부동산 우상향 사이클의 법칙

부동산 우상향 사이클의 법칙 - 2022-2027 앞으로 5년 대한민국
이승훈 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2021년 10월

부동산에 대한 관심은 전국민적이다.

나도 매일 매일 네이버 부동산카페에 올라온 글들을 보고, 매주 한번씩은 호갱노노로 내 아파트의 가격 변동을 살펴보고, 종종 네이버 부동산에서 관심 아파트의 매매 분위기를 알아본다.

부동산 투자가 목표이고 꿈인 시대가 되었다.

벼락부자와 벼락거지라는 말이 오르내리는 상황에서 어쩔 수 없는 운명이고 의무라는 생각이 든다.

부동산은 과연 계속 우상향할까?

2021년 11월인 지금 시점에서 최근 부동산 매수세가 꺾이면서 매매가가 조정 및 하락에 들어가는 분위기가 만들어지니 부동산 투자 세계에서는 상향과 하향에 대해서 말이 많다.

최근 조정과 하락이 언론에 언급되면서 부동산 하락론자들의 말이 다시 주목받고 있기도 하다.

누구나가 궁금할 것이다.

그리고, 우상향에 대한 확신이 있다면 갑작스런 조정과 하락은 단기적인 현상으로 치부될 것이고, 많은 사람들이 부동산 투자에 계속적인 에너지를 더 쏟아부을 것이다.

이 책은 2021년 11월에 출간되어 지금 시점의 궁금증에 대한 작은 해답이 될 수 있다.

물론 우상향 할 지 우하향 할 지는 아무도 모른다.

이 책은 앞으로 5년간 대한민국 부동산은 우상향할 것으로 보고 있다.

당분간은 계속 상승할 것이라고 상승론을 주장한다.

"2022년부터 2027년까지 향후 5년간 부동산은 결국 우상향할 수 밖에 없고, 이것은 부동산 투자로 성공할 수 있는 마지막 시간이다.(이승훈 저자)"

이 책을 읽으면서 저자가 말하는 부동산 가격 우상향의 근거를 알아보았다.

저자가 내세우는 우상향 법칙 내용들을 보면서 과연 우상향 할 것인지 아닌지를 예측해보고 싶었다.

우선 저자가 말하는 부도안 우상향 법칙은 다음과 같다.

제1법칙 : 전 세계의 유동성 공급은 계속된다.

제2법칙 : 저금리 시대가 끝나지 않았다.

제3법칙 : 핵심 지역은 영원히 공급이 수요를 잡을 수 없다.

제4법칙 : 인구는 감소하지만 도시로 집중된다.

제5법칙 : 획기적으로 교통망이 개선된다.

제6법칙 : 정부 정책이 현실적으로 변화한다.

제7법칙 : 양극화가 심화될수록 부동산에 대한 욕구도 높아진다.

인상적인 내용들을 정리해본다.

"부동산은 규제가 강하고 환금성도 떨어지다 보니 반강제적으로 오래 보유할 수밖에 없다. 대부분 자산은 장기투자할 경우 가격이 상승할 가능성이 커진다. 단기 매매시 세금이 과도한 부동산 투자는 강제 장기 보유를 하게 만들며 이것이 안정적이고 적절한 수익을 제공할 것이다.(p.34, 35)"

정부의 부동산 규제를 오히려 장기 투자의 길로 안내하는 것으로 해석하고 있다.

단기 매매를 쉽게 할 수 없는 환경이 부동산 투자에 더 적합한 환경이라는 것이다.

내가 생각하지 못한 색다른 해석이다.

이것도 정부가 부동산 투자의 길을 보여주고 알려준다고 흔히들 말하는 그런 의미로 봐야할까?

"돈의 가치 하락 현상은 앞으로도 계속 이어질 것이다. 미국이 테이퍼링을 시작할 조짐을 보이고 이후 금리 인상도 일부 단행하겠지만 이런 것이 이미 풀려버린 돈의 가치 하락을 막아줄 수 있는 요소가 되기에는 부족하다.(p.44)"

금리 인상은 되겠지만 급격하게 되지는 않을 것이라 예상한다.

급격한 금리 인상은 시장에 미치는 충격과 공포가 매우 크기 때문이고, 이런 폐해는 이미 일본 사례에서 검증이 되었다고 한다.

"위기가 올까봐 돈을 꼭 쥐고 있는 것은 악수가 될 것이고, 경제 위기 속에서도 시중 유동성은 오히려 증가하여 자산 가격이 상승하는 현상이 반드시 발생하게 될 것이다. 이럴 때일수록 현금을 이용해서 무언가를 매입하는 자산 획득에 노력을 기울여야 한다.(p.61)"

가장 선호도가 높은 강남 집값을 잡으려면 강남에 살기 원하는 수요보다 더 많은 공급을 강남에 하면 되는데 이것은 어려울 것으로 보았다.

그렇다고 강남을 대체할 신도시를 계속 개발했지만 강남의 집값은 잡히지 않았는데, 이것이 지금까지 경험한 세상의 현실이다.

"서울의 집값은 공급이 부족한 상황인데, 당붕간 공급이 되지 않을 것이 확실시되므로 가격을 꾸준하게 상승하게 된다.(p.73)"

우리나라 인구가 줄 고 있는 것은 사실이다.

하지만 도시는 자연 인구가 감소한다고 해도 이동 인구가 많아 결국 인구수가 늘어나기 때문에 투자에서 안전하다고 말한다.

도시 외곽이 그린벨트로 묶여 있는 서울과 같은 큰 도시에 투자해야 한다고 말한다.

우리나라 유주택자와 무주택자 비율은 55:45 정도라고 한다.

인구를 5,200만명으로 보았을 때 2,300만명이 무주택자이다.

가정 구성원을 2.5명으로 본다면 920만 가구가 무주택 가구이다.

아직도 무주택자 비중이 엄청나다.

지금의 시장 상황에 따르면 공급을 늘려야 하는데 정부는 여전히 규제에 치중하고 있다.

2022년 대선 후 부동산 시장은 어떻게 될까?

규제를 선호하는 더불어민주당과 완화를 선호하는 국민의힘 중 누가 집권하느냐에 따라서 달라질 것이다.

규제가 강해질 수록 시장에 나오는 매물은 줄어든다고 말한다.

엄청나게 높은 세금을 감당하면서 매도할 보유자는 없다는 것이고, 이것은 결국 살 사람도 팔 사람도 없는 시장을 만든다고 한다.

최근 정부는 공공방식으로 서울 주택 공급 확대를 추진하다고 말하지만 토지 수용에 있어서 토지 소유자들과의 협의가 원활히 해결되지 않아 시간이 많이 소요되고 이것은 공급 시기를 늦추게 될 것이라고 한다.

사람들은 좋은 곳을 당연히 선호한다.

살기 편한 것도 있지만 자신의 사회적 지위를 높여준다고 생각하기 때문이다.

"사람들이 좋은 지역이라고 생각하는 곳, 좋은 아파트라 생각하는 곳의 가격은 떨어지지 않을 것이다. 부자들이 형성된 시장은 가격이 하락하기 어렵다. 이렇게 부자들로 인해 높은 가격이 형성되고 꾸준하게 가격이 높아지면 그보다 한 단계 아래의 부동산도 소위 갭을 메우면서 일정 부분 따라 올라가게 된다.(p.129)"

양극화로 인한 부동산 가격 상승이 부동산 가격을 계속 우상향시킬 것이라고 말한다.

우상향 법칙 7개에 대한 근거를 말한 후에 이 책은 코로나 시대 이후 매입해야 할 아파트에 대해서 말한다.

부동산 상승은 당연한 것이니 이제 투자할 물건을 선택하는 방법을 알려주려는 것이다.

1.삶의 질 - 공원 근처 아파트, 한강뷰·호수뷰·숲세권 아파트, 역세권 소단지보다는 비역세권 대단지

2. 공급 대비 수요가 많은 곳

3. 어떤 기업이 있는가? - 직주 근접, 대기업이 몰린 곳

4. 교육 - 유명 학원가

5. 미래 교통 - GTX

6. 재개발과 재건축 - 신축이 될 정비구역

투자 유망 아파트에 대한 구체적인 이유와 최근의 가격도 보여준다.

책 후반부에는 3기 신도시에 대한 전망을 보여준다.

3기 신도시로 지정된 각 지역에 대한 위치와 주택수, 사업기간, 예상인, 특징을 알려준다.

그렇다면 3기 신도시는 언제 입주할 수 있을까?

여러 변수가 있기에 아직 최종 입주 시점을 정확하게 예측하기는 힘들다고 말한다.

책 마지막에는 어떤 부동산을 사야하는지를 찍어주었다.

저자가 생각하는 투자 유망지역이다.

현실적인 자금으로 투자할 수 있는 추천지역이다.

중산층 수준의 사람들이 투자할 만한 곳이라고 할 수 있다.

1.노원구 재건축 아파트 - 재건축, 교통개선

2.중랑구 재개발, 재건축 대상의 빌라 및 아파트 - 개발 활성화 예상

3.동대문구 청량리 부근 - 새로운 교통 허브

4.영등포구 문래동 - 개발 활성화 예상

5.양천구 목동 - 이미 좋은 지역이고 앞으로 더 기대되는 비상

6.용산구 한남 뉴타운 - 아직은 저평가

7.금천구 - 투자 대비 최고의 가성비

서울 지역 외에는 의정부, 양주, 광명, 김포, 고양, 용인, 평촌, 의왕을 추천했다.

이렇게 많은 지역을 추천하는 것을 보니 저자는 부동산 우상향을 확신하고 있는 것 같다.

부동산 미래 전망, 부동산 투자의 과거 현재 미래, 유망 투자지역 추천으로 이루어지는 내용이 물흐르듯 자연스럽게 연결되어 있다.

한 페이지 한 페이지를 읽다보면 부동산에 대한 감각이 더 새로워지고 높아지는 느낌이다.

우상향을 할 것인지 우하향을 할 것인지 알 수 없으며, 미래 부동산의 가격을 예측하는 것은 분명 신의 영역이다.

자신의 수준에서 자신의 선호도에서 자신의 판단으로 선택을 하고 그 투자 결과를 기다리는 것이 순리라는 생각이 든다.

2021년 11월에 출간되어 가장 최근의 부동산 시황과 전망을 보여주는 책으로 생각된다.

이제 선택과 투자는 온전히 나의 몫이다.

어차피 평생 함께 가야하는 부동산 투자이기에 열심히 공부하고 잘 판단해서 투자해야겠다.

부동산에 대한 감각을 높이는데 도움이 되는 책이다.

2021년 가을에 부동산 투자에 대한 고민이 있는 사람들이 읽어본다면 도움을 받을 수 있을 것으로 생각된다.

※ 부동산 우상향 사이클의 법칙 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 한스미디어에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.