세무사로 정부의 부동산 세금 정책을 바라보는 관점 그리고 부동산 투자자와의 상담에서 느끼는 생각들로 이야기를 시작한다.
초보 투자자와 성공한 투자자는 세금 상담에서도 다른 모습을 보인다고 한다.
성공한 투자자의 질문은 간단 명료하면서 핵심을 콕 짚고 있어서 세무사 입장에서도 편하다고 한다.
초보 투자자는 '어디서 들었는데로'로 시작하는 질문을 시작하기에 미로 찾기 같은 상담을 진행해야 한다고 한다.
어떤 사람이 왜 투자에 성공하는지를 보여주는 페이지였다.
공부가 절대적으로 필요하다.
이 책은 부동산 세금 제도를 차근차근 친절하게 설명해주고 있다.
일반인이 이해하기 쉽도록 설명해주는 점이 좋은 책이다.
사례를 들어서 사안의 쟁점을 분석해주는 것은 매우 의미있다.
절세 방법을 구체적으로 숫자로 보여주면서 설명을 해준다.
부동산 거래에서 거래가 완료되면 세금은 돌이킬 수 없다고 한다.
거래가 성사되기 전에 어떤 방법이 최선인지를 알아보아야 한다.
LH 직원의 토지 투기로 촉발된 2021.3.29 부동산 투기근절 및 재발방지대책이 책에 나와있다.
- 단기보유 토지 양도소득세 중과세율이 인상되었다.
- 법인의 비사업용토지 양도소득세가 강화되었다.
- 주말농장용 토지는 더 이상 비사업용토지에서 제외되지 않기에 앞으로 세액 증가가 커진다.
- 농지취득 심사가 강화되었다. 농업계획서사상 의무 기재사항 추가, 관련 증빙 서류 제출 의무화
- 토지 취득시에 자금조달계획서 제출이 강화되었다.
개론적인 설명을 마치고 이제 본격적인 본론으로 들어간다.
취득세부터 시작해서 양도소득세, 토지수용, 상속세, 증여세로 내용은 전개된다.
세테크의 핵심은 감면제도를 활용하는 것인 것 같다.
취득세의 대표적 감면 2가지로 자경농민의 농지 취득세 감면과 토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 취득세 감면을 소개했다.
자세하고 친절하게 설명을 해주는데도 역시 세금제도는 일반인에게 쉽지 않다.
용어 자체부터가 생소하고, 법가 세금은 공부해야 할 내용이 방대하다.
자신의 투자에 적합한 내용을 하나하나 체크하면서 밑줄 쳐가면서 읽고 공부해야 지식이 될 것 같다.
그런 점에서 이 책이 설명해주는 자세하고 꼼꼼한 내용은 토지 투자자에게 도움이 될 것이다.
세금 제도를 설명해주면서 매수자 입장과 매도자 입장의 절세 비법을 알려준다.
합법적인 절세 비법이다.
자금조달계획서를 잘못 작성하면 국세청의 PCI 기법에 의한 자금출처소명을 요청받을 수 있다.
'재산증가액(P)+소비지출액(C)-신고소득(I)=탈루혐의액' 이라는 전제를 활용하여 조사하는 방법이라고 한다.
탈루소득 또는 증여로 의심되고 확정되면 그에 따른 세금을 부과받는다.
부동산 보유에 대한 재산세는 지방세이고, 국세에는 종합부동산세가 있다.
주택, 종합합산토지, 별도합산토지의 기준과 계산구조가 책에 잘 나와있다.
토지 투자에 있어서 핵심은 양도소득세라고 한다.
토지소유자 A, B가 다른 조건으로 매수하여 토지 이용 후 동일 가격으로 양도했을 경우의 양도소득세 계산법을 표로 보여준다.
매수 가격과 토지 이용 조건에 따라서 2021년 기준 양도소득세는 A 기준 76,560,000원이고, B 기준 173,085,000원이다.
B 기준의 경우 2022년 양도시에는 234,410,000원이 된다.
이렇게 조건에 따라서 세금이 달라지니 그래서 공부가 필요하고 세무사와 상담이 필요하다.
경험이 많은 토지 투자자는 양도 전 예정 매매가액이 매수자와 정해지면 바로 세무사와 상담 및 예상세액을 전달받은 후 계약서를 작성한다고 한다.
이 책이 흥미로운 점은 토지투자자에게 유용한 세금 정보를 알려주면서 또한 세금제도의 변화를 알려주어 예측을 하게 해준다는 점이다.
최근에 LH 토지 투기 사태로 비사업용토지에 대한 양도소득세율이 중과되고 장기보유특별공제가 배제되었는데, 과거 역사를 보면 규제와 완화가 반복되었다는 것이다.
때를 기다리면 유리한 때가 온다는 의미이다.
정부의 규제 강화로 비사업용토지에 대해서는 검토할 게 많았고 신중한 매수가 필요해 보였다.
농지에서 비사업용토지를 피하는 법과 임야에서 비사업용토지를 피하는 법에 대한 설명이 책 속에 있다.
제도의 예외 규정을 찾아서 적용을 피하는 것은 쉽지 않다.
방법은 있지만 그것을 찾아야 하니 책 속의 내용을 잘 살펴보고 본인의 사례에 맞는지 확인과 검증이 필요하다.
토지 투자의 부부 공동명의에 대해서 설명이 있었다.
과연 토지를 부부 공동명의로 구입하면 유리할까?
토지 공동명의 취득 시에 양도소득세율이 낮아진다.
단독으로 과제 표준이 2억원이라면 양도소득세는 6,226만원(지방세포함)인데, 지분 1/2씩 공동명의 소유시에는 인별 과세표준이 1억원이 되어 인별 양도소득세는 2,211만원이 되어 총 양도소득세는 4,422만원이 된다는 것이다.
토지가 농지인 경우에는 부부 공동명의를 주의해야 한다고 한다.
농지 양도의 가장 좋은 절세는 농지자경감면인데, 부부 중 1명이 자경농민요건을 갖추지 않으면 중과세율을 적용받는다.
토지수용, 공익수용감면, 개발제한구역감면, 대토보상 과세특례 등 생소한 개념들이 나오고 이에 대한 절세 전략이 설명되어 있는데, 토지투자자라면 공부가 필요한 내용으로 보인다.
책 후반부에는 상속세와 증여세에 대한 내용이 나온다.
전문자격사인 세무사 세 명이 쓴 책이라서 교과서적이면서도 매우 체계적이다.
일반인들이 궁금해 할 내용들은 많이 담고 있다.
자신의 토지 투자 케이스에 맞는 내용을 찾아서 읽으면 도움이 될 것 같다.
그리고, 토지 투자에 앞서서 토지 세금 전반을 이해하기 위해서 읽어두면 토지 투자시 절세를 통해서 수익을 높이는데 도움이 될 것 같다.
세상을 살아가는데 공부가 절대적으로 필요함을 다시 느낀다.
그래도 다행인 것은 좋은 책이 있고 전문가가 많이 있다는 점이다.
토지 투자가 유행처럼 번지고 있는 시기이다.
남들 따라 하는 묻지마 투자가 아니라 현명한 가치 투자가 되기 위해서는 공부가 필요하다.
토지 투자에 대한 세금 제도를 잘 담고 있는 이 책이 토지투자자에게 세금 교과서 역할을 할 수 있으리라는 생각이 든다.
최근에 발간되어 최신 내용을 가장 잘 담고 있는 점도 이 책의 장점이다.
토지 투자를 제대로 하기 위해서 다시 천천히 꼼꼼히 잘 읽어봐야겠다.
※ 한 권에 담은 토지세금 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 삼일인포마인에서 책만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.