서울 수도권 아파트 지금 사야 합니다

서울·수도권 아파트, 지금 사야 합니다 - 최소한 2024년, 큰 변수만 없으면 2027년까지 상승하는 (사인 인쇄본)
함태식 지음 / 황금부엉이 / 2022년 2월

얼음공장님은 부동산 투자계에서 유명하신 분이다.

나는 잘 모르지만 부동산 관련 콘텐츠를 듣는데 열심인 아내는 얼음공장님을 잘 알고 있었다. 

얼음공장님은 평범한 일반인으로 시작하여 경매와 투자로 경제적 자유를 이루어냈다.

지난 7∼8년간 새벽 5시에 일어나 현장에 나가는 삶을 반복했다고 하니 그 노력이 실로 대단하다. 

얼음공장님은 수년간 부동산 상승을 계속 주장해왔고, 이 책에 그 주장의 근거가 담겨져 있다. 

12만명의 구독자를 갖고 있는 얼음공장님이 말해주는 서울 수도권 아파트를 지금이라도 사야하는 이유를 책 속에서 살펴보았다. 

내 집 마련은 앞으로 점점 더 어려워질 것이기 때문에 일단 지금이라도 서울 수도권의 아파트를 신축이든 구축이든 반드시 사양한다고 반복해서 강조한다.

이것에 대해서는 일단 과거의 데이터를 통해서 알려준다. 

1987년부터 2021년까지 1년 단위로 나누어서 아파트 가격의 상승/하락/보합을 보면 하라 구간은 20% 수준이고, 나머지 80%가 상승 및 보합 구간이라고 한다. 

과거의 역사를 보았을 때 부동산은 그 동안 계속 상승했고 앞으로 상승할 것이라는 것이다. 

부동산 상승의 이유를 공급과 수요의 관점에서 말하고 있다. 

"공공과 민간에서 모두 인정하는 서울의 연간 필요 입주물량은 약 4만 8천 가구이다. 2018년에는 년 입주물량이 약 5만, 2019년에는 약 6만이었는데, 부동산지인에서 말하는 바에 따르면 서울 입주 물량은 2021년 약 2만 4천 가구, 2022년에 약 1만 5천 가구, 2023년에는 약 1만6천 가구로 전망했다.(p.29, 33)"

필요 입주물량에 비해서 절대적으로 공급이 부족하다는 것이다. 

3기 신도시의 청사진을 보여주고 있지만, 현실적으로 입주까지는 아직 멀고 멀었다고 말한다.

일례로 2기 신도시의 개발 기간은 평균 14년이었고, 평택고덕신도시의 경우는 2008년에 개발을 시작해 2019년 하반기에 첫 입주가 이루어졌다고 한다. 

신도시 개발에는 행정과 건설 절차 진행상 시간이 많이 걸리고, 착공이 되더라도 문화재가 발굴된다면 공사는 장기간 중단 될 수 있고, 부동산 경기 하락이 있을 경우 신도시 개발이 늦춰진다고 한다. 

정부에서는 공급 확대를 약속하고 장담하지만 그것이 실제로 이루어지는데는 상당한 시간이 걸린다는 것이 문제이다.

이 책이 좋은 점은 많은 자료와 잘 정리된 표가 제시되어 있고, 얼음공장님만의 색깔이 담겨진 해석이 있다는 점이다.

과거 사례와 근거를 통해서 부동산 상승론을 주장하는 얼음공장님의 의견을 읽으면서 고개가 저절로 끄덕여졌다.

"지난 몇 년 전부터 2022년 현재까지, 부동산 시장은 마냥 기다리기만 하기에는 굉장히 위험하다. 일단 대전제는 공급이 부족하다는 점이다. 구축 매물도 여러 이유로 잠겨 있다. 그 와중에 청약을 기다리는 이들은 전세를 고집할 것이고, 그 결과 전세가가 오를 것이다. 청약 대기에서 구축 아파트로 갈아타는 이들은 남아 있는 물건 중에서 골라서 살 것이고, 그럼 또 아파트 매매가가 오를 것이다.(p.47)"

얼음공장님의 부동산 상승에 대한 확신은 매우 확고하다. 

정부가 3기 신도시를 통해서 공급을 확대한다고 해도 당장은 공급이 불가능하기 때문에 몇 년간 부동산 가격은 오를 수밖에 없다는 것이다. 

우리나라가 일본의 전철을 밟을 것이라는 말이 많은데 과연 그럴까?

얼음공장님은 절대 "No" 라고 말한다.

"집값이 무너지려면 '버려진 빈집'이 어느 정도 있어야 한다. 그러나 정말 낡고 지저분해서 들어가 살기 어려운 다가구주택 지하방 외에는 빈집을 좀처럼 찾을 수 없다.(p.78)"

한국의 전세제도, 대출의 안정성, 교통여건의 개선은 한국이 가지는 특징으로 한국은 일본처럼 부동산이 폭락하는 경우가 생기지는 않을 것이라고 말한다.

"경험상 무주택자가 내 집 마련에 실패하는 가장 큰 원인은 '시기를 가리기 때문'이다. 모든 투자가 마찬가지지만 내리는 시기에 집을 장만하는 이들은 고수다. 주식도 그렇고 아파트도 그렇다. 웬만한 강심장이 아니고서는 피가 흥건한 시장에 들어서지 못한다. 초보자는 내릴 때는 내리는 것이 무섭고, 오를 때는 오른 가격이 무서워서 집을 사지 못한다.(p.97)"

책 속의 한 줄 한 줄이 매우 임팩트있게 느껴지고 핵심을 콕콕 짚어주는 느낌이다. 

집이 없는 이들은 당장 집을 사야한다는 것을 반복해서 강조하고 있다. 

살면서 집을 몇 번이나 구매할까?

국토부에서 발표한 2020 주거실태조사에 따르면 주택의 평균 거주기간은 7.6년이고, 자가의 경우는 10.6년이라고 한다. 

80세 기대 수명까지 산다고 했을 때 최소 4번에서 5번은 이사를 하고, 이에 따라 집을 장만하는 횟수도 4번에서 5번이 된다. 

월급을 모아서 아파트를 사는 것은 불가능하고, 돈을 모으는 일보다 집을 사는 일이 더 중요한 시대가 되었다.

미래 소득이 아무리 올라도 미래의 아파트는 더 많이 올라 있을 가능성이 크기 때문에 부동산 투자는 필수이다.

그래서 부동산 공부는 필요하고 계속해야 한다는 것이다. 

부동산을 사려는데 가격이 부담이라면 포기하지 못할 것과 감수할 것들을 선별하라고 한다.

내 집 마련은 자신이 수용 가능한 가격과 포기하지 못할 요건들을 갖춘 곳이 교차하는 지점이라고 말한다.

자신에게 혹은 가족들에게 덜 중요한 것을 우선으로 지워나가면 원하는 가격대의 아파트를 찾을 수 있다고 한다. 

이처럼 이 책에는 첫 내 집 마련을 하려는 이들에게 유용한 글이 많았다.

부동산을 선택할 때 일자리에 대한 중요성을 강조했다.

서울시 400만 일자리 분포도를 지도로 보여주면서 어느 지역이 일자리가 많은지를 한 눈에 보게 해주었다. 

일자리는 종로구, 강남구, 영등포구, 중구, 마포구, 금천구, 송파구, 동대문구, 성동구, 강동구가 많은 것으로 지도에 표시되었다. 

명품 아파트의 3가지 요건은 인프라(자족시설, 교통, 교육, 문화), 교육여건, 좋은 이웃이다.

인프라와 교육여건은 당연한 말인데, 좋은 이웃이라는 말에는 특히 공감이 된다.

이 책에는 부동산 투자에 대한 여러 내용이 망라되어 있다.

과거 역사, 미래 입지 전망, 대출방법, 중개사 이용법, 선택법, 투자법 등이 상세하게 제시되어 있다. 

실거주 아파트를 구입할 때 체크할 포인트와 투자 목적 아파트를 구입할 때의 체크 포인트도 제시되어 있다.

실거주와 투자를 서로 다른 관점에서 봐야한다는 것이다.

이 책에 담겨진 내용을 독서후기로 남기기에는 좋은 내용이 너무나도 많다.

부동산 투자의 마인드, 부린이가 해야할 부동산 공부 포인트, 내 집 마련 전략이 잘 설명되어 있다.

책 내용 전부가 매우매우 의미있고 좋은 내용이라 생각된다.

첫집을 마련하는 이들에게 좋은 책이고, 부린이를 위해서도 좋은 책이고, 내 집 마련을 하고 갈아타기를 하려는 이들에게도 좋은 책이라 생각된다.

책 1부에서는 부동산 투자에 필요한 지식을 전달했다면, 책 2부에서는 그렇다면 수도권 어디를 사야하는가를 짚어주고 추천해준다.

서울, 경기, 인천의 주요 유망 추천지역에 대한 개요, 대장 아파트들, 추전 지역의 장단점, 향후 호재를 지도와 표로 설명해준다. 

대장 아파트들에 대해서는 입주연도, 세대수, 평형, 매매가, 전세가가 나와 있어서 매우 훌륭한 자료가 된다. 

낯설은 지역에 대해서 미리 예습할 수 있는 도구로서 충분한 가치가 있다. 

1부 내용도 마음에 들었지만 2부 내용도 마음에 들었다.

관심 지역에 대해서 얼음공장님의 해석을 볼 수 있는 점이 좋았다. 

서울, 인천, 경기를 이렇게 한 눈에 볼 수 있도록 잘 요약 정리한 책은 드물 것이라 생각한다.

얼음공장님이 가진 디테일 능력을 보여주는 내용이다. 

책 마지막에는 노원구 상계동, 강서구 가양동, 광명시 하안동과 광명뉴타운, 은평구 수색증산뉴타운의 청약, 재개뱔, 재건축에 대한 내용이 있다. 

이 책은 얼음공장님의 명성을 충분히 확인할 수 있는 책이다.

2부 자료를 보면서 서울, 경기, 인천 부동산 유망지역에 대한 좋은 자료를 소장하게 된 느낌이다. 

부동산 투자를 업으로 하든 실거주로 하든 평생 몇 번에 걸쳐서 사고 팔고를 경험하게 된다. 

좋은 가격에 사서 좋은 가격에 파는 것이 최선이고, 그 최선을 달성하기 위해서는 공부가 필요하다.

이 책이 부동산 공부에 특별한 경험을 준다.

부동산 투자는 평생 함께 가야할 동반자같은 존재이다.

앞으로 얼음공장님의 유튜브 콘텐츠에도 관심을 가져야겠다.

매우 의미있게 읽은 좋은 책이다. 

※ 서울 수도권 아파트 지금 사야 합니다 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 황금부엉이에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.