재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기

재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기
김예림.안수남.장보원 지음 / 삼일인포마인 / 2020년 3월

기승전부동산의 시대에 결국 부동산 투자를 할 수 밖에 없다. 

잘 매수한 부동산의 시세차익이 근로소득의 몇 배가 된다는 말을 여기저기서 듣게 되니 당연히 부동산 투자에 관심을 가질 수 밖에 없다. 

국민 대다수가 부동산 투자에 열광하는 것은 바람직한 현상은 아니자만, 세상이 이런 것을 어찌하랴. 

부동산으로 돈을 버는 사람이 능력자이고, 부동산으로 돈을 못버는 사람이 무능력자인 세상이다. 

오래전부터 부동산은 끝물이다, 부동산은 폭락한다 등등 여러 말이 있었지만 부동산의 상승세에는 변함이 없었고 오히려 더 굳건해진 것 같다. 

재개발, 재건축, 분양이 부동산 투자의 핵심 키워드이다. 

부동산 투자 중 그래도 가장 이해하기 쉬운 것은 분양일 것이고, 재개발과 재건축은 어렵게 느껴지는 종목이다. 

재개발과 재건축에 대한 책들이 참 많은데, 이번에 읽은 책은 부동산투자 전문가가 아닌 변호사와 세무사가 함께 쓴 책이라는 점이 특별했다. 

그리고, 부동산 관련 세금을 다룬 점도 특별했다.

부동산 투자 수익을 올리기 위해서는 시세 상승도 중요하지만, 절세가 중요하다고 한다.

부동산 세금에 대해서 알고 싶었는데, 이 책이 도움이 되었다.

특히, 양도소득세에 대해서 자세하게 다루고 있는 점이 좋았다. 

변호사 한 분과 세무사 두 분이 함께 쓴 책이다.

자격시험으로 검증받은 분들이 쓴 책이다.

양포세?

양포세라는 말이 있었다.

양도소득세를 포기한 세무사의 약칭이다.

양도소득세 제도 변경이 너무 잦고, 양도소득세가 너무 복잡하기에 세무사 중에서 양도소득세 업무를 포기한 세무사가 있다는 말이다.

세무사도 어려워하는 양도소득세를 일반인이 어떻게 이해하고 정복할까?

부동산 투자를 할 때도 그리고 부동산 상담을 받을 때 어느 정도 지식을 갖고 접근하는 것은 매우 중요하다.

그런 의미에서 재개발 재건축 투자를 할 때 그리고 부동산을 매도할 때 이 책이 유용할 것 같다.

이 책은 재개발 재건축에서 발생하는 여러 권리 문제를 먼저 다루었고, 그 다음으로는 양도소득세 문제를 다루고 있다. 

재개발 사업과 재건축 사업의 개념부터 시작한다.

이 책을 읽으면서 재개발과 재건축 사업의 차이점과 내용을 어느 정도 이해할 수 있었다. 

이 책 표지에서 쓰여진 '조합원 입주권 사고팔 때 꼭 봐야 할 책'이라는 말에 공감할 수 있는 콘텐츠가 책 속에 충분히 담겨져 있었다. 

책 내용은 이해하기 쉽도록 매우 친절하고 자세하게 기술되어 있다. 

책에서는 많은 내용을 다루고 있지만, 일단은 나와 직접 연관되는 내용에 조금 더 집중해서 읽었다.

내가 가지고 있는 부동산과 관련된 것에 관심이 더 가는 것은 당연한 것 같다.

재건축에서 안전진단은 정비구역 지정을 위한 절차라고 한다. 

안전진단을 통과해야 재건축 사업이 본격 진행된다. 

재개발과 재건축과 관련한 각종 문서 양식 샘플들이 있어서 재개발 재건축 관련 부동산 거래시 참고할 수 있다. 

재개발 투자 단계별 절차, 방법이 설명되어 있고 저자분들이 제시하는 조언이 함께 기술되어 있다. 

처음보는 용어들도 있었다.

뚜껑 = 입주권을 받을 수 있는 무허가 건물

물딱지 = 입주권이 나오지 않는 주택

재개발과 재건축 부동산 투자에는 불확실성이 많이 있기 때문에 조심스럽게 접근해야했다.

거금을 들여서 한 투자가 무의미할 수도 있고 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 

재개발 재건축 권리 뽀개기 파트에서는 총 29가지의 테마를 다루고 있다. 

과거에는 가능했는데 지금은 불가능하다는 지분 쪼개기는 법의 구멍이었던 것 같다.

법의 구멍을 잘 이용하는 자가 이익을 얻는 것은 문제가 많다고 생각한다.

과거에 다세대 주택을 매입한 후 세대분리신청을 해서 2세대이던 다세대주택을 6세대로 늘려서 총 6개의 입주권을 받아 이를 매도하여 무려 20억원의 수익을 올렸던 사례가 있었다고 하니 부럽다고 해야할 지 나쁘다고 할 지 참 애매하다.

지금 부동산 재벌들은 아마도 이런 법의 구멍을 잘 활용하지 않았을까 하는 생각이 든다.

재개발 조합원에게 보내지는 분야예정통지서를 분석해주는 점은 좋았다. 

분양예정통지서에 있는 용어들을 설명해주는 점이 유익했다. 

실제 분양예정통지서 문서 샘플을 보여주면서 설명해주니 좋다.

리모델링 사업의 절차는 다음과 같다.

기본계획수립 - 조합설립인가 - 시공사 선정 - 안전진단 1차 - 건축 도시계획 심의 - 행위허가 - 이주 및 철거 - 안전진단 2차 - 착공 - 일반분양 - 준공 및 이전고시

리모델링 사업에는 장점과 단점이 존재한다.

장점은 재건축 사업ㄷ보다 절차가 간소하고 사업시행기간이 짧다는 것이다.

단점은 기존 내력벽을 그대로 사용히기 때문에 구조가 신축보다 안 좋을 수 있다는 것이다.

일몰제를 주의해야 한다.

2020년 3월 기준 서울시 일몰제 적용 대상 사업 구역이 나와있다.(p.130)

여의도 광장, 신길10구역, 봉천1-1구역, 개봉3구역, 신반포4차, 신림1구역, 청량리6구역, 돈암6구역, 길음5구역, 장위3구역, 서초 진흥, 신반포26차, 장미1,2,3차, 한양2차, 서빙고 신동아, 미아9-2구역, 미아4-1구역, 압구정특별3, 신반포2차, 신반포25차, 성수1구역, 신림동 미성, 정릉6구역, 방배 삼호, 양평동 신동아, 여의도 목화, 신수2구역, 여의도 미성, 흑석1구역, 봉천13구역, 공덕6구역, 전농8구역, 전농12구역, 미아11구역

양도소득세 편을 보았다. 

총 36개의 테마를 다루고 있다. 

양포세도 어려워한다는 양도소득세는 역시나 어려웠다. 

책을 읽고서 참고하며 지식을 조금 배우고 양도소득세 전문가의 컨설팅을 받아서 처리하는 것이 가장 현명한 방법인 것 같다.

제대로 컨설팅을 받기 위해서는 이 책의 내용을 잘 읽고 숙지할 필요는 있다. 

양도소득세 비과세 조건들에 대해서 다양한 사례를 세밀하게 설명해주는 점은 좋았다. 

일시적 2주택 비과세 요건 판단시 주의할 사항 등 양도소득세 처리시 주의할 사항들 여러 사례가 설명되어 있다.

변호사와 세무사가 쓴 책 답게 매우 세세하게 설명되어 있다. 

그래도 어렵기는 역시 어렵다.

양도가액이 9억원을 초과하게 되면 고가주택 과세양도차익을 계산해야 한다. 

2020년 1월 1일 이후 고가주택 양도분부터는 2년 거주요건을 충족하는 경우에 보유기간을 기준으로 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용한다.

사례와 계산식은 있는데 이것은 세밀한 공부가 필요해 보인다. 

책 마지막에는 재개발 재건축과 관련한 절세 방안이 요약되어 있다. 

전문가의 지식과 경험에서 우러난 가이드이다. 

부동산 권리와 세금 관련 알찬 책을 만난 기분이다. 

밑줄 치며 꼼꼼하게 공부하는 마음으로 다시 읽어봐야 할 책이다. 

부동산 투자에서 절세를 하기 위해서 필요한 지식을 배울 수 있는 책이다. 

이 책을 통해 지식을 충전한 후 전문가와 상담을 통해서 실행하면 비용을 최소화할 수 있을 것으로 보인다.

부동산 절세에 관한 좋은 책을 읽고 싶었는데, 이 책은 매우 만족스럽다. 

내게 충분한 도움을 준 책이다.

※ 재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기 독서후기 포스트는 책과콩나무카페 그리고 삼일인포마인에서 제공받아 읽은 후 작성하였습니다.