10년 후 이곳은 제2의 판교가 된다

10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다 - 수도권 부동산의 미래 가치를 핀셋처럼 짚어내는 프리미엄 투자 가이드북 ㅣ 10년 후, 이곳은
이승훈 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2020년 4월

부동산투자소득이 근로소득을 훨씬 앞서가는 지금의 상황에서 모든 것은 기승전부동산으로 귀결되는 것 같다. 

나이와 성별, 직업을 불문하고 모든 국민의 관심은 부동산이라고 해도 과언이 아니다. 

국민 대다수가 부동산 투자에 열광하는 것이 바람직한 현상은 아니지만. 현실이 그러하니 어쩔 수 없다. 

부동산 투자에서 멀어질수록 자산은 제자리이고, 삶은 더 곤궁해질 수 있은니 부동산을 알아야 하고 투자해야 한다.

부동산 투자자에는 상승론자와 하락론자가 있다. 

양쪽 모두 각자의 논리로 상승과 하락을 주장한다. 

나는 예전에는 하락론을 지지했는데, 이제는 그렇지 않다. 

내가 부동산 가격이 하락하길 바랬던 것이고, 부동산 하락은 현실과 괴리된 잘못된 주장이었음을 알았다. 

하락론을 지지하다가 손해만 본 것 같다.

'10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다' 저자는 철저한 상승론자이다. 

좋은 부동산은 절대 하락이 없다고 말한다.

이 책은 수도권의 부동산 투자 유망지를 분석하고 제시한 책이다. 

계속 오르고 있기에 일반인이 투자가 부담스러운 서울 지역에 대한 분석은 이전 책 '10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다'에서 했다. 

"10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다"

그 책을 읽어보지는 않았는데 이 책을 읽어보니 그 책 내용도 궁금해졌다. 

이승훈 저자는 2005년부터 부동산업에 종사한 부동산 컨설턴트이다. 

공인중개사 자격증도 가지고 있다. 

부동산 컨설팅, 시행, 시공, 분양, 중개업을 하고 있다. 

수도권에서 제2의 판교가 될 곳이 어느 곳인지를 책 속에서 살펴보았다. 

이 책은 유망 지역 분석과 함께 부동산 투자 마인드 형성에 필요한 내용도 함께 제시해주고 있다.

17개 지역을 정밀 분석하였고, 해당 지역의 입지, 상품성, 미래전망을 제시했다. 

어떤 지역에서는 특정 물건을 콕콕 찍어주는 내용도 있었다. 

부동산 투자에 필요한 두뇌와 마음을 강화시켜주는 내용들이 있다. 

흥미롭고 유익한 내용들이 많았다. 

어떤 부동산이 좋은 부동산인가?

입지, 희소성, 인지도 이 세 가지를 가진 부동산이 좋은 부동산이다. 

"입지가 좋고, 다른 부동산에 없는 희소한 가치가 있는 부동산을 사람들이 알고 있다면 그것이 좋은 부동산이다. 이런 부동산은 반드시 가격이 오른다.(p.9)"

"매도는 더 좋은 부동산으로 갈아탈 경우에만 하라.(p.9)"

이 책에서 보여주는 수도권 지역들은 일반적인 직장인이 열심히 노력하면 구입이 가능한 수준의 부동산이면서 내재가치 또한 향후 장기 상승할 수 있는 지역을 선별했다고 한다. 

"주식은 오르내림과 변동이 심하지만 부동산은 그렇지 않다. 올라갈 경우에는 비이성적으로 올랐다가 떨어질 때는 매우 소심하게 떨어진다.(p.13)"

이 책의 저자는 확실한 상승론자이다. 

확실한 상승론자의 주장과 메세지는 설득력이 있었다. 

"부동산에 투자한다기보다 현금을 부동산에 저금하는 것이다.(p.24)"

"인구는 줄어들지만 부동산 투자에 참여하는 수요는 오히려 늘어났다.(p.27)"

"부동산에 고점은 없다. 정부가 시중의 통화, 돈을 회수해 불태워버리지 않는 한 부동산의 명목가격은 절대적으로 오른다. 화폐량이 증가하는 한 부동산 가격은 상승한다.(p.27)"

"부자가 되는 방법은 세 가지이다. 대기업에서 임원이 되거나, 사업을 해서 성공하거나, 투자를 해서 자산을 늘리는 것이다. 결론은 투자를 해야 한다.(p.35)"

마치 강의를 연상시키는 문장들이 이어지는데 매우 설득력이 있었다. 

부동산 상승론에 대해서 충분한 설득력과 현실성을 가진 주장이었다. 

부동산 가격의 폭등으로 인해서 위기론이 종종 등장하는데 이에 대해서도 적극적으로 반박했다. 

인구 감소에 대한 하락에 대해서는 인구는 줄었지만 가구 수가 늘어나기 때문에 부동산 수요가 감소한 것은 아니라고 한다.

가구 수가 감소할 때는 일부 부동산 가격은 하락할 수 있기 때문에 좋은 부동산에 투자해야 한다. 

인구가 줄고, 가구 수가 줄어도 사람들이 선호하는 지역과 부동산은 한정되어 있다는 것이다. 

부동산 가격이 너무 비싸서 하락한다는 것을 이렇게 비판했다.

택시값이 비싸서 택시값이 내려갑니까? 커피값이 비싸서 커피값이 내려갑니까? 백화점 옷값이 비싸서 백화점 옷값이 내려갑니까?로 역질문을 하면서 부동산 하락은 자기중심적이고 본인에게 유리한 편향적 해석일 뿐이라고 말한다.

이것도 공감이 되고 설득력 있는 내용이었다. 

1. 부동산 투자는 시장경제 시스템 하에서의 매우 자연스러운 행동이다.

2. 좋은 부동산은 장기적으로 무조건 우상향한다.

3. 첫째와 둘째 내용에 확신이 생겼다면 부동산을 공부하고 투자해서 자산을 늘리면 된다.

매수와 매도자의 심리를 다룬 내용도 좋았다. 

어차피 투자는 고도의 심리 게임이다. 

가격이 계속 올라갈 때 매수자는 추격 매수를 한다. 불안하기 때문이다. 그래서 무리를 해서라도 잡는다. 가격이 상승하는 시기에 매수자는 마음이 급해진다.(p.74)

하락기에 매수자는 더 떨어지길 기대하고, 매도자는 안 팔기 때문에 급한 매도자 외 일반 매도자는 팔 생각이 없다. 

매도자와 매수자 간 희망 가격 갭이 좁혀지지 않으니 당연히 거래가 되지 않는다. 

이 상황에서 고금리에 경기가 계속 좋지 않다면 매수자의 승리인데, 고금리가 갑작기 올 리는 없다는 것이 현실이다.

그러나, 저금리 상황이면 매도자의 승리이다.

부동산 투자 마인드 형성을 위한 총론과 같은 내용이 끝나면 이제 지역별 분석을 하는 각론으로 들어간다. 

각론에서는 수도권의 여러 지역이 다루어졌다. 

판교를 먼저 분석하면서 고부가가치 부동산이 된 이유를 설명한다. 

제2의 판교가 될 투자 유망지가 갖춰야 할 조건은 다섯 가지이다.

1. 서울 접근성

2. 교통 편의성

3. 자족 기능

4. 지역 규모

5. 건축 연도

수도권 지역별 분석에서 등장하는 첫번째 지역은 과천이다.

그 뒤를 이어서 위례, 성남 구도심, 분당, 미사, 광명, 평촌, 고덕, 일산, 산본, 동탄, 송도, 김포, 광교, 부천, 중동, 용인, 수원이 나온다. 

수도권의 유망지역은 모두 다룬 것 같다. 

중간중간에 서울 지역에 대한 내용이 언급되기도 하는데, 저자가 추천하는 지역 중에는 공덕역과 아현역 일대가 있었다. 

도심과 여의도 출퇴근이 가능한 지역으로 소득수준이 높은 직장인들이 가장 많이 찾는 지역이라고 한다.

저자가 강조하는 것 중의 하나가 소득이 높은 직장에 대한 접근성이 좋아야 한다는 것이다. 

부동산 투자에 있어서도 회사가 많은 것보다 소득이 높은 회사가 더 중요하다.

부동산 투자 물건을 선택할 때는 철저하게 타인 중심이어야 한다.

내가 걷기를 좋아해서 전철역에서 15분 정도 걸려도 괜찮다는 것은 본인 중심적인 생각이고, 남들이 좋아하는 조건을 갖춘 부동산이 오른다는 것이다.

철저하게 매수인 입장을 고려해야 하는 것이다. 

전철 추천 노선은 2호선, 9호선, 분당선(신분당선), 4호선 순이었다.

138페이지까지는 투자 마인드 형성에 주력한 내용이다. 

투자를 바라보는 시선과 전략을 만드는데 도움이 되는 내용이다. 

상승론에 대한 확신을 주고, 신중한 투자를 위한 점검 포인트를 제시해주었다. 

지역별 분석에서는 해당 지역의 개요, 현재 상황, 미래 변화 가능성, 투자 관점에서 유망한 포인트를 콕콕 짚어가면서 알려준다. 

관심 지역을 어떻게 바라보고 분석하고 해석할 것인가를 제시해주고 있다.

신축은 시세가 어떤지도 보여주고, 구축은 어떻게 접근할 것인지와 구축의 재건축과 리모델링 가능성과 경제성에 대해서도 알려준다. 

용적률이 180% 이하라면 재건축이 유리하다고 말한다.(p.189)

200%가 넘어가면 재건축 수익성이 없기에 리모델링이 유리하다고 한다. 

용적률에 따른 재건축과 리모델링에 대해서 사례를 들어서 설명을 해주는 점은 좋다. 

책 중간중간에 있는 '이승훈의 인사이트' 코너에서는 투자 마인드에 대해서 재교육을 해주는 콘텐츠이다. 

인지도가 떨어지는 아파트는 시간이 지나도 인지도가 오르지 않는다는 것도 강조하는 포인트이다. 

하남 미사의 경우 오피스텔의 수익성에 대해서는 우려를 표했다. 

원룸 수요자는 대부분이 미혼일 것이고, 미혼은 편리한 것을 추구하기 때문에 서울강남, 도심과 같은 직장 근처의 오피스텔을 선호한다는 것이다. 

부동산 투자에 다각적인 분석과 해석이 필요함을 느낀다. 

투자를 실행하기 전에 충분한 공부가 필요하고, 철저한 분석이 필요하고, 나만의 해석이 필요하다.

수도권 추천 도시의 시세를 보여주는 것은 감(感)을 잡으면서 나무와 숲을 함께 보여주는 효과를 주는 것 같다. 

이 책 한 권이 수도권 관심 지역에 대한 1차 분석은 어느 정도 가능하게 해주며, 어떻게 추가 분석을 할 것인지 방향성을 제시해주는 느낌이 들었다. 

산본신도시를 주의 깊게 읽었다.

산본신도시에서 재건축 사업성이 좋은 단지로 한라주공4단지를 추천했다. 

핵심은 용적률인데, 한라주공4단지의 용적률이 115%이다.

군포시의 3종 주거지역 용적률 상한이 280%라고 한다. 

기존 구축 아파트의 용적률이 높으면 분담금이 높아져 재건축 사업성이 떨어진다. 

구체적인 사례와 숫자로 설명을 들으니 이해하는데 도움이 되었다.

산본금강2차 아파트를 투자 유망처로 제시했다. 

이곳은 용적률이 217%인데, 용도지역이 상업지이기 때문에 상업지 용적률 600%의 혜택을 받을 수 있다고 한다. 

세상에 사기꾼이 정말 많다. 

기획부동산도 그런 집단의 하나인 모양이다. 

이승훈 인사이트에서 기획부동산의 실체를 보여주는 내용을 실었다. 

기획부동산은 쓸모없는 땅을 저렴하게 구입해서 비싸게 판다고 한다. 

싼 맛에 매수한 매수인은 매수 후 그 땅이 사용과 처분이 어렵다는 것은 인지하게 된다고 한다. 

기획부동산에 당하지 않으려면 좋은 토지가 나왔다는 전화를 무시하라고 한다.

이 책은 부동산 투자 마인드 형성, 수도권 판세 분석, 수도권 지역 분석에 부동산 투자시 유의사항까지 여러 분야를 잘 다루고 있는 책이다. 

지역 소개에 국한하지 않고, 저자의 철학과 생각을 책 속에 충분히 담아놓은 점이 좋았다. 

저자는 이 책은 정보의 묶음이 아니라 어떤 식으로 생각하고 행동해야 부동산을 통해 수익을 창출할 수 있는지를 알려주는 것이 목적이라고 말한다.

저자의 목적은 이 책에 충분히 담겨져 있는 것 같다. 

이제 모든 판단과 결정은 독자의 몫이다. 

실행하는 자가 기회를 잡고 수익을 잡을 수 있다.

위험과 손실도 함께 존재하기 때문에 이를 피해가는 전략과 준비도 필요하다.

이 책은 관심 지역을 어떻게 분석하고 해석할 것인가에 대한 방향을 잡아주어서 좋은 것 같다.

신도시의 재건축과 리모델링에 대한 내용도 좋았다. 

분석이 필요하고 공부가 필요하고 나만의 투자 기준이 필요함을 다시 느낀다. 

열심히 분석하고 공부하고 생각해야겠다. 

10년 후, 이곳은 제2의 강남이 된다 책도 읽어봐야겠다.

※ 10년 후 이곳은 제2의 판교가 된다 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 한스미디어에서 도서를 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.