경매대마왕 반드시 부자되는 투자의 소신

경매대마왕 반드시 부자 되는 투자의 소신 - 당신을 500억 자산가로 만들어줄 부동산경매
심태승 지음 / 국일증권경제연구소 / 2022년 5월

부동산 투자는 필수이고 의무인 시대이다.

경매와 공매도 부동산 투자에 있어서 선택이 아니라 필수이다.

근로 외에 돈을 벌 수 있는 방법은 투자밖에는 없다.

부업에는 한계가 있고, 나이가 들수록 노동으로 소득을 얻는 것은 득보다 실이 많아질 수 있다.

투자를 해야 한다. 투자 소득을 발생시켜야 한다.

그래서 나도 투자를 공부하고 알아보고 준비하고 있다.

오랜만에 다시 경매책을 읽었다. 경매 책을 몇 권 읽었지만 아직 실행을 못해보았다.

이 책에서도 실천을 강조하는 대목이 있었다. 돈을 벌려면 실행을 해야 한다.

경매대마왕이라고 불리우는 심태승 부원장(부동산경매학원 굿프렌드)이 쓴 책이다.

20대 초반부터 경매를 시작해서 20년차가 된 베테랑 부동산 투자자이다.

이 책은 어떤 스킬을 구체적으로 알려주거나 어떤 물건을 콕 집어서 알려주는 책은 아니다.

경매 투자에 필요한 마인드를 알려주고, 저자의 경험을 공유해주는 책이다.

경매 제도의 개념부터 시작해서 경매 절차, 경매시 유의사항 등이 기술되어 있다.

한 페이지 한 페이지 읽다보면 경매 전반에 대해서 이해하게 되고 배우게 된다.

저자가 경험한 20여년의 경매 경험이 잘 기록된 책이다.

이 책에서 저자가 말하는 경매 투자 마인드는 '기다림'이다.

부동산을 샀다 팔았다 하는 사람들은 작게는 벌 수 있지만 크게는 벌지 못한다는 말이 여러 번 나왔다.

부동산은 주식처럼 폭망하는 일이 없기 때문에 기다리면 더 큰 수익을 얻을 수 있다는 것이다.

"현재 시세가 얼마냐를 따지는 것도 지엽적인 일이라 할 수 있다. 오늘 얼마나 싸게 살지를 따지는 것은 결국 미래에 가서 보면 아무것도 아닌 일이 된다.(p.29)"

멀리 바라보고 여유로운 마음으로 투자할 것을 강조했다.

소소한 수익을 추구하느라 남 좋은 일만 시키지 말고 장기 보유로 큰 수익을 얻으라고 조언했다.

하지만 장기 보유를 할 수 있는 투자자가 많지 않음을 저자는 실제 사례로 보여준다.

경매학원에서 수강생들에게 재개발에 20년이 걸려도 이걸 갖고 있겠다는 확신이 서면 투자하라고 말하지만 10명 중 9명은 중간에 투자를 포기한다고 한다.

개포동 주공아파트의 경우 2003년에 재개발이 시작되어 2020년에 완공되어 입주가 이루어졌는데, 재개발 사업 시작부터 입주까지 무려 17년이 걸린 것이다.

재개발 사업 준비 기간까지 생각한다면 17년 이상의 시간이 걸렸다.

"생각에 머물지 말고 실천해야 한다.(p.48)"

투자의 마지막 단계는 결국 실천이다.

경매에서 만나게 되는 용어, 과정, 유의사항, 등기, 채권, 저당권 등이 잘 설명되어 있다.

경매와 공매의 차이점에는 인도명령과 명도소송이 있다.

경매는 인도명령이 있지만, 공매는 인도명령이 없다.

인도명령은 경매에서 낙찰받은 물건을 불법으로 점유하고 있는 자가 있을 경우 경매를 진행한 법원이 즉각 물건을 확보해주는 제도이다.

공매에는 인도명령이 없기 때문에 점유자가 부동산을 비워주지 않을 경우에는 명도소송을 진행해야 한다.

이것이 경매와 공매의 큰 차이점이다.

입찰자에게 가장 중요한 것은 '감정평가'라고 한다.

감정가로 나온 물건을 잡아야 돈을 벌 수 있다고 한다.

경매를 하려면 발로 뛰어야 한다.

경매 정보에 나온 감정가를 직접 조사를 해서 알아봐야 한다.

최대한 많은 물건을 감정가때부터 조사해서 단독으로 저가에 낙찰을 받는 것을 목표로 삼고 경매에 참여해야 한다.

경매정보에 보여지는 감정가가 실제 물건의 제값인지를 직접 조사해봐야 한다.

경락잔금대출도 미리미리 잘 알아봐야한다.

낙찰가의 70∼80% 대출이 나온다는 것은 감정가보다 낙찰가가 낮게 낙찰되었을 경우이다.

감정가보다 높게 낙찰을 받으면 감정가의 70∼80% 수준으로 대출이 가능하다는 것을 기억해야 한다.

명도소송과 강제집행에는 돈이 들어간다.

명도소송 한 번의 변호사 수임료는 500만원이다.

명도소송은 소송 속도가 느려 1년 내지 2년이 지나가며, 그 기간 동안 부동산을 활용하지 못해서 추가적인 손실이 발생한다.

강제집행을 신청하면 법원은 낙찰자에게 우선 비용을 받아간 뒤 추후 알아서 점유자에게 받아가라는 입장이다.

하지만 대부분의 점유자는 지불 능력이 없기 때문에 결국 강제집행의 비용 부담은 낙찰자 몫이 된다.

30평 아파트 기준 강제집행 노무비용은 약 400만원 정도이다.

법 보다 합의를 통해서 점유자를 내보내는 것이 비용측면에서나 시간측면에서나 더 효율적인 방법이다.

법이 능사가 아니었다.

책을 읽으니 경매 전반에 대해서 쭉 훑어본 느낌이다.

특히 경매시 유의할 사항이 잘 정리되어 있는 점이 좋았다.

경매학원 부원장이 쓰신 책다운 책이었다.

책 마지막에는 경매 수익이 두 배가 되는 NPL 투자에 대한 내용이 나오는데, 나는 아직 경매도 실행해본 적이 없기에 우선은 경매 내용에만 관심을 갖고 읽었다.

출간되 경매 책이 참 많은데, 이 책은 경매 입문 서적으로 읽으면 좋을 것 같다.

전반적인 내용들을 쉽게 잘 설명해주는 책으로 생각된다.

책을 읽어보니 수업을 직접 들어보면 좋겠다는 생각이 들었다.

기회가 된다면 또는 기회를 만들어서 심태승 부원장님의 수업을 들어보고 싶다.

※ 경매대마왕 반드시 부자되는 투자의 소신 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 국일증권경제연구소에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.