[서평]‘앞으로 3년, 내집 마련에 집중하라‘

앞으로 3년, 내집 마련에 집중하라
이승훈 지음 / 원앤원북스 / 2017년 6월

"내집 마련, 기다린다고 기회가 오는 것은 아니다!"

이 책의 Keyword : 소액투자, 직주근접성, 소형아파트, 타이밍

Before

언젠가부터 TV를 켜면 무의식적으로 경제 관련 채널을 보게 된다. 그 방송 채널을 보다 보면 다양한 출연자들이 상당한 직함을 가지고 등장한다. 무슨무슨 소장, 대표, 이사 등등. 어떤 이들은 그냥 장사꾼같은 느낌을 주는가 하면, 어떤 이는 합리적인 근거를 바탕으로 설명을 해 주는 등 꽤 신뢰감을 준다. 전화 상담 등을 통해 지역이나 물건에 대해 상세하게 분석을 해 준다. 그 중에 오랫동안 기억나는 분이 몇 분 있다. 이 책을 쓴 저자도 여러 채널들을 통해 자주 보았던 분이다. 인터넷 논객들이 주로 책과 강연을 통해 지명도를 높이는 줄로만 알았는데, 방송 출연하는 분들도 이젠 책을 내는 상황이 되었나 보다. 이런 현상을 어떻게 해석해야 할까?  이를 두고 대세 상승의 초입기라고 생각해야 할지, 아니면 이젠 에너지 분출을 마치고 조정기를 준비하는 시점인지 판단이 잘 안 된다. 오랜만에 들어가 본 '노원구 카페'는 몇 달 전의 썰렁했던 분위기는 간 데 없고, 훈훈한 이야기들로 웃음꽃이 피고 있었다. 그러고 보면 수도권에서 '내'가 살고 있는 곳만 제외하고, 다들 상승의 과실들을 즐기는 잔치판이 벌어지고 있는 듯하다. 이 책을 읽으며 '소외된 자의 고독'에서 벗어나 보자.

Reading

부동산 하락이냐 상승이냐?

하락론자들이 내세우는 주장의 근거에는 공급과잉, 인구감소, 금리상승, 가계대출 등이 있다.

최근 불거진 공급과잉은 지난 수년 간의 공급량 부족에 따른 키 맞추기일 뿐이다.
경제활동인구가 줄어들어도 시장자율기능과 정책적 변수를 통해 극복 가능할 것이다.
금리 상승보다는 금리의 급격한 상승이 문제다.

저자는 금리, 공급과잉, 인구 감소 등으로 인해 부동산은 떨어지지 않는다고 이야기한다. 혹시라도 모든 물가가 떨어질 때 부동산 가격도 떨어질 수 있겠지만, 그것은 부동산의 가치훼손이 아닌 화폐 가치의 하락을 의미할 뿐이라고 정리하고 있다. 또한 저자는 2006년 이후 조정기를 이미 거친 우리 나라는 일본식의 자산 하락은 없을 것이며, 미국의 금리 상승의 영향 역시 제한적일 거라고 예견하고 있다.

소액 투자로 성공 경험 쌓기

저자는 부동산을 구입하는 시점은 간단하다고 말한다. "남들이 살 때 나는 팔고, 남들이 팔 때 나는 산다."는 것이다. 부동산 상승에 대한 확고한 믿음만 있으면 저점일 때 과감하게 구입하여 남들이 안달할 때 최고가로 팔면 부동산 부자가 될 수 있다고 한다.
그리고 대학가 근처에서는 아파트보다는 오피스텔이나 원룸을 사야 하는 것처럼 지역과 매물의 특성에 따라 적절하게 선택하는 것이 중요하다고 한다. 원룸은 수익형으로 차익을 원하는 투자자에게는 부적합하므로 투룸이나 쓰리룸이 적합하단다. 강남 등 도심권에서는 1.5룸에 대한 수요도 많다고 한다. 수도권이나 지방에서는 빌라보다는 소형 아파트가 더 적당하다고 한다.
부동산 투자를 통해 수익을 올리려면 사람들이 선호하는 지역을 찾아야 한단다. 이러한 지역을 선정할 때의 기준으로는 수요, 공급량, 직주근접성, 교통, 업무시설 등을 들 수 있다고 한다.

투자 물건 선정하는 방법

부동산은 목적에 따라 차익형과 수익형으로 나눌 수 있다.
차익형에는 아파트와 빌라가 있는데, 자금에 따라 선택하면 된다. 아파트는 서울 및 수도권까지 범위를 확장해도 좋지만, 빌라는 서울 도심권에만 투자하는 것이 좋다고 한다. 그리고 빌라는 아파트보다 소액으로 접근할 수 있다는 장점이 있는 반면에, 지역이나 입지에 대해서는 더욱 신경을 많이 써야 한단다. 아파트와 달리 옆집이라도 모양이나 구조, 옵션 등이 모두 제각각이기 때문이라고 한다.
수익형 부동산으로는 상가와 오피스텔이 있다. 상가는 위험도가 큰 편이라 신중한 접근이 필요하며, 오피스텔은 차익을 노리기보다는 장기간 보유하면서 월수익을 얻는 것이 주목적이 되어야 한단다.

아파트 투자 시 꼭 알아야 할 3가지 핵심 요소
1) 타이밍 : 빌라나 토지는 지역선정이 관건이지만, 아파트는 타이밍만 잘 잡으면 가격 상승 효과를 볼 수 있다.
2) 평형대 : 소형 평형이 대세다. 대형 평형은 강남 등 일부 지역에서만 선호되며, 역세권보다는 공원이나 한강변 등 자연환경이 좋은 곳이 선호될 것이다.
3) 입지 선정 : 강남 접근성과 한강 조망

좋은 아파트의 조건
1) 단지규모 : 1,000세대 이상 2) 내부 구조와 향 : 3~4베이, 향과 사생활 보호
3) 교통여건 : 핵심 업무지역을 갈 수 있는 지하철 4) 교육 환경 : 학군 수요는 유효수요
5) 조망권 6) 주변 환경 : 생활편의시설, 공원, 학교 접근성 7) 동간거리와 일조권
8) 새 아파트 : 준공 후 5년까지의 새 아파트 9) 개발계획 10) 대지지분

빌라 투자 공식
1) 업무타운 접근성 : 직주근접 2) 공급량과 수요량의 파악 : 30~50대가 유효수요층
3) 매매가와 전세가의 차이 : 매매가 대비 전세가율이 높은 곳
빌라의 구입 원칙 : 1) 시세보다 저렴한 매물 2) 역세권 매물 3) 소액 매물

오피스텔의 투자 요인 : 1) 월세 수익 2) 금리 : 금리보다 2~3% 상향된 수익률 오피스텔은 저금리일 때 '매도'하고, 고금리일 때 '매수'하는 전략이 필요하다.

재건축·재개발을 불문하고 리스크가 제거되는 조합설립인가 직전이 매입의 적절한 시기다. 조합설립인가와 사업시행인가 사이에는 대형지분을 구입하는 것이 좋다.

After

이 책의 제목에 있는 '앞으로 3년'은 무슨 의미일까? 2020년이면 부동산 투자의 적기가 지나 조정기에 접어든다는 뜻일까? 내심 궁금증을 갖고 이 책을 끝까지 읽었건만, 아무런 답을 얻을 수 없었다. 전에 읽은 어떤 책도 제목에 '3년이 기회다.'라는 문구가 있었는데, 그 책 역시 제목과 내용에는 어떤 논리적 연결도 없었다. 제목은 내용을 압축해서 상징한다는 점에서 책의 핵심이라 할 수 있는데, 이런 부분이 만족스럽지 못해 아쉽기만 하다.
이 책에서 저자가 말하고자 하는 중요한 내용은 '부동산별로 물건을 고르는 법'에 있다. 저자는 수익형과 차익형 중에서 수익형을 선호하고 있다. 특히 저자가 독자들에게 일관되게 제시하는 해법은 소형아파트를 위주로 한 투자 방법이다.