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부동산 투자 입문서
고상철 외 지음 / 랜드프로 / 2017년 4월
평점 :
품절
"부동산에 관심이 있다면 배우고
시작하라!"
이 책의 Keyword : 역발상, 금리, 시장보다 마트, 20~30대 여성
Before
이 책의 제목이 살짝 나의 자존심을 건드린다. '아직도 이런 책을 읽어야 하나?
입문서······.' 내 이름이 새겨진 등기를 90년대 초반에 가진 바 있다. '이런 이력을 지닌 내가 아직도 입문서를 읽어야 하다니'하면서
말이다. 문득 투덜거리다 말고, 책의 목차를 훑어본다. 목차를 보니 이 책은 부동산의 전 분야를 다루고 있다. 나를 낮추고 다시 한 번 기초를
다져보자는 생각을 하면서 책장을 넘겨본다. 이 책의 저자는 여섯 명이다. 각자의 전문 영역을 한 꼭지씩 맡아서 저술하고 있다.
Reading
Ⅰ부동산 투자 입문
첫 번째 장은 부동산 투자의 개념과 이유 등 일반론에 관한 내용이다.
부동산은 기본적으로 입지가 중요하단다.
아파트는 교통과 교육시설 그리고 공원과 숲, 문화 시설과의 접근성이 유리해야 한단다. 이건 뭐 다
아는 이야기이겠죠. 상가 역시 교통이 중요한데, 특히 20~30대 여성이 많이 모이는 곳이 좋다고 한다. 토지는 처음과 끝 모두 호재가
관건이라고 한다. 새로 무엇인가가 생기는 곳이어야 한다는 것이다.
마지막으로 이 장의 저자는 부동산 투자 전략을 10가지로 정리한 '부동산 투자 전략 10계명'을
제시하고 있다.
1. 부동산 정보는 돈이다. 2. 실패를 두려워하지 마라. 3. 일시적 동향에 '일희일비'하지
마라.
4. 시작은 종잣돈이다. 5. 타이밍을 잘 선택하라. 6. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은
피하라.
7. 레버리지 효과를 활용하라. 8. 머니 머니해도 돈이 되는 부동산을 골라라.
9. 경제동향이나 관련 정책에 관심을 가져라. 10. 내집마련방법은 단순하게 시작하라.
Ⅱ 수익형 부동산
수익형 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 '공실'이 발생하지 않는 것이라고 한다. 수익형 부동산
투자의 타이밍은 '역발상'이 필요하다고 말한다. '저금리일 때 매도하고, 고금리일 때 매수하라'는 것인데, 문제는 실제로 적절한 타이밍을 잡을 수
있느냐가 문제일 듯하다. 차익형 부동산과 수익형 부동산의 차이로는 차익형은 개발 호재에 즉각 반응하지만, 수익형은
현재의 월세가 더 중요하다고 한다.
수익형 부동산의 종류 중에 우선 소형 아파트를 선택할
때는 시장보다는 마트와 각종 편의 시설이 더 중요하다는 것이다. 젊은 층의 수요를 감안할 때
오히려 시장은 마이너스 요인이 된다는 설명이다.
상가는 특정 지역을
선호하기보다는 어떤 지역이든지 그 지역 내의 좋은 입지를 찾아야 한단다. 저자는 오피스텔 투자 시에는 지금의 호재나 수요보다 향후 주변
공급물량을 점검할 필요가 있다고 한다.
다세대 주택은 오피스텔보다 주거 목적이 강하므로 지역
선정에 신중해야 하는데, 그 이유로는 수익뿐만 아니라 차익도 노릴 수 있는 상품이기 때문이란다. 오피스텔보다 다세대 주택은 평균 거주 기간이
길기 때문에 관리상의 이점도 있다고 한다.
이 책에서는 이 밖에도
상가주택, 다중주택, 고시원, 고시텔 등 다양한 종류의 수익형 부동산에 대해 언급하고 있다.
Ⅲ 상가 투자
◆ 상가 투자가 어려운 이유
1) 개별성이 강하다. 2) 투자 분석 단계의 차이 3) 정보의 부족 4) 정책과 법령의
부재
◆ 상가 투자의 과정
1단계 상권 분석→2단계 입지 분석→3단계 동선 파악→4단계 개별 상가 조건 분석→5단계 시세
조사→6단계 가치 분석
◆ 상가 투자의 방법 : 1) 신규 상가
2) 일반 매매 3) 경매·공매
신도시나 택지개발지구에서 공급되는 상가는 높은 분양가,
상권 활성화 기간의 장기화, 동선이나 인근 상가의 입점 업종 파악의 어려움이 있다는 점을 충분히 고려한 후에 투자해야 한다고 경고한다.
반면에 기존 상가를 일반 매매로 투자하는 경우는 위험요소가 제한적이기 때문에 안정적이라고
한다. 경매나 공매를 통한 투자는 원하는 물건을 얻기 위해 꾸준한 탐색의 과정이 필요하다고
한다.
◆ 상가 종류별
투자 방법
근린상가
1) 상업 용지 비율이 낮은 지역 2) 무리한 대출 자제 3) 상권 형성에 따른 투자
타이밍
4) 주요 동선 5) 도로에 접한 전면부
아파트 단지 내 상가
1) 높은 입찰가 자제
2) 30평 이하의 중소형 단지 3) 세대수 대비 적은 공급량
4) 대량의 근린상가 공급
지역 주의 5) 후문 상가 제외
테마쇼핑몰은 지나치게 많은 점포와 인터넷 쇼핑몰 발달로
인해 매력적이지 못하다.
주상복합
1) 주거 면적 대비 상가 면적 비율 확인 2) 전면부 상가일 것
3) 시공사 브랜드에 현혹되지 말 것.
◆ 상권
분석
상권이란, 상가가 밀집된 상업 지역이 아닌 상가가 있는
상업 지역으로 오는 소비자의 지리적 · 공간적 범위를 가리킨다고 한다.
상권의 형성과 변화 요인으로는 첫째, 지하철 신설 노선 개통, 둘째, 신도시나 택지 개발 지구 및
뉴타운 건설, 셋째, 대형 상업 시설의 신규 입점을 들고 있다. 상가는 투자의 3승 법칙(계획 발표-착공-개통)의 적용을 받지 않는다고 한다.
오히려 착공할 때 투자하고, 개통 시기에 맞추어 처분하는 것이 현명하다고 말한다. 그리고 '빨대
효과'를 주의해야 한다고 강조한다. 지하철 개통 등으로 인해 대도시가 인근 주변 도시의 상권을 흡수하는 현상을 이야기하는 것이다.
Ⅳ 토지 투자
◆ 기본 준비
1) 토지에 대한 이용 규제 파악 2) 국가 계획과 도시 계획 파악 3) 충분한 자본력 4)
주변인 경계
5) 내가 잘 알고 있는 토지에 투자 6) 매수 전에
매도를 고려
Ⅵ 절세 전략
세금은 전문적인 내용이 많은 데다가, 이 책에서는
개괄적으로만 다루고 있어서 생략하겠다. 취득세나 재산세보다는 양도세나 증여세 등에 더 관심을 가지고 별도의 세금 관련 서적을 활용해서
연구해야겠다.
◆ 양도 관련 절세 전략
1. 최소한 2년 이상 보유하다가 팔자. 2. 예정 신고를 게을리 하지 말자. 3. 취득 시
들어간 제반 비용에 대한 증빙을 잘 챙기자. 4. 장기 보유 특별 공제를 최대한 활용하자. 5. 미등기 전매의 유혹에 빠지지 말자. 6.
다운 계약서나 업 계약서 작성의 유혹에 빠지지 말자. 7. 상가 겸용 주택을 양도하는 경우에는 주택 면적을 고려하자. 8. 상속받거나
증여받은 자산의 경우에는 신고가액을 높일 필요가 있다. 9. 다주택자의 거주 중인 주택을 팔아야 할 경우에는 주택 임대 사업을 고려하자.
After
부동산 투자 입문서답게
부동산의 모든 것이라 할 만한 여섯 가지 영역을 다루고 있다. 내용도 대체로 알차다. 부동산에 처음으로 입문하는 사람들로서는 조금 버거울 수도
있겠다. 하지만 계속 서가에 꽂아 두고 반복적으로 읽을 만한 책이라고 생각한다.
올해 들어 부동산 관련 책을 집중적으로 읽고 있다. 그런데도
여전히 모르는 것 투성이인 걸 보면, '부동산학'이 하나의 학문으로서 존재할 수 있겠다 싶은 생각이 든다. 책을 읽고 블로그에 정리하는 것을
반복하다 보니 '매너리즘'이라는 것이 느껴진다. 목표로 했던 것이 있는 만큼, 마음을 다시 되잡고 매진해야겠다