.71)"

저자가 처음 경매 낙찰을 받은 것은 서울 화곡동의 빌라였다.

낙찰 받은 후 2년만에 전세가가 5000만원이 올라서 목돈을 만들어주었고, 그 2년 동안 별도로 모은 투자금으로 본격적인 투자를 시작했다고 한다.

저자는 주거용 부동산에만 집중했다.

오피스텔이 매력적인 투자처라고 말하면서 오피스텔이 투자로 좋은 9가지 이유를 말했다.

(1) 1인가구 증가

(2) 유일하게 덜 올랐다

(3) 분양은 줄고, 월세 수익률 하락도 멈췄다

(4) 건자잿값이 상승하고 있다 - 건축비 상승으로 공급이 줄어 기축 오피스텔을 향한 투자수요가 증가했다

(5) 전세가율이 높아 투자금이 적게 묶인다

(6) 대출에 유리하다

(7) 청약에서 무주택자 조건 유지가 가능하다

(8) 주택자금조달계획서 제출 의무가 없고, 토지거래허가구역에서 자유롭다

(9) 종부세를 피할 수 있고, 취득세 중과가 없다 - 세입자가 전입신고를 해도 업무로 인정받으면 종부세가 없다

저자가 추천하는 투자 방법은 경매이다.

실제 경매 낙찰 경험을 낙찰 현황 이미지, 계약서 사진을 첨부하여 자세하게 설명해주고 있다.

책 중반부부터는 경매를 할 때 주의사항, 경매를 하는 방법이 자세하게 설명되어 있다.

부동산투자 초보자를 위한 경매 입문 책이라고 해도 될 정도로 경매에 대한 내용이 많다.

자세한 설명, 많은 이미지, 실제 사례가 적절하게 잘 구성되어 있어서 읽기에 부담이 없고 친절한 설명을 듣는 것처럼 읽을 수 있는 책이다.

KB부동산 시계열 흐름을 파악하는 법, 공급량과 미분양 파악법, 매매가와 전세가 추이 파악법, 앞으로 오를 곳을 찾는 법이 설명되어 있다.

아파트와 오피스텔 투자 스킬이 잘 나와 있다.

아파트 = 5천만원으로 투자 가능한 아파트 찾기, 대장급 아파트 옆을 노리기

원룸 오피스텔 = 200실 이상, 역세권(도보 5분 이내), 엘리베이터 1대당 70실 이하, 공시지가 130% 이내, 매매가와 전세가 차이가 1000만원 이하, 기계식이 아닌 자주식 주차장

투룸 이상 오피스텔 = 인근 투룸·쓰리룸 오피스텔 매매가, 300실 이상, 수도권 소재, 전세가율 80% 이상

책 후반부에는 부동산 세금에 대한 내용이 자세하게 설명되어 있다.

지금 시점에서의 부동산세를 참고하기 잘 정리되어 있다.

책 마지막에는 현장답사 체크 리스트가 있고, 로드뷰 이용 방법, 인테리어 방법이 나와있다.

네이버에 '인기통'이라는 카페가 있는데, 인테리어 기술자 통합 커뮤니티라고 한다.

여기서 인테리어 공사 실적이 많으면서 낮은 견적가를 내는 인테리어 업자를 찾고, 명함을 받아서 해당 주소지에 실제 사업장이 있는지 로드뷰로 확인하라고 말했다.

책을 다 읽어보니 전체적으로 부동산 투자에 필요한 내용들이 잘 정리되어 있는 책으로 느껴진다.

부동산 투자 전반에서 필요한 내용들이 대부분 들어있다는 생각이 들었다.

잘 쓰여진 좋은 책이다.

참고할만한 내용이 많았고, 저자가 부동산 투자로 성공할 수 밖에 없겠다는 생각이 들 정도였다.

나와 비슷한 조건으로 살아온 저자의 부동산 투자 성공기를 보면서 나도 부동산 투자로 어느 정도의 경제적 이익과 자유를 얻을 수 있으리라는 생각을 했다.

※ 나는 불황에도 부동산 투자를 한다 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 마인드셋에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.