지성의 돈되는 부동산 1인 법인

지성의 돈되는 부동산 1인법인 - 개정판
지성 지음, 이승현 감수 / 잇콘 / 2022년 2월

지성의 돈되는 부동산 1인법인 책이 2022년 개정판으로 새롭게 출간되었다.

부동산 책 전문출판사인 잇콘에서 출간했다.

부동산 투자를 할 때 법인을 만들어 투자하는 방법을 알려주는 책이다.

부동산 법인으로 부동산 투자를 할 때 장점이 많다는 것을 이 책은 자세하고 친절하게 알려주고 있다.

이 책은 원래 부동산법인 책으로 유명한 베스트셀러이다.

초판은 2019년 1월에 나왔고, 이번에 개정판이 나온 것이다. 

초판의 인기는 어마어마했다.

내가 가진 초판을 보니 32쇄 발행본이었다.

얼마나 많은 사람들이 부동산법인 설립을 이 책으로 공부했는지를 보여주는 확실한 증거이다.

이 정도면 부동산 법인 투자의 교과서같은 책이라고 할 수 있다.

2019년 이후 부동산과 세금 관련 법이 많이 변경되었고, 부동산 투자의 분위기에도 변화가 있기에 이렇게 2022년에 개정판이 나온 것이다. 

예전에 읽었던 기억은 이제 가물가물하고, 다시 부동산 법인으로 투자하는  방법을 이 책을 읽으며 다시 공부했다. 

내 목표 중의 하나는 부동산 법인을 세우고 부동산 투자를 본격적으로 해보는 것이다. 

내년에 분양받은 아파트에 입주를 하고 나면 그때부터 진행을 해 볼 계획이다.

현재로서는 부동산 투자를 본격적으로 할 만한 조건과 상황이 되질 않는다.

부동산 법인으로 부동산 투자를 할 때 장점을 요약하면 다섯가지이다.

1. 절세 효과가 크다.

2. 명의 분산에 효과적이다.

3. 투자 관련 비용을 공제받을 수 있다.

4. 건강보험료 부담이 줄어든다.

5. 투자 초보자의 실패 리스크를 덜어준다. 

책에서는 부동산 법인으로 투자할 때의 장단점이 자세하게 설명되어 있다.

가장 큰 장점은 일단 절세 효과이다.

개인 투자시와 법인 투자시의 세금 비교를 사례를 들어서 설명해주면서 법인 투자가 절세에 유리하다는 것을 확실히 알려준다. 

명의 사용 측면에서도 부동산법인이 장점이 있다.

법인을 활용해서 합법적으로 명의를 분산할 수 있다는 것이다.

1인 부동산법인을 세워서 법인 명의로 투자를 하면서 개인 명의는 더 좋은 기회에 더 좋은 곳에 투자하기 위해서 남겨두라는 것이다.

개인 명의를 히든카드로 보관하다가 꼭 필요한 순간에 잘 사용하라고 말한다. 

그렇다고 부동산 법인 세우는 것이 마냥 좋은 점만 있는 것은 아니다.

복식부기를 해야하고, 재무제표를 작성해야 하기에 세무대리인에게 일을 맡겨야 한다.

법인의 자금을 대표라고 해서 마음대로 사용할 수 없다는 점도 있다.

그래도 부동산 법인으로 투자를 하는 점이 많이 유리하다.

저자는 이 점을 강조하고 강조했다.

각종 비용(활동비)를 법인의 필요경비로 처리할 수 있다는 점도 장점이다. 

심지어 임대물건에서 발생할 수 있는 보일러 수리 비용, 도배 비용, 장판 비용도 경비 처리를 할 수 있다.

임장 교통비, 중개사 음료접대비, 사업장 임대료, 인테리어 비용, 차량유지비, 통신비, 활동비, 비품 구입비 등이 모두 법인의 경비로 처리할 수 있다. 

법인의 장점 중의 하나가 건강보험료를 줄일 수 있는 점인데 이에 대해서도 방법을 설명해주고 있다. 

책에는 부동산 투자시 알아야 할 지식들이 계속 등장한다. 

2020년 이후부터는 아파트를 임대주택으로 등록할 수 없다고 한다.(p.36)

법인은 장기보유특별공제가 없다.(p.91)

법인 투자의 장점을 충분히 설명한 후 셀프 법인 설립 방법을 설명한다.

법인을 설립할 때 중요한 팁은 '법인 주소지'를 과밀억제권역을 피해서 하라는 것이다. 

과밀억제권에 법인의 주소지가 있고, 이 법인이 과밀억제권 내의 물건을 매수할 경우 취득세가 중과된다.

서울과 경기도 주요 지역이 현재 수도권 과밀억제권역으로 정해져 있다.

수도권에서 과밀억제권역이 아닌 곳은 인천 일부(송도, 청라, 영종), 김포, 파주, 남양주 일부, 광주, 용인, 화성, 오산 등이다.

이 지역에 법인 주소지를 설립해야 취득세 중과를 피할 수 있다.

법인의 사업목적은 다양하게 기재하고, 특히 부동산과 관련된 사업목적은 전부 등록하라고 말한다.

부동산 관련 사업목적에는 매매, 임대, 상가 분양, 건축, 컨설팅, 인테리어 등이 있다.

부동산 법인을 설립할 때 자본금은 보통 1000만원으로 충분하다고 한다. 

생각보다 적은 금액이다. 

자본금이 은행 대출에 영향을 미치지는 않고, 대출에 영향을 주는 것은 담보물의 가치와 기업의 신용도라고 한다.

은행에서 자본금을 늘리라고 할 때 출자금 증자시에 등록면허세가 부과되기 때문에 가수금 형태로 자금을 투입하는 방식을 활용하라고 조언했다.(p.110)

법인과 증여 문제에 대해서는 별도로 구성하여 자세히 설명해주었다.

증여는 내 투자의 최종 종착지가 될 수 있기에 잘 물려주기 위해서는 세무전문가와 상담하여 잘 설계할 것을 조언했다.

부동산 법인을 설립한 후 부동산 투자를 하는 방법이 단계별로 설명되어 있다.

부동산 매입, 대출, 임대, 매도시 방법과 유의점을 알려준다. 

법인의 자금을 가져오는 방법도 알려준다. 

책 마지막에는 부록으로 법인 설립과 운영에 필요한 서류양식 샘플을 보여준다.

주식회사 설립등기 신청서, 정관, 주식발행사항 동의서, 발기인총회 의사록, 조사보고서, 인감신고서, 법인설립신고 및 사업자등록신청서, 주주명부, 정기/임시주주총회 의사록, 이사회 의사록, 근로계약서, 업무지시서, 지출결의서, 가지급금신청서, 부동산매매/인대계약서 서류양식이 있다.

부동사법인 책으로는 이만한 책이 없을 것 같다.

부동산법인 투자의 모든 것을 보여주는 책이다.

이해가기 쉽게 친절하고 자세하게 설명되어 있는 점이 이 책의 장점이다.

지금은 부동산 법인 설립에 대해서 공부하는 수준으로 읽었지만, 추후 부동산 법인 설립과 운영을 본격적으로 진행할 때는 매뉴얼처럼 읽어야 할 책이다.

부동산 투자를 법인으로 하려는 사람에게는 필독서라고  생각되는 책이다.

법 개정에 따른 개정판이 나온 점이 반갑고 감사하다.