건물투자 비밀노트

건물 투자 비밀 노트
박준연 지음 / 인사이드북스 / 2022년 1월

부동산 투자의 대상은 참으로 다양하다. 

아파트, 빌라, 지식산업센터, 토지, 농지, 상가, 공장 그리고 빌딩이 있다.

이 책은 그 중에서 빌딩 투자에 대한 스킬을 다룬 책이다. 

저자는 건축을 전공하고 대형건설회사에서 20여년을 일하고, 공인중개사를 취득한 후 부동산중개사무소를 창업했다.

공인중개사를 하면서 상가용 건물 투자에 집중했고, '빌딩샵'이라는 플랫폼을 만들어서 운용하고 있다.

저자의 경험을 토대로 상업용 빌딩 부동산 투자의 방법과 노하우를 다룬 책이다. 

건물 투자 분야 초보 투자자에게 매우 유용한 내용이 많이 담겨진 책이다.

요즘 꼬마빌딩에 대한 투자가 인기를 얻고 있고, 연예인들의 빌딩 투자 수익이 뉴스로 자주 등장하기에 빌딩 투자에 대한 호기심을 갖고서 이 책을 읽었다. 

이 책을 읽음으로써 빌딩 투자에 대한 전망, 빌딩 투자의 준비, 빌딩 투자의 방법, 빌딩 투자시 유의할 점, 빌딩 투자의 실제 사례들을 배우고 알게 되었다. 

매우 꼼꼼하게 잘 정리된 책이어서 내용이 참 정교하다는 생각이 들었다.

건물 투자의 노하우와 살제 사례가 잘 융합되어서 빌딩 투자의 실상을 잘 보여주는 책이라 생각된다. 

빌딩 투자에도 공부할 것이 참 많았다.

어떤 부동산 투자를 하든 가장 먼저 선행해야할 공부가 세금 공부이듯이 빌딩 투자에도 세금 공부가 필요했다. 

책 맨 처음부터 저자는 '부동산 투자의 핵심은 절세'라고 강조했다. 

아파트를 매입한 사람과 빌딩을 매입한 사람의 예를 비교해가면서 빌딩 투자가 절세 측면에서 더 유리하다고 강조했다. 

"2주택 이상 보유자는 주택을 팔 때 남는 돈이 거의 없다. 집을 살 때는 취등록세, 집을 소유하는 동안에는 재산세와 종부세, 집을 팔 때는 양도소득세를 물어야 한다. 절세 계획을 꼼꼼히 세우지 않으면 주택을 팔아도 수익이 거의 나지 않는 구조이다.(p.25)"

건물에 대한 부동산 투자 규제는 주택에 비해서는 덜하다고 한다. 

건물은 생산 활동이 일어나는 공간이기 때문에 정부가 규제를 강화한다면 기업 활동에 영향을 미치고, 투자와 고용률이 낮아지는 악영향을 끼친다는 것이다. 

"건물을 규제했을 때 가장 큰 타격을 받는 집단은 소규모 영세 사업자이다. 대부분 임대료를 내고 영업 활동을 하는데, 건물주는 늘어난 세금을 영세 사업자에게 전가할 확률이 높기 때문에 정부가 건물 규제 카드를 쓰지 못한다.(p.27)"

건물 투자는 정부 규제를 피해갈 수 있는 부동산 투자의 틈새라고 말한다. 

투자에는 어디에는 위험이 있고, 어디에는 강력한 규제가 있고, 또 어디에는 틈새 기회가 있음을 느낀다.

건물을 법인으로 구입할까 개인으로 구입할까?

법인으로 구입하면 회계 기장 의무가 있고, 장기보유특별공제 혜택이 없다. 

하지만, 법인으로 구매시에 비용 처리 부분에서 혜택이 있다.

법인 투자에서는 재산세, 보유세 등의 부동산 세금이 비용 처리되는데 이것은 곧 절세라고 말한다.

다주택자인 개인의 경우 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없어 최대 82.5%의 양도세 과세 대상이지만, 법인은 2억원 이하인 경우 10%, 2억원 초과인 경우는 20%의 법인세만 내면 된다고 한다.(p.33)

법인으로 빌딩을 구입할 때는 과밀억제권역과 토지거래허가구역을 주의해야 한다.

"과밀억제권역 내 건물을 매입하려면 5년 이상 된 법인이어야 하며, 토지거래허가구역 내에서는 그 건물에 들어가 법인 활동을 해야 한다. 법인 설립 후 5년 안에 대도시에서 부동산을 취득하면 취득세 중과 부과 대상이 될 수 있다. 토지거래허가구역에서 법인이 임대사업을 목적으로 건물을 매입 시 취득세 중과를 확인해야 한다.(p.34)"

"과밀억제권역 밖 법인이 과밀억제권역 내 건물을 매입한 후 실사용하면 그 면적만큼 취득세를 중과한다. 토지거래허가제에 따라 매입자가 실제로 부동산을 사용하지 않는 부동산 매매 행위는 모두 투기로 간주한다.(p.77)"

역시나 법과 세금은 복잡하다.

그래서 부동산 투자에 있어서 실력있고 좋은 전문가 파트너가 필요하다고 말한다.

이 책은 건물 투자책이다.

그래서 건물 투자의 장점이 자주 언급되고, 또한 건물 투자로 수익을 얻은 실사례들도 여러 개가 등장한다. 

"법인이 건물에 투자할 때는 70∼80%까지 담보 인정 비율을 적용받는다. 상황에 따라 건물 리모델링에 필요한 공사비도 따로 대출받을 수 있다.(p.36)"

책 내용은 매우 짜임새가 있고, 건물 투자를 공부하기에 잘 이끌어주고 있다.

건물에 투자하기 전 알아야 할 것으로 투자 환경, 정부 정책, 건물 투자를 아파트 투자처럼 하면 안되는 이유를 설명해준다. 

건물 투자의 교과서라고 할 정도로 차근차근 꼼꼼하게 설명해주는 내용이 좋다.

막연하게 알았던 건물투자에 대해서 많이 공부하게 해준다. 

빌딩에 대한 정보를 알고 싶을 때는 빌딩샵 사이트를 참고하라고 한다. 

빌딩샵 사이트에 가보니 추천매물, 빌딩분석시스템, 투자가이드, 매도매수의뢰가 있다. 

저자의 회사인 정인부동산그룹에서 운영하는 사이트이다. 

책에는 다양한 내용들을 담고 있다.

나이에 따른 투자 성향도 정리가 되어 있다. 

비록 짧게 정리된 내용이지만 자신의 나이대에 어떤 방향으로 투자를 하는 것이 적합한지를 알려준다. 

직업에 따른 투자 방식도 있다. 

직장 생활을 하면서 건물에 투자하는 사람들의 비중은 전제 건물 투자자의 5% 수준이라고 한다. 

건물 투자에 가장 활발한 집단은 전문직 종사자라고 한다. 

건물은 북향 건물을 선호한다고 한다.

이 책을 읽으면서 처음 알게된 내용이다. 

"북쪽 혹은 북동쪽을 향해 건물이 나 있으면 오가는 사람들의 눈에 쉽게 띄어서 사람들을 끌어들이는 효과가 있다. 남쪽을 향한 건물은 하루 종일 해가 들기 때문에 업무 집중도가 떨어져 일하는 환경으로는 적합하지 않다. 상업시설 중 음식점은 남향에 매장이 있으면 음식이 빨리 상하고, 전시가 필요한 매장은 커튼이나 블라인드를 내려 햇빛을 가리면 영업에 지장이 생긴다.(p.148)"

건물 투자를 할 때는 입지, 방향, 교통, 도로, 호재, 유동 인구를 살펴봐야 한다. 

책의 분량 상 건물 투자시 고려사항을 아주 상세하게 설명해주지는 않았지만, 어느 정도 감을 잡는데는 도움이 되는 내용이 실려있다.

더 구체적인 내용은 추가 공부가 필요하다. 

책 맨 마지막에는 건물 투자에 있어서 서울 유망 지역 다섯 곳을 콕 찍어주었다. 

용산, 한남뉴타운, 성수 전략정비구역, 천호·성내 재정비촉진지구, 구의·자양 재정비촉진지구이다.

이 곳들이 어떤 호재가 있고, 건물 투자 측면에서 어떤 점이 유망한지를 알려준다. 

관심을 갖고 투자 검토를 해야 할 지역들이다.

이 책은 건물 투자에 대한 모든 것을 담고 있다고 해도 과언은 아니다.

건물 투자의 입문 교과서라고 해도 될 것처럼 건물 투자의 시작부터 실행까지 필요한 내용들을 잘 정리한 책이다. 

건물 투자에 관심이 있는 초보 투자자에게 매우 유익한 책이라 생각한다.

아파트 투자 규제가 심해진 상황에서 다른 투자 대안처를 찾는 투자자들에게 건물 투자의 장점과 방법을 잘 보여주는 책이다.

※ 건물투자 비밀노트 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 인사이드북스에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.