1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법

1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법
이도선 외 지음 / 이코노믹북스 / 2020년 11월

부동산 투자 열기가 꺼지질 않는다.

오히려 더 활활타오르는 것 같다.

부동산 투자 불패시대이다.

아파트 투자에서 이제 토지 투자, 지식산업센터 투자로 확대되고 있다.

근로소득으로 안정과 부를 만들어야 하는데, 투자만이 부자가 될 수 있는 수단인 세상이 되어 버렸다.

나도 그런 시대적 흐름에 편승하려 노력하고 있다.

1억 투자로 월 300만원?

어떤 부동산 투자를 말할까?

그것은 바로 농지연금 투자이다.

이 책은 토지 투자책이다.

책 속에는 토지 투자를 네 가지 분야로 설명하고 있다.

토지개발, 환지투자, 대토보상 및 차익형 투자, 농지연금이다.

이 책에서 제목으로 사용한 1억 투자 월 300만원 연금은 농지연금을 말한다.

아마도 저자가 가장 추천하는 투자가 농지연금이라서 이렇게 책 제목을 정하지 않았나 하는 생각이 들었다.
​
​

유튜브 : 도선국사, 카페 : 부자사관학교, 블로그 : 부자사관학교

이 책의 저자가 연관된 SNS 채널들이다.

토지 투자는 어렵고 진입장벽이 높다고 한다.

하지만, 상대적으로 규제가 덜하고 내가 직접 통제할 수 있기에 수익의 기회가 더 많다고 말한다.

토지 투자에 집중한 책이다.

내용 전개가 그다지 어렵지는 않다.

편하게 읽을 수 있고, 토지 투자에 대해서 접근하기 쉽도록 쓰여진 책이다.

이 책을 읽으면서 토지 투자의 네 가지 분야를 체계적으로 학습할 수 있다.

"10억짜리 땅이 100억이 될 순 있어도 10억짜리 아파트가 100억이 되긴 어렵다.(p.12)"

실제로 PD수첩 2019년 6월 방송분에서 국회의원이 투기한 땅이 평당 5만원에서 100만원이 된 사례가 방송되었다고 한다.

1.토지개발

2.환지투자

3.대토보상 및 차익형 투자

4.농지연금

저자가 말하는 토지 투자 방식은 이렇게 네 가지이다.

각각의 특색이 있고 장단점이 있기 때문에 어떤 분야로 토지 투자에 접근할 것인지는 본인이 선택해야 한다.

투자할 토지의 확보는 경매를 통해서 했다.

경매 사례를 경매 사이트 화면과 함께 글로 설명해준다.

실제로 투자한 사례들을 예를 들어서 설명해주기 때문에 현실감이 있다.

그리고, 접근과 수익 실현에 대해서 배울 수 있는 책이다.

1.얼마나 좋은 입지인가?

2.얼마나 싸게 매입했는가?

3.얼마나 많이 확보했는가?

4.얼마나 오래 보유했는가?

저자가 말하는 토지 투자 성공 전략 네 가지이다.

"토지를 싸게 매입하여 용도를 바꿔 가치를 높이거나, 좋은 입지의 땅을 매입하여 환경 변화를 선점하거나, 많은 토지를 확보하여 이익 규모를 키우거나, 아주 오랜 시간을 버티고 기다리는 방법이다.(p.24)"

토지 투자 대상 토지의 입지를 분석하는데 광역교통망을 활용했다.

수도권 광역 교통 구축계획이 지역별로 모아져 있다.

구간, 추진현황, 계획을 지도와 함께 보여주고 있다.

미래 교통망이 입지의 중요 포인트이다.

수도권과 더불어 지방 대도시권의 광역 교통망 계획도 보여준다.

지방 투자를 할 때도 역시 미래 교통망 분석이 필수이다.

토지개발, 개발지구 내 환지투자, 수용 방식의 대토보상 및 차익형 투자가 어렵게 느껴지는 사람들에게 저자가 추천하는 것은 농지연금 투자이다.

농지연금을 활용한 농지가치 투자이다.

농지연금의 가입기준을 완성하고, 농지연금에 적합한 농지를 매입하면 해당 농지를 담보로 매월 정부에서 안전하게 연금을 받는 것이다.

개인별 월 최대 300만원이기에 부부가 각자 투자할 경우 월 최대 600만원까지 연금 수령이 가능하다는 것이다.

농지연금 활용 토지 투자는 이 책을 읽고서 처음 알게된 개념이다.

나이가 많아지며 직장 은퇴가 이제 몇 년 안 남은 상황에서 상당히 매력있는 투자 방법으로 보였다.

토지 투자를 하려면 부동산 공법을 알아야 한다고 한다.

공인중개사 시험 과목에 부동산 공법이 있는데, 투자겸 시험준비겸 제대로 부동산 공법을 공부해야겠다는 생각이 들었다.

부동산 투자의 입지 판단 기준은 6가지이다.

이것은 토지와 주택 투자에 모두에 해당될 것 같다.

1.교통 = 도로망과 철도망

2.주거환경 = 선호하는 동네

3. 일자리

4. 편의시설 = 백화점, 쇼핑몰, 테마파크

5. 자연환경 = 숲세권, 뷰

6. 학군 = 교육환경

아파트는 위 6가지 모두를 충족해야 하는데, 토지는 한 가지라도 이슈가 생기면 땅값이 상승한다고 한다.

책에서는 이래서 아파트 투자보다 땅 투자가 더 쉽다고 말한다.

그렇다면 어떤 토지를 매입해야 할까?

1.도심과 접근성이 좋아지는 지역

2.저평가 지역

3.해당 지역별 토지의 이용가치

위 세 가지를 고려해서 토지를 선택해야 한다.

환지 투자를 하면 청약통장 없이도 아파트를 저렴하게 분양받을 수 있다고 한다.

환지?

처음 들어보는 개념이다.

환지는 바꿀 환, 땅 지로써 새롭게 조성된 땅으로 바꿔주는 것을 말한다.(p.127)

현재 사용하고 있는 토지에 도로, 공원, 교육시설, 문화시설 등 공공시설을 배치하고, 주택건설에 적합한 토지로 조성한 후 되돌려 받는 사업방식이다.

환지 토지 투자를 생각할 때 알아봐야할 정보의 키워드는 "도시개발사업 + 환지", "도시개발구역+환지"이다.

이 조합으로 인터넷 검색을 해서 도시개발 현황과 정보를 얻는다고 한다.

자체 평가표를 만들어 합산 점수를 게산해서 투자를 결정하는 방식은 매우 의미있는 방법이었다.

막연한 투자 또는 묻지마 투자가 아니라 평가를 통한 체계화된 투자 방식이라고 할 수 있다.

나만의 투자 평가표를 만들어서 그 평가표를 통해서 점수화한 후 투자를 결정해야겠다는 생각이 들었다.

행정사가 토지 보상 대행 업무를 해준다는 것을 이 책을 통해서 알았다.

행정사의 역할이 궁금했는데 부동산투자에도 과여한다는 점을 알게 되었다.

이 책을 읽으면서 가장 관심있게 읽은 부분은 역시 농지연금 투자이다.

책 제목에 언급된 만큼 중년 이상인 연령층에는 가장 매력적인 토지 투자라 생각되었다.

농지연금은 농지 담보 평가금액이 개별 공시지가의 100%로 평가된다.(p.230)

농지연금은 만 65세 이상 고령 농업인에게 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정 자금을 매월 연금 형식으로 지급하는 제도이다. 신청인의 영농 경력이 5년 이상이어야 한다. 소유하고 있는 농지는 전, 답, 과수원으로서 실제 영농에 이용 중인 농지여야 한다.(p.235)

만 65세 기준 담보 평가금액이 5억원에 종신정액형 지급방식이면 농지연금 예상액은 월 1,918,610원이고, 주택연금 예상액은 1,254,770원이다.

같은 담보 평가금액에서 농지연금이 주택연금보다 수령액이 더 많다.

농지연금 투자 프로세스를 제시해주었다.

1.종잣돈 1억원 마련한다.

2.공시지가 3억원 정도의 농지를 2억원에 경매로 낙찰받는다.

3.1억 대출을 받아 명도 이전 받는다.

4.영농경력을 쌓으면서 개별공시지가를 올린다.

5.농지연금 지급 산출표를 받아본다. 마음에 들면 연금을 신청하고, 농지를 팔고 싶으면 판다.

농지연금을 많이 받으려면 상당한 거금을 투자해야 하는 것은 사실이다.

그리고, 그에 따른 재산세 등 세금에 대한 내용은 이 책에 언급되지 않았는데, 그 부분은 차감해야 할 것이라 생각된다.

농업인에 해당 되는 사람은 어떤 사람일까?

농지법 시행령 제3조에 농업인의 범위가 정해져 있는데, 이 중에서 한 가지라도 해당되면 농업인이다.

1.1000㎡ 이상 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작, 재배

2.1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람

3.농지에 330㎡ 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배

4.대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람

5.농업경영으로 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 사람

농지로 사용하고 있지 않은 농지를 경매로 낙찰받으면 낙찰 후 1주일 이내에 농지취득자격증명서를 발급받아 제출해야 하는데, 이때 농지 원상복구 계획서를 제출해서 농지취득자격증명서를 받으면 된다고 한다.(p.245)

농지연금도 읽어보니 연령, 자격, 투자규모 등에서 장벽이 없는 것은 아니다.

돈을 벌려면 장벽을 넘고 위험을 안을 수 있는 배짱이 있어야 함은 어쩌면 당연한 것이다.

이 책을 통해서 토지 투자의 분야와 방법을 배울 수 있었다.

토지 투자에 관심있는 사람들에게 추천하고 싶은 책이다.

저자가 제시하는 네 가지 분야 중 자신이 관심 있는 분야를 공부하고 분석해서 투자를 하면 될 것 같다.

어떤 분야든 장점이 있고, 단점이 있고, 장벽이 있다.

장점을 살리고 단점과 장벽을 극복하는 투자자가 돈을 벌 것이다.

이제 2021년이 곧 다가온다.

내년에는 꼭 토지 소유자가 되고 싶다.

지금까지 이것저것 여러가지에 관심 많고, 참여하며 일을 했는데 이제는 집중하려고 한다.

그 대상은 토지 투자로 생각하고 있다.

토지 투자 공부를 더 한 후 본격적으로 공매와 경매로 토지 낙찰에 도전해봐야겠다.

투자만이 부자가 되는 길이라는 생각으로 이제 진짜 투자에 다가서야겠다.

※ 1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 이코노믹북스에서 도서를 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.