빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대

빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대? - 실패율 0%의 투자자 ‘플대표’의 빅데이터 투자법으로 나에게 딱 맞는 투자처 찾기!
박상용 지음 / 잇콘 / 2020년 5월

제목이 무척이나 긴 부동산 책이다. 

제목에서 관심을 끄는 키워드는 '빅데이터'로 '얼마 벌었대?'라고 해야할 것 같다. 

빅데이터 분석으로 부동산 투자를 한다는 것은 신선한 제안이다. 

산업계 여기저기서 빅데이터 분석이 주목받는 상황에서 부동산 투자에 빅데이터 분석을 적용했다는 점에서 이 책에 대한 매력과 흥미가 느껴졌다. 

저자가 부동산 투자에 빅데이터 분석을 어떻게 활용했는지 궁금해졌다. 

안전하고 확실한 부동산 투자를 위해서 저자는 빅데이터 투자법을 활용했다고 한다. 

그래서, 저자의 부동산 투자 실패율은 0%라고 한다. 

워렌 버핏의 투자 원칙 두 가지는 '첫째, 절대 돈을 잃지 않는다'와 '둘째, 첫 번째 원칙을 잊지 않는다'라고 하는데 실패율 0%라는 저자는 워렌 버핏의 투자 원칙을 직접 실천하고 달성한 투자자로 생각된다. 

저자가 말하는 부동산 투자의 빅데이터 분석 전략을 살펴보기 위해서 책 속으로 들어가보았다. 

이 책은 박대리와 플대표가 대화를 하는 형식으로 구성되어 있다.

두 사람의 대화 형식으로 구성된 대화체 문장이 책을 술술 읽히게 해준다. 

만화 형식보다 대화 형식이 더 잘 읽히고, 더 많은 내용을 전달해준다.

박대리의 부동산 투자 입문 과정은 매우 현실적이면서 공감이 된다. 

대학을 졸업해 취업을 하고 결혼을 앞두고 아내와 함께 살 신혼집을 마련하면서 자산과 투자에 대해서 관심을 갖게 된다. 

한국에 사는 회사원이라면 누구라도 부동산 투자에 관심을 갖듯이 박대리는 부동산 투자의 길에 들어서는 단계를  매우 자연스럽게 거치게 된다. 

여러 투자 대상 중에서 박대리가 부동산 투자를 선택한 이유가 설명되어 있다. 

투자 대상별 위험률과 수익률을 보여주는 그래프를 보니 그래도 서울 아파트가 다른 투자보다 위험률이 낮고 수익률이 높았다. 

서울아파트는 수익률은 중간 이상 가면서 위험률은 낮은 편에 속하는 중수익 저위험 분야였다.

갭투자를 할 경우에 적은 투자로 높은 수익을 얻을 수 있다는 점도 박대리에게 매력적으로 보였다.

아파트 투자를 선택한 또하나의 이유는 직장업무와 병행이 가능하다는 점이다. 

박 대리는 주식 투자를 한 적이 있는데, 주식 투자는 매 순간 순간 신경을 써야 하고, 상승과 하락을 계속 반복하기 때문에 직장 일에 집중하는데 방해가 되었던 경험을 갖고 있었다. 

그래서, 박대리의 선택은 부동산 투자였고, 그 중에서도 아파트 투자였다.

손실을 최소화하기 위해서 데이터 분석을 적극 활용했다.

사실 이 책에서 나오는 박대리와 플대표의 이야기는 이 책의 저자의 이야기이다. 

저자가 초보 시절에 고민하고 생각했던 내용과 전문가가 되어 알게 된 부동산 투자 전략을 박대리와 플대표를 통해서 보여주는 것이다. 

부동산 가격 흐름 분석을 위해서 KB국민은행 주간동향 시계열표를 많이 활용했다. 

국민은행 리브온 - 상단메뉴 중 뉴스/자료실 - 하위메뉴 중 통계/리포트 - 탭에서 주간KB주택시장동향 - 시계열 첨부파일 다운로드

책에 설명된대로 따라서 해보니 KB국민은행 주간 주택시장 동향 자료를 다운로드 받아서 읽을 수 있었다. 

앞으로 이 자료를 많이 봐야겠다.  

책은 매우 컬러플하고 읽기 편하도록 잘 편집되어 있다. 

술술 읽히는 구성이다.

책에는 공개되어 있는 빅데이터를 수집해서 분석하고 활용하는 저자만의 방식들이 제시되어 있다. 

감(感)이 아니라 데이터 분석을 통해서 하는 부동산 투자가 플대표의 빅데이터 분석 부동산 투자법이다.

이 책이 다른 책과 가지는 큰 차별점 중의 하나는 부동산 정책에 대한 역사가 담겨져 있다는 것이다. 

노태우 정부부터 문재인 정부까지의 우리나라 부동산 정책의 역사가 실려져 있다. 

매우 유익한 내용이었다.

저자가 하나하나 뉴스와 정책자료를 검색해서 읽은 후 정리한 내용이라고 한다. 

더 이상의 부동산 정책 역사 자료가 필요없게 한다는 마음으로 정리했다고 한다.

각 정권의 주요 연도별 부동산 투자 정책이 잘 정리되어 있다. 

부동산 정책이 돌고돈다는 것을 확실히 보여주는 좋은 자료이다. 

1988년부터 2019년까지 부동산 가격 흐름에 맞춰 시기별 정부 정책을 살펴본 결과 저자는 두 가지 결론을 내렸다. 

1. 부동산 정책은 돌고 돈다. 시장이 활황일 때는 억제 정책이 나오고, 시장이 불황일 때는 부양 정책이 나온다. 

2. 부동산 부양 정책은 심각한 경제 위기가 도래했을 때 발생하고, 부양 정책은 규제 정책보다 등장 빈도가 낮다. 

경제계에 초강력 태풍이 오더라도 부동산 가격이 오르는 지역이 있다고 한다. 

서브프라임 모기지 사태 때도 거제시, 전주시 완산구는 가격이 올랐다고 한다. 

이것에 대한 증거는 빅데이터에 다 나와있다는 것이다. 

빅데이터 분석을 통해 부동산 투자지를 선정해야 하는 필요성을 보여주는 사례이다.

부동산 투자에 대해서 본격적인 내용으로 들어가니 저자의 부동산 투자 관점과 전략이 나온다. 

저자가 보는 부동산 시장 하락의 4대 요소는 다음과 같다.

1. 공급 과잉

2. 미분양물량 증가

3. 외부 영향(일자리 감소, 외환 위기 등)

4. 단기간 급등

이러한 결론은 모두 빅데이터 분석을 통해서 얻어낸 것이다.

부동산 가격의 상승 요인으로는 입지, 학군, 호재, 입주물량(공급), 전세가율 상승, 인구 증가를 꼽았다. 

하지만 이 요인들이 부동산 가격 상승을 무조건적으로 이끄는 것은 아니라고 한다. 

이것도 빅데이터 분석을 통해서 확인했다. 

입지가 좋다고 부동산 가격이 무조건 상승하는 것이 아니었다.

학군이 좋다고 부동산 가격이 무조건 상승하지는 않았다.

호재가 생긴다고 부동산 가격이 무조건 상승하는 것도 아니었다.

공급이 적어도 부동산 가격이 하락하는 경우도 있었다. 

전세가격은 상승세에 있는데 매매가격은 하락세에 있는 지역도 있었다. 

인구 증가가 부동산 가격을 무조건 이끌지는 않았다.

국민은행, 통계청, 감정원 등에 공개된 데이터를 분석해서 얻어낸 결론이었다. 

언제, 어디를 선택하는지가 수익률에 영향을 미친다. 

고정관념과 호재에 따른 전 지역별 무조건적인 상승과 무조건 하락은 없다는 것이다.

부동산 투자를 하면서 가장 고민되는 것 중의 하나는 어느 지역에 투자할 것인가이다.

이 책에서는 투자 후보지역을 선정하는데 도움이 될 수 있는 지역 분석 사례가 실려져 있다.

울산, 창원, 청주, 전주, 천안 지역을 부동산 투자 후보지역으로 검토한 내용이 기술되어 있다. 

이것도 빅데이터를 활용해서 파악한다.

국민은행에서 매수우위지수를 확인하면서 지역을 살펴보았다.

국민은행 리브온 - 뉴스/자료실 - 주간KB주택시장동향 - 시계열자료 다운로드 - 파일 열기 - 매수매도 시트 클릭 - 필요한 자료를 드래그해서 그래프 만들기

로(raw)데이터는 국민은행에서 다운받고 이 데이터를 직접 그래프화해서 분석하였다. 

그래프로 만들어서 자료를 보면 추세를 볼 수 있고, 전망을 예측해 볼 수 있다. 

이렇게 빅데이터 분석을 토대로 저자는 '젠가투자법'을 만들었다. 

젠가투자법의 요소는 세대수, 전세가율, 입주물량, 미분양율, 적정거래율, 평당매매충감율이다. 

6가지의 키워드를 분석해서 투자 지역을 선택하고 투자 시점을 결정하는 것이다. 

지역의 세대수 : 거래량 확보로 환금성 용이 (인구수가 아니라 세대수를 봐야한다.)

전세가율 : 투자금 최소화, 수익률 극대화 (갭투자 가능성과 수준을 보는 것이다.)

입주물량 : 하락을 유도하는 강력한 요인 제거 (2년6개월 동안의 입주물량을 본다. 플대표의 계산식이 있다. p.239)

미분양률 : 지역 심리를 파악하는 핵심 요소 (미분양이 없어지고 있다는 것은 수요가 늘고 있다는 것이다.)

적정거래율 : 벌집순환모형 이론 응용 (거래량과 가격 상승을 분석한다.)

평당 매매 증감율 : 단기간 급등은 위험요소 ({(현재 평당가-과거 평단가)÷과거 평단가}×100)

젠가투자법을 사용하는데 필요한 키워드의 숫자값을 계산하는 식은 책 속에 제시되어 있다. 

빅데이터 분석을 통한 부동산 투자책답게 분석은 수학적으로 한다.

플대표가 보여주는 젠가투자법과 빅데이터 분석을 하나하나 읽다보니 이 책은 기존의 부동산 책과는 많이 다름을 느끼게 되었다. 

어떻게 분석할 것인가에 대한 방향과 방법을 제시해준다. 

분석에 대한 평소 고민을 많이 해결해준다. 

책 후반부에는 이제 부동산 투자에 대한 마인드 훈련 내요이 나와있다. 

공자의 논어를 참고해서 저자가 제시하는 부동산 투자의 지침이 나온다. 

"배우기만 하지 말고, 나만의 생각, 나만의 기준을 세워야 한다.(p.283)"

"배움에 대한 창피함을 없애고, 모르는 것을 모른다고 하고 지식을 축적해 나간다.(p.284)"

"자신의 능력을 키우는데 집중한다.(p.285)"

"혼자 모든 일을 완벽하게 하긴 힘들다. 많은 사람들과 어려움을 나누면 목표에 다가가가기 수월해진다.(p.286)"

빅데이터 분석을 통한 부동산 투자는 부동산 가치 투자라고 할 수 있다. 

주식 가치투자의 대가들의 말을 인용하여 부동산도 가치 투자를 할 것을 제안했다. 

벤자민 그레이엄의 투자 원칙

1. 가치 평가를 하라

2. 저평가주를 사라

3. 이득에 대해서도 안전마진을 정하고 과욕을 금하라

4. 투기를 하지 말고 투자를 하라

세스 클라만의 투자 원칙

1. 절대 상승을 예측하지 말라

2. 단기간에 큰 수익을 노리는 욕심은 금물이다.

3. 복리의 중요성을 간과하지 말라

4. 포트폴리오 작성을 게을리하지 말라

5. 그릇을 키우는데 집중하라

벤자민 그레이엄과 세스 클라만의 투자 원칙을 읽어보니 저자는 그 원칙들을 충실히 지키고 있는 것으로 보였다. 

저자는 분석과 원칙에 충실한 투자로 무패의 성공 신화를 만들어 냈다.

부동산 투자 마인드에 대한 조언에도 페이지를 많이 할애했다. 

그리고, 맨 마지막에 조언하는 내용은 "익숨함에 속아 소중함을 잊지 말자"라는 것이다. 

저자에게는 좌우명 같은 문장이다. 

경제적 자유인으로 가기 위해서 꼭 기억해야 할 말이다. 

이 책의 장점은 공개된 데이터를 활용해서 부동산 투자 지역과 시점을 결정하는 방법을 알려준다는 것이다. 

어떤 자료를 이용할 것인지를 알려주고, 어떻게 해석할 것인지를 알려준다. 

수학계산식을 제시해주고, 그래프를 그려서 파악하는 것도 알려준다. 

막연한 투자가 아니라 분석을 통한 통계적 사고 기반의 투자를 제시해주고 있다. 

도움이 많이 된 책이다. 

내가 쓴 후기는 책 속 내용의 아주 일부이고, 책 속에 보석 같은 내용들이 많이 담겨져 있다. 

우리나라 전국 지역으로 시야를 넓히고, 국민은행/감정원/통계청의 자료를 활용해서 나만의 분석과 나만의 투자 기준을 세우는게 필요하다는 것을 확실히 인식시켜 주었다. 

내가 이 책을 읽은 후 느낀 점을 요약하면 다음과 같다.

"정확한 근거를 바탕으로 부동산 투자를 할 수 있도록 데이터와 그래프 활용법을 알려준다. 또한 부동산 빅데이터를 활용한 통계적 사고로 부동산 투자에도 가치 투자가 필요하고 가능함을 확인시켜 주는 책이다. 알차면서도 체계적이라 술술 읽힌다"

앞으로 국민은행 리브온을 자주 들여다보고 관심 지역에 대한 분석과 그래프 작성을 부지런히 해야겠다. 

공부하고 분석하고 투자해서 경제적 자유와 사업 소득이 발생하는 선순환 구조를 만들어야겠다.

이 책은 부동산 투자 초보자와 중급자에게 적합한 책으로 생각된다.

부동산 투자 초보자(부린이)에게는 투자 마인드 형성과 투자 전략을 알려준다. 

부동산 투자 중급자에게는 투자 경험을 돌아보게 해주면서 수익 증대를 위한 스킬을 알려준다. 

잘 쓰여진 부동산 책이다. 

이 책 덕분에 앞으로 데이터를 많이 보고 그래프를 많이 그려볼 것 같다. 

※ 빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대 독서후기 포스트는 잇콘에서 도서를 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.