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부의 시작! 수익형 부동산 투자
서은영 지음 / 두드림미디어 / 2025년 9월
평점 :
우리들이 일반적으로 접근하는 재테크는 크게 부동산, 주식으로 나눠질 수 있다. 큰 범주에서 부동산이라 부르는 재테크 자산 안에는 아파트, 빌라, 주택, 상가, 오피스, 오피스텔, 도시형 생활주택, 지식산업센터, 토지 등 종류가 다양하다. 일반적인 사람들은 부동산 하면 대부분 아파트를 떠올린다. 그러나 소자본으로 수익형 투자 (월세 중심)를 우선하는 투자자는 상가, 오피스텔, 지식산업 센터에 관심을 더 많이 가지고 있다.
나는 수익형 부동산이 활황기였던 2022년 중순쯤 송도의 어느 오피스를 분양받은 적이 있다. 당시 분야방에서 전달되는 청약 소식이 있으면 위치와 금액을 살펴보고 청약을 시도했다. 수익형 부동산은 청약 홈보다 이런 분양방을 통해 소식이 전해지고, 청약자를 모집하는 경우가 많다. (요즘 오피스텔, 도생, 생숙은 대부분 청약 홈에 흡수되었지만 상가나 오피스는 오프라인으로 진행되는 경우가 많다.)
사람이 어떤 분위기에 취해 있으면 그 흐름이 언제까지 깨지지 않을 거라는 편향을 가진다. 나 역시 그랬고, 어디든 청약을 받지 않으면 안 될 것 같았다. 그러던 찰나 GTX A의 시작점인 인천대학교 역 앞에 분양하는 섹션 오피스가 있었다. 섹션 오피스, 라이브 오피스, 공유 오피스, 상가를 분양하는 건물이었는데 그게 뭔지도 모르고 'GTX 역 바로 앞이네! 나중에 GTX 생기면 좋겠네!', '우와 주변엔 롯데마트, 이랜드 몰도 생긴다고? 미래 호재도 가득하네'라는 장및빛 상상으로 덜컥 분양을 받았다.
분양가가 다소 비싼 편이었지만 중도금 이자를 내지 않아도 된다는 (시행사의 대납) 조건 때문에 분양받고 준공까지 아무 생각 없이 지내고 있었다. 3년이 지난 지금, 준공이 되었고 악화된 송도의 임차 시장과 전반적으로 가라앉은 부동산 분위기 때문에 '임차인을 어떻게 구하나..', '임차인이 없다면 관리비는 어떻게 내지?', '대출도 받아야 하는구나.. 기회비용은 또 얼마야..'하는 생각으로 머릿속이 복잡하다.
이미 오래전 내린 결정이고, 지금 와서 마피 (마이너스피)를 주고 시장에 던지고 싶지는 않았다. 그러던 찰나 눈에 들어온 <부의 시작! 수익형 부동산 투자>라는 책을 보고, 수익형 부동산 투자를 통해 얻을 수 있는 가치를 공부하게 되었다.
시중에 '아파트' 투자에 관한 서적은 많이 있는데, 수익형 부동산 투자에 관한 서적은 많지 않다. 그리고 운 좋게도 이 책은 '수익형 부동산인 오피스텔, 상가 그리고 지산과 오피스에 대한 이야기가 담겨 있다.
책은 스토리텔링보다는 60가지 질문을 중심으로 독자들이 수익형 부동산 투자에 대해 이해할 수 있도록 해줬다. 따라서 앞에서부터 차근차근 읽기보다는 60가지 질문 중 궁금한 내용 중심으로 읽는 게 더 효율적일 수 있다.
<부의 시작! 수익형 부동산 투자>에서 구하고 싶은 조언은 2가지였다. 첫 번째는 수익형 부동산의 (특히 내가 가지고 있는 오피스)은 시세 상승이 가능할까? 두 번째는 수익형 부동산 투자자들의 기대 수익은 몇 %일까였다.
우선 수익형 부동산의 시세 상승은 크게 기대하지 않는 게 좋겠다고 생각했다. 수익형 부동산의 가치는 '월세'가 결정한다는 것을 알게 되었고, 주변 호재로 큰 시세 상승은 없는 상품이었다. 그러기에 대부분의 사람들이 아파트 투자를 한다고 한다. 한 가지 인사이트를 받은 내용은 '금리 상승'에 따른 시세 상승이었다.
금리가 오르면 대출을 끼고 오피스를 보유한 주인 입장에서는 손해다. 상가 임대차 보호법이 있지만, 주인 입장에서는 금리 상승으로 인상 부담을 회피하기 위해 이를 월세에 얹는다. 그 부담은 다시 월세 임차인에게 지어지게 되고 월세의 상승은 곧 시세의 상승으로 이어지는 순환 고리가 형성된다는 사실이다. (각자의 입장이 있기 때문에 평가는 하지 않겠다.)
두 번째로 수익형 부동산 투자자들의 기대 수익은 몇 %일까? 꼭 정답이라고 말하기는 어렵지만 보통 4 ~ 5% 선을 수익형 부동산의 기대 수익률로 보는 것 같다.
부동산 투자는 금액이 크기에 대부분 대출을 끼고 투자한다. 그리고 과시하기 위한 사람들은 수익률 계산 시 세금, 대출 이자를 포함하지 않고 말하는 경우가 많은데 가끔 뻥튀기된 수익률에 많은 사람들이 현혹되는 경우가 많다. 따라서 아래의 수익률 계산 방식을 사용해 '실직 수익률'을 계산하고 대체 투자 상품과 비교하는 현명함이 필요하다.
마치며,
책에 많은 이야기는 없지만 여기저기 조금씩 붙어 있는 '오피스'에 대한 작가님의 견해를 살펴보고 서평을 마치려 한다.
<이미지>
이번 10월 17일에 잔금을 치르기 위한 준비를 끝낸 상태고, 그 후부터는 나의 자산으로 등기가 될 예정이다. 수익형 부동산에 관한 책을 쓸 정도로 수익형 부동산 전문가인 작가님 관점에서 '오피스'는 오피스텔보다 공간 활용도가 좋고, 수익성이 좋은 오피스 건물을 소액으로 투자할 수 있는 장점이 있다고 말한다. 하지만, 세제 혜택이 없고 임대료 상승까지 긴 시간이 걸리는 단점이 있다고 평가했다.
나에게 있어 주사위는 이미 던져졌다. 오피스라는 새로운 자산을 취득한 건 나에겐 새로운 도전이다. 도전의 결과가 어떻게 나올진 두고 봐야 알 수 있다. 이는 제3자의 관점으로 시장 밖에서 바라보는 것보다 직접 참여해 보는 게 배울 점이 많다고 생각한다.
수익형 부동산 투자를 시작하기 전에 책을 미리 읽었으면 좋겠다는 아쉬움이 남지만, 지금이라도 수익형 부동산의 특징을 이해할 수 있어 의미 있는 독서 시간을 가질 수 있었다.
본 서평은
출판사로부터 책을 지원받았으나,
솔직한 생각을 담아 작성했습니다.