[서평]‘무조건 싸게 사는 부동산 경매‘

무조건 싸게 사는 부동산 경매
네이마리(백희진) 지음 / 체인지업 / 2023년 10월

"권리분석부터 투자 노하우까지,

한 권으로 끝내는 경매 특강!"

이 책의 Keyword : 매각물건명세서, 전입일자, 대항력, 확정일자, 우선변제권, 배당요구, 인도명령, 명도확인서

 

Before

"네 소원이 무엇이냐?"고 누군가 묻는다면

백범 김구와 같이 의연하게 대답할 수 있기를 희망한다.

"나의 소원은 조선의 독립이오. 조선의 완전 독립이오"라고 외쳤던 것처럼

나의 소원은 완벽한 경제적 독립이라고 일갈하고 싶다.

지금까지 살면서 크고 작은 아픔을 겪었다.

무언가로부터 자유로워진다는 것은 도피가 아닌 극복의 결과물이다.

가난도 고통으로부터 자유로워지기 위해서는 회피나 위선이 아닌 자신의 선택과 실행이 필수적이다.

흙수저 인생이 경제적 자유를 쟁취하기 위한 구체적 방법으로 떠올릴 수 있는 것이 '경매'가 아닐까 생각한다.

이책은 제목에서 곧바로 경매를 하는 행위에 대한 본질적 이유를 설명하고 있다.

자본주의에서 가장 현명한 경제활동은 '싸게 사서 비싸게 파는 것'이다.

우리가 경매를 하는 목적은 낙찰이 아니다.

좋은 물건을 무조건 싸게 사는 것이 궁극의 목적이다.

아무리 좋은 물건이라 하더라도 높은 가격으로 낙찰을 받는다면 그것은 경매의 본질이나 속성을 어긴 것으로 본말이 전도된 것이다.

경매가 요식적 수단이 아닌 궁극적 목표가 된다면 오히려 상황은 전도되어 나를 옥죌 수도 있을 것이기 때문이다.

Reading

이 책의 저자 백희진님의 닉네임은 네이마리이다. 왜 네이마리일까?

브라질의 유명 축구 선수인 네이마르하고도 비슷한 닉네임에 무슨 의미라도 들어있는 것은 아닐까?

네이마르의 플레이 스타일처럼 투자나 일상 생활에 있어서도 단단함을 유지하는 것에 그 목적으로 하고 있는 것으로 볼 수 있겠다.

책갈피에서 밝혔듯이 900만 원으로 수십 억 원의 자산을 일군 것에서 알 수 있듯이, 자산 형성 과정에서 경매는 남다른 역할을 수행했다고 할 수 있다.

이 책의 차례를 일별하니 지금껏 읽었던 경매 책과 별변 다름이 없다.

경매 진행 절차와 권리 분석 그리고 경매의 실제에 이르기까지 부동산 경매 전반에 대해 다루고 있다.

그럼에도 불구하고 저자가 차별화시키고자 하는 것들이 무엇인지 찾아보고자 한다.

"경매만이 나를 경제적 자유로 이끌어 줄 것이다."

경매를 시작해야 하는 이유는?

저렴한 가격, 부업과 투잡, 물건의 다양성, 중개사기 및 사고율 제로, 규제의 면제

경매의 종류는?

임의경매(근저당권), 강제경매(채권이나 전세보증금), 형식적 경매(공유물 분할이나 상속부동산 청산)

등기부등본(등기사항전부증명서)의 구성은?

표제부(건물 및 토지 제반 사항), 갑구(소유권 관련), 을구(소유권 외 권리)

선순위전세권 분석 시 주의할 점은?

선순위전세권자가 경매신청이나 배당신청을 하게 되면 말소기준권리가 되어 전액 배당받지 못하더라도 권리는 소멸되는 것이 원칙이다.

그러나 선순위전세권자가 대항력까지 동시에 갖추었다면 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다.

☞선순위전세권자가 배당신청을 하지 않았다면 역시 낙찰자가 이를 인수해야 한다.

가등기의 종류는?

소유권이전청구권가등기와 담보가등기가 있는데, 말소기준권리는 담보가등기만 가능하다.

촉탁등기란?

경매의 특성상 정상적인 등기가 어려워 법원에 요청하여 등기하게 되는데, 이를 촉탁등기 또는 등기촉탁이라 한다.

후순위 가처분 중 낙찰자가 인수해야 하는 것은?

소유권이전등기 말소청구권 가처분, 건물철거 및 토지인도청구권 가처분

말소기준권리가 되지 않으며, 인수할 수도 있는 권리는?

법정지상권, 가처분(소유권이전등기 말소청구권 가처분, 건물철거 및 토지인도청구권 가처분), 유치권

임차인의 대항력은?

실제 점유와 말소기준권리보다 빠른 전입일자

배당에서 우선변제권을 갖기 위한 요건은?

대항력과 함께 말소기준권리보다 빠른 확정일자

우선변제권 발생 시기는?

전입신고와 확정일자가 같다면 익일부터 우선변제권을 갖는다.☞전입과 확정일자가 모두 완료된 날짜를 인정해 준다.

증액된 보증금에 대한 대항력과 우선변제권은?

증액된 보증금은 새로운 확정일자에 따라 우선변제권을 갖는다.

소액임차인의 최우선변제금은?

임대차계약일이 아닌 담보물건 설정일을 기준으로 한다.☞대항요건을 갖춘 상태에서 배당요구를 해야 받을 수 있다.

매각물건명세의 내용은?

최선순위설정일(말소기준권리), 임차인 정보, 인수되는 권리, 지상권 등

현장 조사에서 점검해야 할 사항은?

가격, 입지, 전입세대 열람, 관리비 미납 여부, 향이나 동, 호재의 실체 파악, 우편함 등 점유자 상태 파악

입찰보증금은?

낙찰희망가의 10%가 아닌 매각가격의 10%이다.

예상 명도비는?

평당 15만 원

경매 낙찰 후 해야 할 일은?

경락잔금대출 상담, 점유자 연락(재판기록 열람)

인도명령 신청 시기는?

매각대금납부와 동시에 신청한다.

일부 배당받은 임차인에 대한 임차료는?

배당받은 부분에 대해서는 매수인에게 임차료를 지급할 의무가 있다.

<명도>

배당받지 못한 임차인이나 채무자에 대한 이사비는?

소형 빌라는 100만 원 이내, 아파트는 300만 원 이내로 한다.☞인도명령을 협상카드로 활용한다.

무상 점유기간 마지노선은?

매각대금 납부 후 최대 40일 이내를 충족할 때, 이사비를 지원한다.

명도확인서는?

임차인이 집을 비운 후, 또는 이사 당일 주는 동시이행이 바람직하다.

강제집행 절차는?

인도명령신청서 작성→인도명령 송달→강제집행 신청→집행관 집행계고(1~2회)→본 집행→압류 동산경매 진행→유체동산 매각 및 종료

☞강제개문을 위해 열쇠 업자에게 비용을 지급해야 한다. 집행관에게 문이 개방되어 있음을 알려 불필요한 지출을 막는 것이 좋다.

배당순위는?

경매비용, 필요비와 유익비, 최우선변제권, 당해세, 우선변제권, 일반 임금채권, 조세채권, 공과금, 일반채권

☞개정된 법에 따라 법정기일이 늦은 당해세는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인보다 늦게 배당받는다.

경매정보업체 검색조건은(예시)?

1회 이상 유찰, 아파트, 최고가 5억 원 이하, 경기도 소재 등으로 할 수 있다.

경매는 주거 목적이 아니기에

좋은 물건은 RR이 아닌 수익이 큰 물건이다.

수익형 부동산의 수익률은?

기본 5%에 시세 차익을 노릴 수도 있다.

대항력 포기 확약서란?

주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금이 과다한 물건의 유찰 방지 및 채권 회수 제고를 위해 대항력을 포기하는 확약서를 제출함으로써 빠른 낙찰을 유도한다.

인수조건변경부 경매물건을 찾는 법은?

주택도시보증공사(HUG)의 홈페이지의 고객지원센터에서 경매 물건정보를 찾는다.

After

블로그 이웃인 네이마리님의 두 번째 책을 읽었다.

처음에 읽었던 책이 우리나라 경제와 부동산 전반에 다루었다면, 이번 책은 부동산의 매수 방법인 경매에 한정된 저자의 경험과 축적된 내공을 보여주고 있다.

경매의 꽃은 낙찰이 아니라 매도를 통한 수익에 있다고 본다.

그런 점에서 이 책은 단순히 경매 기법을 다루고 있는 것이 아니라 어떻게 경매의 재료인 물건을 선정해서 내것으로 만들 것인지에 방점을 두고 있다.

나는 단 한 번도 경매에 참여한 적이 없다.

그럼에도 불구하고 세입자의 야반도주로 인해 강제집행의 전 과정을 스스로 해결한 적이 있다.

경매의 시작아닌 결말을 먼저 경험한 특이한 사례라고 할 수 있겠다.

언젠가는 경매에 참여할 것이다.

그때 이 책을 통해 얻게 된 경매 관련 노하우가 큰 도움이 되었으면 좋겠다는 바람이다.

무언가 충분히 중요하다면, 확률이 당신에게 유리하지 않더라도 시작하라."(일론 머스크)

[서평]‘나의 첫 재개발 실전 투자‘

나의 첫 재개발 실전 투자 - 평범한 직장인도 쉽게 따라 할 수 있는
케언즈맨 지음 / 더스(더디퍼런스) / 2021년 7월

재개발 기본 용어부터 리스크 관리,

투자 노하우 및 추천구역까지

이 책의 Keyword : 안전마진, 사업시행인가, 감정평가, 비례율, 역세권, 사업속도, 대체주택특례, 실행력

Before

열심히 활동하시는 블로그 이웃이 펴낸 책이다.

그와는 일면식도 없지만, 종종 블로그에 올라오는 글을 보다 보니 어느새 친숙해 졌다. 글의 내용을 보면서 참 열심히 사는 분이라는 생각을 했다. 그런데 그가 책을 냈다고 한다. 책의 내용이 어떠할지 궁금하기도 하고, 게다가 평소에 관심을 갖고 있는 분야인 재개발이라 흔쾌히 구입했다.

재개발 투자를 15년 정도 했다고 하니, 대략 2006년부터일 듯하다. 출발 시기로는 저자와 내가 거의 비슷하다. 그렇지만 그와는 달리 나는 첫 재개발 투자 이후 사람들의 이전투구하는 모습을 보고 진저리를 치면서 재개발을 외면해 왔다.

"꾸준한 관심이 재능을 압도한다."고 생각한다. 저자만의 '꾸준함'과 '관심'의 집대성이 이 책에 담겨있을 것이다.

Reading

저자는 17년차의 직장인이라고 한다. 대략 40대 중반이 아닐까 싶다. 사회적으로나 가정적으로 한창 열정적으로 일할 나이이다. 직장인 초반부터 재개발 투자에 뛰어들었다니 참으로 대단하다는 생각이다.

서문의 내용을 읽다 보니 공통점이 발견된다. 2006년, 염리3구역, 붇옹산스터디 카페 등이 저자와 내가 겹치는 부분이다. 그런데 결정적인 차이점은 그는 계속 재개발 투자에 관심을 갖고 있었고, 나는 다른 걸 했다는 것이다. 그리고 장래의 꿈이 '재개발조합장'이라는 걸 보면, 멘탈도 꽤 강한 축에 속하는 듯하다.

신축 아파트 선호 추세 속에서 신축을 가질 수 있는 가장 좋은 방법은? 재개발 투자

재개발 투자를 해야 하는 이유는?

일반적인 부동산 투자처보다 수익률이 좋다.

신축 아파트를 가질 수 있는 좋은 방법이다.

추가부담금 등 자금 준비에 여유가 있다.

시세 상승에 편승할 수 있으며, 주변 시세로 안전마진을 예측할 수 있다.

취득세 절세가 가능하다.

보유세의 부담이 매우 낮다.

자녀 증여 시 부담이 덜하다.

양도소득세 절세가 가능하다.

안전마진 확보 및 예측이 가능하다. ☞예전의 순박함(?)을 잃어 버린 시장 참여자들로 인해 안전마진이 사라진 곳도 많으니 꼼꼼한 분석이 필요하다.

재개발 투자의 단점은? 구역지정부터 입주까지 최소한 10년 이상의 장시간이 소요된다.

☞실수요자는 중장기 투자를, 수익을 목표로 한다면 중단기(사업시행인가 전후~관리처분인가 이후) 투자가 좋다.

재개발 투자의 적절한 타이밍은? 사업시행인가 전후

★ 서울은 사업의 투명성을 위해 시가 자금 대출을 통해 사업시행인가 이후 시공사를 선정하고, 그 외 지역은 사업시행인가 이전에 시공사를 선정한다.

재개발의 조삼모사

감정평가↑= 조합원분양가↑

재개발 투자의 유의사항은?

이사비와 이주비는 지급 대상이 조합원이고, 주거이전비는 공고일 이전부터 거주해 온 세입자 또는 집주인을 대상으로 지급한다.

일반적으로 조합원 동호수추첨은 모델하우스 공개 이전에 이루어진다.

프리미엄의 크기만 비교하지 말고, 조합원분양가와 총매매가를 확인해야 한다.

비례율이 너무 많이 상승해도 법인세와 배당소득세가 발생한다.

비례율 상승보다는 단지 고급화가 향후 이익이 더 크다.

매수와 매도시점은?

매수시점 : 감정평가금액 통보 직후, 관리처분계획인가 직후

매도시점 : 감정평가금액 통보 직전, 관리처분계획인가~이주 이전, 일반분양, 입주 시작

임장은 편견을 극복하기 위한 준비 과정이다.

- 역세권 여부를 확인한다. 특히 서울에서 역세권의 가치는 더욱 크다.

- 다세대주택의 비율이 높은 곳의 사업속도가 빠르다.

- 상가가 많은 곳은 권리금 등의 문제로 사업진행이 어렵다.

- 블로그를 운영하는 부동산이나 원주민 부동산을 방문한다.

- 원주민의 저주와 비관에 휘둘리지 않는다.

- 서울은 30㎡ 미만의 과소필지는 현금청산대상이지만, 경기도는 관련 규정이 없다.

◆ 조합사무실 방문을 통한 정보습득

사업진행 현황 및 예상기간, 비대위 상황, 현금청산자 비율, 근린생활이나 과소필지 소유자의 입주권 가능 여부,

외부 투자자들의 승계비용

▶ 입지의 다섯 가지 요소 : 1.교통 2.주변환경 3.학군 4.주변시세 5.부자들의 투자

▶ 입지가 우수한 재개발구역

광명뉴타운, 청량리6·7구역, 장위뉴타운, 한남뉴타운, 홍은13구역, 노량진뉴타운

삼선5구역, 북아현2·3구역, 부평4구역

▶부자들이 자녀를 위해 투자할 만한 곳

옥수동, 금호동, 흑석뉴타운, 성남구도심의 초기 재개발, 덕소뉴타운

재개발 구역 정보는 어디에서?

서울-클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr), 경기-추정분담금 정비시스템(gres.gg.go.kr), 인천-추정분담금 정보시스템(renewal.incheon.go.kr)

◆ 감정평가에 유리한 물건

1. 재개발구역 내에 가장 최근에 지어진 건물

2. 단독주택보다는 다세대 주택

3. 비슷한 대지지분이라면 전용면적이 보다 넓은 물건

4. 비슷한 전용면적인 경우 대지지분이 큰 물건

5. 저층이나 탑층보다는 중간층의 물건

6. 경사도가 완만하거나 평지에 있는 물건

7. 차량 접근성이 좋은 도로에 인접한 물건

재개발 '1+1'물건

감평가 큰 물건의 경우에는 추가로 60㎡ 이하를 받을 수 있다. 그런데 이는 이전 고시 후 3년이 지나야 매도할 수 있다는 전제 조건이 붙는다. 따라서 일반 분양이 많은 등 사업성이 좋아 이전 고시가 쉽게 날 수 있는 재개발 구역을 찾는 것이 안전하다. 중도금 대출이나 분양가를 어떻게 적용해 주는지의 문제도 있다. 지하층이 있는 다가구나 단독주택의 경우, 지하층이 주거용으로 되어 있는지 건축물대장을 확인해야 한다.

무허가 건축물의 종류와 입주권 부여

1. 종류 : 타인 토지+무허가건물, 본인 토지+무허가건물, 국공유지+무허가건물

2. 입주권 부여 기준 : 1989년 1월 23일 이전 건축, 항공 사진 또는 무허가확인원 등재, 상가용은 입주권 부여 안 됨, 서울시 이외(항공사진, 재산세과세대장, 공유재산 대부계약서 확인)

☞국공유지나 시유지에 있는 뚜껑 물건과 개인 토지가 있는 무허가건물은 취득세는 동일하지만, 감평가나 투자금액에 차이가 있다.

도로 투자

취득세는 4.6%이며, 서울은 입주권 자격요건이 있다. 90㎡ 이상(유주택자), 30~90㎡ 미만(무주택자), 30㎡ 미만은 현금청산이다. 그러나 90㎡ 미만의 경우 지목과 현황이 모두 도로면 현금청산 대상이다. 사도는 시가의 30%선에서 감평이 이루어지므로 시세 확인이 필요하다.

상가 투자

상가로 받는 것이 원칙이나 감평가가 아파트 조분가보다 크면 아파트 신청도 가능하다. 감평이 큰 상가는 주택보다 매수가가 낮아 유리하다. 취득세, 대출, 양도세, 종부세 등에서 장점이 있다. 다만 관처 후에는 주택수에 포함된다. 상가 중에 근생은 건축 연도에 따라 입주권이 부여되지 않을 수 있으니 주의해야 한다.

재개발 투자 리스크

1. 정비구역지정부터 준공까지 10년 이상의 사업기간이 필요하다.

2. 사업이 지연되는 요소가 많다. - 시공사 변경, 각종 소송과 무효 판결, 이주 거부

3. 최초 사업시행인가 신청이 2018년 1월 24일 이후인 투과지구 내 재개발구역은 전매가 제한되며, 준공이 아닌 소유권보존등기 이후부터 매매가 가능하다.☞재건축은 조합설립 이후부터 전매가 제한된다.

4. 투과지역 내 정비사업의 조합원분양 또는 일반분양에 당첨되면 5년 내에 투과지역에서 분양받을 수 없다. 기준일은 조합원분양은 최초 관리처분계획인가일(2017.10.24일 이후), 일반분양은 당첨일이다. ☞'청약홈(applyhome.co.kr)'의 청약자격-청약제한사항확인에서 알 수 있다.

★ 대체주택 특례에 따른 비과세

1. 기존(재개발 사업시행인가~관리처분 전)+대체 : 재개발 준공 후 2년 이내 대체(거주) 주택(1년 이상 거주) 매도 후 신축 준공 후 1년 이상 거주

2. 거주주택+재개발 관리처분 입주권 : 재개발 준공 후 2년 이내 대체(거주)주택 매도, 준공 후 2년 이내 입주(1년 이상 거주)

☆ 재개발 해제 시 출구 전략

1. 최근 연식의 신축 빌라 2. 전용면적인 큰 매물 3. 저층 아파트나 나홀로 아파트 4. 대로변 단독주택

재개발 사업의 3대 악

조합장의 탐욕·조합원의 무관심·조합의 무능

부동산 투자의 성공은 실행력에 있다.

After

부동산 분야의 책 중에 오랜만에 흥미진진하게 읽은 책이다. 아마도 재개발사업에 대해 남다른 인연과 관심이 있기 때문일 것이다. 또한 책 중간중간에 예로 든 재개발구역에 대한 애환이 떠올라서이기도 하다.

2006년도만 하더라도 재개발은 대중들이 몹시 어려워 하던 부동산 영역이었다. 지금은 각종 커뮤니티 등이 발달해서 재개발 관련 정보를 얻는 것이 비교적 쉬워졌으나, 당시에는 개인적으로 관련 정보에 접근한다는 것은 여간 어려운 일이 아니었다. 그럼에도 불구하고 저자는 지금까지 15년 동안 꾸준히 재개발 시장의 참여자로 지내왔기에 재개발의 사업은 특징은 물론이고 각 사업장의 이력까지도 자세하게 소개해 주고 있다.

이 책에 재개발 미분양 사례로 제시한 단지의 조합원이었던 관계로, 그 당시의 상황을 다시 한 번 되돌아보는 계기가 되었다. 개인 형편상 59를 선택할 수밖에 없었는데, 일반 분양 시기가 부동산 시장 침체기였던 관계로 오히려 84보다 추가부담금을 더 많이 냈어야 했다. 재개발 사업에 대해 전혀 모르는 아내조차도 이러한 사실에 대해 몹시 언짢아 했던 기억이 생생하게 떠오른다. 그리고 비례율과 조합원 혜택도 지금과 비교하면 정말 소소하기 짝이 없었다. 그런데 지금 보면 84를 선택한 조합원들이 훨씬 더 큰 혜택을 보고 있는 건 참으로 아이러니한 현실이다. 다행히 입주 후에 시장이 다시 활성화되어 수많은 고통과 기다림의 보상을 받을 수 있어 천만다행이라고 가슴을 쓸어 본다.

역사에 가정이 없듯이, 개인의 삶 역시 그러하다. 그럼에도 불구하고 저자가 예로 든 염리3구역을 생각하면 많이 아쉽기만 하다. 당시 프리미엄을 생각하니 현명한 선택을 못한 내 자신이 한 없이 아쉽기만 하다.

저자의 꾸준함과 절실함은 자본주의를 살아가는 우리들로서는 반드시 갖추어야 할 덕목이다. 성공적인 인생을 위해서라면 경제 활동뿐만 아니라 일상의 모든 생활에서도 이를 기본으로 삼아야 할 것이다.

[서평]‘대한민국 부동산, 성공투자 지침서!‘

대한민국 부동산, 성공투자 지침서
네이마리(백희진) 지음 / 메이킹북스 / 2021년 7월

Before

난 운명을 믿는 편이다. 그래서 가끔씩 운세 정보를 확인해 보곤 한다. 물론 운명이란 노력에 의해 얼마든지 변화가 가능하다는 것을 전제로 한다. '운칠기삼'이라는 말이 바로 그런 걸 증명해 준다. 우리가 노력한 만큼 70% 이상은 새로운 국면으로 변화가 가능하다는 희망의 메시지가 이 낱말 속에 담겨 있다. 그리고 '귀인'이 돕는다는 표현에도 때로는 기대를 담아 보곤 한다.

인터넷 세상에서는 서로 얼굴 한 번 마주친 일 없이 얼마든지 친구도 되고 이웃도 될 수 있다. 그런 가운데 알게 모르게 서로 영향을 주고 받곤 한다. 실은 영향을 주는 일보다는 거의 영향을 받고 있는 편이다. 나에게 이런 영향을 준 블로거들이 몇 분 있다. 그중에서도 문득 지금은 활동하지 않고 있는 '천공질러'님의 소식이 궁금한 건 그의 명철한 인사이트에 감동받은 바가 있어서이다. 이 책을 내신 '네이마리'님 역시 블로그의 글을 읽으면서 많은 영감을 갖게 한 분이다. 그분의 글에 언급된 내용을 통해 발품과 손품을 대신할 수 있을 정도로 많은 도움을 받고 있다. 그런데 그런 분이 책을 내셨다고 한다. 블로그를 통해 미처 다 펼치지 못한 그가 가진 인사이트의 전모를 파악할 수 있는 좋은 기회인 듯싶어 책을 구입하게 되었다.

Reading

A 왜 '주택'인가?

주식과 부동산은 모두 결론적으로는 우상향이다. 주식이 수익률이 높다 해도 부동산은 훨씬 그 움직임이 안정적이다. 그런 점에서 부동산은 주식에 비해 매력적이다. 특히 미분양은 위기가 아니라 안전마진을 확보할 수 있는 기회라는 점에서 주목해야 한다. 미분양 주택 수는 부동산 시장의 분위기를 알려 주는 중요한 지표다. ☞자본주의의 기본 원리인 '수요와 공급'이 바로 미분양과 관련되어 있기 때문이다.

3기 신도시는 부동산 시장에 충분한 공급의 기회가 될 수 있을 것인가? 이는 2기 신도시의 사례를 통해 검증해 볼 수 있다. 금세 이루어질 줄 알았던 2기 신도시는 아직까지도 진행 중일 정도로 당초 의도와 달리 공급 계획은 지체되었다고 하겠다.

현재 주택 보급률은 104.8%이다. 이는 숫자의 함정에 불과하다. ☞현 정부의 기본 오류가 여기에 기인한다. 예전과 달리 낡고 허름한 주택에 거주하려는 신규 입주 인구가 없다는 것이다. 지금의 주택보급률은 신규 주택, 특히 아파트를 기준으로 해야만 한다. 또한 신도시가 대량공급을 통해 가격을 하락시키려는 기대와 달리 현실적으로는 신도시에 의해 오히려 집값이 올랐다는 사실이다.

▶ 저자의 결론 : 3기 신도시의 물량이 시장에 영향을 주기는 하겠지만, 시세 하락으로 이어지는 일은 없을 것이다.

부동산에 대한 관심을 갖되 돈이 되는 부동산에 대한 연구가 필요하다.

부동산 투자를 전망하기 위해서는 유동성에 대해 관심을 가져야 한다.

부동산 가치 하락보다 화폐 가치 하락이 먼저 찾아올 것이다.

금리 인상, 공급 등 다양한 이유로 정체 시기가 올 수 있겠지만 장기 하락은 없을 것이다.

부동산은 안정성, 수익성과 하방경직성, 부증성, 개별성과 비대체성을 지니고 있다.

B 주택의 종류

아파트는 한국인의 절반이 사는 주거 형태이다.

2000년대에 지어진 3세대 아파트부터 고유 이미지를 가진 브랜드 아파트가 등장했다.

660㎡를 초과하면 '연립주택', 그 이하는 '다세대주택'으로 구분한다.

연립주택은 '대체 수요'가 많은 지역에 있는 것이 좋다.

다가구주택 투자의 핵심은 공실률 관리이다.

다가구주택을 다세대주택으로 변경하기 위해서는 방화벽의 두께가 19cm를 넘어야 한다.

C 어디서 살아야 하나?

역세권

역세권은 대체로 지하철 중심 500m 내외의 지역을 뜻한다.

더블 역세권이나 트리플 역세권은 노선을 두 개 이상 이용할 수 있는 만큼 프리미엄도 높게 형성된다.

지상역은 역세권임에도 불구하고 집값이 낮게 책정되는 경향이 강하다.

급행 노선은 일반 노선보다 집값 상승률이 높을 수밖에 없다.

직주근접

출근 거리가 짧을수록 행복지수가 높다.

일자리가 많은 곳의 부동산이 비싸다.

서울 마곡은 의약 바이오 업체가 입주하고, 평택 고덕에는 반도체 공장이 가동됨으로써 직주근접을 이루게 된다.

학원가

학원가 부동산의 특징은 자녀 학업에 맞춘 장기거주자가 많다는 것이다.

대치동, 목동, 중계동은 서울의 3대 학원가이다.

경기도에는 일산의 후곡마을, 안양의 평촌, 분당 정자·수내·서현, 수원 영통 등의 학원가가 유명하다.

지방에는 대구 수성, 천안 불당, 대전 둔산 등의 학원가가 있다.

호재

눈에 보이는 것보다 숨은 호재에 의해 가격이 결정된다.

호재를 공유하는 사람이 많으면 그 효과는 더욱 크고 광범위하게 퍼져나간다.

누가 더 많은 호재를 알고 있느냐보다 누가 '진짜'를 알고 있느냐가 중요하다.

호재의 희소성과 미래 가치는 일반적으로 정비례한다.

호재는 교통, 지역 개발, 정책 변동 등이다.

환금성

부동산 투자 시에는 수익성, 안전성, 환금성을 고려해야 한다.

환금성이 높다는 것은 수요에 따른 거래가 활발하다는 것이다.

역세권 대단지의 85㎡ 미만의 중소형이 환금성이 좋다.

경기침체기에는 인기 지역이 비인기 지역보다 하락폭이 크다. 이는 부동산 특유의 환금성 때문이다.

진입장벽이 낮은 소형 아파트, 단지형 단독주택 등의 환금성이 높아졌다.

환금성이 좋은 지역의 집값 하락은 급매물 거래 증가로 인한 것이다.

D 부동산 정책 : 규제

투자에서 중요한 것은 공부를 통해 결단하고 실행하는 추진력이다.

최근 부동산 시장의 문제는 물량 부족이다.

전세 물량 감소로 월세나 매수로 전환하고 있다.

영끌 구매 시에는 환금성이 좋은 물건을 선택하는 것이 좋다.

거의 모든 임대 물건은 거래 신고 대상이 된다.

다주택자는 세부담을 피해 매매보다는 증여를 선택하는 경향이 많다.

규제로 인한 풍선효과로 상업/업무용 부동산 거래량이 늘었다.

가장 큰 단위의 돈이 움직이는 곳에 큰 이익이 생긴다.

분양수요는 여전히 존재하는데, 인허가물량이 감소하고 있다.

부동산 시장 비관론에 안주하지 않는 게 무엇보다도 중요하다.

지속적인 관심과 꾸준한 실행이 중요하다.

인생은 멀리서 보면 희극이고, 가까이서 보면 비극이다.(찰리 채플린)

인생이란 생각하면 희극이고, 느끼면 비극이다.(버나드 쇼)

☞ 이 두 명언을 묶어서 해석해 보면 타인의 삶은 멀리서 객관적으로 생각하기에 희극이고, 자신의 삶은 가까이에서는 주관적으로 느끼기에 비극이기 십상이라는 뜻은 아닐까 싶다.

After

주식 시장이 근래 들어 호황이다 보니 소소하게 몇몇 회사의 주식을 매수했다. 매매를 하다 보니 재미있는 현상이 있는 걸 알게 되었다. 매수를 하고 나서 이익을 볼 때는 그다지 그 몫이 크지 않는데, 손실을 볼 때는 상당히 그 폭이 크다는 것이다. 주식 자체의 변동성과 환금성을 탓해 보기도 하지만, 우리 주식 시장의 특성을 이해하지 못한 매매 성향의 문제가 더 큰 이유라고 본다. 이와 반대로 시장 규모가 우리와 달리 글로벌한 미국 주식 시장은 그 변동성에도 불구하고, 몇 십 년 동안 지속적으로 우상향을 해 왔다. 우리 시장의 불확실성과 달리 미국 시장은 꾸준히 버티면 이익을 얻을 수 있다는 확신이 시장참여자들 사이에 자리하고 있는 것이다.

우리나라에서는 미국의 주식과 같은 역할을 부동산이 대신하고 있다. 우리 나라 가계자산 중 비금융자산이 차지하는 60% 이상이라고 한다. 다른 주요국 가계자산에서 금융자산 비중이 높은 것과는 반대되는 현상이다. 이러한 현상에 대한 원인 분석은 견해와 입장에 따라 달리할 수 있겠지만, 대체로 우리 나라 주식시장의 불안정성과 지나친 외국인 투자자 의존 현상 때문이 아닌가 생각한다.

지금처럼 우리 주식 시장이 안전 자산의 성격을 띠지 않는다면, 우리 가계에서 부동산 등 비금융자산의 비중이 줄어들 가능성은 거의 없을 것이다. 그러기에 우리나라 사람들의 주식보다는 부동산 선호 현상은 쉽게 변하지 않을 것이다. 미국의 주식 시장처럼 우리 부동산 시장은 참여자가 많다. 이렇듯 참여자가 많은 시장이야말로 안정적인 시장이 아닐까 생각한다.

누가 뭐라 해도 부동산에 대한 꾸준한 관심과 공부를 통한 실행력 높이기는 우리나라에서는 매우 중요한 경제적 행위가 되었다. 이러한 차원에서 저자가 책에서 줄곧 강조한 부동산 시장의 기본 원리와 흐름을 파악하는 일은 선택이 아니라 필수가 아닐까 싶다. 또한 '에셋 파킹'이라는 말이 있듯이, 세계 각국의 주요 도시 부동산은 국적과 관계 없이 자본의 관심 대상이 된다고 한다. 우리나라의 '에셋파킹' 대상은 아무래도 서울일 것이다. 부동산에 대한 관심과 실행은 나라를 지키는 일과도 관련된다고 말하면 침소봉대가 될까?

[서평]‘부동산 상승신호 하락신호‘

고수들은 알았지만 당신은 몰랐던 부동산 상승 신호 하락 신호
신현강(부룡) 지음 / 잇콘 / 2021년 5월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

사이클을 이해하면

기회가 눈에 보인다.

이 책의 Keyword : 사이클, 입지, 공급물량, 갭 벌리기, 갭 메우기, 풍선효과, 웅덩이효과, 정부 규제

Before

세상은 관심이 가는 대로 보이는 법이다. 뭐든지 무심한 사람에게는 코로나19라는 엄중한 시절의 불편함이나 변곡점에 대해서도 별다른 느낌이 없다. 그저 하루하루가 바쁘게 지나는 일상일 뿐이다. 그러다가 어떤 것들이 심하게 이슈로 등장하면 기존의 통념에 따라 습관적으로 판단을 내리곤 한다.

그런데 사회는 무던하지 않다. 무수히 많은 변수들로 인해 부단히 변화하고 있다. 우리 삶의 기초라고 할 수 있는 경제적 상황 역시 엄청나게 많은 혼돈과 정제 속에 변화가 이루어지고 있다.

자본주의(부동산)의 원리와 대중의 심리를 감안하지 않고,

자신들만의 잣대로 구상한 정책이었기 때문에

처음부터 난맥상이 예고되었나 봅니다.

그런데 아무리 선의를 가졌다 하더라도

정책 입안자들이(저는 공무원들도 한 몫 거들고 있다고 봅니다.)

자신의 경험치나 입장을 벗어나기 힘들기 때문에

시장에 대한 관점은 여전하지 않을까 생각합니다.

아마도 수요 공급의 원리에 의한 시장의 기제가

작동되는 시점이 찾아올 때에야

비로소 사람들의 심리도 멈추지 않을까 싶습니다.

아무도 행복한 사람이 없는 정책은 나쁜 정책이겠죠?

이 책의 저자 부룡은 『부동산 투자 이렇게 쉬웠어?』라는 책으로 먼저 알게 되었다. 실상 이 책을 구입하게 된 연유도 그 책을 읽고 난 긍정적인 기억 때문이라고 하겠다. 그리고 유튜브를 통해서도 지속적으로 그의 견해를 듣곤 하는데, 다른 무엇보다도 부동산을 부동산 자체의 관점에서 품고 풀고 해서 좋다는 생각이다.

부동산을 몰랐을 때는 왜 부동산 투자하는 사람들이 보수적인지 이해가 어려웠지만, 몇 년 동안 부동산 시장의 흐름에 관심을 갖고 나름대로 주도면밀하게 관찰하다 보니 이제는 알게 되었다. 그들의 기본 관점은 이윤 추구이기 때문이었다. 그건 자본주의의 기본인 것이라는 것도 새삼스럽게 납득하게 된 것이다.

사람들은 누구든지 자신의 경험치 속에서 이념을 갖게 된다. 그것이 정치적으로는 이념이 되겠지만, 경제적으로는 소신 또는 신념이 될 것이다. 그런데 우리 사회는 다원화된 구성원들로 이루어져 있다. 후진국 마인드를 지닌 이부터 중진국 또는 선진국 마인드를 지닌 이까지 그 스펙트럼이 실로 다양하다.

문제는 개인이 아닌 정치인은 그 파급력이 크다는 것이다. 자기 삶의 프레임을 확장해 가야 하는데, 그게 말처럼 쉽지가 않다. 민주와 독재 프레임도 그렇고, 탐욕과 부정의 답습도 역시 변화가 어렵다. 이게 지금 우리 사회가 당면하고 있는 문제의 처음이자 끝이 아닐까 싶다. 이쪽은 자본주의에 대한 몰이해가 저쪽은 천민스런 자본주의에 대한 타성이 문제인 것이다.

내가 믿고 보는 부룡의 책을 통해 세상을 열어가는 혜안을 얻고자 한다.

눈감는 자에게는 세상이 무한 반복이지만,

깨어있는 자에게 세상은 나선형으로 전진한다.

Reading

이 책은 내가 첫 독자 에디터로 참여했던 출판사 이콘에서 발행되었기에 왠지 더 애착이 간다는 점을 밝혀 둔다.

1. 부동산 시장의 사이클

부동산 가격의 상승에는 기존의 투자 공식 외에도 사람들의 생각이나 행동 변화가 상당한 영향을 미친다.

부동산의 다섯 가지 요소

1. 공급의 변화

2. 전세 가격의 변화

3. 투자 수요의 변화

4. 실수요의 변화

5. 정부 정책의 변화

저자는 기존의 4단계 사이클(침체기-회복기-상승기-급등기) 대신에 7단계 사이클(침체기-회복준비기-회복기-상승기-확산기-급등기-쇠퇴기)을 주장하고 있다.

침체기	매매는 사라지고 전세가는 조금씩 오른다.	수익형 부동산과 경매투자
회복준비기	전세가가 급등하고 친부동산 정책이 등장한다.	갭투자, 청약 및 분양권 투자
회복기	주택공급 늘고 투자수요가 급증한다.	A급 선호 현상과 재건축 투자 활성화
상승기	급등 중에 일부 조정을 맞는다.	똘똘한 한 채와 실수요자 대거 유입
확산기 (1차 순환장)	공급이 줄고 실수요자는 늘어난다.	A급 지역 투자와 풍선효과 활용하기
급등기 (2차 순환장)	실수요가 외곽까지 번진다.	풍선효과와 갭 메우기 투자의 복합작용
쇠퇴기	수요는 점차 줄고 공급은 늘어난다.	투자에 보수적 접근이 필요한 시기

1. 수요 파악은 미분양물량 추이와 청약경쟁률 추이로 분석한다.

2. 예측보다 중요한 것은 감당하고 관리하는 것이다.

3. 부동산 사이클은 수학 공식이 아니다.

★ 현재는 '급등기' 과정에 진입하는 중으로 보인다.

2. 상승장 투자의 기본 - '갭' 벌리기와 메우기

저자의 전작에서 핵심적으로 말했던 내용이 바로 '갭 메우기'였다. 이 단어 덕분에 많은 사람들이 부동산 시장의 흐름을 새로운 개념에서 이해할 수 있었다는 후문이다.

늘 완전무결한 방법은 없다. 과거에 유행했던 전세갭투자 역시 그러한 예에 해당한다. 시기별로 거기에 맞는 방법을 활용할 수 있어야 한다. 전세가 상승에 따라 매매가 상승이 예상되는 시기에 전세가 비율이 높은 대상에 투자하는 방법이 전세갭투자이다. ☞시장이 침체기였을 때는 매매 대신 전세 수요가 늘어난 시점이 갭투자의 적기라 하겠다.

전세갭투자의 3가지 조건

1. 매매가격은 정체되고 전세가격이 상승하는 시기(공급물량 부족)

2. 매매가격이 전세가격에 의해 밀려올라갈 상황(매수심리 자극)

3. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 투자(소액 투자)

전세가 비율은 외곽지가 높아 매력적으로 보이지만, 매매가 상승은 입지가 좋은 중심지가 더 높다. 시장이 상승세로 전환되면 일어나는 현상이다. 그동안 지금까지 갭 투자가 유리했던 외곽지가 오히려 '역전세'의 위기를 맞이할 가능성이 높아지는 것이다. ☞침체장에서 상승장으로 변화하는 변곡기에는 투자금보다 입지에 더 주목해야 한다.

상승장 초반에는 '갭 벌리기'에 주목하고, 상승장 후반에는 '갭 메우기'에 주목해야 한다.

이는 주기적으로 반복되는 '순환매'로 나타난다.

청약과 분양권 투자는 상승장에서는 매우 유효한 접근법이다. 갭의 원리가 적용되는 출발이기 때문이다. 시간차를 두고 기존의 랜드마크 아파트를 위시로 구축아파트 역시 갭의 원리에 따라 움직인다. 중심지뿐만 아니라 외곽지 역시 갭의 원리에 따른 변화가 생긴다. 이른바 풍선효과가 나타나게 된다. ☞풍선효과의 원인에는 정부의 규제라는 외부 요인과 호재(일자리, 교통,공급감소)라는 내부 요인이 존재한다.

3. 상승장 한복판 투자전략 - '웅덩이 효과' 활용

웅덩이 효과를 활용한 지역이나 물건 찾기는 비슷한 입지임에도 불구하고 상대적으로 저평가된 대상을 찾는 방법이다. 이러한 '웅덩이 효과'는 동일 지역뿐만 아니라 지역 간에도 발생한다. 또한 아파트에 비교할 수 있는 아파텔과 같은 물건 종류 사이에도 존재한다. 따라서 지역과 물건 분석을 통해 저평가 요인이 무엇인지를 꼼꼼히 분석해야 한다. ☞'웅덩이 효과'란 상승 구간에서 상대적으로 속도가 느린 지역이나 물건에서 발생한다.

상승장에서 중심지에 진입하는 방법은 정부 규제에 따라 시장이 잠시 혼란에 빠졌을 때이다. 물론 중심지의 향후 입주물량 추이에 대한 체크는 기본적인 검토 사항이다. ☞서울을 비롯한 수도권은 인접지역 효과가 있어 입주물량의 영향이 미묘하다. 향후 호재가 예정되어 있는 경우에도 주변 지역과 관련해서 저평가되었는지 여부를 확인할 필요가 있다.

4. 상승장 중·후반부의 갭 투자

침체기뿐만 아니라 상승장의 중후반부에도 전세갭투자 방법은 유효하다. 매매가격의 정체와 함께 전세가는 상승하는 상황은 마찬가지이다. 그런데 그 원인은 판이하다. 이 시기의 전세갭투자 여건은 정부의 규제 강화에 의해 조성된다. 그리고 전세가 상승에 따른 매매가 반응 속도가 빨라진다. 이를 감안하여 상승 가능성이 높으면서도 전세가율이 높은 대상을 찾아야 한다. 관건은 상승 가능성이 높은 지역을 찾는 데 있다. 입지가 괜찮으면서도 아직은 가격 부담이 덜한 곳이 그 대상이 될 것이다. 이러한 곳은 전세가율도 당연히 높다. 서울 외곽지역을 비롯해 갭 메우기가 가능한 지역이 여기에 해당한다. 또한 신축뿐만 아니라 준신축이나 구축도 관심의 범주에 해당된다. 신축 위주의 선호도가 재고되는 시점이다. 하지만 강력한 대체지역이 있다면 이를 고려의 중심에 두어야 할 것이다.

상승초반기의 갭투자는 전세가격이 먼저 오르고 매매가격이 오른다.

상승중후반기의 갭투자는 전세와 매매가격의 움직임이 동시에 오른다.

★ 상승장 후반 갭투자 활용법

1. 입주물량 감소 추이 확인 2. 주변 대체재 여부 파악 3. 상승세 또는 하락세 여부 확인

4. 중심지 대 주변지, 투자 대상 결정

5. 장기적 투자 전략 - 하락 리스크 예방

상승장에 필연적으로 나타나는 정부 규제를 비판하기보다는 이와 관련하여 대처 방식을 깨닫는 것이 더 중요하다.

정부 규제의 공통점은 다주택자(세금), 대출 요건, 분양 시장, 개건축 시장, 규제 지역 확대를 통한 규제 강화이다.

고수일수록 부동산 시장의 흐름에 따른 '리스크' 관리를 잘 한다. 이를 위해 규제가 심해지는 시기에는 몸을 가볍게 해야 할 것이다. 상승장 초반에는 중심지의 신축을 가능하면 여러 채를, 중후반기에는 '갭 메우기 현상' 및 '웅덩이 효과'를 활용한 저평가지역을, 하락기에는 중심지의 똘똘한 한 채를 공략하는 것이 좋겠다.

규제의 테두리 안에서 적용할 수 있는 가장 효율적 전략은 '일시적 2주택 비과세'를 활용하는 것이다. 또한 '재개발 재건축 대체 주택 특례'를 활용한 비과세 전략도 수익 극대화 측면에서는 매우 유용하다. 특히 종부세를 비롯한 세금에서 자유로울 수 있다는 이점이 있다. ☞조합원 지위 양도 금지 규정이 있어 이 방법도 용이하지만은 않다.

하락장을 두려워하기보다는 위기를 기회로 만드는 발상의 전환이 필요하다.

After

어느 분야에서든지 두각을 나타나는 이에게는 공통적인 특징이 있다. 이론에 대한 지독한 집착이 아닌 경험에 근거한 유연한 감각의 소유자라는 점이다. 이 책의 저자 부룡 역시 이러한 범주에 속하는 인물이 아닐까 생각한다. 유튜브 방송을 통해서도 접하게 되는 부룡의 목소리는 언제나 차분하다. 결코 격앙이나 흥분과는 어울리지 않는 자세를 보여주고 있다. 시장을 객관적으로 관조하고 이에 대처하는 자세가 보는이로 하여금 저절로 신뢰를 갖게 한다.

이번 책에서는 전작에서 주목했던 '갭 메우기'뿐만 아니라 '갭 벌리기'와 '웅덩이 효과' 등을 주요 아젠다(화두)로 잡아 설명하고 있다. 시장의 다양한 지점에서 유연한 대응 전략을 구사함으로써 아무리 어려운 상황 속에서도 결코 자멸하지 않는 길을 열어주고 있다.

이 책을 읽는 내내 엄혹한 자본의 논리가 지배하는 부동산 시장에서도 결단코 따뜻한 시선과 아늑한 배려로 일관하는 고수의 경지를 느낄 수 있었다. 책 말미에서는 위기는 위험뿐만 아니라 기회라는 새로운 모멘텀을 지니고 있기에 마땅히 하락기에 대한 편견을 극복해야 한다는 점을 피력하고 있다. 부동산에 관심을 가진 많은 이들이 춤추고 있는 이 시기에도 독자들에 대한 고언을 아끼지 않는 점에서 부룡은 다음 어느 대목에서도 그와 함께할 수 있겠다는 굳은 연대의식을 갖게 해 준다.

상승장 초반에는 중심지

상승장 후반에는 외곽지

갭 메우기의 기본은 입지와 공급물량