아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다 - 마흔 살 직장인의 인생을 완전히 바꾼 부동산 부자 되기 액션 플랜
황성태.효연.하선 지음 / 예문 / 2020년 12월
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지금 시대에는 부동산 투자는 선택이 아니라 필수이다.
이 책의 표지 한 쪽에 '생존교양'이라는 말이 적혀있다.

부동산투자는 이제 생존을 위한 교양인 것 같다.
이번에 읽은 부동산 책은 기존의 책과는 좀 다르다.

제목부터가 '아파트 밖에 모르던'이 들어있고, '빌라 한 채 값으로 건물주'라는 강렬한 문장이 쓰여져 있다.
아파트가 아닌 건물로 부를 만들자는 제안을 하는 책이다.


이 책의 핵심은 이렇다.
오래된 빨간 벽돌집을 매입하여 이를 철거하고 새로운 건물을 지어서 건물주가 되어 수익을 창출한다는 것이다.


황성태 저자외 2명이 함께 쓴 책이다.
공저자인 효연과 하선은 부동산 투자 전문가들이다.


이 책은 황성태 저자의 개인적인 경험 그리고 하선 작가를 통해서 배운 부동산 사업 내용을 정리한 책이다.
소설 형식으로 쓰여져 있어서 읽기가 아주 편하다.


적은 자본금으로 소형 빌딩 건물주가 되는 방법을 보여주고 있다.
마흔 살 직장인이 부동산 부자가 되는 과정을 보여주고 있다.


이 책에 등장하는 황과장은 서울에 아파트 한 채 못 사 놓은 것을 인생 최대의 후회로 생각하던 직장인이다.
그러던중 부동산 투자 멘토를 만나서 반년 만에 서울 건물주의 길에 들어서게 된다는 것이다.


황 과장이 어떻게 건물주가 되어가는지에 대해서 구체적이고 자세하게 기술된 책이다.

"왜 사람들이 반포에 못 살까? 반포에 들어갈 '생각'조차 안 하니까! 할 수 있다는 생각조차 안  하니 어떻게 방법을 찾겠어?(p.16)"

이 문장을 본 순간 나도 그런 사람의 하나라는 생각이 들었다.

용기 있는 생각을 안하니 적극적인 실행이 잘 안된다.
일단 할 수 있다는 생각부터 하는 것이 투자의 시작이었다.


​책을 읽어보니 논픽션 소설을 읽는 것 같다.
황과장이 부동산사업가로 변신하는 모습을 보면서 하나씩 배울 수 있다.


현실감 있는 이야기가 마치 내가 황과장 같다는 생각이 들게 했다.
이 책의 핵심은 빨간 벽돌집을 재건축하는 부동산 사업이다.


이 책에서 말하는 부동산 재테크는 부동산 투자가 아니라 부동산 사업이다.
매매를 통해서 수익을 창출하는 것이 아니라 재건축 사업을 통해서 수익을 창출하는 것이다.


부동산 신축 사업을 진행하기 위해서는 여러가지가 필요하다.
자금 / 분석 / 대출 / 기획 / 철거 / 신축 / 임대 / 매도 / 세금 등이 단계적으로 필요하다.


공인중개사뿐만 아니라 건축사, 세무사를 만나야 하고 시공회사도 선정을 해야 한다.
부동산 매매보다 부동산 사업은 할 일이 훨씬 많다.


책 제목에 빌라 한 채 값이라고 당당히 밝히고 있다.
이 책에서 말하는 빌라 한 채는 3억원 정도를 말한다.


사례를 들어주었는데, 자기자본금 3억원에 금융기관 대출 5억5천만원을 받아서 대지면적 30평대에 제조원가 9억7천만원의 건물을 지어서 14억원에 매각을 한다는 것이다.
책 중간 중간에 저자들이 강조하고 싶은 부분에는 노란색 밑줄이 그어져 있다.


"아파트는 오른 시기도 있고 내린 시기도 있는 등 가격 기복이 있었지만, 단독주택은 계속해서 올랐습니다.(p.36)"


"노후 주택 매매가 중 건물 가격이 차지하는 비중은 거의 제로입니다. 다 땅 값이죠.(p.37)"


"우리 사업의 구존느 빨간 벽돌집을 기본으로, 오래되어 건물의 가치가 현저히 떨어지는 건물을 매입하고, 부순 후, 그 입지와 유동인구 등의 특성을 파악하여 그에 걸맞은 새로운 건물을 짓고, 임차인을 받아서 운영을 하거나 통째로 매각하여 엑시트 하는 것이다.(p.46)"


책에서 제안하는 부동산 사업에 대해서 구체적이고 자세한 방법들을 잘 설명해주고 있다.
필요한 문서 양식도 보여주고 있다.


예상 사업수지분석 엑셀 양식 예시도 보여주고, 사업계획서 예시도 보여주고, 공동사업약정서 문서 예시도 보여준다.
막연한 꿈을 알려주면서 맛만 보여주는 그런 책이 아니라 구체적인 스킬을 공유하려는 책이다.


아파트가 아닌 구축 건물 재건축에 기회가 있음을 확실히 보여주고 있다.
빨간 벽돌집 재건축으로 돈을 벌기 위해서는 여러 분석이 필요하다.


입지분석도 필요하고, 상권분석도 필요하다.
부동산 사업기획도 필요하다.


부족한 자본금 문제를 해결하기 위해서는 공동 사업을 할 것을 추천하면서도 이에 대한 우려점을 알려준다.
공동 사업의 우려점을 최소화하기 위해서는 공동사업약정서를 작성해서 문서화할 것을 추천했다.


이 책이 줄곧 강조하는 것은 아파트 매매 중심의 부동산 투자에서 부동산 개발 사업으로 시선을 돌리라는 것이다.
부동산 사업으로 부동산 디벨로퍼가 되는 것이 이 책이 제안하는 투자 방식이다.


"부동산은 주거 공간이라는 개념에서 빠져나와야 한다. 특정 부동산, 즉 아파트에만 열광하지 말라는 것이다. 정부는 현재 도심 속 오피스, 숙박시설 등에 주목하고 있다. 공공주택사업자(LH, SH)들이 공공임대주택 공급을 위해 매입할 수 있는 주택 범위가 주택 및 준주택에서 오피스, 상가 등으로 확대되는 공공주택특별법 일부 개정이 그 증거이다.(p.121)"


"지역 분석과 개별 분석의 이론적 배경은 수없이 많다. 공부하면 더 많이 알 수 있다. 이론적 배경을 인지한 후에는 계속 연습해야 한다. 실제로 연습해 보지 않으면 기억에서 점점 사라지기 마련이다. 거의 자동반사적으로 반응할 정도가 돼야 한다.(p.139)"


"사람들이 모두 당연하다고 생각하는 것, 보편타당하다고 생각하는 평범한 관점에서 벗어나야 한다. 그래야 새로운 부가가치를 창출해 낼 가능성과 그 방법을 찾아낼 수 있다. 이게 바로 성공의 핵심이다.(p.143)"


책을 읽다보니 가상설계는 랜드북과 하우빌드를 이용하면 된다고 한다.
이것도 알아봐야겠다.


신축 부동산 개발 사업으로 수익을 얻기 위해서는 기획, 문화, 콘텐츠, 아이덴티티, 차별화, 디자인, 트렌드에 대한 분석과 고민이 필요하다.


특히, 소비트렌드 분석을 통해서 사람들의 니즈에 적합한 건물을 짓는 것이 필요하다.
이 책에서 언급한 최근 소비트렌드는 공유경제비즈니스이다.


신축 부동산 개발 사업에는 프로젝트 파이낸싱(PF)가 활용된다.
PF는 미래에 신축된 부동산을 전제로 금융을 조달해주는 것으로 기존 담보대출보다 위험성이 높기 때문에 금융비용과 이자비용이 더 많이 발생한다.


대신에 사업성이 좋으면 PF 금융을 이용하기는 쉬워진다.
PF를 받기 위해서는 사업계획서가 필요하다.


이 책에서는 사업계획서 예시를 보여주면서 사업계획서를 어떻게 작성할 것인지를 알려주고 있다.
황과장이 서울 신사동에 실제로 진행 중인 건물 신축 사업계획서가 공개되어 있다.


책 마지막에는 부록으로 건축사 선정방법, 시공사 선정방법, 세테크 방법, 부동산 용어 목록이 수록되어 있다.
신축 부동산 개발 사업에 필요한 내용들이다.


이 책이 주는 메세지는 부동산 투자라기보다는 부동산 개발 사업이다.
자본금 3억원에서 4억원으로 신축 부동산 개발 사업을 진행하는 과정과 방법을 보여주는 책이다.


아파트 매매 거래가 규제가 갈수록 심해지는 상황에서 빨간벽돌집 재건축 사업은 또하나의 기회인 것 같다.
새로운 사업과 투자의 방법을 이 책을 통해서 배웠다.


그리고, 용기와 준비가 어느 정도 되어있다면 부동산 신축 사업을 추진해볼만 하다는 생각이 들었다.
진짜 부동산 투자는 이런 게 아닌가 하는 생각도 들었다.


​※ 아파트밖에 모르던 황 과장 빌라 한 채 값으로 건물주 되다 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 예문에서 도서만을 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.


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