사회초년생을 위한 부동산 가치투자 (주택편)

사회초년생을 위한 부동산 가치투자 : 주택편
이병훈 지음 / 바른북스 / 2020년 11월

몇 년 전부터 대한민국 남녀노소 모두의 관심사는 부동산과 부동산 투자가 되었다. 

서점가에도 유튜브에도 블로그에도 부동산 투자 관련 콘텐츠가 넘쳐나고 있다. 

자연스러운 현상인지 기이한 현상인지는 알 수 없고 뭐라 단정할 수 없다.

확실한 것은 어딜가나 부동산투자에 대한 이야기가 나오고, 부동산투자가 주요 관심사가 되었고, 부동산투자가 미래 준비를 위한 필수품이 되었다는 것이다. 

어떻게 부동산투자를 슬기롭게 할 것인가?

어떻게 하면 저가매수와 고가매도로 수익을 창출할 것인가?

부동산 투자를 준비하고 실행하고 있는 사람에게는 부동산 투자의 방법을 어떻게 할 것인가는 풀어야 할 과제이다. 

부동산 투자에 대한 막연한 생각은 가치 있는 물건을 저가에 매수해서 적절한 타이밍에 고가로 매도하는 것인데, 그것이 그렇게 간단치가 않다.

이론과 실행으로 지식과 경험치를 쌓은 사람을 통해서 배워야 한다.

특히 아직 자본과 경험이 부족한 사람일수록 경험이 많은 전문가에게 배워야 한다. 

책 속에 길이 있다고 잘 정리된 책 한 권이 투자의 방향과 방법을 세우는데 중요한 가르침이 될 수 있다.

사회초년생 시절부터 직장생활을 하면서 부동산 투자를 이어가고 있는 저자가 자신이 쌓은 지식과 경험을 기술한 책을 읽었다. 

'사회 초년생을 위한 부동산 가치투자'

사회 초년생을 위한 책이라고 하지만, 읽어보니 부동산 투자 초보자에게 적합한 내용을 담은 책이다. 

자신이 부린이라고 생각한다면 한번쯤 읽어봐야 할 책이라 생각된다.

저자는 30대의 직장인이다.

근로소득을 높이려고 전문자격증 취득, 학위 취득, 이직, 직무능력향상을 실천했지만 근로소득의 자본적 성과가 미미하다는 것을 실감했다고 말한다. 

그래서, 뛰어든 것이 부동산 투자의 세계이다.

저금리 장기대출을 이용하면서 부동산 투자로 경제적 자유를 찾기 위한 투자의 길을 직장생활과 병행하고 있다.

저자의 이력은 회사원으로 일하면서 부동산 투자를 공부하고 계획하고 있는 나에게 공감을 주는 이력이었다.

나는 사회초년생은 아니지만, 아직 본격적으로 부동산투자를 하고 있지는 않기에 이 책은 나에게 유익하게 다가왔다. 

저자가 지향하는 투자는 '가치투자'이다. 

유동성과 저금리를 이용하면서도 학습과 조사로 지식을 갖추고, 이성적이면서 중립적인 사고를 바탕으로 투자를 하고 있다.

이 책에는 저자가 지향하는 '가치투자'에 필요한 개념, 마인드 그리고 저자의 실전 투자 사례가 담겨져 있다.

부동산 투자를 위해서 알아야 할 개념들을 배우고, 부동산 투자를 이성적이면서 중립적으로 하는데 필요한 마인드를 형성하면서 저자의 경험을 보면서 간접경험을 할 수 있는 책이다.

투자와 시장경제 - 가치투자의 이론적 배경 - 조사 및 분석 방법 - 투자 의사결정 순으로 기술되어 있다.

그리고, 실전 투자 사례가 경매·리모델링, 재건축조합사업, 지역주택조합사업으로 구체적으로 제시되어 있다. 

'투자를 통한 소득은 불로소득이 아니다.'

저자가 투자를 하면서 전제하는 문장이다.

부동산 투자에는 전문적 지식, 학습, 조사, 분석 과정이 필수이기 때문에 결코 불로소득이 아니라는 것이다.

풍선 효과, 특정 지역 투자 집중화, 투자 원칙, 기회비용, 내재가치, 안전마진, 주거용 부동산, 상업용 부동산, 농업용 부동산, 공업용 부동산, 인플레이션, 디플레이션, 유동성 함정, 하방경직성 등 부동산 투자에서 언급되는 용어들에 대한 설명이 나온다.

이 책이 사회초년생을 타겟으로 쓰여진 책이기에 설명은 쉽게 되어 있고, 간단하게 요약되어 기술되어 있다.

어렵지 않게 쓰여져 있기에 술술 편안하게 읽을 수 있다.

저자가 책에서 말하는 투자원칙 세 가지는 다음과 같다.

1. 원금손실의 가능성을 최대한 낮춘다.

2. 기회비용을 고려하여 의사결정을 한다.

3. 레버리지를 활용한다. 

'부동산 가치투자는 조사와 분석을 통해 투자 원금의 안정성을 지키면서 적정한 수익을 추구하는 투자이다.(p.42)'

주택 시장의 수요와 공급을 시장가격 원리로 단순화하는 것은 무리라고 말하면서, 정부 정책의 변화에 따른 부동산 투자자들의 대응 모습을 언급한 내용은 자세하지는 않지만, 개략적인 트렌드와 방향을 짐작하고 예상할 수 있도록 해주는 부분은 유익했다.

이 책은 기본 개념 설명에 충실하다.

부동산 가치투자 입문서를 찾는 사람들에게 유익한 책이라 생각한다. 

투자는 어쩌면 심리게임이다.

매수와 매도 타이밍을 선정하고 거래 가격을 정하는 것은 매우 복잡한 심리전이다. 

부동산 투자 세계에서의 심리게임을 고려한 듯 책에는 부동산 시장 참여자들의 심리를 정리한 내용이 있다.

인지부조화, 왜곡, 확증편향, 군중심리, 과잉반응, 직주근접, 대중매체 맹신 등을 설명해주고 있다.

'정보와 소음은 다르다. 가치투자자는 소음을 걸러내고 투자 의사 결정에 직접적으로 연관이 있는 사실만 수집하는정보수집가가 되어야 한다.(p.99)'

넘쳐나는 정보 중 불필요하고 의미없는 정보를 소음으로 표현한 것은 매우 인상적이다.

정보중에서 소음에 가까운 정보를 걸러내는 것은 가치투자의 필수 요소이다. 

조합 사업에 투자하는 방식으로 재건축 조합 사업, 재개발 조합 사업, 지역 주택 조합 사업이 나온다.

각 조합 사업을 각각 두 페이지 정도로 간략하게 소개하고 있는데, 특징과 장단점, 투자 진입시기 등은 알려주고 있다. 

개념을 확립하는데는 도움이 되는 정도로 설명하고 있는데 꼭 알아야 한 내용은 어느 정도 담고 있다고 생각한다.

한 권의 책에 모든 것을 담을 수는 없기에 각 조합 사업에 대해서는 더 자세한 내용은 전문서적을 읽어봐야 할 것이다.

부동산 가치투자에 대해서 어느 정도 개념을 설명한 후 저자가 실제로 진행한 투자 과정을 소개해준다. 

울산 재건축조합 사업 빌라를 대상으로 진행한 경매·리모델링 투자, 순천 재건축 아파트를 대상으로 한 재건축 조합 사업 투자, 여수 웅천 지역 주택 조합 사업투자 실제 사례를 보여주었다.

지역분석 - 권리분석 - 비용분석 - 수익성 검토 순으로 알려준다. 

숫자를 보여주면서 구체적으로 알려주어서 부동산 투자를 실감나게 보여준다.

실제 투자자금, 소모 비용 그리고 실현수익을 숫자로 알려준다.

경매, 낙찰, 리모델링, 임대차, 하자보수를 상당히 리얼하게 보여주는 점은 매우 흥미로우면서도 유익했다. 

여수 지역주택조합사업 투자에서 지역분석을 할 때는 BCG매트릭스 분석기법을 이용했다.

투자 대상 지역의 공동주택을 분석하여 Star, Cash cow, Question Marks, Dog 로 구분하는 것은 내게는 신선해보이는 방법이었다.

개념 설명과 사례 설명이 잘 구성된 책으로 보인다.

아주 깊이 있는 내용을 다루고 있지는 않지만, 사회초년생과 부린이이게는 충분한 가치를 제공해주는 책이라 생각한다. 

나에게도 이 책은 적지않은 지식과 교훈 그리고 영감을 주었다.

"투자에 대한 학습과 분석은 힘들고 귀찮은 행위로 치부하는 사람은 자본이 충분해도 기회를 멀리하고 기존에 익숙한 생업과 단순하고 학습이 필요하지 않은 행위만 반복한다.(p.190)"

"현명한 투자자는 중립적 사고를 하고 정보와 소음을 가려내기 위해 지속적으로 노력하며 정치적 의견을 투자에 적용하지 않는다. 이성적인 투자자는 투자 대상에 대한 객관적 사실에 집중하여 조사와 분석을 하고 투자에 임한다.(p.198)"

저자가 책 말미에 쓴 글들은 나 스스로를 돌아보면서 반성하게 했다.

이 책의 장점은 근로소득을 지향했다가 투자소득으로 방향을 선회한 직장인이 썼다는 것이다. 

저자와 비슷한 나이, 직업, 성향을 가진 사람들에게 자극이 될 수 있고 투자에 대한 지식과 영감을 줄 수 있는 책이다. 

부동산 투자는 어렵다.

저자는 그들에게 이렇게 말한다.

1. 돈이 없다고 학습을 게을리하지 마라

2. 학습과 조사를 시작하면 투자 기회는 많다.

3. 부동산 가치투자는 장기적으로 수익을 창출할 수 있다.

4. 투자는 정년이 없다.

이 책을 읽고서 다시 부동산 투자를 생각해본다.

그리고, 나는 현명하고 이성적인 투자자가 되기 위해서 무엇을 해야 하는 가를 생각해보았다.

부동산 투자에 기회는 분명히 있다.

그 기회는 학습하고, 조사하고, 분석하고, 실행하는 사람에게 있음을 이 책을 통해서 다시 한번 느꼈다.