[서평]‘기막힌 부동산 절세의 비밀‘

기막힌 부동산 절세의 비밀 - 양도.증여.상속의 모든 것
김용민 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 1월

"아는 만큼 절세한다!

세금 상식을 늘리는 법"

이 책의 Keyword : 증여, 상속, 양도, 공동명의, 연대납세의무, 장기보유특별공제, 주택임대사업자, 배우자증여

Before

책이 도착했다는 메시지를 받고 의아한 생각이 들었다. 왜냐하면 저자가 나의 오랜 지인과 동명이인이었기 때문이다. 저자의 이름으로 우편물을 왔다는 메시지였는데, 순간적으로 지인이 무슨 물건을 보낸 줄로 착각했던 것이다. 이 책과 관련된 에피소드라면 에피소드이겠다.

'절세'는 부동산 매도의 예술 점수와 관련된 요소가 아닌가 생각한다. 최근에 '절세'를 위해 부부 공동명의와 임대주택 등록, 배우자 증여 등 다양한 방법을 생각해 본 적이 있다. 그리고 분양권 상태에서 매도할 때가 나은지, 아니면 입주 후에 매도하는 것이 나은지를 따지는 것도 전부 그 중심에는 '절세'가 있었다. 부동산을 만날 매입만 할 수는 없는 일이기 때문에, 매도 시의 '절세'는 늘 관심의 대상이 될 수밖에 없다. 보유 기간 내내 수익을 올렸다고 흐뭇해 하다가, 매도하는 순간에 세금 계산을 잘못해서 나락으로 떨어질 수도 있기에 '절세'는 정말로 중요하다. 가령 임대주택으로 10년을 등록해 두었다고 하자. 그런데 10년이 지나자 마자 임대등록을 해지하고 물건을 팔게 되면 어떤 결과가 나타날까? "10년 공부 도로아미타불"이 된다. 임대등록이 된 상태에서 매도해야 '장기특별공제'의 혜택을 누릴 수 있기 때문이다. 확인하면 간단한 것일 수도 있는 이런 사항을 자칫 소홀히 하다가는 크나큰 상심을 겪을 수도 있는 것이다.

Reading

세금 관련된 책을 그동안 몇 권은 읽었다. 그럼에도 불구하고 세금은 정말 까다롭기만 하다. 게다가 정부가 국민들의 치매 예방을 위해 꾸준히 그 내용들을 업데이트해 주고 있다. 그래서 옛날 지식만 믿었다가는 의외의 결과를 만날 수도 있게 되는 것이다. 예를 일시적 2주택이나 1주택의 경우도 최근에 개정되었는데, 이를 모르고 예전처럼 처리했다가는 낭패를 당하기 십상이다.

증여, 상속, 양도 중에 어느 것이 더 유리할까?"

■ 일반 세금 상식

부부 공동명의 등기는 처음 매입 단계에서 하는 것이 유리하다. 보유 중간에 하는 것은 양도세와 증여세가 발생하기 때문이다. 취득세와 재산세에서는 절세 효과가 없지만, 상속이나 증여, 종합부동산세, 임대소득세 등에서는 장점이 있다.

종부세의 과세기준은 1주택자와 2주택자 이상이 다르게 부과된다. 1주택자는 공시가격 9억 원 초과, 2주택자 이상은 공시가격 합계액이 6억 원 초과하면 과세한다. 종합합산토지는 공시지가 합계액이 5억 원 초과 시 과세한다.

종합속득에는 양도소득과 퇴직소득이 합산 과세되지 않는다.

분리과세되는 항목으로는 연간 2,000만 원 이하의 금융소득, 1,200만 원 이하의 연금소득, 2,000만 이하의 임대소득 등이 있다.

상가임대소득은 무조건 전체 임대소득금액을 종합소득에 포함해 종합과세한다. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하며, 지분이 같으면 1인을 임대수입 귀속자로 정할 수 있다. 1주택과 2주택자는 월세는 임대소득세 과세대상이나 전세보증금은 과세하지 않는다. 단, 3주택 이상인 경우에는 월세는 물론 3억 원을 초과하는 전세보증금도 과세한다.

'공시지가'란 순수한 토지의 가격을 말하며 기준시가와 시가표준액 산정에 이용된다. '기준시가'는 토지와 건물의 가격을 말하며, 양도세·증여세·상속세 산정 기준이 된다.

양도세 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내다. 그러나 과세기간 내에 2회 이상 양도를 한 경우에는 반드시 확정신고를 해야 할 수도 있다. 그 밖에 증여세는 3개월 이내, 상속세는 6개월 이내가 신고기한이다.

양도세율에는 단일세율, 기본세율, 중과세율이 있다. 조합원 입주권은 1년 이상 보유하면 과세표준에 따른 기본세율로 과세(6~42%)되지만, 분양권은 2년 이상 보유해야 한다.(조정대상지역의 분양권은 50% 과세)

■ 양도소득세 절세

1년 단위 합산 과세, 개인별 합산 과세, 비과세와 감면, 중과세, 장기보유특별공제, 가산세

1세대 1고가주택은 9억 원까지는 비과세, 9억 원 초과는 장기보유 특별공제를 적용받는다.

양도차익을 줄이기 위해서는 필요경비 증빙자료를 챙겨야 한다.

증여받은 재산은 5년 후에 양도해야 양도소득세 부담을 회피할 수 있다.

가족 간에 싸게 팔고 비싸게 사는 경우가 부당행위로 인정되면 다시 양도세를 계산해 과세한다. 이를 '부당행위계산부인'이라고 한다.

입주권과 분양권의 양도세율은 차이가 있다. 1년 미만일 경우 입주권은 40%, 분양권은 50%다. 2년 미만일 경우에 분양권은 40%지만, 이때부터 입주권은 기본세율이 적용된다. 이에 비해 분양권은 2년 이상이 되어야 기본세율이 적용된다. 하지만 조정지역의 분양권은 50% 단일 과세다.

★ 분양권을 배우자에게 증여받은 후 3개월 이내에 양도하면 비과세 상태로 매도할 수 있다. 그러나 향후 법 개정으로 분양권도 이월과세 대상으로 바뀐다고 한다.

이혼 후에 재산분할로 부동산을 주는 경우에는 양도세가 과세되지 않지만, 위자료로 주게 되면 양도세가 과세된다.

■ 비과세

무허가주택도 주택 수에 포함되므로 다른 주택을 양도할 때 유의해야 한다.

오피스텔은 신축 당시에는 주택이 아니지만, 용도에 따라 주택 수에 포함된다. 따라서 임대하게 되면 주택에 해당된다. 이외에도 거주용 펜션이나 별장, 민박용 주택도 주택으로 판단한다.

상속을 받은 후에 일반주택을 먼저 양도하면 비과세다.

공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 본다.

부모봉양합가로 인한 2주택은 10년 내 먼저 양도한 주택은 비과세다.

혼인합가로 인한 2주택은 5년 내 먼저 양도한 주택은 비과세다.

장기임대주택의 기간 요건을 충족하기 전에 거주주택이 요건을 갖추면 비과세 매도할 수 있다. 그러나 장기임대주택의 기간 요건을 충족하지 못하면 양도세는 다시 추징된다.

■ 다주택·비사업용토지 중과세

수도권·광역시·세종시의 주택은 가액과 관계 없이 중과주택수에 포함된다. 이 밖의 지역에서는 양도 당시 3억 원을 초과하지 않을 경우에는 중과세 판단을 위한 주택수에 산입하지 않는다.

주택임대사업자의 임대주택도 중과주택 수에 포함한다. 주거용 오피스텔, 무허가주택, 미등기주택 등도 역시 중과주택 수에 포함된다.

중과세 배제주택으로는

1. 수도권·광역시·세종시 외의 지역에 소재한 주택으로 기준시가 3억 원 이하인 주택(광역시의 군 지역이나 세종시의 읍면 지역도)

2. 8년 이상 장기임대주택 - 장기임대주택은 중과주택 수에는 포함되나 1세대 1주택 비과세 판정 시에는 주택 수에 포함되지 않는다.

3. 조세특례제한법상 양도세 감면대상 주택은 감면 요건 등이 까다로우므로 전문가의 도움이 필요하다.

조정대상지역에 있는 조합원입주권은 주택이 아니고 부동산 권리이므로 중과세가 적용되지 않는다. 그러나 중과주택 수에는 포함된다.

다주택자 중과세 피하는 양도 방법

1. 1장기임대주택 + 1일반주택의 경우, 1일반주택을 먼저 양도한다.

2. 19가구(소유자1+세입자18) 이하의 다가구주택은 중과세를 피해 다가구전체를 단독투잭으로 양도한다.

3. 중과주택을 다른 세대의 자녀에게 증여한다.

4. 1억 원 이하 주택 + 1일반주택의 경우는 1억 원 이하의 주택을 먼저 양도한다.

5. 중과주택의 건물을 멸실하고 부수토지만 양도한다.

임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법, 소득세법, 조세특례제한법 등에 적용을 받는다. 최근 개정된 내용에 따르면 9.14일 이후 취득한 주택에 대해서는 기준시가와 면적의 요건을 전부 충족해야 관련 혜택을 모두 받을 수 있다.

주택임대사업자등록 시 장점

1. 소득세법 : 중과세 배제(중과주택 수에는 포함), 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에서 제외

2. 조세특례제한법 : 종합소득세 감면, 장기보유특별공제 확대 및 추가 공제, 양도소득세 감면 또는 면제

3. 종합부동산세법 : 종합부동산세 비과세

4. 지방세특례제한법 : 취득세 감면 또는 면제, 재산세 감면 또는 면제, 양도소득세 감면·면제 시 지방세 면제

2년 이상 보유한 토지를 양도할 경우 사업용 토지는 기본세율을, 비사업용 토지는 기본세율에 10%를 가산한 중과세율을 적용한다. 3년 이상 보유한 경우에는 장기보육특별공제(6~30%)가 사업용 및 비사업용 토지에 모두 적용한다.

사업용 토지로 인정받으려면 해당 요건을 충족해야 한다. 그리고 농지는 소득이 3,700만 원 이상인 경우에는 사업용 기간에서 제외한다.

■ 증여세

증여세와 상속세는 세율이 동일한 누진세율방식이다. 무엇이 유리한지는 각장의 상황에 따라 다르겠지만, 만일 상속세 과세 대상이라면 사전증여를 통해 상속재산 총액을 감소시켜 상속세율을 낮출 수 있으므로 증여가 유리하다. 상속세 과세표준은 배우자가 없으면 5억 원 이하, 배우자 생존 시에는 10억 원 이하면 과세되지 않는다.

그러나 일반적으로는 상속보다 증여가 유리하다. 증여는 여러 번에 걸쳐서 실행하는 것이 최선의 절세 방법이다.

▶ 증여세 절세의 4가지 기본 원칙

1. 빠를수록 좋다. 2. 쪼개어 분산 증여한다. 3. 저평가된 재산이나 수익성 재산을 증여한다.

4. 현금보다 부동산을 증여한다.

부담부증여는 비과세 및 양도세 과세미달 부동산은 유리하다. 반면에 중과세 및 장기보유 부동산은 일반증여가 더 유리하다. 증여세보다 양도세 부담이 더 클 수 있기 때문이다.

현금보다는 부동산 증여가 절세에 유리하다. 부동산은 시가의 60~70%에 대해 과세하게 되는 셈이기에 현금 증여보다 절세에 유리하다. 저당권도 채권액이 시가보다 더 큰 금액으로 되어 있어 저당권 없이 기준시가로 증여하는 것이 더 유리하다.

증여에 해당하지 않은 무이자 차입금의 한도금액은 2억 1,700만 원이다. 물론 원금은 반드시 상환해야 한다. 담보 무상사용이익이 연 1,000만 원 이상이면 증여세가 부과된다.

축의금이나 부의금도 증여세 과세 대상이 될 수 있으며, 보험료 납부자와 수령자가 다르면 역시 증여세가 부과될 수 있다.

가업승계 증여는 100억 원까지 증여세가 20%이며, 창업자금 증여는 30억 원까지 증여세가 10% 부과된다.

■ 상속세

배우자 생존 시에는 10억 원, 배우자가 없으면 5억 원이 상속공제에 해당한다. 따라서 상속재산이 상속공제보다 적으면 상속세는 없는 것이다.

▶ 상속세 절세의 4가지 기본 원칙

1. 생전에 증여해서 상속재산 규모를 줄여라.(사망 10년 전에 증여한 재산은 상속재산에서 제외된다.)

2. 배우자 상속지분을 최대로 해서 상속공제를 많이 받는다.(배우자상속공제 한도 30억 원을 최대한 활용한다.)

3. 금융재산보다 부동산을 상속해서 상속재산 평가액을 낮춘다.

4. 사망 전후 6개월 내 상속재산 처분하면 상속세가 증가한다. 매매가 확인으로 상속세가 증가한다.

☞상속세가 과세 미달 또는 적게 나오는 재산의 경우에는 상속개시 6개월 이내에 처분함으로써 상속세 증가보다 양도세 '0' 효과가 더 크다. 상속세가 과세되는 경우에는 상속세 증가분과 양도세 절감액을 비교해 결정한다.

상속순위는 1순위(자녀와 배우자), 2순위(부모), 3순위(형제 자매), 4순위(사촌 이내의 방계혈족)이다.

법정상속비율은 자녀가 1이면 배우자는 1.5다.

상속재산의 분할 순서는 1순위(유언 분할), 2순위(협의 분할), 3순위(법원에 의한 분할)이다.

▶ 상속재산 분할 시 절세 방법

공동상속주택은 무주택자인 자녀의 지분을 가장 크게 한다. 배우자에게 가치 상승이 적은 재산을 분배한다. 금융재산은 배우자에게 분배한다. 배우자 상속공제가 크므로 배우자에게 최대한 많이 배분한다. 연대납세의무를 활용해 배우자가 자녀의 상속세를 대납한다.

유언에는 자필증서 유언을 제외하고는 반드시 증인이 있어야 한다.

유언으로 상속재산을 받지 못하는 경우에도 유류분만큼은 상속받을 수 있다.

배우자의 실제 상속재산은 법정상속 한도액 이내로 하는 것이 절세에 가장 유리하다.

사망 전 1년 2억 원, 2년 5억 원 이상 인출은 소명해야 한다.

가업승계 상속은 500억 원까지 상속공제를 한다.

After

세금 관련 책을 여러 권 읽다 보니 처음보다는 내용이 어렵지는 않다. 하지만 세법이 워낙 자주 바뀌다 보니 따라가기가 버겁다. 그리고 전문적으로 세금을 다루거나 늘상 세금 문제로 고민해야 하는 부동산 부자가 아닌 바에야 책에 나오는 다양한 사례를 다 알 필요도 없을 것이다.

이 책을 읽으면서 알게 된 사실은 무허가주택도 주택수 산정에 포함된다는 사실이었다. 이건 사실 나하고 직접 관련된 일이기도 하다. 무허가주택의 문제는 이걸 임대주택으로 등록시킬 수 있는 건가다. 전세를 줄 수도 월세를 줄 수도 있지만, 무허가주택을 임대주택으로 등록할 수 없다면 절세의 차원에서 문제가 생길 수도 있을 것이다. 주택임대사업자의 혜택 중에 하나가 실거주주택에 대한 비과세 양도 혜택이다. 그런데 무허가주택의 경우에는 임대주택 등록이 불가하다면 이 비과세 혜택을 누릴 수가 없게 된다. 만약 무허가주택으로 인해 주택임대사업자 거주 주택 비과세 혜택을 못 받는다면 분양 받은 아파트를 입주 후에 매도하는 것보다는 분양권 상태에서 기본세율에 따른 양도세 부담이 더 나은 선택이 될 것으로도 생각된다. ☞분양받은 아파트의 경우, 실거주 2년 후에 비과세 매도가 가능한지 여부에 따라 선택이 달라질 수 있다.

이 책은 양도세뿐만 아니라 증여세와 상속세에 대해서도 꼼꼼하게 설명하고 있다. 세무 상식은 늘었을지 몰라도, 이래저래 세금과 관련해서는 생각이 많아졌다. '천석지기는 천 가지, 만석지기는 만 가지 걱정'이라는 말이 어쩌면 그렇게도 실감나는 말인지. 부자는 아무나 되는 거는 아닌 듯하다.

☆ 284쪽의 증여세 사례A는 오류가 아닌가 싶다. 결정세액이 1억3,000만 원을 1,300만 원으로 잘못 계산한 거로 보인다.