부동산 절세 시대

부동산 절세 시대 - 다양한 절세 전략을 통해 부동산 세금에서 벗어나는 법
김리석 지음 / 한국경제신문i / 2020년 6월

부동산 투자 책을 많이 읽었지만, 난 여전히 부린이 수준이라고 생각한다. 

실거주를 위한 매매와 분양은 해봤지만, 투자를 위한 매매를 해 본적은 아직 없다. 

일단 배짱이 없고, 리스크에 대해서 너무나 두려워한다. 

약간의 여유 자금이 있어도 선뜻 매수에 나서질 못했다. 

그나마 지금 실거주 아파트 하나를 보유한 상태에서 서울 아파트 분양권 하나를 가지고 있는 것으로 어설픈 투자를 진행하고 있지만, 진정한 부동산 투자를 하고 있지는 못하다. 

근로소득으로는 부를 축적할 수 없기에 투자소득을 올리고 싶은 마음은 간절하다.  

도전적인 투자를 망설이는 이유 중에 하나는 복잡한 부동산세법 때문이다. 

정기적으로 발표되는 부동산 규제 정책 속에서 부동산세법은 갈수록 복잡해지는 것 같고, 부동산세금을 잘 알지 못하는 상황에서 투자를 하기가 자꾸 망설여진다.

최근에 깨달은 것은 세금을 두려워하지 말라는 것이다. 

내가 보유한 부동산 가치가 많이 오르면 되는 것이고, 세금은 법에서 내라는 만큼 내면 되는 것이다. 

단 이익을 극대화하기 위해서는 절세는 필수이다.

부동산 절세 전략이 필요하다.

부동산 세금을 절약하기 위해서는 공부를 해야한다.

그래서 읽은 책이 김리석 회계사가 쓴 '부동산 절세 시대'이다. 

국가공인시험으로 인정받은 공인회계사가 쓴 책이다.

김리석 회계사는 부동산 세금과 관련된 업무를 전문적으로 다루고 있다고 한다. 

양포세...

양도세를 포기한 세무사라는 말도 있던데, 부동산 세금을 전문적으로 다룬다니 대단한 회계사인 것 같다.

이 책을 읽어보니 이론과 케이스 그리고 해석이 잘 융합된 책이다. 

부동산 초보자가 읽기에 유익한 책이었다. 

교과서적인 이론이 나오고 실제 사례에 대한 전문가 해석이 나오니 부동산 세금에 대한 지식을 얻는데 매우 유용했다.

다주택자의 부동산 세금이 요약되어 있고, 다주택자의 양도소득세에 대해서 자세히 다루고 있다. 

1세대 2주택자에 대한 비과세 혜택과 다주택자의 절세방안도 제시되어 있다. 

현재 내 관심 대상은 아파트이다. 

내 관심 분야를 중심으로 집중하면서 읽었다. 

책을 읽을수록 개념, 근거 법 조항, 설명, 해석, 참고내용, 케이스 스터디가 잘 연결되어 설명해주는 구성이 좋았다. 

저자가 그냥 부동산 세금 전문 회계사가 아니었다.

이 책의 저자는 부동산세금을 사례를 이용해서 체계적으로 설명해주는 부동산 세금 전문 회계사였다. 

평소 궁금했던 부동산 세금에 대한 내용들이 잘 정리되어 있었다. 

부동산 1인법인에 대해서 관심이 생겨서 어떤 장단점이 있고 개인투자와 법인투자가 세금 관점에서 어떤 차이가 있는지 궁금했는데, 이 책에서 잘 설명해주고 있었다. 

개인 : 취득세 + 재산세 · 종합부동산세 · 종합소득세 + 양도소득세

법인 : 취득세 + 재산세 · 종합부동산세 · 법인세 + 법인세 · 부가가치세

개인과 법인의 취득+보유+처분 과정에서 각각 세금이 같게 또 다르게 부과된다. 

개인의 취득세는 3주택 이하로 구입할 때는 취득가액에 취득세율을 곱하여 계산되는데, 4주택 이상이 되면 85이하 타입은 4.4%, 85초과 타입은 4.6%의 취득세율이 적용된다. 

법인의 취득세는 세대 개념이 없기에 4주택 이상을 보유하더라도 면적에 따라 1.1∼3.5%의 취득세가 부과된다고 한다.

법인 투자가 대출과 세금 부분에서 혜택이 있다길래 고려하고 있었는데, 2020년 6·17 정책 때문에 법인 형식의 부동산 투자는 매우 신중해야 한다고 하니 왠지 사다리가 걷어차진 느낌이다.

과세 기준일(매년 6월 1일)에 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원)을 초과하면 종합부동산세를 납부할 의무가 발생한다. 

종합부동산세는 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산해 부과한다. 

책에는 부동산 세금에 대해서 자세한 설명이 표와 함께 제시되어 있다. 

잘 정리된 표를 통해서 부동산 세금을 이해할 수 있는 점이 매우 유용하다. 

법인은 1세대라는 개념이 없다고 한다.

그래서 법인이 주택을 1채 보유하고 있으면 6억원 초과분에 대한 종합부동산세가 발생하고, 1채를 보유하고 있더라도 고령자세액공제 및 장기보유세액공제를 적용받을 수 없다.

법인에게 발생하는 부동산 부가가치세는 국민주택 규모(전용면적 85㎡이하)를 초과하는 주택을 팔 때 발생한다.

그래서 법인은 부가가치세를 피하기 위해서 애초부터 국민주택 규모 이하로 부동산을 매수하는 경우도 있다고 한다.

부동산 투자 초보자에게는 정리하고 알아야 할 내용들이 산더미처럼 많았다.

기억해야 할 주요 내용에 표시를 하려니 거의 매 페이지마다 표시가 된다. 

그만큼 부동산 투자에 유용한 세금 지식이 이 책에 잘 정리되어 있었다. 

양도소득세가 중과되는 조건 확인에는 4단계가 있다. 

1. 보유하고 있는 부동산 중 주택은 몇 채인가? 2주택 이상 보유해야 한다. 재개발 재건축 사업의 조합원 입주권은 주택 수에 포함된다. 지역 금액 기준 요건을 만족하는 조합원 입주권은 양도세 중과 대상 주택 수를 계산할 때는 포함되나 실제 양도하는 경우 조합원입주권은 주택이 아니므로 중과세율을 적용받지 않는다. 2019년 12.16 부동산 대책에 따르면 다주택자의 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권을 포함한다고 발표했다. 

2. 양도주택이 조정대상지역 내에 있는가? 양도 시점 당시 조정대상 지역 내에 있는 주택이어야 한다. 

3. 지역 · 금액 기준 요건을 만족하는 주택은 몇 채인가? 기준시가 기준은 3억원인데, 수도권과 광역시에서는 금액에 상관없이 무조건 양도소득세 중과 대상 주택 수에 포함된다.

4. 양도하는 주택이 지역 · 금액 기준 이외의 조건을 만족하는가? 만족할 경우 중과 대상 주택 수 계산에는 포함시키나 해당 주택을 양도할 때 중과세율을 적용하지 않고 기본세율을 적용한다. 

아... 어렵다...

내용을 읽어보니 어느 정도 이해는 가는데, 결국 실전에서는 전문가의 코칭과 일처리가 필요할 것 같다.

그래도 이 책을 통해서 부동산 세금을 알고 전문가를 만나고 일처리를 하는 것이 분명 효율적일 것이라 생각한다.

양도세 중과 적용 여부에 대해서는 Yes No 순서도로 다시 한 번 정리해주었다. 

독자들의 이해도를 높이기 위해서 케이스 4개를 보여주면서 양도세 중과 대상인지 아닌지 판단을 하도록 가이드해주고 있다.

여러번 읽고 법과 제도에 대한 근본적인 이해가 필요해 보인다. 

대충 알아가는 것이 아니리 치밀한 공부가 필요하다.  

세금에 대한 설명 다음에는 절세 전략이 나온다. 

케이스를 보여주면서 절세 전략을 알려준다.

주택을 파는 순서에 따라 중과세율을 피할 수 있다. 

자신의 상황을 잘 파악한 후 책 속의 이론과 케이스에 대입하여 어떤 세금이 부과되어 어떻게 절세할 것인지 방법을 찾아야 한다. 

케이스별로 솔루션을 찾아가는 내용이 설명된 점이 이 책의 가장 큰 장점이라 생각한다. 

1세대 2주택자의 비과세 전략에 대해서도 다양한 케이스가 나와 있다.

상속으로 인한 2주택 비과세 혜택, 직계존속 봉양으로 인한 2주택 비과세 혜택, 혼인으로 인한 2주택 비과세 혜택, 문화재주택으로 인한 2주택 비과세 혜택, 농어촌주택으로 인한 2주택 비과세 혜택, 취학·근무상 형편 등으로 인한 2주택 비과세 혜택, 일시적 2주택이 중복되는 경우 비과세 적용방법이 제시되어 있다. 

이론과 사례가 함께 제시되니 자신의 케이스에 맞는 방법을 찾으면 된다.

또한 다양한 케이스를 통해서 부동산 세금에 대한 통찰력과 시야를 넓히는 효과를 얻을 수 있을 것 같다. 

책은 중반부를 넘어가면 절세 전략이 본격적으로 나온다.

다주택자의 절세 방안은 하나의 챕터로 구성이 되어있다. 

법, 제도, 사례가 함께 나와있으니 이해하기에 도움이 된다. 

부동산 세금 제도가 워낙 어려운 대상이기 때문에 비전문가가 이해하는 것은 당연히 어려운 일이지만, 이 책이 보여주는 법, 제도, 사례, 해석은 큰 도움이 된다. 

지금의 내 상황에 들어맞는 내용은 일부이기 때문에 책 속에 어떤 내용들이 소개되는지를 파악하는 수준으로 읽었다.

실제 내가 처할 수 있는 상황에 맞는 내용은 시험공부를 하는 마음으로 읽어야겠다. 

절세를 위해서는 상당한 공부와 분석이 필요하다. 

부부 공동명의로 절세하는 전략, 법인사업자로 부동산 절세 전략이 나온다. 

책 후반부에는 다주택자가 주의할 사항이 나온다. 

오피스텔, 겸용주택, 주택멸실, 기준시가, 매매사례가액, 조정대상지역의 포인트에서 어떤 점을 주의해야 하는 지가 설명되어 있다. 

부동산 투자로 억억 하는 소득을 올리는 사례들이 연일 뉴스에 나오는데, 이 책을 읽어보니 실제 수익을 많이 발생하기 위해서는 상당한 공부가 필요함을 느낀다. 

공짜는 어디든 결코 없다. 

부동산 투자 소득이 그냥 발생하는 것은 아니다. 

책 마지막에는 세무조사에 대해서 나온다.

최근 세무조사 동향을 보여주고, 세무조사 적발 추징 사례 6가지를 알려준다. 

세무조사 대상자를 어떻게 선정하고, 세무조사가 어떻게 진행되는지도 알려준다. 

이 책의 출간 날짜는 2020년 6월 19일이다. 

가장 최근의 부동산 대책은 2020년 6월 17일에 발표되었다. 

이 책 속의 내용이 2020년 6·17 부동산 대책과 일부 다를 수 있을 것 같다는 생각이 든다. 

부동산 대책이 너무 자주 발표되니 투자자도 힘들고 책 저자도 힘들다. 

부동산 세금에 대한 다양한 사례를 보기에 좋은 책이다. 

그리고, 공인회계사의 전문가적인 해석을 확인하기에 좋은 책이다. 

부동산 투자에는 엄청난 공부가 필요함을 느낀다. 

그리고, 또한 전문가의 조력을 받을 필요가 있음을 함께 느낀다.

그래도 내가 어느 정도의 지식을 충전한 후 전문가의 도움을 받는다면 그 효과는 몇 배가 될 것이다. 

부동산 세금에 대해서 궁금한 점이 많았는데, 이 책이 그 궁금증 해소에 상당한 도움이 되었다. 

부동산 투자자가 되기 위해서는 이 책을 더 열심히 읽어봐야겠다. 

※ 부동산 절세시대 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 한국경제신문i에서 도서를 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.