부동산을 공부할 결심

부동산을 공부할 결심 - 금리와 인플레이션, 환율은 어떻게 당신의 부동산을 잠식하는가?
배문성 지음 / 어바웃어북 / 2022년 10월

1

지금 현재 부동산 시장을 정리한다면 다음과 같이 정리할수 있을것 같습니다.

<10여년동안 초저금리와 양적완화로 팽창한 부동산 시장은 고금리와 인플레이션을 어떻게 받아들일 것인가?>

상승론자 : 부동산은 떨어지지 않는다. 단기 하락이라도 우상향은 유효하다

하락론자 : 주식, 부동산 모두 떨어지는 것을 피할 수 없다

저의 경우에서는 이와 같은 상황에 속단하기 보다는 <버티기>모드로 들어가 고 있습니다.

한가지 확실한 것은 2-40대 투자자들의 경우 <경험해 보지 못한 위기>가 왔다는 생각에는 변함이 없습니다

2

<부동산을 공부할 결심>이라는 책을 읽었습니다. 부제가 많이 충격적입니다. <마침내 찾아온 붕괴의 시간>입니다. 책이 여타의 부동산 책 처럼 지역을 추천하거나. 앞으로의 부동산 가격이 무조건오른다. 내린다를 이야기하는 책은 아닙니다. 다른 작가들과는 달리 집값을 좌우하는 요소로 선정한 <금리, 인플레이션, 고환율, 유동성 위기>가 어떻게 부동산을 붕괴시키는 인과관계를 만들어가는가를 이야기 하는 책입니다.

20-30대가 되어서야 집한채를 마련할 수 있을까 말까한 시기에 초 저금리가 10년을 넘게 지속되어온 지금의 시간에 신용대출 6.4%, 주택담보대출 6%~7%가 넘는 현상을 이 전에 경험해 본 분들은 사실 많지 않다고 생각합니다.

개인적으로는 이러한 때일 수록 전문가의 의견을 맹신하진 말되 가급적 많은 이야기를 듣고 투자의 가늠쇠를 조절하는 것이 성공확율을 높일수 있는 부분이 아닐까 생각합니다.

3

기존에 있었던 책이 <왜 00 아파트>를 사야하는가 라는 주제라면 이 책은 <지금 부동산 시장을 어떻게 봐야 하는가?>라는 주제를 다룹니다. 솔직히 책을 읽으면서 대부분의 부동산 책이 <수요와 공급>을 중심으로한 가격의 변동성을 이야기 하는 부분에 지쳐 있는 찰나에 책은 다음과 같은 주장을 하네요

A. 부동산시장의 공급과 수요는 현실과 다르며 서울은 공급과다를 고민해야한다

: 분양가 상한제로 강남에 약 5만 가구가 들어올 예정이다. 약 10년간 서울에는 7천 가구만 들어왔을 뿐이다. 이제 서울은 공급 과다를 고민해야한다

B. 부동산 시장을 잡으려면 핵심지역에 공급 폭탄이 있어야 한다

: 서울 용산과 강남에 공급폭탄이라면 부동산 시장을 잡을 수 있었다

C. 공급량보다. 금리가 문제다

: 이명박 정부 (공급량 감소*금리인상=집값 하락), 박근혜정부(공급량 감소*금리인하=집값상승), 문재인 정부(공급량 증가*금리인하=집값 상승)

: 금리가 집값에 미치는 영향력은 우리가 상상하는 것 이상이다.

D. 다주택자는 영구채로 생각한 전세 보증금 상환을 걱정해야한다

: 2023년에는 전세 보증금 상환으로 집값이 더 하락할 가능성이 있다

E. 중국 부동산 연착륙에 대한 우려

: 중국 부동산의 거품이 꺼진다면 한국경제도 무사할 수 없다.

F. 환율상승은 수입물가를 상승시켜 스테그플레이션을 유발한다

: 수입물가 상승은 금리인하의 걸림돌이 된다. 결국 소득은 줄고 물가가 높아지는 스테그플레이션이 온다

등에 대한 인사이트 있는 이야기를 들을 수 있었네요

4

많은 분들이 궁금해 하시는건 이런 하락세가 끝나고 반등세가 올 텐데 그 시점을 언제로 봐야 하는가 입니다. 일전에 저는 <건설회사에 구조조정이 시작>과 <지방 건설사들이 줄 도산 될때>가 저점이라는 부동산 시장의 풍설을 들은적이 있는데 이 책에서는 현대 산업개발을 이야기하는 것이 매우 신선했습니다

현대산업개발은 기타 건설사와는 달리 국내 주택사업에 집중되어 수도권 및 재개발 재건축을 주로 하기 때문에 회사의 실적이 부동산 하락의 저점이 되는 나침판 역활을 한다고 합니다.

창사이래 2001년과 2013년 두차례만 적자를 기록했다고 하니 이 시기가 주택매수 시점이라는 이야기입니다.

5

작년 말 부동산 폭등으로 수많은 부동산 전문가 들이 상승을 이야기한 2022년, 결과는 정 반대가 되었고 이제는 고환율과 금리 상승에 따라 더욱 더 자산시장의 앞날을 볼 수 없게 된 시기가 왔다고 생각합니다.

이러한 시장이 불가능한 우리에게 가장 필요한 것은 <공부>가 아닐까 합니다.

개인적으로 이 책이 기존의 전문가 들이 이야기 한 부분을 부정했다는 것에서 장점과 단점을 모두 가지고 있다고 말씀드릴 수 있겠네요. 재테크 책의 주장을 맹신하는 것 만큼 가장 큰 Risk는 없을테니깐요

저의 경우에서는 모두 다 부정도 모두 다 긍정도 하기에는 어렵다는 생각을 가지게 되었습니다

부동산 전망에 대한 또 다른 시선을 사유하시는 분들께서 참고하실만한 책입니다.