IGO빡시다의 돈되는 개발호재 핵심정리
IGO빡시다 지음 / 잇콘 / 2020년 5월
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세상은 개발 없이는 발전이 이루어질 수 없다.

부동산 투자에 수익을 가져다주는 것은 개발이고 투자 여부를 결정하는 중요 포인트는 개발호재이다. 


국가와 지자체는 개발을 통해서 발전을 이루어야 하기 때문에 개발 계획을 계속해서 발표한다.

부동산투자 소득을 바라는 이들이 많기 때문에 개발호재는 넘쳐난다. 


어떤 개발호재를 투자에 반영할 것인가?

선택이 필요하다.


개발 계획과 개발 호재가 줄기차게 나오는 상황에서 개발 시점과 개발 가능성에 기초한 선별이 필요하다.  

뉴스와 소문에 의지하는 것은 묻지마투자와 별 차이가 없을 수도 있다.


정보를 분석하고 나만의 해석가 기준을 만드는 것이 필요하다. 

이럴 때 필요한 것은 역시나 책과 전문가의 조언이다. 


개발호재를 어떻게 수집하고 파악하고 해석할 것인가?

교통망 호재 분석가 IGO빡시다님께서 교통망 개발 계획 중심의 개발호재 핵심정리 책을 출간했다. 


이 책은 뉴스와 책에 나와있는 정보를 다루는 것이 아니라 실제 정보를 다루고 있다. 

정부의 보도자료, 관보, 고시, 입찰공고, 용역보고서, 회의록에 기초한 정보를 토대로 하고 있다. 


저자가 강조하는 것은 뉴스와 소문이 아니라 공적인 실제 정보이다. 

실제 정보를 수집해서 파악하고 분석해서 나만의 해석과 기준을 만들라는 것이다.

그것이 진짜 호재 정보 수집이고, 진짜 분석이다.


정보를 수집하면 되는 개발 사업과 안되는 개발 사업을 판단해야 한다.

호재로 인해서 좋은 지역과 안 좋은 지역을 구분해야 한다. 


이 책에서는 제5차 국토종합계획(2019년 발표)을 7가지 키워드로 정리했다. 


1. 순환도로망 및 순환철도망

2. 광역교통망

3. 캠퍼스 혁신파크

4. 노후산업단지

5. 복합환승센터

6. BRT

7. 수도권 급행열차


서울에 대한 호재 정리는 2030 서울플랜(2014년 발표)과 2030서울시생활권계획(2017년 발표)을 중심으로 다루었다. 


서울시 생활권계획의 핵심 키워드는 53지구, 경전철, 지역단위계획, 캠퍼스타운이다. 

저자는 서울시를 5개권역으로 나누어 지역별 특성과 핵심사업을 정리하였다. 


정부에서 발표하는 국토종합계획은 가장 상위 개념의 개발 계획이라고 한다.

우리나라 국토가 어떻게 개발될 예정인지를 가늠해볼 수 있는 자료이다. 


2019년에 발표된 제5차 국토종합계획의 개발 컨셉은 '국토균형발전'이다. 

행정수도 이전에 이이서 균형발전은 여전히 국가개발의 화두이다.


이 책은 컬러풀한 지도, 구체적인 개발 호재 정보 그리고 저자의 해석이 함께 하고 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 

개발 호재가 있는 지역을 지도로 보여줌으로서 직관적인 학습을 할 수 있게 해준다. 


전국 지도, 지역별 지도를 통해서 철도망과 도로망 신설 계획을 보면서 국토의 교통망을 예측할 수 있게 해준다. 

지역 호재 중의 핵심은 교통망이기 때문에 이를 토대로 한 부동산 투자 가치를 판단할 수 있도록 도와주는 책이다. 


수도권을 비롯해서 전국에 이르기까지 철도와 도로 신설 계획은 계속 되고 있다. 

수도권에는 신안선 및 서해복 복선 노선이 발표되었고, 수도권 순환도로망 계획도 발표되었다. 

이 책에서 개발 호재로 인한 부동산 투자 유망 지역으로 강조하는 지역이 여러 곳인데 그 중에서 몇 곳이 눈에 띄었다. 

아마도 내 거주지 및 내 관심지와 연관된 지역이라서 눈에 띈 것 같다. 


고양의 대곡역이다.

대곡역은 경의중앙선, 3호선, 대곡-소사선, GTX-A, 고양선, 교외선까지 총 6개 노선 환승이 가능할 것이라고 한다. 

대곡역 복합환승센터는 외곽순환도로 광역버스 노선까지 합쳐지면 수도권 서북부 교통의 중심이가 될 것으로 예측했다. 


또한, 성남의 복정역은 3호선, 분당선, 위례-과천선이 만나는 곳으로 눈여겨볼 만한 곳이라고 말한다. 


대곡역과 복정역에 임장을 가서 지역 분석을 해 볼 필요가 있음을 느꼈다.

광명역 이후로 역세권 개발이 이루어지는 곳이 대곡역과 복정역이기 때문에 유망하다고 한다. 


지방으로는 익산산단이 있는 익산이 눈에 들어왔다. 

익산은호남고속도로, 익산-포항고속도로, 문산-익산고속도로가 지나가는 전라도 교통 거점 도시로 성장할 것이라고 한다.

대전-통영고속도로, 새만금-포항고속도로도 익산과 연관되어 있다. 


익산의 철도 교통은 장항선, 대야-익산선, 서해안 복선철도이 있다. 

전라북도 익산도 관심을 가져볼 만한 지역이었다. 

나중에 익산에도 임장을 다녀올 생각이다. 

수도권 급행열차(GTX)에 대한 개발 계획은 당연히 기술되어 있다.

GTX 3개 노선은 이미 착공되었거나 예비타당성 조살르 통과했기 때문에 3기 신도시 개발과 함께 현실화될 것으로 예상하고 있다. 


수도권을 운행하는 전철은 급행열차가 확대 운영될 것이라고 한다. 

경인선, 경의선, 수인선, 안산선, 분당선, 경부장항선, 경원선 모두 급행열차의 확대 운영이 계획되어 있다.

급행열차가 정차하는 역이 부동산 투자 지역으로서 유망하다고 할 수 있다. 


돈 되는 개발호재 핵심정리 책 속에는 부동산투자 인사이트를 키워주기 위한 특별부록과 같은 코너가 있다.

'예비타당성 면제 사업이 갖는 의미'라는 제목으로 전국의 예비타당성 면제사업을 보여주고 정리해주어서 개발 호재 해석과 부동산투자 유망지역 선택에 참고할 수 있도록 해주고 있다. 


컬러풀한 지도가 부동산 투자에 대한 시야와 안목을 높여주고 넓혀준다. 

이 책 한 권으로 개발호재가 있는 부동산투자 유망지에 대한 지도 정보를 충분히 확보한 느낌을 준다.  


전국적인 개발 호재 정리를 한 후 이제 서울 지역의 호재를 집중적으로 다루었다.

이 책의 1부는 전국, 2부는 서울이라고 할 수 있다. 


2030 서울시 생활권계획은 2017년에 발표된 서울시의 도시기본계획으로 서울 전역을 동북권, 동남권, 서북권, 서남권, 도심권 등 5개 권역의 대생활권과 116개 지역단위인 소생활권으로 세분화하여 개발계획을 정리한 것이라고 한다.


2014년 수립된 2030 서울플랜은 서울을 3도심, 7광역중심, 12지역중심으로 나누었고, 생활권계획에 53지구중심을 추가 설정했다고 한다.


3도심은 한양도성, 강남, 여의도·영등포이다.

7광역중심은 용산, 청량리, 왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실이다.

내 관심지역인 서울 동북권을 눈여겨 보았다.

먼저 고려대 캠퍼스타운과 서울바이오허브 사업이 계획되어 있다. 


고려대학교 주변에는 IT창업기업, 첨단부품소재, 스마트제조혁신기업을 유치 및 육성하기 위한 글로벌 R&D 시설 네 개 동을 신축할 계획이라고 한다.

주거, 문화, 복지시설 건립이 계획되어 있고, BT, CT와 연계된 창업기업을 유치하기 위한 바이오생명R&D 시설 건립이 계획되어 있다. 


고려대 캠퍼스타운 인근에는 또한 서울바이오허브가 조성될 예정이다. 

서울시바이오허브 일대는 2019년 10월 국무총리 주재 제19회 도시재생특별위원회에서 서울시 최초로 '경제기반형 도시재생 뉴딜사업'으로 선정이 되었다고 한다.


바이오, 의료 R&D 거점으로서 대학, 연구기관, 병원, 기업을 연계하는 바이오 클러스터를 만들 계획이라고 한다.

이들 계획으로 인해서 안암역-고려대역-서울바이오허브가 연결되면 개발 규모가 상당히 확장될 것으로 예상했다.

돈되는 개발호재 핵심정리 이 책에서는 전국, 서울, 수도권에 대한 개발 호재를 총망라하 듯 많은 정보를 다루고 있다. 

IGO빡시다님의 책 속에 수록된 지도와 언급된 내용만으로 우리나라 부동산이 어떻게 개발될 것인지 가늠해보도록 도와준다. 


많은 개발 호재를 장미빛으로만 보여주는 것은 아니다.

저자는 우려되는 내용과 언제 개발될지 예측할 수 없는 내용에 대해서는 조심스럽게 긴 시간을 두고 지켜볼 것을 말하면서 균형적인 의견을 제시해주고 있다. 


균형적인 의견을 제시해주는 점이 마음에 들었고, 전문가스럽다는 생각이 들었다. 

모두가 잘 될 것이라는 희망만을 주는 것보다 객관적이면서 때로는 냉정한 의견을 주는 것이 필요하기 때문이다. 


의정부발KTX는 아직 예비타당성 조사가 진행되지 않았기 때문에 긴 호흡을 가지고 지켜봐야 한다고 말했다.(p.145)

창동차량기지 이전은 완공때까지 아직 긴 시간이 필요하다고 말했다.(p.151)

지하화 사업이 계획된 서울2호선 지하철 한양대역-잠실역 구간의 지하화에도 많은 시간이 걸릴 것으로 보았다.(p.163)


개발 호재에는 많은 것이 내포되어 있음을 알려주는 내용들이었다. 

개발 계획이 공개되었다고 그것이 당장 실현되는 것은 절대 아니다. 


개발 투자금 확보, 주변 지역과의 협의, 현실적 가능성, 예비타당성 통과, 사업 일정 등 살펴보아야할 요소들이 많다. 

이 책을 읽다보니 저자가 말해주는 개발 호재를 둘러싼 여러 상황에 대한 분석과 해석을 간접 경험함으로써 이 호재가 과연 진짜 호재인지 아니면 호재를 위한 호재인지 파악하는데 필요한 안목이 높아지는 느낌이 들었다. 


저자는 퍼즐을 맞추는 마음으로 그리고 탐정처럼 분석을 즐기는 마음으로 국가의 개발 호재를 조사하고 분석하고 해석한다고 한다.


이 책의 장점은 뭐니뭐니해도 풍부한 지도이다. 

이 책 한 권으로 전국의 개발호재 지도를 모두 가진 느낌이다. 


강원대, 한양대에리카, 한남대, 전국도로망, 전국철도망, 서울디지털산업단지, 인천남동공단, 반월시화공단, 익산산단, 부산역, 부전역, 울산KTX역, 태화강역, 서대구역, 석수역, 온수역, 계양대장지구, 신림선, 고려대캠퍼스타운, 동북선, 서울바이오허프, 장위뉴타운, 서부선, 고양선, 노량진, 위례-신사선, 동부간선도로, 창동-상계, 창동역, 광운대역세권, 구의-자양재정비, 신안산선, 일산교통망, 영등포도시재생사업, 영등포뉴타운, 여의도개발계획, 과천 일대 인프라 구축계획, 상암DMC, 경의선숲길 등 수많은 지도와 그에 대한 정보가 수록되어 있다. 


부동산 투자 지도 책으로도 손색이 없을 정도로 방대한 양의 지도를 포함하고 있는 책이다. 

이 책 한 권을 보유한 것만으로도 큰 정보를 얻은 만족감이 들었다. 

원천 정보를 수집하여 분석하고 해석하는 것이 필요함을 느끼게 해 준 책이다. 

인터넷을 통해서 얻을 수 있는 국가의 공적정보를 활용해서 보고 생각하고 해석하는 것을 반복하면서 부동산 투자의 인사이트를 높여가는 것이 필요하다. 


이렇게 많은 양의 자료를 정리하고 분석하고 해석하는 IGO빡시다님이 참으로 대단하게 느껴진다. 


이 책을 통해서 전국적인 개발호재와 서울의 개발호재를 알게 되는 소중한 기회를 얻었다.

그리고, 그 정보가 반영된 소중한 지도들이 담겨진 한 권의 책을 소유하게 되었다.


관심 있는 지역과 궁금한 지역이 있을 때마다 이 책의 지도와 글을 살펴봐야겠다. 

부동산 개발 호재에 관심이 있는 사람들에게는 매우 유용한 부동산 투자 책이다. 


※ 돈되는 개발호재 핵심정리 독서후기 포스트는 잇콘에서 도서를 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.


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