[서평]‘기막힌 부동산 절세의 비밀‘

기막힌 부동산 절세의 비밀 - 양도.증여.상속의 모든 것
김용민 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 1월

"아는 만큼 절세한다!

세금 상식을 늘리는 법"

이 책의 Keyword : 증여, 상속, 양도, 공동명의, 연대납세의무, 장기보유특별공제, 주택임대사업자, 배우자증여

Before

책이 도착했다는 메시지를 받고 의아한 생각이 들었다. 왜냐하면 저자가 나의 오랜 지인과 동명이인이었기 때문이다. 저자의 이름으로 우편물을 왔다는 메시지였는데, 순간적으로 지인이 무슨 물건을 보낸 줄로 착각했던 것이다. 이 책과 관련된 에피소드라면 에피소드이겠다.

'절세'는 부동산 매도의 예술 점수와 관련된 요소가 아닌가 생각한다. 최근에 '절세'를 위해 부부 공동명의와 임대주택 등록, 배우자 증여 등 다양한 방법을 생각해 본 적이 있다. 그리고 분양권 상태에서 매도할 때가 나은지, 아니면 입주 후에 매도하는 것이 나은지를 따지는 것도 전부 그 중심에는 '절세'가 있었다. 부동산을 만날 매입만 할 수는 없는 일이기 때문에, 매도 시의 '절세'는 늘 관심의 대상이 될 수밖에 없다. 보유 기간 내내 수익을 올렸다고 흐뭇해 하다가, 매도하는 순간에 세금 계산을 잘못해서 나락으로 떨어질 수도 있기에 '절세'는 정말로 중요하다. 가령 임대주택으로 10년을 등록해 두었다고 하자. 그런데 10년이 지나자 마자 임대등록을 해지하고 물건을 팔게 되면 어떤 결과가 나타날까? "10년 공부 도로아미타불"이 된다. 임대등록이 된 상태에서 매도해야 '장기특별공제'의 혜택을 누릴 수 있기 때문이다. 확인하면 간단한 것일 수도 있는 이런 사항을 자칫 소홀히 하다가는 크나큰 상심을 겪을 수도 있는 것이다.

Reading

세금 관련된 책을 그동안 몇 권은 읽었다. 그럼에도 불구하고 세금은 정말 까다롭기만 하다. 게다가 정부가 국민들의 치매 예방을 위해 꾸준히 그 내용들을 업데이트해 주고 있다. 그래서 옛날 지식만 믿었다가는 의외의 결과를 만날 수도 있게 되는 것이다. 예를 일시적 2주택이나 1주택의 경우도 최근에 개정되었는데, 이를 모르고 예전처럼 처리했다가는 낭패를 당하기 십상이다.

증여, 상속, 양도 중에 어느 것이 더 유리할까?"

■ 일반 세금 상식

부부 공동명의 등기는 처음 매입 단계에서 하는 것이 유리하다. 보유 중간에 하는 것은 양도세와 증여세가 발생하기 때문이다. 취득세와 재산세에서는 절세 효과가 없지만, 상속이나 증여, 종합부동산세, 임대소득세 등에서는 장점이 있다.

종부세의 과세기준은 1주택자와 2주택자 이상이 다르게 부과된다. 1주택자는 공시가격 9억 원 초과, 2주택자 이상은 공시가격 합계액이 6억 원 초과하면 과세한다. 종합합산토지는 공시지가 합계액이 5억 원 초과 시 과세한다.

종합속득에는 양도소득과 퇴직소득이 합산 과세되지 않는다.

분리과세되는 항목으로는 연간 2,000만 원 이하의 금융소득, 1,200만 원 이하의 연금소득, 2,000만 이하의 임대소득 등이 있다.

상가임대소득은 무조건 전체 임대소득금액을 종합소득에 포함해 종합과세한다. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하며, 지분이 같으면 1인을 임대수입 귀속자로 정할 수 있다. 1주택과 2주택자는 월세는 임대소득세 과세대상이나 전세보증금은 과세하지 않는다. 단, 3주택 이상인 경우에는 월세는 물론 3억 원을 초과하는 전세보증금도 과세한다.

'공시지가'란 순수한 토지의 가격을 말하며 기준시가와 시가표준액 산정에 이용된다. '기준시가'는 토지와 건물의 가격을 말하며, 양도세·증여세·상속세 산정 기준이 된다.

양도세 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내다. 그러나 과세기간 내에 2회 이상 양도를 한 경우에는 반드시 확정신고를 해야 할 수도 있다. 그 밖에 증여세는 3개월 이내, 상속세는 6개월 이내가 신고기한이다.

양도세율에는 단일세율, 기본세율, 중과세율이 있다. 조합원 입주권은 1년 이상 보유하면 과세표준에 따른 기본세율로 과세(6~42%)되지만, 분양권은 2년 이상 보유해야 한다.(조정대상지역의 분양권은 50% 과세)

■ 양도소득세 절세

1년 단위 합산 과세, 개인별 합산 과세, 비과세와 감면, 중과세, 장기보유특별공제, 가산세

1세대 1고가주택은 9억 원까지는 비과세, 9억 원 초과는 장기보유 특별공제를 적용받는다.

양도차익을 줄이기 위해서는 필요경비 증빙자료를 챙겨야 한다.

증여받은 재산은 5년 후에 양도해야 양도소득세 부담을 회피할 수 있다.

가족 간에 싸게 팔고 비싸게 사는 경우가 부당행위로 인정되면 다시 양도세를 계산해 과세한다. 이를 '부당행위계산부인'이라고 한다.

입주권과 분양권의 양도세율은 차이가 있다. 1년 미만일 경우 입주권은 40%, 분양권은 50%다. 2년 미만일 경우에 분양권은 40%지만, 이때부터 입주권은 기본세율이 적용된다. 이에 비해 분양권은 2년 이상이 되어야 기본세율이 적용된다. 하지만 조정지역의 분양권은 50% 단일 과세다.

★ 분양권을 배우자에게 증여받은 후 3개월 이내에 양도하면 비과세 상태로 매도할 수 있다. 그러나 향후 법 개정으로 분양권도 이월과세 대상으로 바뀐다고 한다.

이혼 후에 재산분할로 부동산을 주는 경우에는 양도세가 과세되지 않지만, 위자료로 주게 되면 양도세가 과세된다.

■ 비과세

무허가주택도 주택 수에 포함되므로 다른 주택을 양도할 때 유의해야 한다.

오피스텔은 신축 당시에는 주택이 아니지만, 용도에 따라 주택 수에 포함된다. 따라서 임대하게 되면 주택에 해당된다. 이외에도 거주용 펜션이나 별장, 민박용 주택도 주택으로 판단한다.

상속을 받은 후에 일반주택을 먼저 양도하면 비과세다.

공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 본다.

부모봉양합가로 인한 2주택은 10년 내 먼저 양도한 주택은 비과세다.

혼인합가로 인한 2주택은 5년 내 먼저 양도한 주택은 비과세다.

장기임대주택의 기간 요건을 충족하기 전에 거주주택이 요건을 갖추면 비과세 매도할 수 있다. 그러나 장기임대주택의 기간 요건을 충족하지 못하면 양도세는 다시 추징된다.

■ 다주택·비사업용토지 중과세

수도권·광역시·세종시의 주택은 가액과 관계 없이 중과주택수에 포함된다. 이 밖의 지역에서는 양도 당시 3억 원을 초과하지 않을 경우에는 중과세 판단을 위한 주택수에 산입하지 않는다.

주택임대사업자의 임대주택도 중과주택 수에 포함한다. 주거용 오피스텔, 무허가주택, 미등기주택 등도 역시 중과주택 수에 포함된다.

중과세 배제주택으로는

1. 수도권·광역시·세종시 외의 지역에 소재한 주택으로 기준시가 3억 원 이하인 주택(광역시의 군 지역이나 세종시의 읍면 지역도)

2. 8년 이상 장기임대주택 - 장기임대주택은 중과주택 수에는 포함되나 1세대 1주택 비과세 판정 시에는 주택 수에 포함되지 않는다.

3. 조세특례제한법상 양도세 감면대상 주택은 감면 요건 등이 까다로우므로 전문가의 도움이 필요하다.

조정대상지역에 있는 조합원입주권은 주택이 아니고 부동산 권리이므로 중과세가 적용되지 않는다. 그러나 중과주택 수에는 포함된다.

다주택자 중과세 피하는 양도 방법

1. 1장기임대주택 + 1일반주택의 경우, 1일반주택을 먼저 양도한다.

2. 19가구(소유자1+세입자18) 이하의 다가구주택은 중과세를 피해 다가구전체를 단독투잭으로 양도한다.

3. 중과주택을 다른 세대의 자녀에게 증여한다.

4. 1억 원 이하 주택 + 1일반주택의 경우는 1억 원 이하의 주택을 먼저 양도한다.

5. 중과주택의 건물을 멸실하고 부수토지만 양도한다.

임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법, 소득세법, 조세특례제한법 등에 적용을 받는다. 최근 개정된 내용에 따르면 9.14일 이후 취득한 주택에 대해서는 기준시가와 면적의 요건을 전부 충족해야 관련 혜택을 모두 받을 수 있다.

주택임대사업자등록 시 장점

1. 소득세법 : 중과세 배제(중과주택 수에는 포함), 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외

2. 조세특례제한법 : 종합소득세 감면, 장기보유특별공제 확대 및 추가 공제, 양도소득세 감면 또는 면제

3. 종합부동산세법 : 종합부동산세 비과세

4. 지방세특례제한법 : 취득세 감면 또는 면제, 재산세 감면 또는 면제, 양도소득세 감면·면제 시 지방세 면제

2년 이상 보유한 토지를 양도할 경우 사업용 토지는 기본세율을, 비사업용 토지는 기본세율에 10%를 가산한 중과세율을 적용한다. 3년 이상 보유한 경우에는 장기보육특별공제(6~30%)가 사업용 및 비사업용 토지에 모두 적용한다.

사업용 토지로 인정받으려면 해당 요건을 충족해야 한다. 그리고 농지는 소득이 3,700만 원 이상인 경우에는 사업용 기간에서 제외한다.

■ 증여세

증여세와 상속세는 세율이 동일한 누진세율방식이다. 무엇이 유리한지는 각장의 상황에 따라 다르겠지만, 만일 상속세 과세 대상이라면 사전증여를 통해 상속재산 총액을 감소시켜 상속세율을 낮출 수 있으므로 증여가 유리하다. 상속세 과세표준은 배우자가 없으면 5억 원 이하, 배우자 생존 시에는 10억 원 이하면 과세되지 않는다.

그러나 일반적으로는 상속보다 증여가 유리하다. 증여는 여러 번에 걸쳐서 실행하는 것이 최선의 절세 방법이다.

▶ 증여세 절세의 4가지 기본 원칙

1. 빠를수록 좋다. 2. 쪼개어 분산 증여한다. 3. 저평가된 재산이나 수익성 재산을 증여한다.

4. 현금보다 부동산을 증여한다.

부담부증여는 비과세 및 양도세 과세미달 부동산은 유리하다. 반면에 중과세 및 장기보유 부동산은 일반증여가 더 유리하다. 증여세보다 양도세 부담이 더 클 수 있기 때문이다.

현금보다는 부동산 증여가 절세에 유리하다. 부동산은 시가의 60~70%에 대해 과세하게 되는 셈이기에 현금 증여보다 절세에 유리하다. 저당권도 채권액이 시가보다 더 큰 금액으로 되어 있어 저당권 없이 기준시가로 증여하는 것이 더 유리하다.

증여에 해당하지 않은 무이자 차입금의 한도금액은 2억 1,700만 원이다. 물론 원금은 반드시 상환해야 한다. 담보 무상사용이익이 연 1,000만 원 이상이면 증여세가 부과된다.

축의금이나 부의금도 증여세 과세 대상이 될 수 있으며, 보험료 납부자와 수령자가 다르면 역시 증여세가 부과될 수 있다.

가업승계 증여는 100억 원까지 증여세가 20%이며, 창업자금 증여는 30억 원까지 증여세가 10% 부과된다.

■ 상속세

배우자 생존 시에는 10억 원, 배우자가 없으면 5억 원이 상속공제에 해당한다. 따라서 상속재산이 상속공제보다 적으면 상속세는 없는 것이다.

▶ 상속세 절세의 4가지 기본 원칙

1. 생전에 증여해서 상속재산 규모를 줄여라.(사망 10년 전에 증여한 재산은 상속재산에서 제외된다.)

2. 배우자 상속지분을 최대로 해서 상속공제를 많이 받는다.(배우자상속공제 한도 30억 원을 최대한 활용한다.)

3. 금융재산보다 부동산을 상속해서 상속재산 평가액을 낮춘다.

4. 사망 전후 6개월 내 상속재산 처분하면 상속세가 증가한다. 매매가 확인으로 상속세가 증가한다.

☞상속세가 과세 미달 또는 적게 나오는 재산의 경우에는 상속개시 6개월 이내에 처분함으로써 상속세 증가보다 양도세 '0' 효과가 더 크다. 상속세가 과세되는 경우에는 상속세 증가분과 양도세 절감액을 비교해 결정한다.

상속순위는 1순위(자녀와 배우자), 2순위(부모), 3순위(형제 자매), 4순위(사촌 이내의 방계혈족)이다.

법정상속비율은 자녀가 1이면 배우자는 1.5다.

상속재산의 분할 순서는 1순위(유언 분할), 2순위(협의 분할), 3순위(법원에 의한 분할)이다.

▶ 상속재산 분할 시 절세 방법

공동상속주택은 무주택자인 자녀의 지분을 가장 크게 한다. 배우자에게 가치 상승이 적은 재산을 분배한다. 금융재산은 배우자에게 분배한다. 배우자 상속공제가 크므로 배우자에게 최대한 많이 배분한다. 연대납세의무를 활용해 배우자가 자녀의 상속세를 대납한다.

유언에는 자필증서 유언을 제외하고는 반드시 증인이 있어야 한다.

유언으로 상속재산을 받지 못하는 경우에도 유류분만큼은 상속받을 수 있다.

배우자의 실제 상속재산은 법정상속 한도액 이내로 하는 것이 절세에 가장 유리하다.

사망 전 1년 2억 원, 2년 5억 원 이상 인출은 소명해야 한다.

가업승계 상속은 500억 원까지 상속공제를 한다.

After

세금 관련 책을 여러 권 읽다 보니 처음보다는 내용이 어렵지는 않다. 하지만 세법이 워낙 자주 바뀌다 보니 따라가기가 버겁다. 그리고 전문적으로 세금을 다루거나 늘상 세금 문제로 고민해야 하는 부동산 부자가 아닌 바에야 책에 나오는 다양한 사례를 다 알 필요도 없을 것이다.

이 책을 읽으면서 알게 된 사실은 무허가주택도 주택수 산정에 포함된다는 사실이었다. 이건 사실 나하고 직접 관련된 일이기도 하다. 무허가주택의 문제는 이걸 임대주택으로 등록시킬 수 있는 건가다. 전세를 줄 수도 월세를 줄 수도 있지만, 무허가주택을 임대주택으로 등록할 수 없다면 절세의 차원에서 문제가 생길 수도 있을 것이다. 주택임대사업자의 혜택 중에 하나가 실거주주택에 대한 비과세 양도 혜택이다. 그런데 무허가주택의 경우에는 임대주택 등록이 불가하다면 이 비과세 혜택을 누릴 수가 없게 된다. 만약 무허가주택으로 인해 주택임대사업자 거주 주택 비과세 혜택을 못 받는다면 분양 받은 아파트를 입주 후에 매도하는 것보다는 분양권 상태에서 기본세율에 따른 양도세 부담이 더 나은 선택이 될 것으로도 생각된다. ☞분양받은 아파트의 경우, 실거주 2년 후에 비과세 매도가 가능한지 여부에 따라 선택이 달라질 수 있다.

이 책은 양도세뿐만 아니라 증여세와 상속세에 대해서도 꼼꼼하게 설명하고 있다. 세무 상식은 늘었을지 몰라도, 이래저래 세금과 관련해서는 생각이 많아졌다. '천석지기는 천 가지, 만석지기는 만 가지 걱정'이라는 말이 어쩌면 그렇게도 실감나는 말인지. 부자는 아무나 되는 거는 아닌 듯하다.

☆ 284쪽의 증여세 사례A는 오류가 아닌가 싶다. 결정세액이 1억3,000만 원을 1,300만 원으로 잘못 계산한 거로 보인다.

[서평]‘부동산 투자 사이클‘

부동산 투자 사이클 - 자산 시장의 보이지 않는 진실
김영기.이재범 지음, 트루카피 감수 / 프레너미 / 2018년 8월

"부동산시장의 글로벌 동조화를 이해하면
상승과 하락의 사이클이 보인다!"

이 책의 Keyword : 비핵심대출, 글로벌 동조화, 부채, 유동성, 구매력, 유로커런시시장, 금융가속기

 

Before
유명 블로거 두 분이 함께 만든 책이다. 이재범의 블로그를 안 지는 꽤 오래 되었고, 김영기의 블로그는 최근에서야 알게 되었다. 이 분들의 책 중에 이재범의 『집 살래 월세 살래』는 이미 읽은 바 있다. 책을 쓰는 데 있어 상당히 자료를 꼼꼼히 챙긴다는 것과 그 자료가 국내외에 걸쳐 광범위한 조사 끝에 제시된다는 점 등이 강한 인상으로 남아 있다.
책 표지를 보니 부동산 가격이 수요와 공급만으로 결정되지 않으며, 글로벌 동조화를 이해함으로써 상승과 하락의 사이클을 봐야 한다는 이분들의 주장이 요약적으로 제시되어 있다. 부동산 시장의 사이클을 형성하는 요소에는 다양한 것들이 있다. 필요조건과 충분조건, 내적 요인과 외적 요인 등으로 구분할 수 있을 것이다. 특히 우리 경제의 특성상 외부 변수에 취약할 수밖에 없는 상황이라는 점도 잊지 말아야 할 것이다. 주식 투자의 역사에 비하면 부동산 투자의 역사는 일천하다. 따라서 학문적 연구 성과에 있어서도 많은 차이가 있다. 주식에는 오마하의 현인 '워런 버핏'이 있지만, 부동산에는 그와 필적할 만한 인물이 없다는 것도 그 반증에 해당할 것이다.
이 책이 많은 일반 독자들의 지침서로써 활용될 수 있을 거라 기대하며 책갈피의 첫 장을 넘겨 본다.

Reading
부동산에서 가장 중요한 것은 입지라는 것은 분명한 사실이다. 그런데 세계 부동산 가격이 동조화 현상을 보인다는 사실을 깨달으면서 무언가 중요한 것을 놓쳤다는 느낌을 가졌다. '글로벌 동조화'에 숨겨진 이유를 찾기 위해 해외 연구 논문과 자료를 조사했다. 그 결과 부동산 가격을 움직이는 수요 측면에서 새로운 사실을 발견하게 된다. 수요가 인구구조뿐만 아니라 금융과 연계된 부분도 있다는 걸 알게 되었다. 이와 같이 프롤로그에서 저자들은 수요 문제를 인구나 심리와 같은 요인에다 금융까지 연결시켜 그 퍼즐을 맞추고자 한다고 밝힌다.

인플레이션은 언제 어디서나 화폐적 현상이다." (밀턴 프리드먼)

부채와 유동성은 구매력의 핵심이다. 이는 자본주의 시스템을 이해하는 기본 축이다. 금리보다는 유동성에 주목해야 한다. 부동산 가격을 움직이는 요소로 대부분 공급을 지적한다. 그러나 가격의 움직임을 정확히 설명하기 위해서는 유동성(돈의 움직임)을 이해해야 한다.
주택 가격은 공급량과 통화량을 통해 조절할 수 있다. 저자는 유동성 요인을 중심으로 주택 가격의 등락에 대해 살펴보겠다고 밝히고 있다.
주식과 부동산 가격은 함께 움직이는 경향이 있다. 현대로 올수록 부동산보다 주식의 수익률이 더 높다. 그럼에도 불구하고 안정적인 부자들은 부동산 부자들이다. 일반인이 주식의 변동성을 견뎌낸다는 건 쉬운 일이 아니기도 하다. 부동산 가격은 그동안 인구·공급·학군이 중요한 요소로 생각해 왔지만, 앞으로 부동산 투자를 계속하려면 금리를 비롯한 금융에 대해 이해해야만 한다.

주택이 전혀 공급되지 않거나 과다 공급될 때 가격이 상승하는 것을 유동성이 아니면 설명할 수 없다.

돈의 유입처는 저축이 아닌 해외에서 들어온 비핵심대출이다. 비핵심대출이란 은행 이외의 금융기관을 통한 대출이며, 이를 그림자 금융이라고도 한다. 대부분 단기대출로 자금을 조달하여 장기로 빌려주는 방식으로 본원적으로 위험성이 내포되어 있다. 시장을 장악하는 힘이 강하다.

비핵심대출의 특징
유동성이 큰 대신 리스크도 크다. 조금의 위기라도 감지되면 회수한다. 이는 금융위기에 민감할 뿐 아니라 촉매제가 된다. 주택담보대출조차 그 자금의 출처는 비핵심대출에 있다. 따라서 부동산 시장 역시 비핵심대출의 영향에서 무관하지 않은 것이다. 비핵심대출의 위험성은 실물경제와 상관없이 그 자체만으로 금융위기를 발생시킨다는 데 있다. 최근 스페인의 부동산 가격 하락이 그 예에 해당한다. 이민자의 유입이나 쾌적한 자연환경은 변함없지만, 금융위기에 따라 단지 외국 자본이 빠져나간 것이 원인이었다.

전 세계적으로 100년 동안 움직임이 없던 부동산 가격이 오른 것은 1960년부터다. 물가뿐만 아니라 금리 상승에 따라서도 부동산 가격은 올랐다. 1980년부터 현재까지는 저금리 기조였지만, 여전히 부동산 가격은 상승해 왔다. 전 세계 부동산 시장은 동조화가 급속하게 이루어지면서 '하키스틱 곡선'의 모양으로 짧은 하락 후 긴 상승의 추세를 보였다.
정부의 개입으로 인한 문제점이 부각되면서 세계는 바야흐로 신자유주의가 주류를 이룬다. ☞금리가 자유롭게 상승 하락을 반복하게 된다는 것을 뜻한다. 이후 분명한 사실은 금리가 상승하면 물가와 주택 가격이 상승하고, 금리가 하락하면 시중 자금이 유입되어 주택가격이 상승한다는 것이다. 이러한 현상의 핵심에는 유동성(=구매력)이 있다.
일본의 버블 원인은 금리 인하와 재정확장이 가장 크다. 이것 외에 유로커런시시장을 통한 대출로 인한 자금 유입이 부동산 버블 형성에 크게 기여했다고 본다. 이렇게 외부에서 유입된 돈은 한 나라 경제의 균형을 망칠 정도로 위험하다. 일본과 달리 일찍이 하이퍼인플레이션을 경험했던 독일은 인플레이션에 극도로 민감했다. 물가안정을 위해 금리를 인상하고 유동성을 줄였으며, 환율이 평가절상되도록 하였다. 또한 외화가 국내에 들어오지 않도록 적극적으로 유로커런시시장을 활용했다.
1990년 독일은 통일 이후 동서독 간에 화폐를 맞교환한다. 시중에 화폐 유통량이 증가함에 따라 독일 중앙은행은 물가상승을 막기 위해 금리를 올린다. 그 결과 서독은 금리 상승을, 동독은 금리 하락을 경험함으로써 독일의 주택 가격은 하락세로 전환했다. 반면에 1987년 일본은 버블경제기에 돌입했다. 플라자 합의(1985년)와 루브르합의(1987년)에 따라 금리 상승, 세금 축소, 재정 확장을 한 결과다. 이전과 달리 세계 금융이 발달한 상태에서 기업들이 국내외에서 조달한 자금은 부동산 거품을 키우게 된다. LTV를 120%까지 허용하다가 대출 규제와 더불어 주택 공급을 늘림으로써 버블이 붕괴하게 된다.
세계는 일본의 자산붕괴를 교훈삼아 대응을 준비했기에 2008년 금융위기를 무난하게 해결할 수 있었다. 우리나라 역시 이와 궤를 같이한다. 미국을 비롯한 선진국의 저금리는 부유한 나라에 돈이 몰리는 금융시스템에 기반을 두고 있다.
미국의 금융체제와 달러는 세계에서 가장 안전하다. 기축통화국인 미국은 달러를 통해 비핵심대출의 은행 역할을 함으로써 세계 경제의 유동성을 주도한다. 즉 미국의 부채는 전 세계에 유동성 공급이 된다. 경제가 어려울수록 달러는 미국으로 흘러간다. 그럼에도 불구하고 미국의 부동산 금융위기는 오랜 역사 속에 키워져 왔다. 1980년대부터 금융을 통해 공급되던 유동성이 버블을 키워 서브프라임 모기지 사태에 이르게 한 것이다. 참고로 이 시기에 '로버트 기요사키'의 책도 베스트 셀러가 되기도 했다.  우리에게도 익숙한 '대마불사론'이 무색하게 되었다. 우리의 전세제도처럼 미국은 리파이낸싱(주택 마이너스대출)이 있어 개인에게도 대출의 위험이 존재했다. 유동성이 주택 가격 상승과 버블 붕괴의 주역인 셈이다.

"미국이 적자가 나야 전 세계 경제가 더 잘 돌아가는 아이러니한 상황"

미국 자본시장이 개방화·민영화·탈규제화되면 될수록 미국에 돈을 빌려주려는 나라가 늘어난다. 따라서 미국과 다른 나라는 시스템이 다를 수밖에 없다. 그럼에도 달러의 순환은 세계 자산의 동조화를 심화시킨다. 부동산도 주식도 모두 다 동조화되고 있으며, 그러면 그럴수록 미국 경제는 최강이 된다.

"정부에서 하지 말라는 걸 합법적으로 하는 방법을 찾아내라."

우리가 부동산 버블을 피하는 데 가장 기여를 한 이는 노태우 대통령이다. 기업의 비업무용 토지 강제 매각과 200만 호 주택 건설은 기업의 유동성과 주택 시장 안정을 가져왔다. LTV와 DTI 규제를 실시한 노무현 정부의 부동산 정책은 많은 비판에도 불구하고, 결과적으로는 금융가속기(버냉키가 처음으로 언급한 용어)의 작동을 멈추게 하는 등 다른 나라에 비해 선전한 셈이었다. 박근혜 정부는 부동산 부양책을 통해 금융가속기를 본격적으로 가동했다. 드디어 유동성 공급으로 인해 시장 규모가 작은 지방을 시작으로 수도권까지 주택 시장이 상승하게 된다. 지금의 정부에서도 여전히 금융가속기는 열심히 작동 중이다. 이는 우리만의 상황이 아니라 전 세계적인 동조화의 결과다. 그래서 정책의 힘만으로 유동성 해결이 쉽지 않다. 인구구조와 공급보다는 유동성이 주택 가격 변동에 더 큰 영향을 미친다. 금리와 대출이 문제 해결의 핵심이다. 현대의 부동산 시장은 금융에 점점 더 종속될 것이다.

 

부동산의 2체 정체기(2018.8~2016.5) 수정 필요                                        

1986년부터 2018년까지 두 번의 상승기와 두 번의 정체기가 있었다. 물가상승률을 감안한 33년 동안의 누적수익률의 성과는 몹시 비참하다. 부동산과 주식이 비슷한 흐름을 보인 것은 자산시장의 동조화로 인한 결과일 것이다. 부동산에서 가장 유동성이 몰리는 곳은 강남 아파트다. 그 결과로 상승폭과 하락폭이 크다. 저자의 관점에 따르면 아직 강남 아파트의 상태는 버블이 아니란다. 향후 에너지 분출로 버블이 발생할지, 정책에 따라 멈추게 될지는 지켜볼 문제라는 것이다.

저자는 비핵심대출의 규모와 LTV, 가계 부채가 임계점을 넘지만 않는다면 우리 경제에 버블은 없다고 한다. 세계 경제에 따라 경기 후퇴는 있을 수 있겠지만, 정부의 선제적 대응으로 신용을 통한 버블 위험은 없을 거라는 전망이다.

"버블은 시장에 미신이 넘쳐나고, 당신의 욕망이 가장 넘칠 때 온다."

◆ 에필로그
"토끼(유동성)와 거북이(공급)의 경주는 자연의 법칙(토끼 주도) 속에 문씨 아저씨(정책)와 외계인(국제금융시스템)의 견제를 받으며 반복과 변화를 거듭할 것이다."

After
2006년도가 부동산 시장의 상승기였다는 사실을 아주 분명하게 기억하고 있다. 그 이유는 단기 폭등이란 게 무엇인지를 직간접적으로 경험했기 때문이다. 새로운 투자를 위해 집 두 채를 팔자마자 4개월만에 각각 1억씩 오르는 것을 눈앞에서 목격했다. 그런데 투자한 집 역시 당시엔 올랐다. 하지만 그 이후의 부실한 대처로 인해 아직도 희비의 쌍곡선을 경험 중이다. 제일 먼저 투자한 집은 여태까지 팔지 못해서, 공실로 묶인 채 기약 없는 기다림 중이다. 그리고 20대1의 경쟁을 뚫고 분양 받은 현재의 실거주 집은 입주 10년차가 되어가지만, 분양가 대비 오름폭이 극히 미약하다. 여기까지만 헤아려보면 비극적이기만 하다.
하지만 반전은 언제나 준비되어 있다. 2016년 12월 말, 그야말로 분노의 질주였다. 마포를 향해 달려가서 캄캄한 밤중에 공덕동 어느 부동산에서 재개발 지분을 매입했다. 동호회 카페를 통해 대강의 선행 지식은 있었지만, 지금처럼 부동산에 대해 체계적인 지식이 전혀 없을 때였다. 러시안 룰렛처럼 운이 좋았던 셈이다. 초보자의 행운이 작용했던 것이리라.
이후에 2008년 이후 시작된 부동산 침체기를 나는 전혀 실감하지 못했다. 그것이 결과적으로는 지금의 행운이 되었다. 당시 나는 직장에서 상당한 스트레스를 받고 있던 상태였다. 그래서 재테크에 대한 관심을 '1'도 둘 수가 없었다. 스트레스를 해소하기 위해 간간히 테니스에 몰두할 뿐이었다. 그렇게 부동산의 한 사이클을 무심히도 떠나보냈던 것이다. 나의 소심한 성격을 감안하면 얼마나 다행인지 모르겠다.
그러다 2015년 11월 어느날 기대하지도 않았던 청약 당첨 문자를 받게 되면서 10년만에 부동산 투자의 세계로 복귀했다. 예전과 달리 이번에는 새로운 각오를 했다. '평생 할 거라면 이왕하는 거 제대로 공부해 보자'는 것이었다. 그래서 방법을 찾다 우여곡절 끝에 블로그 서평 쓰기를 시도하게 되었다. 2018년 9월 현재 나의 블로그 서재에는 250 권쯤의 서적이 들어차 있다. 이사갈 때도 신경쓸 필요 없고, 언제든 희미해진 기억 대신 꺼내서 확인해 볼 수 있는 소중한 공간을 갖게 된 것이다.
이 책을 읽다 보니 문득 지난 10년 간의 사이클을 어떻게 지내왔는지에 대해 반추해 보고 싶은 생각이 들었다. 아울러 이 책을 읽음으로써 국제금융시장의 '유동성'에 의해 IMF 경제 위기가 발생하게 되었다는 것과 미국의 서브프라임 금융위기가 우리에게 어떤 영향을 미쳤는지를 다소나마 알게 되었다. 저자들이 강조한 '유동성'의 실체에 대해 마음속 깊이 기억해야겠다는 다짐도 함께해 본다.

★ 브레튼우즈체제 : 1944년 변동환율제의 문제 해결을 위해 미국이 금본위제 및 고정환율제를 기반으로 체결한 체제

[서평]‘돈 되는 소형 부동산은 따로 있다‘

돈 되는 소형 부동산은 따로 있다
최윤성 지음 / 원앤원북스 / 2017년 1월

"다가올 5년, 소형 부동산은 계속 오른다!
지금 당장 오르는 소형 부동산에 투자하라"

이 책의 Keyword : 월세,72의법칙,수요와공급,입지,월세복리,직주근접,재건축

Before
이 책을 쓴 저자하고는 블로그 이웃관계다. 저자가 나를 이웃으로 설정했는지는 모르겠지만 말이다. 저자가 올린 블로그의 글을 읽다가 이 책을 우연히 알게 되었다. 평범한 블로그 이웃으로만 생각했는데, 알고 보니 부동산 전문가였다. 책도 쓰고, 강의도 하는 등 활발하게 활동하고 계신 분이다.
사실 소형 부동산에 대해서는 그동안 관심이 별로 없었다. 월세를 받는 것도 좋지만, 세입자들한테는 시달리는 삶은 내가 꿈꾸는 삶이 결코 아니다. 일종의 '귀차니즘' 때문에라도 소형보다는 듬직한 중형 이상의 아파트에 관심을 가지고 있는 것이 사실이다. 그런데 얼마 전에 현업에 종사하는 부동산중개사하고 이야기를 나누다가 문득 소형 여러 채가 오히려 큰 수익을 줄 수도 있겠다는 생각이 들었다. 나중에 은퇴 후에 한량처럼 무료하게 지내기보다는 세입자들과 더불어 바쁘게 살아가는 것도 의미가 있겠다 싶기도 했다. 게다가 덤으로 들어오는 '월세'로 인한 기쁨도 만만치 않을 테니까.

Reading
"연구를 하지 않고 투자하는 것은 포커를 하면서 카드를 전혀 보지 않는 것과 같다."(피터 린치)

시대가 바뀌면서 부동산 트렌드가 '월세'를 선호하고 있단다. 그 이유로는 저출산과 고령화 그리고 저금리라는 것이다. 
10억 원을 모으려면 매월 779만 원을 저축해야 한단다. 평범한 사람들로서는 불가능한 일이다. 그래서 저자는 현실적 대안으로 목돈이 모일 때마다 소형 월세에 투자하기를 권하고 있다. 그 월세와 월급을 합쳐 지속적으로 투자한다면 복리의 효과를 볼 수 있단다. '72의 법칙'이라는 것이 있는데, 이는 수익률이나 이자를 72로 나누면 원금이 2배가 되는 연수가 나온다고 한다. '72/7=10년'. 이는 7%의 수익을 복리로 거두면 10년이면 원금의 2배를 얻을 수 있다는 것이다. 이것이 복리의 마법인데, 이는 매월 월급을 받는다는 것을 전제로 할 때 실현 가능하단다. 꾸준한 투자를 통해 경제적 자유를 누리려면, 매달 나오는 월급을 통한 안정적인 현금흐름이 필요하다는 것이다.
우리가 거두는 평균 수익률은 은행 금리와 비슷한 수준이란다. 이를 넘어서려면 꾸준한 노력이나 시스템이 있어야 한단다. 그 답이 소형 월세라는 것이다. 10억 원을 은행에 예치하면 한 달에 대략 100만 원 남짓 받는단다. 이것은 저금리 상황에서는 자산의 크기보다 고정 소득이 더 중요하다는 것을 깨닫게 해 주는 사실이란다. 따라서 고정적인 소득이 나오는 월세 시스템 구축을 만들어야 한단다.
저자는 30대 시절에 땅 투자로 인해 큰 시련을 맛보았단다. 이를 계기로 이론보다는 경험이 중요하다는 것과, 시행착오 속에서 기회와 리스크를 찾아내는 능력이 키워진다는 것을 알게 되었단다. 그런 면에서 소형 부동산 월세는 아주 좋은 대안이란다. 특히 부동산 초보투자자에게는 매우 적합하단다.
소형 부동산을 추천하는 이유는 돈이 불어나는 속도가 빠르다는 것과, 증가하고 있는 수요 때문이란다. 월세를 통한 복리효과와 증가하는 1~2인 가구로 인해 소형부동산의 장점은 더 커지고 있다는 게 저자의 설명이다. 월세 복리는 월세를 다시 재투자한다는 개념이란다. '월세+저축'을 통해 월세투자를 계속해야 복리 효과를 거둘 수 있단다.
2008년 이후 아파트 가격의 부진으로 집주인들이 월세를 선호하는 현상이 일어났다고 한다. 월세보다 대출상환금이 더 많은 경우에는 반전세를 선택하기도 경향도 있단다. ☞ 저자가 제시한 전월세 관련 자료가 2011년의 것이다. 그러나 알다시피 임대시장은 다시 전세가 늘어나고 있다. 최근 2~3년 동안 양극화가 있긴 하지만, 아파트 가격이 많이 상승함에 따라 매매가와 전세가의 갭이 많이 벌어진 상태다. 그리고 월세 비중도 많이 줄었다. 세입자의 경우 전세자금대출로 반전세도 싫어하는 편이다. 하지만 소형 평형의 경우에는 여전히 월세 비중이 높다. 낮은 보증금에 적절한 월세가 가능하다는 점이 장점이라 하겠다.
재개발·재건축 사업이 지지부진한 지역에 '뉴스테이'가 대안으로 제시되었단다. ☞현 정부에서는 '뉴스테이' 사업 추진이 어떻게 될지 아직은 불투명한 것 같다. '뉴스테이'와의 경쟁에서도 개인 소형 임대가 훨씬 유리하다는 게 저자의 판단이다.

저자는 부동산에 대해 상승이냐 하락이냐의 관점을 갖기보다는 유연한 자세가 필요하다는 점을 역설한다. 부동산 가격은 '수요와 공급'에 의해 결정된단다. 따라서 부동산을 구입할 때는 해당 지역의 입지 분석과 추가 공급 여부를 확인해야 한단다. 그리고 저자는 '금리 방향을 알면 부동산이 보인다'고 말한다. 현재의 아파트 가격 상승은 경기침체에 따른 금리 인하가 원인이라고 분석한다. 장기적으로 금리는 하락할 것이라는 견해가 지배적이라고 한다. ☞최근에 한국은행은 금리 인상을 선언했다. 미국의 금리인상과 더불어 우리도 금리인상에 대열에 함께하고 있다. 앞으로 전개될 '금리' 추세를 통해 세계 경제의 흐름을 확인할 필요가 있다. 얼마 전에 읽은 '금리'관련 책의 저자들은 한결같이 향후 세계 경제와 우리 경제의 전망을 어둡게 보고 있었다.
소형 월세 투자를 위한 실거래가는 사전에 국토교통부 실거래가 공개시스템(rm.molit.go.kr)과 인터넷 등을 통해 조사한 후에 발품을 팔아 확인하면 된단다. 임대에서 문제가 되는 중에 '묵시적 갱신'이 있단다. 임대차 만료 6개월에서 1년 전에 계약에 대한 의사를 통보하지 않으면 계약이 연장되는 것을 말한다. 이를 확인하지 않으면 불필요한 중개수수료를 지불할 수 있게 됨으로써 수익률이 하락된단다. 환산보증금은 '보증금+(월차임×100)'이며, 환산보증금이 5천만 원 이하일 때는 '월차임×70'을 적용한단다. 이에 따르면 보증금 300만 원에 월세 30만 원이면 환산보증금이 3,300만 원이 된다.
월세수익률을 확인하기 위해서는 KB부동산 사이트(nland.kbstar.com)를 활용해 보란다. 발품을 통해 매물을 확인하고, 부동산 중개소 2~3군데를 들러 물건을 비교해 보는 과정을 거쳐 월세와 관리비 등도 점검해야 한단다. 주변에 원룸과 투룸 신축이 많으면 세입자를 구하기가 어려울 수도 있단다. 물건이 마음에 들면 확실하게 매수의사를 표시해서 가격 협상을 해야 한단다. 계약금은 10%로 하고, 중도금은 40%로 나머지 50%를 잔금으로 하는데 계약일로부터 2개월 정도 시간을 잡는 게 일반적이란다.
까칠한 주인이기보다는 임차인과 아름다운 동행을 선택해야 투자 수익률이 보장된다고 한다. 인테리어 시공을 통한 세입자 구하기, 월세 할인을 통한 재계약 등은 저자 나름대로의 노하우로 소개되고 있다.
투자에 있어 대출은 선택의 문제이긴 하지만, 수익률을 높일 수 있다면 대출을 마다할 필요는 없단다. 방 공제로 인해 대출금이 줄어들 수 있는데, 이는 MCI(모기지신용보험)을 이용하면 해결된단다. 은행에 말하기만 하면 비용도 은행이 부담한다니 이용할 만하다. 그 밖에 MCG(모기지신용보증)와 신탁을 활용하는 방법이 있다는데, 대출은 수익률을 위해 필요할 경우에만 이용해야 한단다. 미국이 금리를 인상하면 우리 나라 역시 금리를 인상해야만 한단다. 늘 금리의 추이에 관심을 두어야 하는 이유다.
창업에 뛰어들었던 많은 은퇴자들이 임대사업으로 옮겨왔단다. 이로 인해 월세의 공급은 늘어남에 따라 경쟁도 치열해질 전망이란다. ☞ 결국 소형 월세 시장도 만만치 않은 시장이 된다는 것은 필연적으로 보인다. 공급량에 따라 공실 문제도 언제든지 수반될 가능성이 있는 것이다.
월세수익률 계산에는 의외로 변수가 많단다. 각종 수수료와 세금 못지 않게 인테리어 비용도 매우 중요하단다. 수익률에 영향을 크게 미치는 요소란다. 그래서 셀프 인테리어를 할 필요가 있단다. 법무사 비용같은 것도 줄일 수 있으면 줄여야 한단다. ☞뒷 부분에서 저자는 셀프 인테리어의 중요함과 방법을 따로 강조하고 있다. 그 정도로 수익률을 지키는 데 있어 중요한 부분이라는 것이다. 도배와 장판의 경우에는 인터넷을 통해 원하는 사이즈로 재단과 풀칠이 되어 있는 제품을 구입할 수 있으므로, 셀프 인테리어에 대해 미리 어려워할 필요는 없다는 것이다. 저자는 세금에 대해서도 언급하고 있지만 여기에서는 생략하는 게 좋겠다. 주택 수는 부부 합산이지만, 세금이나 임대소득은 부부 별산이란다.

이제 막 월세투자를 시작하는 사람들에게는 소형 아파트가 최선이란다. 소형아파트의 장점은 월세 수익과 시세 차익을 함께 누릴 수 있다는 점, 시세 정보가 투명하는 점, 관리가 상대적으로 편하다는 점이란다. 전세가가 상승하게 되면 월세도 상승할 것이란다. ☞앞으로의 시장이 어떻게 갈 것인지가 관건이 되리라 본다. 금리가 그 핵심 변수라 하겠다.
아파트는 다른 수익성 상품에 비해 수익률이 낮다. 이걸 만회하기 위해서는 싸게 사야 한단다. 경매와 급매물 매수가 그 방법이다.

수익률이 좋은 아파트의 특징
1. 대부분 지방의 중소형 아파트다.
2. 매매가격이 4천 만원~1억 원 선이다.
3. 월세가 25만 원에서 50만 원 수준이다.
4. 나홀로 아파트인 경우가 많다.
5. 거주민들의 소득수준이 높지 않다.
6. 주위에 일자리나 업무시설이 있다.
대부분 평당 가격이 500만 원 선이라서 주변에 신규 아파트가 공급되기가 불가능한 지역이다.

아파트가 낡아가면서 재건축을 고려해야 한단다. 34평 아파트를 기준으로 평당 건축비를 500만 원으로 잡으면 '34평×50만 원=1억7천만 원'이 나오며, 이를 30년으로 나누면 매년 감각상각비는 570만원 정도가 된단다. 이를 만회하는 방법이 재건축이라는 것이다. 재건축의 핵심은 용적률과 일반분양가라고 한다. 저자는 수익률이 조금 떨어지더라도 용적률이 낮으면서 대단지의 아파트를 선호한단다. 그리고 현재의 용적률과 아울러 법정 상한 용적률을 확인해야 한단다. 매입 대상 아파트는 20~25년 사이의 아파트로 용적률이 낮거나 재건축 기대감이 반영된 아파트로 사업속도가 빠른 것이 좋단다. ☞현재의 용적률도 중요하지만, 법정 상한 용적률이 더 중요하다. 어떤 아파트의 경우에는 현재 용적률은 낮아 매력적이나 고도제한에 걸려 있는 경우도 있기 때문이다. 이에 대한 내용은 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.

수익률이 좋은 오피스텔은 가격이 싸고, 주변에 추가공급이 없어야 하는 거라 생각한다.
오피스텔의 특징 : 1) 규모가 작다  2) 전용률이 낮다  3) 1~2인 가구가 거주한다  4) 오래 거주하지 않는다  5) 공급이 빠르다  6) 풀옵션인 경우가 많다
저자 역시 오피스텔은 배후 수요가 많은 역세권 중에서 향후 공급이 많지 않은 곳을 선택해야 한단다. ☞그런데 현실은 그렇게 만만치가 않다. 오피스텔은 건축이 쉽기 때문에 입지가 좋은 곳에는 추가 공급이 늘어나기 십상이다. 오피스텔 투자의 목적은 꾸준한 임대수익과 시세차익이란다. 이를 위해서는 역시 우수한 입지가 최고다. 배후수요와 역세권에 있는 오피스텔이 향후 시세차익을 보장해 준단다. 단, 입주물량이 많은 곳이나 입주가 몰리는 시기는 일단 피해야 한단다. 다가구·다세대 주택에 투자할 때는 경매나 급매를 통해 구입해야 임대수익률 문제를 해결할 수 있단다. 다가구·다세대 주택은 투자가치보다 거주가치가 중요하단다. 직주근접으로 지하철 이용이 용이할 것, 주변에 오피스텔이나 아파트가 적은 곳, 인근에 일자리가 많을 것, 집이 튼튼할 것 등이 이에 해당한단다. 투자 유망 지역을 찾기 위한 방법으로 서울시의 경우 열린데이터 광장(data.seoul.go.kr)을 이용하면 지하철 승하차인원을 확인할 수 있단다. 승차 대비 하차 인원이 적은 곳을 찾아야 한단다. 저자는 까치산, 연신내, 역곡 등이 그 예로 제시하고 있다.

다가구·다세대 주택 매매를 위한 체크리스트
1. 지하철 역과의 거리(반경 100m, 500m 이내)  2. 안전한 퇴근길  3. 깨끗한 건물 외관  4. 편리한 주차 
5. 인테리어 수준 확인  6. 새시 상태  7. 방수와 결로는 각별히 유의한다  8. 불량 청소년의 아지트인지 확인

상가 거래의 주의 사항
1. 임대 경험이 많아야 한다  2. 분양상가는 가능하면 피한다(상권이 자리잡은 후 매입)  3. 좋은 임차인을 만나야 한다
4. 권리금을 확인하라  5. 경매를 활용하라  6. 월세에 현혹되지 말고 매출을 확인하라  7. 신문 광고에 속지 말라

부동산의 처음과 끝은 입지다. 소형 부동산 역시 마찬가지다. 입지 분석을 위해서는 인구, 세대수, 교통, 입주물량, 분양물량, 시장 상황 등의 데이터가 필요하단다. 이를 확인하기 위해 LH전월세지원센터(jeonse.lh.or.kr)과 부동산114(www.r114.com)을 이용하면 된단다. 그 외에도 임차인의 일자리(가장 중요한 요소다)와 학군(학교알리미,www.schoolinfo.go.kr) 등도 반드시 확인해야 한단다.

소형 월세 투자처로 지방에서는 대전서구 소형아파트와 부활이 기대되는 천안 아파트에 관심을 가졌으면 한단다. 그리고 서울에서는 다가구.다세대 주택 투자자라면 화곡동에 주목해야 한단다. 인근 마곡지구의 수요를 받을 수 있으며, 또한 지하철 이용 아침 출근 시 승차인원이 하차인원보다 많다는 게 장점이란다. 그리고 역삼동은 오피스 밀집지역으로 임대수요가 많아 수익률이 높고, 시세 차익까지도 가능하단다.

마지막으로 저자는 월세 수익률은 '10달치 월세의 합'을 투입 원금으로 나누어 계산하는 방법을 사용한단다. 그리고 보증금은 인테리어 비용으로 상계 처리한단다. 그리고 소형 투자는 처음에는 아파트와 오피스텔로 경험을 쌓은 후 다가구다세대, 상가로 점차 넓혀가는 방식을 권장한단다.

After
소형 부동산 투자에 대해 깔끔하게 정리해 놓은 책이다. 중간에 사족같은 이야기도 있긴 하지만, 본래의 집필 의도인 소형 부동산 투자와 관련된 저자의 경험과 생각이 체계적으로 정리되어 이해하기가 쉬웠다.
세입자와 관련해서 좋지 않은 기억이 있는 데다가, 사람들과 부딪히는 걸 그다지 좋아하지 않아서 수익형 부동산에 대해서는 언제부턴가 관심을 갖지 않게 되었다. 하지만 이 책을 읽어 가면서 유연한 사고가 필요하다는 걸 절실하게 느꼈다. 전에 읽은 어느 책에서 보았던 '머니트리'를 이용한 월세 투자 방식도 불현듯 생각났다. 소형 역세권 부동산 몇 채를 전세로 매입한 후에 시세차익이 발생하게 되면 그 중 일부를 매도해서 나머지를 월세로 전환한다. 그리고 또 월세를 받던 물건 중에 시세차익을 보고 매도한 후에 다시 추가 매입하는 식이었던 듯하다.
'부지런하지 않으면 소형 부동산은 결코 돈이 되지 않는다'는 건 이 책이 주는 깨달음이다. 결코 '월세'가 불로소득이 아니라는 사실도 함께.   

<서평>‘부동산 투자 입문서‘

부동산 투자 입문서
고상철 외 지음 / 랜드프로 / 2017년 4월

"부동산에 관심이 있다면 배우고 시작하라!"

이 책의 Keyword : 역발상, 금리, 시장보다 마트, 20~30대 여성

Before
이 책의 제목이 살짝 나의 자존심을 건드린다. '아직도 이런 책을 읽어야 하나? 입문서······.' 내 이름이 새겨진 등기를 90년대 초반에 가진 바 있다. '이런 이력을 지닌 내가 아직도 입문서를 읽어야 하다니'하면서 말이다. 문득 투덜거리다 말고, 책의 목차를 훑어본다. 목차를 보니 이 책은 부동산의 전 분야를 다루고 있다. 나를 낮추고 다시 한 번 기초를 다져보자는 생각을 하면서 책장을 넘겨본다. 이 책의 저자는 여섯 명이다. 각자의 전문 영역을 한 꼭지씩 맡아서 저술하고 있다.

Reading

Ⅰ부동산 투자 입문
첫 번째 장은 부동산 투자의 개념과 이유 등 일반론에 관한 내용이다.
부동산은 기본적으로 입지가 중요하단다.
아파트는 교통과 교육시설 그리고 공원과 숲, 문화 시설과의 접근성이 유리해야 한단다. 이건 뭐 다 아는 이야기이겠죠. 상가 역시 교통이 중요한데, 특히 20~30대 여성이 많이 모이는 곳이 좋다고 한다. 토지는 처음과 끝 모두 호재가 관건이라고 한다. 새로 무엇인가가 생기는 곳이어야 한다는 것이다.

부동산 관련 사이트
1. 구글에서 '국토교통부'검색 후 백과사전 항목의 산하 기관 및 관련 정보
2. 서울 도시계획포털(http://urban.seoul.go.kr/)
3. 경기도 부동산포털(http://gris.gg.go.kr/)
4. 온나라부동산정보3.0(http://www.onnara.go.kr/)
5. 토지이용규제서비스(http://luris.molit.go.kr/)
6. 산림청(http://www.forest.go.kr/)의 산지정보시스템

마지막으로 이 장의 저자는 부동산 투자 전략을 10가지로 정리한 '부동산 투자 전략 10계명'을 제시하고 있다.
1. 부동산 정보는 돈이다.  2. 실패를 두려워하지 마라.  3. 일시적 동향에 '일희일비'하지 마라.
4. 시작은 종잣돈이다.  5. 타이밍을 잘 선택하라.  6. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라.
7. 레버리지 효과를 활용하라.  8. 머니 머니해도 돈이 되는 부동산을 골라라.
9. 경제동향이나 관련 정책에 관심을 가져라. 10. 내집마련방법은 단순하게 시작하라.

Ⅱ 수익형 부동산
수익형 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 '공실'이 발생하지 않는 것이라고 한다. 수익형 부동산 투자의 타이밍은 '역발상'이 필요하다고 말한다. '저금리일 때 매도하고, 고금리일 때 매수하라'는 것인데, 문제는 실제로 적절한 타이밍을 잡을 수 있느냐가 문제일 듯하다. 차익형 부동산과 수익형 부동산의 차이로는 차익형은 개발 호재에 즉각 반응하지만, 수익형은  현재의 월세가 더 중요하다고 한다.
수익형 부동산의 종류 중에 우선 소형 아파트를 선택할 때는  시장보다는 마트와 각종 편의 시설이 더 중요하다는 것이다. 젊은 층의 수요를 감안할 때 오히려 시장은 마이너스 요인이 된다는 설명이다.
상가는 특정 지역을 선호하기보다는 어떤 지역이든지 그 지역 내의 좋은 입지를 찾아야 한단다. 저자는 오피스텔 투자 시에는 지금의 호재나 수요보다 향후 주변 공급물량을 점검할 필요가 있다고 한다. 
다세대 주택은 오피스텔보다 주거 목적이 강하므로 지역 선정에 신중해야 하는데, 그 이유로는 수익뿐만 아니라 차익도 노릴 수 있는 상품이기 때문이란다. 오피스텔보다 다세대 주택은 평균 거주 기간이 길기 때문에 관리상의 이점도 있다고 한다.
이 책에서는 이 밖에도 상가주택, 다중주택, 고시원, 고시텔 등 다양한 종류의 수익형 부동산에 대해 언급하고 있다.

Ⅲ 상가 투자
◆ 상가 투자가 어려운 이유 
1) 개별성이 강하다.  2) 투자 분석 단계의 차이  3) 정보의 부족  4) 정책과 법령의 부재
◆ 상가 투자의 과정
1단계 상권 분석→2단계 입지 분석→3단계 동선 파악→4단계 개별 상가 조건 분석→5단계 시세 조사→6단계 가치 분석
◆ 상가 투자의 방법 : 1) 신규 상가  2) 일반 매매  3) 경매·공매
신도시나 택지개발지구에서 공급되는 상가는 높은 분양가, 상권 활성화 기간의 장기화, 동선이나 인근 상가의 입점 업종 파악의 어려움이 있다는 점을 충분히 고려한 후에 투자해야 한다고 경고한다. 반면에 기존 상가를 일반 매매로 투자하는 경우는 위험요소가 제한적이기 때문에 안정적이라고 한다. 경매나 공매를 통한 투자는 원하는 물건을 얻기 위해  꾸준한 탐색의 과정이 필요하다고 한다.
◆ 상가 종류별 투자 방법
근린상가
1) 상업 용지 비율이 낮은 지역  2) 무리한 대출 자제  3) 상권 형성에 따른 투자 타이밍
4) 주요 동선  5) 도로에 접한 전면부 
아파트 단지 내 상가
1) 높은 입찰가 자제  2) 30평 이하의 중소형 단지  3) 세대수 대비 적은 공급량
4) 대량의 근린상가 공급 지역 주의   5) 후문 상가 제외
테마쇼핑몰은 지나치게 많은 점포와 인터넷 쇼핑몰 발달로 인해 매력적이지 못하다.
주상복합
1) 주거 면적 대비 상가 면적 비율 확인  2) 전면부 상가일 것
3) 시공사 브랜드에 현혹되지 말 것.
◆ 상권 분석
상권이란, 상가가 밀집된 상업 지역이 아닌 상가가 있는 상업 지역으로 오는 소비자의 지리적 · 공간적 범위를 가리킨다고 한다.
상권의 형성과 변화 요인으로는 첫째, 지하철 신설 노선 개통, 둘째, 신도시나 택지 개발 지구 및 뉴타운 건설, 셋째, 대형 상업 시설의 신규 입점을 들고 있다. 상가는 투자의 3승 법칙(계획 발표-착공-개통)의 적용을 받지 않는다고 한다. 오히려 착공할 때 투자하고, 개통 시기에 맞추어 처분하는 것이 현명하다고 말한다. 그리고 '빨대 효과'를 주의해야 한다고 강조한다. 지하철 개통 등으로 인해 대도시가 인근 주변 도시의 상권을 흡수하는 현상을 이야기하는 것이다.

Ⅳ 토지 투자
◆ 기본 준비
1) 토지에 대한 이용 규제 파악  2) 국가 계획과 도시 계획 파악  3) 충분한 자본력  4) 주변인 경계
5) 내가 잘 알고 있는 토지에 투자  6) 매수 전에 매도를 고려

◆ 토지 매입의 5원칙
1) 자연적 조건에 대한 확인  2) 토지의 행정 목적 분석  3) 주변 사람 활용 
4) 토지에 대한 분쟁 여부 확인  5) 전문가 의견 청취
☞ 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr/)의 '토지이용계획' 확인 
    법제처(http://www.moleg.go.kr/) 에서 관련 법의 행위 제한 찾기

Ⅴ 경매 투자
◆ 경매의 기본 개념
1) 강제 경매 : 금전적 채무가 직접적 원인이 된 경매
2) 임의 경매 : 담보권(근저당권, 전세권) 설정에 따른 경매
◆ 경매의 절차
경매 신청→경매 개시 결정→경매 개시 결정 기입 등기→배당 요구 종기 결정→경매 개시 결정문 송달→현황조사→감정 평가→배당 요구 종기일→매각 기일→매각 결정 기일→즉시 항고→확정→잔대금 납부 기한→배당 기일→소유권 이전 등기 및 말소 등기 촉탁 신청→부동산 인도 명령 신청 및 강제 집행
◆ 경매 물건 찾기
대법원 경매 사이트(http://www.courtauction.go.kr), 지지옥션(http://www.ggi.co.kr),
굿옥션(http://www.goodauction.com), 스피드옥션(http://www.speedauction.co.kr),
부동산태인(http://www.taein.co.kr)

Ⅵ 절세 전략
세금은 전문적인 내용이 많은 데다가, 이 책에서는 개괄적으로만 다루고 있어서 생략하겠다. 취득세나 재산세보다는 양도세나 증여세 등에 더 관심을 가지고 별도의 세금 관련 서적을 활용해서 연구해야겠다.
◆ 양도 관련 절세 전략
1. 최소한 2년 이상 보유하다가 팔자.  2. 예정 신고를 게을리 하지 말자.  3. 취득 시 들어간 제반 비용에 대한 증빙을 잘 챙기자.  4. 장기 보유 특별 공제를 최대한 활용하자.  5. 미등기 전매의 유혹에 빠지지 말자.  6. 다운 계약서나 업 계약서 작성의 유혹에 빠지지 말자.  7. 상가 겸용 주택을 양도하는 경우에는 주택 면적을 고려하자.  8. 상속받거나 증여받은 자산의 경우에는 신고가액을 높일 필요가 있다.  9. 다주택자의 거주 중인 주택을 팔아야 할 경우에는 주택 임대 사업을 고려하자.

 

After

부동산 투자 입문서답게 부동산의 모든 것이라 할 만한 여섯 가지 영역을 다루고 있다. 내용도 대체로 알차다. 부동산에 처음으로 입문하는 사람들로서는 조금 버거울 수도 있겠다. 하지만 계속 서가에 꽂아 두고 반복적으로 읽을 만한 책이라고 생각한다.
올해 들어 부동산 관련 책을 집중적으로 읽고 있다. 그런데도 여전히 모르는 것 투성이인 걸 보면, '부동산학'이 하나의 학문으로서 존재할 수 있겠다 싶은 생각이 든다. 책을 읽고 블로그에 정리하는 것을 반복하다 보니 '매너리즘'이라는 것이 느껴진다. 목표로 했던 것이 있는 만큼, 마음을 다시 되잡고 매진해야겠다

[서평]‘앞으로 3년, 내집 마련에 집중하라‘

앞으로 3년, 내집 마련에 집중하라
이승훈 지음 / 원앤원북스 / 2017년 6월

"내집 마련, 기다린다고 기회가 오는 것은 아니다!"

이 책의 Keyword : 소액투자, 직주근접성, 소형아파트, 타이밍

Before

언젠가부터 TV를 켜면 무의식적으로 경제 관련 채널을 보게 된다. 그 방송 채널을 보다 보면 다양한 출연자들이 상당한 직함을 가지고 등장한다. 무슨무슨 소장, 대표, 이사 등등. 어떤 이들은 그냥 장사꾼같은 느낌을 주는가 하면, 어떤 이는 합리적인 근거를 바탕으로 설명을 해 주는 등 꽤 신뢰감을 준다. 전화 상담 등을 통해 지역이나 물건에 대해 상세하게 분석을 해 준다. 그 중에 오랫동안 기억나는 분이 몇 분 있다. 이 책을 쓴 저자도 여러 채널들을 통해 자주 보았던 분이다. 인터넷 논객들이 주로 책과 강연을 통해 지명도를 높이는 줄로만 알았는데, 방송 출연하는 분들도 이젠 책을 내는 상황이 되었나 보다. 이런 현상을 어떻게 해석해야 할까?  이를 두고 대세 상승의 초입기라고 생각해야 할지, 아니면 이젠 에너지 분출을 마치고 조정기를 준비하는 시점인지 판단이 잘 안 된다. 오랜만에 들어가 본 '노원구 카페'는 몇 달 전의 썰렁했던 분위기는 간 데 없고, 훈훈한 이야기들로 웃음꽃이 피고 있었다. 그러고 보면 수도권에서 '내'가 살고 있는 곳만 제외하고, 다들 상승의 과실들을 즐기는 잔치판이 벌어지고 있는 듯하다. 이 책을 읽으며 '소외된 자의 고독'에서 벗어나 보자.

Reading

부동산 하락이냐 상승이냐?

하락론자들이 내세우는 주장의 근거에는 공급과잉, 인구감소, 금리상승, 가계대출 등이 있다.

최근 불거진 공급과잉은 지난 수년 간의 공급량 부족에 따른 키 맞추기일 뿐이다.
경제활동인구가 줄어들어도 시장자율기능과 정책적 변수를 통해 극복 가능할 것이다.
금리 상승보다는 금리의 급격한 상승이 문제다.

저자는 금리, 공급과잉, 인구 감소 등으로 인해 부동산은 떨어지지 않는다고 이야기한다. 혹시라도 모든 물가가 떨어질 때 부동산 가격도 떨어질 수 있겠지만, 그것은 부동산의 가치훼손이 아닌 화폐 가치의 하락을 의미할 뿐이라고 정리하고 있다. 또한 저자는 2006년 이후 조정기를 이미 거친 우리 나라는 일본식의 자산 하락은 없을 것이며, 미국의 금리 상승의 영향 역시 제한적일 거라고 예견하고 있다.

소액 투자로 성공 경험 쌓기

저자는 부동산을 구입하는 시점은 간단하다고 말한다. "남들이 살 때 나는 팔고, 남들이 팔 때 나는 산다."는 것이다. 부동산 상승에 대한 확고한 믿음만 있으면 저점일 때 과감하게 구입하여 남들이 안달할 때 최고가로 팔면 부동산 부자가 될 수 있다고 한다.
그리고 대학가 근처에서는 아파트보다는 오피스텔이나 원룸을 사야 하는 것처럼 지역과 매물의 특성에 따라 적절하게 선택하는 것이 중요하다고 한다. 원룸은 수익형으로 차익을 원하는 투자자에게는 부적합하므로 투룸이나 쓰리룸이 적합하단다. 강남 등 도심권에서는 1.5룸에 대한 수요도 많다고 한다. 수도권이나 지방에서는 빌라보다는 소형 아파트가 더 적당하다고 한다.
부동산 투자를 통해 수익을 올리려면 사람들이 선호하는 지역을 찾아야 한단다. 이러한 지역을 선정할 때의 기준으로는 수요, 공급량, 직주근접성, 교통, 업무시설 등을 들 수 있다고 한다.

투자 물건 선정하는 방법

부동산은 목적에 따라 차익형과 수익형으로 나눌 수 있다.
차익형에는 아파트와 빌라가 있는데, 자금에 따라 선택하면 된다. 아파트는 서울 및 수도권까지 범위를 확장해도 좋지만, 빌라는 서울 도심권에만 투자하는 것이 좋다고 한다. 그리고 빌라는 아파트보다 소액으로 접근할 수 있다는 장점이 있는 반면에, 지역이나 입지에 대해서는 더욱 신경을 많이 써야 한단다. 아파트와 달리 옆집이라도 모양이나 구조, 옵션 등이 모두 제각각이기 때문이라고 한다.
수익형 부동산으로는 상가와 오피스텔이 있다. 상가는 위험도가 큰 편이라 신중한 접근이 필요하며, 오피스텔은 차익을 노리기보다는 장기간 보유하면서 월수익을 얻는 것이 주목적이 되어야 한단다.

아파트 투자 시 꼭 알아야 할 3가지 핵심 요소
1) 타이밍 : 빌라나 토지는 지역선정이 관건이지만, 아파트는 타이밍만 잘 잡으면 가격 상승 효과를 볼 수 있다.
2) 평형대 : 소형 평형이 대세다. 대형 평형은 강남 등 일부 지역에서만 선호되며, 역세권보다는 공원이나 한강변 등 자연환경이 좋은 곳이 선호될 것이다.
3) 입지 선정 : 강남 접근성과 한강 조망

좋은 아파트의 조건
1) 단지규모 : 1,000세대 이상 2) 내부 구조와 향 : 3~4베이, 향과 사생활 보호
3) 교통여건 : 핵심 업무지역을 갈 수 있는 지하철 4) 교육 환경 : 학군 수요는 유효수요
5) 조망권 6) 주변 환경 : 생활편의시설, 공원, 학교 접근성 7) 동간거리와 일조권
8) 새 아파트 : 준공 후 5년까지의 새 아파트 9) 개발계획 10) 대지지분

빌라 투자 공식
1) 업무타운 접근성 : 직주근접 2) 공급량과 수요량의 파악 : 30~50대가 유효수요층
3) 매매가와 전세가의 차이 : 매매가 대비 전세가율이 높은 곳
빌라의 구입 원칙 : 1) 시세보다 저렴한 매물 2) 역세권 매물 3) 소액 매물

오피스텔의 투자 요인 : 1) 월세 수익 2) 금리 : 금리보다 2~3% 상향된 수익률 오피스텔은 저금리일 때 '매도'하고, 고금리일 때 '매수'하는 전략이 필요하다.

재건축·재개발을 불문하고 리스크가 제거되는 조합설립인가 직전이 매입의 적절한 시기다. 조합설립인가와 사업시행인가 사이에는 대형지분을 구입하는 것이 좋다.

After

이 책의 제목에 있는 '앞으로 3년'은 무슨 의미일까? 2020년이면 부동산 투자의 적기가 지나 조정기에 접어든다는 뜻일까? 내심 궁금증을 갖고 이 책을 끝까지 읽었건만, 아무런 답을 얻을 수 없었다. 전에 읽은 어떤 책도 제목에 '3년이 기회다.'라는 문구가 있었는데, 그 책 역시 제목과 내용에는 어떤 논리적 연결도 없었다. 제목은 내용을 압축해서 상징한다는 점에서 책의 핵심이라 할 수 있는데, 이런 부분이 만족스럽지 못해 아쉽기만 하다.
이 책에서 저자가 말하고자 하는 중요한 내용은 '부동산별로 물건을 고르는 법'에 있다. 저자는 수익형과 차익형 중에서 수익형을 선호하고 있다. 특히 저자가 독자들에게 일관되게 제시하는 해법은 소형아파트를 위주로 한 투자 방법이다.