부동산 경매 공부, 오늘부터 1일.

부동산 권리분석 오늘부터 1일 - <부동산 권리분석의 바다에 빠져라> 전면 개정판
김재범 지음 / 스마트북스 / 2018년 6월

지난번 <주식투자 오늘부터 1일>을 읽고 초보투자자로서 많은 도움을 받은 터라 '오늘부터 1일' 시리즈는 늘 기대된다. 이번에는 이번엔 부동산 경매편이다. 이 분야 역시 나의 관심종목으로, 몇 달에 걸쳐 경매 강의를 듣기도 했고, 실제로 부동산 경매에 참여한 적도 있을 만큼 관심이 높은 분야이다.

<부동산 권리분석 오늘부터 1일>(김재범 지음, 스마트북스, 2018)의 저자 김재범 씨는 20년 전 경매를 시작해 지금까지 1,000여 건의 경매를 진행한 한국의 대표 베테랑 경매 컨설턴트이다. 기존에 <경매공부의 바다에 빠져라>를 쓰기도 했으며, 이 책은 베스트셀러를 거쳐 지금까지 스테디셀러로 사랑받고 있다. 심지어 나도 이 책을 읽었으니, 정말 잘 나가는 책 맞다.

이 책은 지난 20년 동안 경매를 진행해오면서 쌓은 저자의 노하우가 고스란히 담겨 있다. 그렇다고 어렵고 부담스러운 게 아니라, 말 그대로 '오늘부터 1일'을 시작하는 초보들에게 득이 될 내용이 가득하다.

기본적인 용어에서부터 다양한 실제 사례를 보여줌으로써 이론과 응용이 조화롭게 구성되어 있다. 흔히 경매는 '신의 영역'이라 하여 일반인은 엄두를 내지 못하는 게 대부분이다. 하지만 한번 파보기 시작하면, 누구나 접근할 수 있는 영역이라 생각한다. 그러니 부동산 경매에 관심이 있다면 겁내기 말고 일단 공부를 시작하는 게 좋다.

책은 총 5개의 챕터로 구성되어 있다.
1. 부동산 권리분석, 어렵지 않다
2. 등기부등본으로 권리분석 하는 법
3. 권리가 아닌 등기상의 보전처분
4. 까다로운 임차인 권리분석 마스터하기
5. 등기부에는 등기되지 않는 권리들

1부에서는 부동산 경매에 있어 왜 '권리분석'이 필요한가에 대해 당위성을 설명하고 있다. 부동산 경매의 시작이자 거의 모든 것이라고 할 수 있는 권리분석을 할 때 중점적으로 봐야할 것, 유의해야 할 내용들을 꼼꼼하게 체크해주고 있다. 특히 경매 강의를 들었을 때 귀에 딱지가 앉을 정도로 '말소기준권리'를 들었는데 이것으로 모든 경우를 설명할 순 없다는 관점이 신선했다. 그리고 말소기준권리를 맹신하지 말아야 할 실제 사례를 언급하여 고개를 끄덕이게 했다.

저자는 부동산 경매에서 2가지 원칙만 기억하라고 한다.
제1원칙 : 경매 부동산에서 돈이 목적인 권리나 처분은 매각 후 소멸되고, 그밖의 것은 인수된다.
제2원칙 : 권리분석의 제1원칙을 적용할 때, 선의의 제3자가 피해를 입으면 안 된다.

책의 중간중간에는 '여기서 잠깐'이라는 코너를 통해 경매 시 반드시 알아야 할 중요한 팁들을 알려주고 있어서 매우 유용했다. 이것들만 모아놔도 경매에서 알아야 할 내용들은 꼭 짚고 넘어가는 셈이 된다.

그리고 각 챕터 안에는 경매공부에 꼭 필요한 알짜배기 내용들이 가득했다. 전세권, 가압류, 유치권, 법정지상권, 최우선변제권, 임차인 보호규정 등등...자세히 알고 있어야 할 내용을 쉽게 설명해주어 경매책을 처음 보는 남편도 큰 관심을 보였다.

가장 유용했던 건 중간중간 실제 경매 사건을 보여주고, 이를 권리분석한 내용이었다. 아무리 이론으로 탄탄하게 무장해도 실제로 응용이 되지 않는다면 무용지물이기 때문이다. 언제 어디에 있는 물건인지 알려주고, 여기서 유념해야 할 사항이 무엇인지, 왜 낙찰을 받지 않았는지, 이런 경우 입찰에 참여하는 게 맞는지, 일반인들은 모르는 함정은 없는지 꼼꼼하게 체크한 게 가장 좋았다.

포인트가 될 만한 것들은 반복해서 읽었다. 그러다 보니 처음엔 무슨 소리인지 잘 모르겠다가도 점점 눈에 익고 익숙해지니 조금씩 뇌가 인지를 하는 듯해서 뿌듯했다. 3년 전에 경매에 참여했을 때 2등으로 패찰했지만, 그때 떨어진 게 얼마나 다행인가 싶기도 하다. 당시 공부를 한다고는 했지만, 지금 돌아보면 턱없이 부족했던 까닭이다. 지금이라도 천천히, 하나라도 제대로 공부해서 단단하게 나를 무장해야겠다고 생각했다. 부동산, 그곳은 전쟁터이기 때문이다.

책 맨 뒷장엔 이렇게 저자의 경매 권리분석 특강 CD까지 들어있다. 총 8개의 강좌라고 하니 심층적인 강의가 이루어지리리라 기대한다. 앞으로도 '오늘부터 1일' 시리즈가 계속 나왔으면 하는 바람과 함께, 마지막 책장을 덮는다.